Дело №2-994-2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 августа 2010 года г.Учалы, РБ
Учалинский районный суд Республики Башкортостан в составе:
Председательствующего судьи Юлмухаметова З.Х.,
с участием представителя отдела по делам опеки и попечительства администрации МР Учалинский район Саляхутдиновой А.С., представителя истца Латыповой Ш.М. – Халимова М.М., представителя Бажинова М.Ж.- Камалова А.А., при секретаре Динисламовой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Латыповой Ш.М к Бижанову М.Ж., Бижановой Д.В. о понуждении заключить договор купли-продажи и по встречному иску Бижанова М.Ж., Бижановой Д.В. к Латыповой Ш.М. об устранении нарушений прав собственника,
У С Т А Н О В И Л :
Латыпова Ш.М. обратилась в суд с иском к Бижанову М.Ж., Бижановой Д.В. с требованием понудить ответчиков заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РБ *** квартира 3, общей площадью 29,5 кв.м.
Свои требования истица мотивировала тем, что *** года Латыпова Ш.М. приобрела у Бижанова М.Ж. квартиру, расположенную по адресу: РБ *** ***, ***, *** квартира 3. В качестве подтверждения совершения сделки была составлена расписка от *** года, согласно которой истица передала ответчику денежную сумму в размере 24 500 рублей. Бижановым М.Ж., в свою очередь, был передан истице технический паспорт жилого помещения. В последующем истица в счёт оплаты квартиры передала Бижанову М.Ж. ещё 3 500 рублей.
В установленном законом порядке договор купли-продажи между сторонами заключен не был, однако с момента передачи денег истица зарегистрировалась в приобретённой ею квартире по адресу: РБ *** квартира 3, проживает в ней до настоящего времени. Поскольку ответчики отказываются произвести регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, истица просит понудить Бижанова М.Ж., Бижанову Д.В. заключить с ней договор купли-продажи квартиры.
*** года ответчиками Бижановым М.Ж., Бижановой Д.В. было подано встречное исковое заявление к Латыповой Ш.М., которым они просят суд выселить Латыпову Ш.М. из квартиры, расположенной по адресу: РБ *** квартира 3 без предоставления жилого помещения и обязать ответчицу вывезти из квартиры все вещи.
В обосновании своих требований Бижанов М.Ж., Бижанова Д.В. пояснили, что имеют в долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: РБ *** квартира 3 (размер доли каждого по 1/2). Латыпова Ш.М. в ноябре 2005 года, имея намерения приобрести указанную квартиру, отказалась от составления и осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а также перехода права собственности на объект недвижимости. Вместе с тем, ответчица с *** зарегистрировалась по указанному адресу, внесла определённую денежную сумму и начала проживать в ней в качестве нанимателя жилого помещения. В настоящее время соистцы Бижанов М.Ж., Бижанова Д.В. не желают её дальнейшего проживания в квартире, собственниками которой они являются.
В судебном заседании истица и ответчица по встречному иску Латыпова Ш.М. поддержала заявленные требования и просила удовлетворить их в полном объеме, в удовлетворении иска Бижанова М.Ж., Бижановой Д.В. отказать.
Ответчики Бижанов М.Ж., Бижанова Д.В. исковые требования Латыповой Ш.М. не признали, в их удовлетворении просили отказать, удовлетворив встречное исковое заявление.
Суд, изучив материалы, выслушав стороны, свидетелей, приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, на основании Договора безвозмездной передачи квартир в долевую собственность граждан от *** Учалинской администрацией города и района Бижанову М.Ж., Бижановой Д.В. была предоставлена в долевую собственность квартира (размер доли каждого-1/2), расположенная по адресу: РБ *** квартира 3. Суду представлено регистрационное удостоверение на право собственности *** на квартиру *** в доме *** по ***, выданное Учалинским бюро технической инвентаризации; ордер *** на заселение Бижанова М.Ж. с членами его семьи в указанную квартиру, а также технический паспорт на квартиру от *** года, согласно которому площадь жилого помещения составляет 29,5 кв.м.
Согласно ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением мирового судьи судебного участка *** по Учалинскому району и городу Учалы Республики Башкортостан Валеева Р.М., вынесенного *** года по гражданскому делу по иску Латыповой Ш.М. к Бижанову М.Ж., Бижановой Д.В. о признании права собственности на квартиру, установлено, что в ноябре 2005 года ответчик Бижанов М.Ж. имел намерение продать Латыповой М.Ш. квартиру, расположенную по адресу: РБ *** квартира 3. *** года в счёт оплаты квартиры Латыпова М.Ш. передала Бижанову М.Ж. деньги в размере 24 500 рублей, о чём была составлена расписка. Однако, на просьбу Бижанова М.Ж. зарегистрировать сделку, Латыпова Ш.М. ответила отказом, поскольку на тот момент у неё отсутствовали денежные средства для осуществления расходов, связанных с регистрацией её права собственности на жилое помещение. Поскольку, Латыпова Ш.М. зарегистрировалась в квартире и начала проживать в ней, ответчиком Бижановым М.Ж. их взаимоотношения по поводу пользования квартирой были расценены им как найм Латыповой Ш.М. жилого помещения, принадлежащего Бижанову М.Ж. Решением мирового судьи в удовлетворении исковых требований Латыповой Ш.М. о признании права собственности на квартиру отказано в связи с необоснованностью. Решение суда в апелляционном порядке сторонами обжаловано не было и вступило в законную силу.
При рассмотрении настоящего гражданского дела суд приходит к выводу, что исковые требования Латыповой Ш.М. о понуждении Бижанова М.Ж., Бижановой Д.В. заключить с истицей договор купли-продажи квартиры также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В абзаце 2 части 1 статьи 421 ГК РФ указано на одно возможное ограничение принципа свободы договора: свобода к заключению договора может быть ограничена Гражданским Кодексом, иным законом либо добровольно принятым обязательством. Только в этих случаях одна из сторон может обязать другую сторону заключить договор. Свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили предварительный договор (статья 429 ГК РФ). Поскольку особенной частью Гражданского кодекса РФ установлена определенная форма добровольно принятого сторонами обязательства заключить договор в будущем, а именно, заключение предварительного договора в установленной законом форме, то только заключение предварительного договора может служить основанием к понуждению одной из стороны заключить основной договор в случае её уклонения.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Латыповой Ш.М. суду не представлены доказательства о заключении между ней и ответчиками предварительного договора купли-продажи квартиры.
Поскольку основной договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 1 статьи 550 Гражданского Кодекса РФ), то и предварительный договор, который являлся бы в соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ основанием к понуждению заключения основного договора в случае уклонения одной стороны, должен был быть заключен в такой же форме (часть 2 статьи 429 ГК РФ). Предварительная устная договоренность между Латыповой Ш.М. и Бижановым М.Ж. о купле-продаже квартиры и передача Бижановым М.Ж. правоустанавливающих документов истице, равно как и передача истицей денег ответчику, не свидетельствуют о добровольном принятии Бижановым М.Ж. обязательства продать Латыповой Ш.М. квартиры в будущем, которое в соответствии с приведенными нормами гражданского права являлось бы основанием к понуждению ответчика к заключению договора.
Представленная суду расписка от *** года, согласно которой Бижанов М.Ж. получил денежную сумму в размере 24 500 рублей, а также свидетельские показания о том, что указанная сумма была передана ему Латыповой Ш.М., не могут быть расценены судом в качестве доказательств, заключения договора купли-продажи квартиры.
Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статья 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В порядке ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализ материалов дела позволяет суду прийти к выводу, что условия, установленные гражданским законодательством к заключению договора купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, сторонами соблюдены не были, ввиду чего сделку по купле-продаже квартиры нельзя признать совершённой.
Более того, для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности должно быть получено согласие всех собственников квартиры, поскольку согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Судом установлено, что Бижановой Д.В. не было известно о намерении бывшего супруга продать принадлежащую им квартиру, своего согласия на отчуждение жилого помещения она не давала. В связи с этим суд полагает обоснованными доводы Бижановой Д.В. о том, что продажа квартиры без её согласия нарушает её права как сособственника жилого помещения.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Латыповой Ш.М.
По встречным исковым требованиям Бижанова М.Ж., Бижановой Д.В. о выселении Латыповой Ш.М. из квартиры без предоставления другого жилого помещения и обязании освободить квартиру от имеющихся в ней вещей.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Согласно ст.209, 288 Гражданского кодекса РФ, ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 г. N 3-П, исходя из Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (статья 3 Закона), в том числе права на жилище. Пленум Верховного суда РФ в последствии также разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.
В соответствии с действующим жилищным законодательством Российской Федерации вселенные собственником в жилое помещение граждане, не являющиеся родственниками собственника жилого помещения, в зависимости от условий поселения, могут проживать в качестве: членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи; членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи в соответствии со ст.31 ЖК РФ; поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся вообще правом на жилую площадь, согласно ст.80 ЖК РФ.
Судом установлено, что Латыпова Ш.М. не является членом семьи бывших супругов Бижановых. Факт проживания её на протяжении пяти лет в принадлежащем Бижанову М.Ж., Бижановой Д.В. жилом помещении и дача согласия собственников на её регистрацию в жилом помещении является лишь подтверждением наличия соглашения между ними во временное вселению в жилое помещение, но не является доказательством возникновения, либо отсутствия права пользования данным жильем. Как видно из материалов дела, за весь период проживания Латыповой Ш.М. в квартире, все необходимые платежи, связанные с содержанием жилого помещения (налоговые, коммунальные и иные платежи) производились от имени и за счёт Бижанова М.Ж., что подтверждается представленными суду квитанциями.
Не неся бремя содержания жилого помещения, не имея законных оснований для владения, пользования и распоряжения данным недвижимым имуществом, Латыпова Ш.М. отказывается в добровольном порядке выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учёта, то есть злоупотребляет свои правом, что недопустимо в силу п.1 ч.1 ст.10 ГК РФ.
Наличие регистрации и проживание постороннего лица в принадлежащем Бижанову М.Ж., Бижановой Д.В. жилом помещении препятствует им в реализации гарантированного законом права свободного владения, пользования и распоряжения собственным имуществом. В порядке ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
Латыпова Ш.М. не приобрела право пользования спорной квартирой и по требованию собственника не освобождает указанное жилое помещение, поэтому на основании ст. 35 ЖК РФ она подлежит выселению.
При таких обстоятельствах, заявленные требования Бижанова М.Ж., Бижановой Д.В. подлежат удовлетворению, а Латыпова Ш.М. подлежит выселению без предоставления иного жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Латыповой Ш.М. к Бижанову М.Ж. и Бижановой Д.В. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ *** *** *** ***, ***, квартира 3, отказать в связи с необоснованностью.
Удовлетворить встречные исковые требования Бижанова М.Ж., Бижановой Д.В. к Латыповой Ш.М. об устранении нарушений прав собственников жилого помещения.
Выселить Латыпову Ш.М. из жилого помещения, расположенного по адресу: *** квартира *** без предоставления другого жилого помещения, обязав Латыпову Ш.М. освободить жилое помещение от своих вещей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд республики Башкортостан в течение 10 дней через Учалинский районный суд РБ.
Судья Юлмухаметов З.Х.
Решение в законную силу не вступило.