2-1538-2010
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
13 ноября 2010 года. г.Учалы
Учалинский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Гильманова Р.М.
с участием представителей истца – Биисова К.Б., ответчика Нигматуллина С.С., Халитова М.С.
при секретаре Шариповой Н.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аглиуллиной Г.Р. к Маркову М.Б. о признании сделки состоявшейся, установлении права собственности на объект недвижимого имущества и о государственной регистрации сделки, и гражданское дело по иску Марковой Н.В. к Ахметнабиеву А.Т., Аглиуллиной Г.Р., Маркову М.Б. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Аглиуллина Г.Р. обратилась в суд с иском о признании заключенной между ней и Марковым М.Б. сделки договора купли-продажи квартиры по адресу: *** состоявшейся и зарегистрировать данную сделку в органах государственной регистрации, установлении за ней право собственности на данную квартиру.
Свои требования мотивировала тем, что *** года между ней и Ахметнабиевым А.Т., действующим от имени Маркова М.Б. по доверенности от *** года, был заключен предварительный договор, согласно которому Марков М.Б. принял на себя обязательства по продаже ей квартиры.
Согласно пункта 2 предварительного договора ответчик был обязан до *** года заключить с ней договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его в Управлении Федеральной регистрационной службы ***. В момент подписания предварительного договора оплатила ответчику продажную цену квартиры в полном размере, а именно, 1050 000 рублей, что подтверждается распиской Ахметнабиева А.Т. на получение от нее указанной денежной суммы.
*** года истец вручила Ахметнабиеву А.Т. претензию с предложением заключить основной договор купли-продажи, и *** года между ними был заключен данный договор.
Через несколько дней ответчик Марков М.Б. уведомил ее, что регистрировать данную сделку он отказывается сам и отменил доверенность на Ахметнабиева А.Т. в виду того, что его поверенный обманул его, не передав ему полученные от нее деньги – 1050 000 рублей.
Аглиуллина Г.Р. полагает, что имущественные отношения между доверителем и поверенным не должны ущемлять ее прав Покупателя недвижимости, так как свои обязательства по сделке она исполнила полностью.
Маркова Н.В. обратилась с иском о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, договор купли-продажи указанной квартиры, от *** заключенные между Ахметнабиевым А.Т. и Аглиуллиной Г.Р. недействительной (ничтожной0 сделкой, не соответствующей требованиям закона.
Свои требования мотивировала следующим.
В *** года в период брака, Марков М.Б., на семейные совместные деньги, приобрел квартиру по адресу: ***.
В *** года Марков М.Б. выдал Ахметнабиеву А.Т. доверенность на совершение различных действий с указанной квартирой, в том числе с правом заключения сделок на отчуждение данной квартиры. В *** года ей стало известно, что Ахметнабиев А.Т., воспользовавшись копиями документов на спорную квартиру, заключил сначала предварительный договор купли-продажи, а затем основной договор купли-продажи спорной квартиры с Аглиуллиной Г.Р..
Договор между Аглиуллиной Г.Р. и Ахметнабиевым А.Т. от *** года не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Она не давала Маркову М.Б. нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки, связанной с отчуждением спорной квартиры.
В настоящее время Аглиуллина Г.Р. фактически завладела данной квартирой, пользуется ей. Она же владея имуществом, не имеет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Марков М.Б. не признал исковые требования Аглиуллиной Г.Р. и в своем отзыве пояснил, что доверенность выданная им Ахметнабиеву А.Т. утратила свое действие раньше, чем Ахметнабиев А.Т. заключил сделку с Аглиуллиной Г.Р.. поскольку Ахметнабиев А.Т. вернул ему оригинал доверенности ***, кроме этого, *** года Ахметнабиев А.Т.. не сообщая ему, Маркову М.Б., о том, что намерен продать квартиру Аглиуллиной Г.Р., вручил ему задаток за спорную квартиру в сумме 100000 рублей. В соответствии со ст. 188 ГК РФ доверенность прекращает свое действие в связи с отказом лица, которому выдана доверенность. Кроме этого Аглиуллина Г.Р. не проявила должной осмотрительности при совершении сделки. Она ни разу не видела ни одного документа: ни доверенности, ни документов на квартиру. О наличии этих документов ей было известно лишь со слов Т.Г.Р. Нотариального согласия его супруги на продажу квартиру, ни Т.Г.Р., ни Аглиуллина Г.Р. не видели и не задавались вопросом о его наличии. Ахметнабиев А.Т., достоверно зная об отсутствии у него права на распоряжение спорной квартирой по адресу: ***, не ставя его в известность о заключаемых сделках, и не сообщая об истинном положении дел Аглиуллину Г.Р. и Т.Г.Р. получал с Аглиуллиной Г.Р. деньги в счет продажи квартиры.
Свидетель Т.Г.Р. показала, что она работает риэлтором. В августе Марков М.Б. подошел с доверенным лицом, обратились найти покупателя на продажу квартиры. Он сказал, что доверенное лицо Ахметнабиев А.Т. будет выступать от его имени по доверенности. Принес ксерокопии документов, доверенность от Маркова М.Б., согласие на продажу квартиры от супруги. Препятствий для совершения сделки она не усмотрела. Марковым М.Б. были представлены все документы. Аглиуллина Г.Р. выполнила все условия предварительного договора, считает, что на сегодняшний день собственником квартиры является Аглиуллина Г.Р..
Выслушав стороны, свидетеля, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В материалах дела имеются два предварительных договора по вышеуказанной сделке. Один от *** года, второй от *** года. Согласно данных предварительных договоров, *** в счет покупной цены за квартиру покупатель передает продавцу 6 00000 рублей, оставшуюся сумму денег в размере 450000 рублей покупатель обязалась выплатить продавцу в день регистрации права собственности. Получение продавцом денежных средств в 1050000 рублей будет подтверждаться распиской продавца. Согласно предварительного договора от *** года, стороны обязались до *** года заключить договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать его в управлении Федеральной регистрационной службы ***. Договор купли-продажи квартиры стороны предполагают заключить по цене 1050000 рублей. В счет покупной цены за квартиру покупатель передает продавцу 1050000 рублей в день подписания настоящего предварительного договора. Расчет между сторонами произведен полностью *** года.
Факт оплаты стоимости квартиры также подтвердила свидетель Т.Г.Р., которая подтвердила, что полный расчет был произведен при ней.
В соответствии с п.1 ст. 189 ГК РФ).
В данном случае при заключении договора купли-продажи *** года между Аглиуллиной Г.Р. и Ахметнабиевым А.Т., действующим от имени Маркова М.Б., действие доверенность выданной Марковым М.Б. Ахметнабиеву А.Т. не прекратилось, и никто Аглиуллину Г.Р. об отмене доверенности не извещал. Иных препятствий для заключения сделки не существовало.
Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
При покупке вышеуказанной квартиры Аглиуллиной Г.Р. в полном объеме были выполнены все обязательства по сделке. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Требование указанной нормы закона носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации.
Действия Аглиуллиной Г.Р. при заключении договора купли-продажи отвечают всем требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю. В постановлении Пленума ВАС РФ №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 года указано, что если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли- продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановлении Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ № 6-П от 21 апреля 2003 года указано, что «права лица, считающего себя собственником имущества не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке,- по их конституционно-правому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации- не могут распространяться на добросовестного приобретателя.
Суд приходит к выводу, что Аглиуллина Г.Р. является добросовестным приобретателем. Договор купли-продажи состоялся *** года. Согласно расписки Ахметнабиев А.Т. получил полный расчет в сумме 1050 000 рублей у Аглиуллиной Г.Р. за продажу квартиры по адресу: ***. Расписка составлена *** года, в день составления предварительного договора.
Согласно копии распоряжения Марков М.Б., *** года, отменил доверенность выданную Ахметнабиеву А.Т. на продажу квартиры, находящейся по вышеуказанному адресу, т.е. отменил доверенность после совершения сделки.
Согласно Постановления № 10/22 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
Лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Таким образом, суд считает, что Аглиуллина Г.Р. на знала и не могла знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Марковым М.Б. не представлены никаких доказательств того, что Аглиуллина Г.Р. знала или должна была знать о неправомерности отчуждения квартиры. На тот момент, Ахметнабиев А.Т. действовал по доверенности, она не была отменена, кроме того, Аглиуллина Г.Р. квартиру покупала через риэлтора Т.Г.Р.
Приговором Учалинского районного суда от *** года, Ахметнабиев А.Т. в части обвинения в том, что он в период времени *** года, в дневное рабочее время, находясь в офисе риэлтора Т.Г.Р. по адресу: ***, руководствуясь единым умыслом, из корыстных побуждений похитил 1.050.000 рублей принадлежащие Маркову М. Б., при вышеуказанных обстоятельствах, оправдан за отсутствием в его действиях состава преступления.
Сам Марков М.Б. просил Ахметнабиева А.Т. по данному эпизоду оправдать, так как ущерб действиями Ахметнабиев А.Т. ему не причинен.
Таким образом, действия Ахметнабиева А.Т. по сделке, на основании доверенности выданной Марковым М.Б. на продажу спорной квартиры, не признаны неправомерными.
Для удовлетворения исковых требований Марковой Н.В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, суд оснований не находит.
Утверждение истца о том, что нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки связанной с отчуждением спорной квартиры она Маркову М.Б. не давала необоснованны. В материалах дела имеется выписка из реестра *** для регистрации нотариальных действий нотариуса *** И.П.И. на *** года, начатого *** с р. № ***, оконченного ***, р. № ***, а именно нотариальных действий зарегистрированных за № № ***. С данной выписки усматривается, что *** Маркова Н.В. дала согласие супругу на продажу любого имущества, находящегося на территории Российской Федерации Маркову М.Б..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Аглиуллиной Г.Р. право собственности на квартиру ***.
Обязать *** отдел Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировать право собственности за Аглиуллиной Г.Р. на квартиру расположенную по адресу: ***.
В удовлетворении исковых требований Марковой Н.В. о признании предварительных договоров о *** года и *** года, договора от *** года о купли-продажи квартиры *** недействительными, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней.
Судья: Гильманов Р.М.