Дело № 2-6170/10
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 декабря 2010 года Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд
В составе:
председательствующего Умновой М.Ю.,
при секретаре Горяистовой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Ольховик <данные изъяты> к открытому акционерному обществу Межрегионального акционерного банка экономического сотрудничества «Сахалин-Вест», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании действий по государственной регистрации договора залога недвижимого имущества неправомерными, возложении обязанности погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога, о признании недействительной государственной регистрации договора залога и соответствующей записи о государственной регистрации договора залога, признании договора залога недействительным, суд
У С Т А Н О В И Л:
Ольховик А.А. обратился в суд к открытому акционерному обществу Межрегионального акционерного банка экономического сотрудничества «Сахалин-Вест» (далее Банк), Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее Росреестр) о признании действий по государственной регистрации договора залога недвижимого имущества неправомерными, возложении обязанности погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога, о признании недействительной государственной регистрации договора залога и соответствующей записи о государственной регистрации договора залога, признании договора залога недействительным.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест» был заключен договор залога недвижимого имущества незавершенного строительством двухэтажного жилого дома, расположенного <адрес> Росреестром была осуществлена государственная регистрация договора залога. Считает, что регистрация договора залога была произведена незаконно, чем были нарушены его права как собственника имущества. Договор залога не был нотариально удостоверен, как то требует п.1 ст. 20 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация договора залога была произведена ДД.ММ.ГГГГ без подписи истца в договоре на момент регистрации. Договор был подписан истцом после государственной регистрации. Имеются разночтения в адресе предмета ипотеки: объект незавершенного строительства расположен <адрес>, земельный участок находится под этим строительством находится по <адрес> В договоре залога не указаны сроки соответствующих платежей и их размеры. ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест» не выполнил обязательства по оформлению ипотеки в соответствии со стандартами ОАО «АИЖК» с предоставлением процентной ставки по кредиту в размере <данные изъяты> годовых на <данные изъяты> лет.
По указанным основаниям истец просит признать недействительным договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ним и ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест». Истец так же просит признать недействительной государственную регистрацию залога этого имущества, Признать недействительной соответствующую запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога. Обязать погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога. Признать неправомерными действия по государственной регистрации договора залога недвижимого имущества.
В судебном заседании Ольховик А.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика – открытого акционерного общества Межрегионального акционерного банка экономического сотрудничества «Сахалин-Вест» Савина Е.В. с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что между банком и Ольховиком А.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> % годовых. В качестве залога заемщиком был предоставлен объект незавершенного строительства двухэтажный жилой дом по <адрес> Договор залога не требует обязательного нотариального удостоверения. В банке имеется подписанный сторонами и зарегистрированный надлежащим образом договор залога. Оснований для признания договора залога недействительным не имеется.
Представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области Толкушенкова О.В. с иском не согласилась, представила отзыв на иск, в котором указала, что трехмесячный срок для обжалования действий, предусмотренный главой 25 ГПК РФ, истцом пропущен. ДД.ММ.ГГГГ Росреестром был зарегистрирован договор залога от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест» и истцом. Предмет залога определен сторонами в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости). Были представлены все необходимые документы для регистрации договора. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось, поэтому договор залога был зарегистрирован. Данный договор не требует обязательной нотариальной формы.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между Ольховиком А.А. и открытым акционерным обществом Межрегионального акционерного банка экономического сотрудничества «Сахалин-Вест» был заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> % годовых.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест» и истцом был заключен договор залога. Предметом договора залога явился незавершенный строительством 2-х этажный жилой дом, расположенный по <адрес>
Истец просит признать недействительным данный договор, в обоснование недействительности договора указал следующие обстоятельства. Договор залога не был нотариально удостоверен, как то требует п.1 ст. 20 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация договора залога была произведена ДД.ММ.ГГГГ без подписи истца в договоре на момент регистрации. Договор был подписан истцом после государственной регистрации. Имеются разночтения в адресе предмета ипотеки: объект незавершенного строительства расположен по <адрес> земельный участок находится под этим строительством находится по адресу <адрес> В договоре залога не указаны сроки соответствующих платежей и их размеры. ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест» не выполнил обязательства по оформлению ипотеки в соответствии со стандартами ОАО «АИЖК» с предоставлением процентной ставки по кредиту в размере <данные изъяты> годовых на <данные изъяты> лет.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. (статья 168 Гражданского кодекса РФ).
На основании ст. 42 Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» :
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
В связи с чем, при рассмотрении данного спора подлежит применению Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Суд считает необоснованной ссылку истца на ст. 20 указанного закона. Статья 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяет порядок государственной регистрации ипотеки.
Статья 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что:
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Таким образом, закон не содержит условий о том, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен.
Не является основанием для признания недействительным договора и то обстоятельство, что как указывает истец имеются разночтения в адресе предмета ипотеки: объект незавершенного строительства расположен <адрес> земельный участок под этим строительством находится по <адрес>
В разделе 1 оспариваемого договора залога указано, что предметом договора является незавершенный строительством 2-х этажный жилой дом расположенный по <адрес> и земельный участок на котором он расположен. Земельный участок имеет кадастровый №. В связи с чем, предметом залога является не земельный участок по <адрес> а земельный участок с кадастровым №
Основанием недействительности договора истец так же указывает, что в договоре залога не указаны сроки соответствующих платежей и их размеры.
В силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Согласно пункту 5 названной статьи, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указывает, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие.
Оспариваемым договором залога и дополнительным соглашением к нему имеется ссылка на кредитный договор, в кредитном договоре указаны основные положения договора( раздел 2).
Суд считает необоснованными и доводы истца о том, что ОАО «МАБЭС «Сахалин-Вест» не выполнил обязательства по оформлению ипотеки в соответствии со стандартами ОАО «АИЖК» с предоставлением процентной ставки по кредиту в размере <данные изъяты> годовых на <данные изъяты> лет.
На основании части 1 ст. 421 "Гражданский кодекс РФ:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В связи с чем, истец мог не заключать кредитный договор на указанных в нем условиях. То обстоятельство, что заключенный кредитный договор не соответствует протоколу заседания кредитного комитета банка «Сахалин-Вест» от ДД.ММ.ГГГГ и стандарт ОАО «АИЖК» с предоставлением процентной ставки по кредиту в размере <данные изъяты> годовых на <данные изъяты> лет, так же не является основанием для признания недействительным договора залога.
Довод истца о том, что государственная регистрация договора залога была произведена ДД.ММ.ГГГГ без его подписи в договоре на момент регистрации так же судом не учитывается,
Статья 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяет порядок государственной регистрации договора:
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
договор об ипотеке и его копия;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
(в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ)
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как пояснили стороны, у них имеется подписанные сторонами и зарегистрированные Россреестром экземпляры договора залога от ДД.ММ.ГГГГ То обстоятельство, что у Ольховика А.А. оказался неподписанный им, но зарегистрированный Росреестром залога от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о его недействительности. Данное обстоятельство свидетельствует о технических нарушениях в деятельности регистрационной службы, а не нарушении закона.
В материалах дела имеется дело, представленное Росреестром на объект незавершенного строительства: <адрес> Из материалов данного дела усматривается, что регистрация договора осуществлена на основании заявления залогодателя и залогодержателя т.е. Ольховика А.А. и банка. Представлены так же все необходимые для регистрации договора документы.
Не принимаются судом доводы представителя Ресреестра, в той части, что истцом пропущен 3-х месячный срок для обжалования действий управления Росреестра, поскольку судом данный вопрос решается в порядке искового производства.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Ольховик <данные изъяты> к открытому акционерному обществу Межрегионального акционерного банка экономического сотрудничества «Сахалин-Вест», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании действий по государственной регистрации договора залога недвижимого имущества неправомерными, возложении обязанности погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора залога, о признании недействительной государственной регистрации договора залога и соответствующей записи о государственной регистрации договора залога, признании договора залога недействительным, отказать.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение 10 дней с момента вынесения его в окончательной форме.
Председательствующий судья Умнова М.Ю.
12 января 2011 года вынесено мотивированное решение.
Председательствующий судья Умнова М.Ю.