РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 февраля 2011 года
Тверской районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Сальниковой М.Л. при секретаре ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1223/2011 по иску ФИО1 к ЗАО «ИНТЭКО» об обязании соразмерного снижения цены договора, обязании заключить основной договор
у с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании соразмерного снижения цены договора, обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, указывая, что между сторонами был заключен предварительный договор об обязании в будущем заключить договор купли-продажи квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г.Москва, Попов пр-д,вл 4,4а и Русаковская наб.вл.7, истец произвел оплату обеспечительного платежа до заключения основного договора, в настоящее время ответчик закончил строительство дома, в котором расположена квартира, дом введен в эксплуатацию, однако ответчик, являясь застройщиком, построил объект долевого строительства с отступлением от условий предварительного договора, что привело к ухудшению качества объекта, в нарушении достигнутых в предварительном договоре условий потребовал от истца дополнительной оплаты за квартиру, необоснованно ссылаясь на данные обмера квартиры, выполненные ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», согласно которых площадь квартиры увеличилась и увеличилась стоимость квартиры. В связи с чем просит на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве» соразмерно уменьшить цену договора до суммы обеспечительного платежа по предварительному договору. По мнению истца, между сторонами до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен вследствие того, что ответчик необоснованно уклоняется от его заключения и просит обязать ответчика заключить основной договор купли –продажи на новых условиях за цену, которая соответствует сумме обеспечительного платежа.
Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ФИО4, ФИО5 в судебное заседание явились, возражали против иска, указывая на то, что ответчик не нарушал прав истца, от подписания основного договора не уклонялся, в настоящее время право собственности продавца на его долю в доме-новостройке, куда входит квартира истца, не оформлено, в связи с чем по условиям предварительного договора срок для подписания основного договора купли-продажи не наступил, цена квартиры по условиям предварительного договора определяется как произведение суммы общей площади квартиры и площадей, расположенных в составе квартиры балконов и /или лоджий и /или веранд и террас на стоимость одного квадратного метра площади равной 139200руб. После произведенных обмеров органами БТИ, окончательная площадь квартиры определена как 61,2кв.м, вместо 50,1кв.м проектной площади, в связи с чем цена квартиры увеличилась, возможность увеличения площади квартиры и связанная с данным обстоятельством обязанность покупателя произвести соответствующую доплату специально предусмотрены условиями предварительного договора, на правоотношения, возникшие из предварительного договора купли-продажи не распространяются нормы закона об участии в долевом строительстве, поскольку истец заключил предварительный договор купли –продажи квартиры после ввода в эксплуатацию жилого комплекса, ответчик не является застройщиком.
Представитель третьего лица ООО «Магистрат» ФИО6 в судебное заседание явился, возражал против иска, указывая на то, что ЗАО «ИНТЭКО» не нарушались условия предварительного договора, от заключения основного договора купли-продажи ответчик не уклонялся.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, считает, что требования истца не подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.445 ГК РФ. Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В судебном заседании установлено, что 10 сентября 2009г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи № 13/4/34-2, предметом которого являлось обязательства сторон заключить в будущем основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, в течение 30 рабочих дней после приобретения ЗАО «ИНТЭКО» (продавец) права собственности на квартиру, в порядке, установленном действующим законодательством.
Согласно п.2.1 предварительного договора цена квартиры определяется как произведение сумм общей площади квартиры и площадей расположенных в составе квартиры балконов и/или лоджий и/или веранд и/или террас (летние помещения), на стоимость одного кв.м площади равную 139200руб. Указанная стоимость одного кв.м площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит. Окончательная суммарная площадь квартиры будет определена как сумма общей площади квартиры по данным обмеров квартиры БТИ и площади летних помещений по данным обмеров квартиры БТИ.
На дату заключения предварительного договора цена квартиры составляла 6973920руб. исходя из стоимости одного кв.м - 139200руб. и проектной площади квартиры -50,1кв.м.
Во исполнение обязательств по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры истец обязывался в срок до 21.09.2009г. оплатить продавцу ЗАО «ИНТЭКО» обеспечительный платеж в размере цены квартиры на дату заключения предварительного договора - 6973920руб.
По утверждению истца, денежные средства в указанном размере были перечислены им ответчику, однако в подтверждение указанного обстоятельства, истцом доказательств не представлено.
Согласно п.2.5 предварительного договора после проведения БТИ обмеров квартиры, стороны в сроки и порядке, установленном в соответствующем уведомлении, направляемом от продавца покупателю, подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором уточняют цену квартиры и размер обеспечительного платежа, исходя из суммарной площади квартиры и стоимости 1 кв.м.
При этом, в случае если суммарная площадь квартиры изменяется в большую сторону, покупатель обязуется осуществить доплату части обеспечительного платежа, соразмерно увеличению цены квартиры, а в случае изменения площади квартиры в меньшую сторону, продавец возвращает покупателю оплаченные денежные средства, соразмерно уменьшению цены квартиры, на основании дополнительного соглашения.
Согласно п.2.7 предварительного договора цена квартиры, рассчитанная в соответствии с п.2.5 предварительного договора (исходя из суммарной площади квартиры по результатам обмеров БТИ), является ценой по основному договору купли-продажи.
На основании разрешения от 03.12.2009г. комплекс жилых домов, расположенных по адресу:г.Москва, Попов пр-д,д.4 введен в эксплуатацию, проведены обмеры жилого помещения в ФГУП «Ростехзинвентаризация-Федеральное БТИ», согласно которых общая площадь спорной квартиры, включая летние помещения составила 60,2кв.м. В связи с чем, разница между проектной площадью квартиры, указанной в договоре и фактической, по обмерам БТИ, составляет 10.7 кв.м в сторону увеличения, цена квартиры соответственно увеличилась до 8365920руб.( 60,2 х 139200).
Таким образом, у истца возникла обязанность по осуществлению соответствующей доплаты.
Доводы истца о том, что ответчиком нарушены условия предварительного договора, построенная им квартира не соответствует проектной документации, что привело к ухудшению ее качества и к таким недостаткам, которые сделали ее непригодной для предусмотренного договором использования истцом, в связи с чем цена квартиры должна быть уменьшена соразмерно цене квартиры соответствующей размеру обеспечительного платежа являются голословными, какими-либо доказательствами не подтверждены. Поскольку под недостатками квартиры истец понимает увеличение ее площади и как следствие цены, постольку доводы истца суд считает несостоятельными, в связи с тем, что увеличение площади квартиры не может являться недостатком, делающим ее непригодной для использования (для проживания).
Суд считает необходимым также отметить, что в соответствии с положениями ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирых домов…» исключительным правом на привлечение денежных средств физических лиц для долевого строительства многоквартирных домов наделен застройщик, то есть юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно п.2 Постановления Правительства г.Москвы от 23.09.2003г. №795-ПП функции заказчика-застройщика по жилому комплексу, где располагается спорная квартира, возложены на ФГУ «Объединенная дирекция».
Таким образом, доводы истца о правовой природе предварительного договора купли-продажи квартиры, как договора его долевого участия в долевом строительстве, являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования о соразмерном уменьшении цены квартиры не подлежат удовлетворению.
Из объяснений представителя истца и искового заявления следует, что ответчиком в адрес истца направлено уведомление о необходимости явки в офис ООО «Магистрат»(действующего на основании агентского договора с ЗАО «ИНТЭКО») для подписания дополнительного соглашения в договору о проведении окончательных взаиморасчетов по квартире в связи проведенными обмерами квартиры в органах БТИ.
Однако между сторонами до настоящего времени дополнительное соглашение к предварительному договору не достигнуто, истцом не произведена доплата части обеспечительного платежа соразмерно увеличению цены квартиры( в связи с увеличением общей площади квартиры), основной договор купли-продажи не заключен.
Согласно п.3.1.1 предварительного договора обязательство продавца по подписанию основного договора не подлежит выполнению в случае, если покупатель не оплатил (не полностью оплатил) цену основного договора после определения цены квартиры после обмеров БТИ.
Таким образом, истцом не выполнены обязательства по оплате цены основного договора, дополнительное соглашение к предварительному договору, являющееся необходимым условием для заключения основного договора купли-продажи, между сторонами не достигнуто, обоснованность уменьшения цены квартиры до 6973920руб. истцом не доказана, уклонения ответчика от заключения основного договора судом не установлено, в связи с чем суд не усматривает оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи квартиры на новых условиях - по цене соответствующей сумме обеспечительного платежа. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения к заключению основного договора на новых условиях, отличных от условий предварительного договора. Исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ЗАО «ИНТЭКО» об обязании снизить цену квартиры соразмерно проектной площади, установленной в предварительном договоре купли-продажи № 13/4/34-2 от 10.09.2009г., соответствующей сумме обеспечительного платежа, об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на новых условиях- за цену, соответствующую сумме обеспечительного платежа, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления в окончательной форме.
Судья: