РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2011 года
Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.А., при секретаре Ирисбиевой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2111/11 по иску Алексеева ФИО9 к Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, просит признать за собой право собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в виде <адрес>.
В обосновании иска указал, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи № на квартиру с условным номером 117, расположенную на 2 этаже 3 секции в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Также ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа № с дополнительным соглашением б/н от этого же числа, согласно которым истец обязался передать ответчику сумму в размере 8 190080 руб.
В соответствии с нормами ст.128 ГК РФ квартира, как объект недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, является объектом гражданских прав, в связи с чем, истец просил признать его право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде <адрес> по указанному адресу.
Истец в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности Костарев В.П. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства» в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв на иск (л.д. 38-39), в котором против удовлетворения исковых требований не возражал, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на иск (л.д. 41-43), в котором просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, рассмотрение спора оставило на усмотрение суда, но просило учесть свою позицию, согласно которой между сторонами возникли не имущественные, а обязательственные отношения, которые имеют место до создания объекта. Однако, дом в эксплуатацию не принят, отсутствует запись о регистрации дома в реестре прав, который ведет Росреестр, таким образом, истец избрал ненадлежащий способ защиты права.
Третье лицо Правительство Москвы в судебное заседание не явилось, о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, отзыв на иск не представило.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, находит, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.ст. 16, 17 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Правительства Москвы № «О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: <адрес> (СЗАО)», в связи со срывами сроков реализации контракта и неисполнением обязательств по контракту ОАО «Финансовая группа «Новый мир» Правительство Москвы постановило:
Расторгнуть с инвестором ОАО «Финансовая группа «Новый мир» в установленном порядке инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции <адрес> и префектуры СЗАО о привлечении Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства» в качестве инвестора по строительству в 2006-2007 гг. жилого дома с жилым первым этажом по адресу: <адрес>, вл. 22 общей площадью 13 500 кв.м.
Префектуре СЗАО <адрес> в установленном порядке представить на подпись Первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы ФИО11 проект соглашения о расторжении инвестиционного контракта и представить проект инвестиционного контракта на строительство 9-ти этажного жилого дома с жилым первым этажом по адресу: <адрес> с учетом условий настоящего постановления (п.4).
Согласно п.4.1 данного постановления следует, что 100% общей площади жилого дома переходит в собственность инвестора некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства».
ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было вынесено постановление № о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № и утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства жилого дома по адресу: <адрес>, вл. 22 (СЗАО), согласно которому были внесены изменения в постановление Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №, в частности пункты 3.2, 3.4, 3.5, 6 и 7.2, которые касались оформления, утверждения и регистрации нового инвестиционного контракта с НО «Фонд развития жилищного строительства» были исключены.
Судом установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи № на квартиру с условным номером 117, расположенную на 2 этаже 3 секции в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в дальнейшем договор купли-продажи указанной квартиры на условиях в порядке и сроки, предусмотренные договором. Основной договор Фонд обязан заключить с гражданином в течение 3 месяцев с момента регистрации права собственности Фонда на квартиру (л.д. 6-8).
В силу п. 2 договора стоимость квартиры по основному договору устанавливается в размере 8190080 руб. 33 коп. и подлежит изменению по результатам обмеров БТИ, исходя из установленной стоимости 1 кв.м.
Оплата стоимости квартиры по основному договору производится любым способом, не запрещенным законодательством РФ, в том числе путем зачета Фондом денежных обязательств пред гражданином на дату оплаты по основному договору.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа № с дополнительным соглашением б/н от этого же числа, согласно которым истец передает ответчику сумму в размере 8 190 080 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-11).
Денежные средства на указанную сумму были предоставлены истцом ответчику согласно представленным платежным поручениям (л.д. 29-33).
Между истцом и ответчиком было заключено соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик согласился передать в счет погашения долга в сумме 8 190 080 руб. по договору займа ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между сторонами, <адрес> по адресу: <адрес>, с последующим оформлением ее в собственность займодавца. Подписанием акта приема-передачи <адрес> объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, производится взаимозачет денежных обязательства, по которому погашаются встречные обязательства сторон - по возврату займа заемщиком по договору денежного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и по уплате займодавцем стоимости указанной квартиры согласно условиям предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).
Квартира была передана истцу по Акту приема – передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым считаются исполненными взаимные обязательства сторон по договору займа и предварительному договору купли-продажи. Оформление государственной регистрации квартиры в собственности гражданина производится как гражданином, так и Фондом на возмездной основе по соглашению сторон (л.д. 14).
Согласно сведениям Северо-Западного ТБТИ <адрес>, общая площадь трехкомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составила 85,2 кв.м., жилая площадь 49,8 кв.м. (л.д. 15-16).
Таким образом, установлено, что квартира поступила во владение истца в результате гражданско-правовых сделок, которые сторонами не оспариваются.
На основании изложенного судом установлено, что истцом исполнены обязательства в части оплаты стоимости переданной квартиры по предварительному договору с учетом договора займа, ему переданы ключи от квартиры.
Ответчик осуществил строительство дома на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешений на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, выданных Комитетом государственного строительного надзора <адрес> (МОСГОССТРОЙНАДЗОР), Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции 3 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> (МОСКОМАРХИТЕКРУРой). Заключением Мосгосстройнадзора от ДД.ММ.ГГГГ №, выданном на основании Акта итоговой проверки от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с заключениями государственной экспертизы проектной документации Мосгосэкспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ дом признан соответствующим требованиям технических регламентов и проектной документации (л.д. 17-25, 75-119).
Распоряжением Префекта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №/рп в соответствии с Заключением Комитета по архитектуре и градостроительству <адрес> утвержден адрес жилого дома (район Южное Тушино): <адрес> (строительный адрес: <адрес>, СЗАО, район Южное Тушино, <адрес>, владение 22) (л.д. 26-27, 34).
Таким образом, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил. При этом, судом установлено, что строительство жилого дома было осуществлено не на основании инвестиционного контракта (реализации инвестиционного проекта), а в соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который распространяет свое действие на строительство объектов, разрешение на строительство которых получено после ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на строительство многоквартирного дома НО «Фонд развития жилищного строительства» получила ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно ответу Управления Росреестра по Москве права и обременения на спорное жилое помещение не зарегистрированы (л.д. 28).
До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, несмотря на неоднократные обращения истца к ответчику и ответчика в компетентные органы с просьбой решения вопроса о вводе дома в эксплуатацию (л.д. 60-74). При этом суд учитывает, что истец не может самостоятельно повлиять не решение вопроса о вводе построенного дома в эксплуатацию.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства отнесены действующим российским законодательством к недвижимым вещам, следовательно признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Поскольку дом фактически построен, но не сдан комиссии в эксплуатацию, то квартиры в этом доме являются объектами незавершенного строительства и относятся к категории недвижимых вещей, которые согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
Истец при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требовании о признании права. Исковые требования направлены на признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, суд считает необоснованными доводы Управления Росреестра по Москве об избрании истцом не надлежащего способа защиты права.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку существо заключаемых договоров определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виде при ее заключении. Суд приходит к выводу, что заключенные между истцом и ответчиком предварительный договор совместно с договором займа на сумму, равной стоимости квартиры, и соглашением о взаимозачете обязательств по договору займа и предварительному договору по своей правовой природе являются договором купли-продажи имущественных прав на квартиру, которая после завершения строительства дома и обмеров БТИ имела индивидуально определенные признаки, а ответчик на основании постановления Правительства Москвы обладал правом на 100% общей жилой площади объекта, в связи с чем, мог распорядиться спорной квартирой в пользу истца.
Таким образом, поскольку судом установлено, что обязательства по договорам истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду документами, доля в виде спорной квартиры в объекте незавершенного строительства в споре не находится, то суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Алексеева ФИО9 к Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.
Признать за Алексеевым ФИО9 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде трехкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 85,2 кв.м., жилой площадью 49,8 кв.м.
Право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.
Федеральный судья Е.А. Никифорова
Мотивированное решение составлено 12 июля 2011 г.