РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 октября 2011 года г. Москва
Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Колмыковой И.Б.,
при секретаре Цуркове К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Волкова ФИО7 к ООО «Дабл-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством,
У С Т А Н О В И Л:
Волков А.М. обратился в суд с требованием к ООО «Дабл-Инвест» о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) по адресу: <адрес>, условный номер <адрес>, при этом указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Волковым А.М. и ответчиком был заключен Предварительный договор № Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основного договора), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес> условный номер <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 55,29 кв.м. Финансовые обязательства, предусмотренные п.5.2. Договора Волковым А.М. выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО АКБ «Имидж». ДД.ММ.ГГГГ права по указанному договору были уступлены Волкову А.М. истцу, финансовые обязательства сторонами исполнены, в связи с чем, истец приобрел право требования на указанную квартиру. Истец просил суд признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Поскольку в настоящее время строительство жилого дома приостановлено. ФИО2 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-рп утвержден почтовый адрес дома: <адрес>, проведены обмеры БТИ. Истцу по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передана в ФИО2 спорная квартира. Ответчик аккумулировал денежные средства до того, как дом был построен. П.1.5 Договора установлен срок сдачи корпуса, в котором расположена квартира, в эксплуатацию – 2 ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени указанный объект строительством не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по предварительному договору.
Истец Волков А.М. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ЗАО «ДаблИнвест», в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, где в соответствии со ст. 39, 173 ГПК РФ исковые требования признал, пояснив, что со стороны застройщика спора о праве на вышеуказанную квартиру не имеется. С истцом произведены все взаиморасчеты, о чем составлен акт.
Представитель третьего лица <данные изъяты> действующая на основании доверенности — ФИО6, в судебное заседание явилась, исковые требования оставила на усмотрение суда.
Представители третьих лиц Правительства <адрес>, префектуры ФИО3 <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещены, однако в судебное заседание не явились. Представители возражения и отзывы на исковые требования, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Учитывая мнение участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке п. 3 ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ7 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было принято Постановление № о застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа.
В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между Правительством Москвы, <данные изъяты> <данные изъяты> осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино ФИО3. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к <данные изъяты>
В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору <данные изъяты> передало <данные изъяты> правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Западный административный округ).
Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных ресурсов <адрес> передал <данные изъяты> земельный участок, имеющий адресные ориентиры: <адрес> Южное Тушино, в аренду для строительства жилого комплекса.
Из статьи 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» видно, что инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В пункте 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, создание, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № говорится, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что закреплено в ч.1 статьи 55 Градостроительного кодекса.
В соответствии с п. 7.3 Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №, Договора от ДД.ММ.ГГГГ № и Дополнительных соглашений к ним <данные изъяты> являясь инвестором, имеет право без согласования с Администрацией (Правительство Москвы) уступить частично свои права по Контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования.
ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное поквартирное распределение жилой площади к инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ в строящихся домах по адресу: микрорайон 11 «Южное Тушино» Северо-Западный административный округ <адрес>.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ДаблИнвест» и Волковым А.М. заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома с ЗАО «ДаблИнвест», а именно недвижимого имущества-квартиры общей площадью 55,29, расположенной по адресу: <адрес>, (л.д.9-13).
Согласно условиям Договора, после выполнения всех условий договора и окончания строительства жилого дока в собственность истца должна была быть передана квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, условный номер <адрес>, 29 кв.м, количество комнат - две. Объем инвестиционных средств определялся исходя из стоимости квадратного метра, равной 28 292 рубля 98 копеек и составил 1 564 318 руб 86 коп.
Обязательства предусмотренные п.5.2. Договора, истцом исполнены в полном объеме, денежные средства в сумме 1 564 318 руб.86 коп., поступили на счет ЗАО «ДаблИнвест», что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).
Ориентировочный срок сдачи жилого дома согласно договору - <данные изъяты>. Между истцом и ЗАО «ДаблИнвест» ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт о частичной реализации договора №, в котором указано, что Волков А.М. полностью выполнил свои обязательства по п.4.2.1 договора по финансированию строительства жилого дома. Инвестором-застройщиком жилого дома является <данные изъяты> (л.д.14).
ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением сроков строительства истец договорился с ЗАО «ДаблИнвест» внести изменения в договор, в результате которых по окончании строительства ему в собственность должна быть передана квартира по адресу строительному): <адрес>. Ориентировочная площадь квартиры 55, 29 кв.м., количество комнат – две, что подтверждается дополнительным соглашением № к договору № (л.д.15). В настоящий момент <адрес> построен, однако не сдан в эксплуатацию.
Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, измененные данные были внесены в реестр соинвесторов, которые вел ЗАО «Энергостройкомплект-М» (л.д.17).
Таким образом, суд приходит к выводу об исполнении истцом в полном объеме и надлежащим образом обязательства по предварительному договору.
ФИО2 Северо-Западного административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-рп утвержден адрес многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями (строительный адрес: <адрес> (л.д. 33).
По сообщению комитета государственного строительного надзора <адрес> разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Южное Тушино, мкрн. <адрес> – не выдавалось.
По данным фактических обмеров СЗ ТБТИ <адрес> проведенных на ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенная на <адрес>, имеет общую площадь 53,7 кв.м., в том числе основную (жилую) 28,7 кв.м., вспомогательную 25,0 кв.м., и площадь помещения вспомогательного использования (лоджия) 1,6 кв.м. (л.д. 43-44).
На основании дополнительного соглашения к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по данным СЗ ТБТИ <адрес> уточнена площадь спорного помещения (л.д. 69) и между сторонами подписаны произведены окончательные расчеты, о чем составлены акты от ДД.ММ.ГГГГ о полном завершении между сторонами (ЗАО «ДаблИнвест» и Волковым А.М.) расчете и передаче квартиры в пользование (л.д. 70-71).
В настоящее время никто из участников инвестиционных правоотношений в установленном порядке на долю истца в незавершенном строительством объекте недвижимости не претендует, в УФРС <адрес> права и обременения на <адрес> по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) не зарегистрированы (л.д. 49).
По сообщению следователя СГ 1 отдела СЧ Главного следственного управления при ГУВД по <адрес> — Волков А.М. признавался потерпевшем и(или) гражданским истцом, в рамках уголовного дела №, возбужденного в отношении руководства <данные изъяты> (л.д.60).
В силу ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от обязательств не допускается.
Судом при оценке заключенного предварительного договора принимаются во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, данные при обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, указывающие на необходимость при квалификации договора оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д.
Договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.
Статьей 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только право требования заключения основного договора.
В порядке ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считаются согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В заключенном предварительном договоре стороны предусмотрели права и обязанности в виде: строительства ответчиком дома, в котором будет находиться квартира; внесение истцом денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры; передаче истцу ответчиком после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию жилого помещения во владение и пользование. По своему содержанию данные условия не могут являться предметом предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а являются условиями договора соинвестирования в строительстве.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений, суд приходит к выводу, что с истцом заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, соответствующий нормам, установленным № от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Согласно ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
В силу ст. 4 указанного Федерального Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Следовательно, нормы п.2 ст.1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектами инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией <данные изъяты> <данные изъяты>, с последующими изменениями.
В соответствии со ст. ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо право пользования земельным участком, разрешении на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, <данные изъяты> <данные изъяты>», с последующими изменениями. Таким образом, истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства, оплатил обусловленную стоимость квартиры, поэтому он не может быть лишен защиты нарушаемого ответчиком права. Защита такого права не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего обязанности по передаче в собственность истца квартиры. В противном случае отказ истцу в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
Единственным эффективным средством правовой защиты является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты не эффективными средствами правовой защиты.
В судебном заседании нашел факт подтверждения заключения между сторонами договора, в соответствии с условиями которого истец, полностью оплатив стоимость строительства квартиры, исполнил взятые на себя обязательства и принимая во внимание, что реально домостроение по адресу <адрес> построено, осуществлены фактические обмеры жилых и нежилых помещений БТИ которые определены как самостоятельные объекты прав, спора о принадлежности спорного жилого помещения, о возникновении прав на него у истца не имеется, согласно предварительному протоколу распределения жилой площади к Инвестиционному контракту регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер №), в строящихся домах по адресу: <адрес> подлежит передаче ЗАО «ДаблИнвест», договор инвестирования заключенный между истцом и ответчиком не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным, до настоящего времени отсутствуют притязания третьих лиц, в том числе и Правительства <адрес> на спорную квартиру, а также с учетом признания ответчиком исковых требований, суд приходит к выводу, что требования истца о признании за ним права собственности обоснованны и подлежат удовлетворению.
Отсутствие подписанного акта о реализации инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа истцу в иске, поскольку все обязательству по договору в строительстве истцом исполнены в полном объеме и в соответствии с ч1. ст. 218 ГК РФ у истца возникло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорной квартиры.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Волкова ФИО7 к ООО «ДаблИнвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством - удовлетворить.
Признать за Волковым ФИО7 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной квартиры <адрес>, общей площадью 53,7 кв.м., в том числе основной (жилой) 28,7 кв.м., вспомогательной 25,0 кв.м. и площадью помещения вспомогательного использования (лоджия) 1,6 кв.м.
Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
По вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать действия по регистрации перехода права собственности на <адрес> расположенную по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г.Москвы в течение 10 дней с момента его окончательного вынесения.
Федеральный судья: