РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2011 года г. Москва
Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Сатьянова Т.В.
при секретаре Ничайкине А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5804/11 по иску Потаповой ФИО14 к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратилась Потапова Л.Н. с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, при этом указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ответчиком был заключен договор № предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес>, с правом получения по окончанию строительства жилых помещений в виде отдельных квартир без отделки. В соответствии с Приложением № к Договору, передаче соинвестору подлежала в том числе <адрес>. Требования п. 5.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ соинвестором исполнены в полном объеме путем прекращения обязательств в соответствии с соглашением № о прекращении денежных обязательств зачетом встречных требований, подписанным ответчиком и <данные изъяты>. Данное обстоятельства подтверждается Актом сверки расчетов между ответчиком и <данные изъяты> по договорам инвестирования № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Исполнение <данные изъяты> обязательств по инвестированию строительства, свидетельствует о том, что к соинвестору перешли права на получение, по окончанию строительства, жилых помещений в виде отдельных квартир, без отделки. ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО9 заключен Договор уступки прав №, на основании которого <данные изъяты> уступило истице права и обязанности по Договору № в части инвестирования строительства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общая площадь 54,85 кв.м. Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме в связи с чем, считает, что приобрела право требования на указанную квартиру.
Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истица просила суд признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Поскольку в настоящее время строительство жилого дома приостановлено, Распоряжением Префекта СЗАО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден почтовый адрес дома: <адрес>, проведены обмеры БТИ. Истцу по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передана в распоряжение спорная квартира. Ответчик аккумулировал денежные средства до того, как дом был построен. П.1.4 Договора установлен срок сдачи корпуса, в котором расположена квартира, в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени указанный объект строительством не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по инвестиционному договору.
В судебном заседании представитель истца Москаленко А.В., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО «Энергостройкомплект-М» по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала. Пояснила, что с их стороны спора о праве собственности на вышеуказанную квартиру не имеется.
Представители 3-х лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, временный управляющий ЗАО «Энергостройкомплект-М» Челейкин Ю.И., Префектуры ФИО2 <адрес>, <данные изъяты> Правительство <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представил.
В соответствии с п.3 п.5 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца, поскольку они нашли свое подтверждение в фактических материалах дела и основаны на действующем законодательстве.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ7 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было принято Постановление № о застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа.
В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между Правительством Москвы, <данные изъяты> <данные изъяты> (л.д.50-55), осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО «Энергостройкомплект-М» (л.д.56-59).
В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО «Компания «Главмосстрой» передало ЗАО «Энергостройкомплект-М» правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Западный административный округ).
Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных ресурсов <адрес> передал ЗАО «Энергостройкомплект-М» земельный участок, имеющий адресные ориентиры: <адрес>, жилой микрорайон 11, Южное Тушино, в аренду для строительства жилого комплекса.
Из статьи 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» видно, что инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В пункте 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, создание, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № говорится, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что закреплено в ч.1 статьи 55 Градостроительного кодекса.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Энергостройкомплект-М» «Инвестор» и <данные изъяты> «Соинвестор» заключен Договора № Предметом договора явилось привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Западный административный округ), с правом получения по окончанию строительства жилых помещений в виде отдельных квартир без отделки (л.д. 31-33).
Требования п. 5.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ Соинвестором исполнены в полном объеме путем прекращения обязательств в соответствии с соглашением № о прекращении денежных обязательств зачетом встречных требований, подписанным ЗАО «Энергостройкомплект-М» и <данные изъяты> Данное обстоятельства подтверждается Актом сверки расчетов между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и <данные изъяты> по договорам инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).
Исполнение ОАО 1015 УСМР обязательств по инвестированию строительства, свидетельствует о том, что к Соинвестору перешли права на получение, по окончанию строительства, жилых помещений в виде отдельных квартир, без отделки.
В соответствии с Договор уступки прав № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> уступило Потаповой Л.Н. права и обязанности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ в части инвестирования строительства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость оплаты уступаемого права определена в размере 3 345 850 руб. (л.д. 31-33).
Обязательство по оплате передаваемого права были исполнены истицей в полном объеме, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, а так же Актом выполнения обязательств по Договору уступки прав № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий (л.д. 35-36).
Кроме того, ответчиком выдана справка исх. № от ДД.ММ.ГГГГ на имя истца, согласно которой квартира по адресу: <адрес> по реестру ЗАО «Энергостройкомплект-М» значится за Потаповой Л.Н. (л.д. 37).
В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору №, заключенном между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на 0,45 кв.м., вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в размере эквивалентном 27 450 руб., которая была погашена истцом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 88-89).
Согласно Акту о завершении расчетов по договору № от ДД.ММ.ГГГГ истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по инвестированию спорной квартиры, стороны материальных претензий друг к другу не имеют (л.д. 90).
Во исполнение обязательств по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи квартиры в пользование, согласно которому, ответчик, передал истцу в пользование <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>). С момента подписания Акта истец несет ответственность за надлежащую эксплуатацию квартиры, сохранность, риск гибели, утраты, повреждения квартиры, на истца возложены обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с техническим обслуживанием и охраной мест общего пользования (л.д. 91).
Согласно п. 7.3 Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, <данные изъяты>, <данные изъяты> полномочия заказчика инвестора <данные изъяты> которого впоследствии были переданы ответчику, Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта (п. 2.1) третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта.
Согласно ст. 6 Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Согласно ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
В силу ст. 4 указанного Федерального Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Следовательно, нормы п.2 ст.1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектами инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Заключенный истцом с ЗАО «Энергостройкомплект-М» договор инвестирования, учитывает наличие взаимосвязи между данным договором и основным инвестиционным соглашением, в котором в п. 7.3 разрешено заказчику-инвестору заключать без согласия администрации инвестиционные договоры с третьими лицами.
В соответствии со ст. ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, <данные изъяты>, <данные изъяты> с последующими изменениями.
В соответствии со ст. ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо право пользования земельным участком, разрешении на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден адрес жилого дома <адрес>строительный адрес: <адрес>, корпус 3) (л.д. 69).
По полученным данным из ТБТИ СЗАО <адрес> спорные квартиры идентифицированы, выданы кадастровые паспорта помещений. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на <адрес>, присвоен номер 156, общая площадь квартиры составила 53,8 кв.м., жилая площадь 28,8 кв.м., вспомогательная площадь 25,0 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования – 1,5 кв.м. (л.д. 78-80).
Судом установлено, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет и пользуется спорным жилым помещением, несет ответственность по ее хранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что в отношении генерального директора ЗАО «Энергостройкомплект-М» было возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. Судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по <адрес> не признан ли истец потерпевшими по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос следователя по ОВД 1 отдела СЧ ГСУ при ГУВД по <адрес>, Потапова Л.Н. признана потерпевшей по данному уголовному делу, гражданским истцом по уголовному делу № не признавалась. (л.д.119).
Согласно сообщению Управления Росреестра по <адрес> в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорной квартиры отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности (л.д.118).
В соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результатам инвестиционных вложений.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством Москвы, <данные изъяты> <данные изъяты> с последующими изменениями. Таким образом, истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства, оплатил обусловленную стоимость квартиры, поэтому он не может быть лишен защиты нарушаемого ответчиком права. Защита такого права не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего обязанности по передаче в собственность истца квартиры. В противном случае отказ истцу в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
Единственным эффективным средством правовой защиты является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты не эффективными средствами правовой защиты.
К такому выводу суд приходит на основании того, что Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Энергостройкомплект-М» введена процедура банкротства – наблюдение. При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Такая позиция суда основывается также на положениях Постановления Европейского Суда по правам человека от ДД.ММ.ГГГГ по делу «Бурдов против России», в котором ЕСПЧ указал, что пункт 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства-участника Европейской Конвенции допускала бы, что судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось бы недействующим в отношении какой-либо стороны в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истицы, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ней вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.
В судебном заседании нашел факт подтверждения заключения между сторонами договора, в соответствии с условиями которого истец, полностью оплатив стоимость строительства квартиры, исполнил взятые на себя обязательства и принимая во внимание, что реально домостроение по адресу <адрес> построено, осуществлены фактические обмеры жилых и нежилых помещений БТИ которые определены как самостоятельные объекты прав, спора о принадлежности спорного жилого помещения, о возникновении прав на него у истца не имеется, согласно предварительному протоколу распределения жилой площади к Инвестиционному контракту регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер № в строящихся домах по адресу: <адрес> подлежит передаче ЗАО «Энергостройкомплект-М», договор инвестирования заключенный между истцом и ответчиком не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным, до настоящего времени отсутствуют притязания третьих лиц, в том числе и Правительства <адрес> на спорную квартиру, суд приходит к выводу, что требования истца о признании за ним права собственности обоснованны и подлежат удовлетворению.
Отсутствие подписанного акта о реализации инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа истцу в иске, поскольку все обязательству по договору в строительстве истцом исполнены в полном объеме и в соответствии с ч 1 ст. 218 ГК РФ у истца возникло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорной квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Потаповой ФИО14 к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством – удовлетворить.
Признать за Потаповой ФИО14 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде отдельной двухкомнатной <адрес>, общей площадью 53,8 кв.м., жилой площадью 28,8 кв.м., вспомогательной площадью 25,0 кв.м., площадью помещений вспомогательного использования 1,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г.Москвы в течение 10 дней с момента его окончательного вынесения.
Федеральный судья Сатьянова Т.В.
Решение в окончательной форме составлено 19 октября 2011 года.