РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 сентября 2011 года Тушинский районный суд г Москвы
В составе председательствующего федерального судьи Андреевой Т.Е.,
С участием адвокатов Хакимовой П.М., Кузнецовой Р.А.,
При секретаре Дудко А.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Трона А. А. к Трон И. В., Трону И. А., отделению района Северное Тушино Управления Федеральной Миграционной службы г Москвы о признании недействительными доверенности, договора купли-продажи, передаточного акта, свидетельства о государственной регистрации права, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры в собственность, по иску Трон И. В. к Трону А. А. о признании утратившим право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета,
Установил:
Трон А. А. обратился в суд с иском к Трон И. В., Трону И. А. о признании недействительными доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя Трона И. А., договора купли-продажи квартиры по адресу г Москва, <адрес>, корпус 1, <адрес>, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен в результате злонамеренного соглашения Трон И.В. и его сына Трона И.А., который воспользовался его преклонным возрастом, доверием и юридической неграмотностью. Трон А.А. указал, что доверенность выдал сыну Трону А.А. ДД.ММ.ГГГГ по просьбе последнего для проведения ремонтных работ в квартире, продавать квартиру не хотел, о сделке ему стало известно в марте 2011 года, никаких денежных средств за якобы проданную квартиру ни от Трон И.В., ни от Трона И.А. он не получал. Иск основывает на ст. ст.170, 179 ГК РФ.
Трон И. В. предъявила иск к Трону А. А. о признании его утратившим право пользования спорной квартирой и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а Трон А.А. в связи с отчуждением квартиры утратил право пользования данным жилым помещением.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Трон А.А. и Трон И.В. объединены в одно производство (л.д.35).
Трон А.А., его представители адвокаты Хакимова П.М., Кузнецова Р.А., действующие на основании ордеров, в судебном заседании исковые требования поддержали, в иске Трон И.В. просили отказать.
Представитель Трон И.В. по доверенности Настенко М.Ю. иск Трона А.А. не признал, требования своего доверителя Трон И.В. просил удовлетворить.
Трон И.А. в иске Трону А.А. просил отказать, иск Трон И.В. поддержал.
Представитель Управления Федеральной Миграционной службы г Москвы, привлеченный к участию в деле в качестве соответчика (л.д.37), о дне слушания дела извещен, не явился.
Нотариус г Москвы Панферов Б.В., удостоверивший доверенность ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле не привлекался ввиду смерти.
Суд, выслушав стороны, адвокатов Хакимову П.М., Кузнецову Р.А. в интересах Трона А.А., проверив материалы дела, оценив доказательства в совокупности, находит иск Трона А.А. подлежащим удовлетворению в части, а в иске Трон И.В. полагает отказать.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела Трону А. А. на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира по адресу г Москва, ул Планерная, <адрес>, расположенная в доме <данные изъяты>», пай за которую Трон А.А. выплатил в декабре ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.8). В этой же квартире Трон А.А. с ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрирован по месту жительства и проживал (л.д.16). По этому же адресу Трон А.А., длительное время страдающий гипертонической болезнью с высокой артериальной гипертензией и перенесший два инфаркта миокарда, обслуживается в медицинских учреждениях, ему установлена инвалидность второй группы бессрочно ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67). По адресу постоянного места жительства Трон А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, состоит на учете в пенсионном отделе «Северное Тушино» ГК-Главного Управления ПФР № по г Москве и <адрес> с обеспечением необходимыми лекарственными препаратами, изделиями медицинского назначения, путевками на санаторно-курортное лечение, бесплатного проезда на пригородном железнодорожном транспорте (л.д.68).
По адресу места постоянного жительства <адрес> Трон А.А. находился на стационарном лечении в кардиологическом отделении городской клинической больницы № (л.д.131, 135). В ГКБ № г Москвы ДД.ММ.ГГГГ Трону А.А. проведено оперативное лечение, по результатам которого рекомендовано наблюдение у кардиолога (л.д.130)
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Трон А.А. выдал своему сыну Трону И.А. доверенность, которой уполномочил оформить его (Трона А.А.) право собственности на квартиру по адресу г Москва, ул Планерная, <адрес>, зарегистрировать это право в учреждении юстиции по государственной регистрации прав собственности и сделок с ним на территории <адрес>, с правом дальнейшего управления и распоряжения квартирой. В этой же доверенности Трон А.А. уполномочил Трона И.А. заключать договоры залога, найма, определять суммы и сроки залога и найма, получать деньги, уплачивать налоги и сборы, коммунальные и иные платежи по указанной квартире, производить необходимый ремонт квартиры, страховать квартиру.(л.д.183).
Из содержания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Трон А.А. также уполномочил Трона И.А. продать квартиру за цену и на условиях по его усмотрению, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать договор и переход права собственности, получить зарегистрированный договор и следуемые ему деньги (л.д.92). Срок действия доверенности 3 года. ДД.ММ.ГГГГ Трон И.А., воспользовавшись указанной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, заключил с Трон И.В. договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> (л.д.25), передав последней эту квартиру в собственность.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора, и Трон И.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (л.д.10).
Трон А.А. в качестве оснований для признания сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес> указывал на основания, предусмотренные ст.179 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынужденно совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По своему содержанию указанная норма сама по себе направлена на защиту прав граждан на свободное волеизъявление при осуществлении правомочия распоряжения своим имуществом.
Трон А. А., поддерживая исковые требования, указал, что он является членом <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ года, после расторжения брака с Трон М.В. трехкомнатная <адрес>, расположенная в этом же доме, где он проживал с супругой и сыном Троном И.А., в ДД.ММ.ГГГГ году разменяна на двухкомнатную <адрес>, куда переехала его бывшая супруга и сын Трон И.А., а он (Трон А.А.) переехал в однокомнатную <адрес>, которая является его единственным постоянным местом жительства.
Трон А.А. пояснил, что его мать проживала в Латвии, он, достигнув пенсионного возраста, периодически проживал в Латвии, в эти периоды за состоянием квартиры следил его единственный сын Трон И.А., которому он доверял. В ДД.ММ.ГГГГ года перед отъездом сын Трон И.А. попросил подписать доверенность, поясняя, что доверенность ему необходима для проведения ремонтных работ в квартире. Затем сын отвез его по какому-то адресу, дал ему бумагу, на которой он прочитал поверх текста слово «доверенность», подписал эту бумагу, не читая текста, так как полностью доверял сыну и был уверен, что подписывает доверенность на проведение ремонта, в руки для прочтения доверенность ему не передали, вслух доверенность никто ему не читал.
Трон А.А. также пояснил, что весной ДД.ММ.ГГГГ года сын Трон И.А. предложил продать квартиру, он отказался, сын уговаривал его остаться жить в Латвии, он не соглашался, так как в Латвии он не имеет постоянного места жительства, пенсия ему выплачивается в Москве, и он останется без средств к существованию. Трон А.А. сообщил, что были случаи, когда сын выгонял его из квартиры. В ДД.ММ.ГГГГ года в правлении <данные изъяты> он узнал, что его квартира оформлена в собственность бывшей жене сына Трон И.В. по договору купли-продажи в 2006 году. О состоявшейся сделке ему сын не сообщал, денег за проданную квартиру ему никто не передавал, намерения продать квартиру у него не было, полагает, что договор заключен в результате злонамеренного соглашения Трон И.А. и Трон И.В. Трон А.А. указал, что он инвалид 2 группы, плохо видит и слышит, доверял своему сыну Трону И.А., который сознательно использовал это обстоятельство в своих интересах и обманул его доверие.
Доводы Трона А.А. заслуживают внимания, так как объективно подтверждаются совокупностью представленных суду доказательств.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена.
В силу ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
В соответствии со ст.44 Основ законодательства РФ о нотариате содержание нотариально удостоверяемой сделки должно быть зачитано вслух.
Между тем, из содержания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом г Москвы Панферовым Б.В., явствует, что Трону А.А. не разъяснены смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 ГК РФ, не выяснено при удостоверении доверенности соответствует ли ее содержание в части предоставления полномочий Трону И.А. продать квартиру, подписать договор купли-продажи и получить от продажи деньги действительным намерениям Трона А. А.. Содержание доверенности доверителю Трону А. А. вслух не зачитано, а иное не следует из текста доверенности.
Из объяснений Трон И.В., данных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что с Троном И.А. она состояла в браке, после расторжения брака они раздели имущество: совершили сделку в отношении квартиры по адресу <адрес>, указав продажную цену квартиры в 999 000 рублей; эта квартира при разделе имущества досталась ей, а ее бывший супруг Трон И.А. купил квартиру в незавершенном строительстве по адресу <адрес> в приобретение которой вложил 999000 рублей, которые она ему отдала при получении договора купли-продажи спорной квартиры и свидетельства о государственной регистрации права на нее. В ДД.ММ.ГГГГ она выдала Трону И.А. доверенность на продажу квартиры по адресу г Москва, ул Планерная, <адрес>.
Из объяснений Трона И.А. усматривается, что его отец Трон А.А. после смерти своей матери длительное время проживал в Латвии, он (Трон И.А.) пользовался квартирой по адресу <адрес>, после покупки квартиры по адресу г Москва, ул Генерала Белобородова, <адрес> он с женой Трон И.В. стали проживать в этой квартире, а в спорной квартире останавливались их друзья, квартира сдавалась, ключи от квартиры были только у него, отцу Трону А.А., находясь в Москве, приходилось ночевать на лестнице. В ДД.ММ.ГГГГ году он обсуждал с отцом вопрос о продаже квартиры по адресу <адрес>, отец говорил, что ему нужно жилье в Москве. Он (Трон И.А.) записался к нотариусу, его отцом выдана доверенность. В ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут брак с Трон И.В., они разделили при разводе две квартиры: на <адрес>, <адрес>, последняя была передана при разделе Трон И.В. Деньги от продажи квартиры он отцу не передавал, вложил эти деньги в покупку для себя квартиры размером 138 кв м по адресу <адрес>, долю в праве собственности в этой квартире отцу передавать не намерен. Весной ДД.ММ.ГГГГ года он и Трон И.В. нашли покупателей на квартиру по адресу <адрес>, квартиру не продали из-за обращения Трона А.А. в правление <данные изъяты> а затем с иском в суд.
Из материалов дела следует, что Трон И. А. и Трон И. В. состояли в браке, который расторгнут ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31).
Трон И.А. и его мать Трон М.В. зарегистрированы по месту жительства в квартире по адресу <адрес>, расположенной в доме <данные изъяты> (л.д.70).
Трон И.В. и Трон И.А. являются сособственниками трехкомнатной квартиры по адресу <адрес>, каждый в размере ? доли (л.д.71, 72), в которой зарегистрирована Трон И.В. и ее сын Шкапов В.Р., <данные изъяты> (л.д.69).
На имя Трон И.В. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на спорную квартиру по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.10).
По договору от ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Троном И. А. последний инвестировал денежные средства в строительство квартиры площадью 137,1 кв м по адресу г Москва, <адрес> с последующим оформлением этой квартиры в собственность Трона И.А. (л.д.45-55).
В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом( представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Между тем, оценивая представленную суду доверенность от ДД.ММ.ГГГГ во взаимосвязи с объяснениями сторон и фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к выводу, что эта доверенность, удостоверенная и подписанная Троном А.А. без соблюдения требований ст.ст.44 и 54 Основ законодательства РФ о нотариате не может свидетельствовать о намерении Трона А.А. продать принадлежащую ему квартиру по адресу <адрес>
Обстоятельства дела объективно подтверждают об отсутствии у Трона И.А. надлежаще оформленных полномочий для отчуждения спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая спор, суд учитывает возраст Трона А.А., <данные изъяты> года рождения, наличие у него заболеваний и в связи с ними инвалидности 2 группы. Трон А.А. с учетом состояния здоровья и возраста обладал потребностью в поддержке и внимании со стороны сына, надеясь получить поддержку от сына Трона А.А., выдал ему доверенность ДД.ММ.ГГГГ, полагая, что этот документ необходим сыну для обеспечения содержания квартиры по адресу <адрес>
Трон А.А. договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не подписывал, условия этой сделки с ним не обсуждал ни Трон И.А., ни Трон И.В., участия в регистрации договора Трон А.А. не принимал.
Трон И.А. был осведомлен о том, что его отец Трон А.А. инвалид 2 группы, страдает заболеваниями, в связи с которыми его состояние врачами оценивается как состояние средней тяжести, плохо видит и слышит, Трон И.А. сознательно использовал это обстоятельство в своих интересах и заключил договор купли-продажи с Трон И.В., передав в собственность последней квартиру по адресу <адрес>, при этом Трон А.А. на ДД.ММ.ГГГГ был лишен возможности свободно выразить свою волю и действовать в своих интересах, что противоречит основным началам гражданского законодательства, в соответствии с которыми гражданские права приобретаются и осуществляются гражданами своей волей и в своих интересах (п.2 ст.1 ГК РФ).
Объяснения Трон И.В. и Трона И.А. в судебном заседании подтверждают, что сделка купли-продажи спорной квартиры была совершена в результате злонамеренного соглашения сторон ( представителя продавца и покупателя), Трон И.А. - представитель Трона А.А. по доверенности совершил эту сделку в своих интересах, а не в интересах своего доверителя. Трон И.А. причитающиеся денежные средства от продажи спорной квартиры Трону А.А. не передал, потратил их на свои нужды: вложил деньги в приобретение в рассрочку квартиры по адресу <адрес> для себя лично.
Трон И.А. в судебном заседании пояснил, что не желает выделять в собственность отца Трона А.А. долю в приобретенной им квартире.
Доводы Трона И.А. о том, что его действия были согласованы с Троном А.А., доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, не подтверждены, а поэтому являются несостоятельными.
Трон А.А. пояснил, что о продаже квартиры по адресу <адрес> ему стало известно ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы Трона А.А. подтверждаются материалом проверки отдела МВД России по району Северное Тушино г Москвы (л.д.151-174), а также объяснениями Трона И.А., из которых следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года в связи с продажей спорной квартиры через Единую городскую службы недвижимости он предложил отцу Трону А.А. выписаться из квартиры, с чем отец не согласился.
Из документов из <данные изъяты> следует, что Трон И.А. в ДД.ММ.ГГГГ года хотел продать спорную квартиру, из-за отказа Трона А.А. освободить эту квартиру авансовый договор с Троном И.А. как продавцом объекта расторгнут (л.д.57-63).
Из объяснений Трона А.А. и справки <данные изъяты> явствует, что ДД.ММ.ГГГГ Трону А.А. было сообщено, что его квартира по адресу <адрес> переоформлена в собственность Трон И. В. (л.д.181-182).
Изложенное свидетельствует, что о нарушении своих прав Трон А.А. узнал только в ДД.ММ.ГГГГ, при этом сам Трон А.А. при совершении договора ДД.ММ.ГГГГ и в его регистрации не участвовал, денежных средств от лиц, совершивших сделку, не получал. Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. С иском о защите своих прав Трон А.А. обратился ДД.ММ.ГГГГ в пределах срока исковой давности.
Располагая фактическими обстоятельствами и представленными суду доказательствами, оценивая их в совокупности и взаимозависимости, суд приходит к выводу, что свободного волеизъявления Трона А.А. на распоряжение принадлежащей ему квартиры путем ее продажи Трон И.В. за 999 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ не было.
Трон А.А., не имея намерения продать квартиру, с регистрационного учета не снимался, узнав о сделке, обратился в суд с иском (л.д.6-7).
О совершенной сделке Трону А.А. его сын Трон И.А. не сообщил, несмотря на то, что в силу ст.982 ГК РФ лицо, действующее в чужом интересе, обязано при первой возможности сообщить об этом заинтересованному лицу.
Наличие оснований, предусмотренных ст.179 ГК РФ, для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подтверждается и передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что квартира была передана Троном И.А. Трон И.В. уже ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что сделка совершена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).
По условиям п. 10,11 Договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантирует, что квартира продается свободной от проживания третьих лиц, между тем у Трона А.А. не было волеизъявления освободить принадлежащую ему на праве собственности квартиру.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным по основаниям ст.179 ГК РФ, так как договор совершен в результате злонамеренного соглашения представителя Трона А.А. по доверенности Троном И.А. с Трон И.В., при этом Трон И.А. сознательно использовал доверие своего отца Трона А.А., его возраст, наличие у Трона А.А. проблем со здоровьем, зрением и слухом.
Суд не усматривает оснований для признания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Троном А.А. Трону И.А. недействительной, так как данная доверенность прекратила свое действие в ДД.ММ.ГГГГ года.
Нет оснований для признания недействительным передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, который с учетом даты его совершения и недействительности сделки от ДД.ММ.ГГГГ никаких прав и обязанностей для Трона А.А. не порождает.
В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом.
Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривается возможность признания судом недействительным акта государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также недействительной государственной регистрации права.
В пункте 1 ст.2 указанного Закона дается понятие государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, недействительна с момента ее совершения.
В качестве последствий недействительности сделки ( п.2 ст.167 ГК РФ) предусматривается возврат всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п.1 ст.28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрации на общих основаниях. Поэтому требование Трона А.А. о признании недействительным акта государственной регистрации прав не основано на законе.
По правилам ст.167 ГК РФ суд возвращает в собственность Трона А.А. спорную квартиру.
Оснований для применения ст.170 ГК РФ с учетом обстоятельств дела и представленных доказательств не имеется.
Удовлетворяя иск Трона А.А. и признавая договор от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд отказывает Трон И.В. в иске о признании Трона А.А. утратившим право пользования квартирой по адресу <адрес> и снятии его с регистрационного учета по этому адресу, поскольку оснований для удовлетворения иска Трон И.В. не имеется в силу недействительности совершенной сделки.
На основании ст.103 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ суд, удовлетворяя иск Трона А.А. в части, взыскивает с Трон И. В., с Трона И. А. с каждого госпошлину в доход государства в размере 6 595 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу г Москва, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Троном И. А., действовавшим по доверенности от Трона А. А., и Трон И. В., зарегистрированный в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве ДД.ММ.ГГГГ за №.
Возвратить квартиру по адресу <адрес> собственность Трона А. А..
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Москве записи о праве собственности Трон И. В. на вышеуказанную квартиру и регистрации права собственности на эту квартиру Трона А. А..
В остальной части иска Трону А. А. отказать.
В иске Трон И. В. к Трону А. А. о признании его утратившим право пользования квартирой по адресу <адрес> снятии его с регистрационного учета по этому адресу отказать.
Взыскать с Трон И. В., с Трона И. А. с каждого госпошлину в доход государства в размере 6 595 ( шесть тысяч пятьсот девяносто пять) рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г Москвы в течение 10 дней.
Судья: