РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2011 года
Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.А., при секретаре Акацкой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6002/11 по иску Музыка М. Ю., Семенова Ю. М. к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,
установил:
Истцы обратились в суд с иском, окончательно уточненным в ходе рассмотрения дела судом (л.д. 57), к ответчику, просят признать за собой право собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в виде <адрес>, по ? доле за каждым.
В обосновании иска указано, что между Музыка М.Ю., Семеновым Ю.М. и <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № уступки прав инвестирования. Предметом договора является уступка <данные изъяты> истцам прав инвестирования части строительства жилой части объекта и получения в равно долевую собственность истцов двухкомнатной <адрес>, по прядку на площадке четвертая, ориентировочной площадью 56,91 кв.м., в секции 3, на 2-этаже, в жилом доме по адресу: <адрес>. В силу п. 2.1 договора общая инвестиционная стоимость квартиры составляет 1 913 005,18 руб. Истцы производят взаиморасчеты с <данные изъяты> в счет переуступаемого права в размере 1 913 005,18 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истцы перечислили на расчетный счет <данные изъяты> денежные средства в размере 1913005,18 руб., исполнив обязательства по договору, что подтверждается платежным поручением №. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и <данные изъяты> был заключен договор уступки прав инвестирования №, согласно которому истцы уступают, а <данные изъяты> принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие истцам по договору от ДД.ММ.ГГГГ № уступки прав инвестирования. В качестве оплаты за уступаемое право по договору от ДД.ММ.ГГГГ г№ уступки прав инвестирования <данные изъяты> выплачивает истцам 1 913 005,18 руб. в течение 30 дней с момента подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком ЗАО «Энергостройкомплект-М» был подписан предварительный договор №, предметом которого является договоренность о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, по которому ЗАО «Энергостройкомплект-М» передает истцам в равнодолевую собственность по ? доле двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 54,85 кв.м. Согласно п. 3.2 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора истцы перечисляют на расчетный счет ответчика 1 913 005,18 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцами, ответчиком и <данные изъяты> был подписан акт зачета взаимных требований. Пункт 1 акта гласит, что в соответствии с условиями предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ истцы имеют обязательства перед ответчиком по оплате денежных средств в размере 1 913 005,18 руб. на основании договора уступки прав инвестирования № № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ДаблИнвест» имеет обязательства перед истцами по оплате 1 913 005,18 руб.; договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик имеет обязательства перед ЗАО «ДаблИнвест» по оплате денежных средств в размере 50 000 000 руб. Согласно пункту 2 акта истцы, ответчик и <данные изъяты> согласились произвести взаимозачет однородных требований по вышеупомянутым обязательствам в размере 1 913 005,18 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно справке ответчика за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, по реестру ответчика числиться за истцами. Строительство жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение, завершено, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Однако до настоящего времени истцы не могут оформить свои права равнодолевой собственности на принадлежащую им квартиру, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства.
Истцы в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом.
Представитель истцов по доверенности Шутенко Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО «Энергостройкомплект-М» по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, при этом пояснила, что все взаиморасчеты с истцами произведены, на спорную квартиру иные лица не претендуют.
Третьи лица Управление Росреестра по <адрес>, Правительство Москвы, временный управляющий ЗАО «Энергостройкомплект-М» Челейкин Ю.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.
Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, находит, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии во ст.ст. 16,17 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было принято постановление № «О застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа» (л.д. 29-30).
В соответствии с указанным постановлением и инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между Правительством <адрес>, <данные изъяты> <данные изъяты> осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО «Энергостройкомплект-М». В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору <данные изъяты> передало ЗАО «Энергостройкомплект-М» правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Западный административный округ) (л.д. 32-44).
Судом установлено, что между ответчиком и истцами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи №; ДД.ММ.ГГГГ между ними было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, предметом которого явилось обязательство сторон заключить в дальнейшем на условиях в порядке и сроки, предусмотренные договором, договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (строительный адрес) (л.д. 20-24, 27, 71).
Стоимость квартиры по договору и соглашению составила 1 913 005,18 руб.
Судом установлено, что истцы по предварительному договору полностью оплатили стоимость квартиры, перечислив ее ответчику, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).
Квартира была передана истцам по Акту приема-передачи квартиры в пользование от ДД.ММ.ГГГГ Между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт о завершении расчетов, которым считаются исполненными взаимные обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи и договору уступки права (л.д. 70, 72).
Таким образом, установлено, что квартира поступила во владение истцов в результате гражданско-правовых сделок, которые сторонами не оспариваются.
На основании изложенного судом установлено, что истцами исполнены обязательства в части оплаты переданной квартиры по предварительному договору.
Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден адрес жилого дома <адрес> (строительный адрес: <адрес>) (л.д. 50).
Согласно сведениям ТБТИ СЗАО <адрес> спорной квартире, находящейся на <адрес> общая площадь квартиры составила 53,6 кв.м., жилая площадь 28,5 кв.м. (л.д. 65-67).
Таким образом, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил.
Согласно ответу Управления Росреестра по Москве права и обременения на спорное жилое помещение не зарегистрированы (л.д. 68).
До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен. При этом суд учитывает, что истцы не могут самостоятельно повлиять на решение вопроса о вводе построенного дома в эксплуатацию.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства отнесены действующим российским законодательством к недвижимым вещам, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Поскольку дом фактически построен, но не сдан комиссии в эксплуатацию, квартиры в этом доме являются объектами незавершенного строительства и относятся к категории недвижимых вещей, которые согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Истцы при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требований о признании права. Исковые требования направлены на признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как объект жилищных прав (ст.15 ЖК РФ).
На основании изложенного судом установлено, что истцами обязательства по предварительному договору выполнены, им переданы ключи от спорной квартиры.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изучив предварительный договор, суд считает, что по своему содержания он не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Суд считает, что указанный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Поскольку жилое помещение передано истцам во владение и пользование, суд считает, что отсутствие оформления права собственности на объект недвижимости, полученной в результате инвестиционной деятельности, нарушает право истцов, предусмотренное ст. 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Отсутствие регистрации права собственности истцов на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорного жилого помещения влечет нарушение их прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.
Кроме того, согласно ст.6 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
При принятии решения суд учитывает, что ответчик на основании протокола предварительного распределения жилой площади к инвестиционному контракту регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер №), в строящихся домах по адресу: <адрес>, обладал правом на спорную квартиру, в связи с чем, мог распорядиться квартирой в пользу истцов (л.д. 45-49).
Таким образом, поскольку судом установлено, что обязательства по договору истцами выполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду документами, доля в виде спорной квартиры в объекте незавершенного строительства в споре не находится, то суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Музыка М. Ю., Семенова Ю. М. к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.
Признать за Музыка М. Ю. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде ? доли двухкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 53,6 кв.м., жилой площадью 28,5 кв.м.
Признать за Семеновым Ю. М. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде ? доли двухкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 53,6 кв.м., жилой площадью 28,5 кв.м.
Право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.
Федеральный судья Е.А. Никифорова
Мотивированное решение составлено 26 сентября 2011 г.