Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Москва 31 августа 2011 года
Тушинский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего федерального судьи Дувановой Н.Н.
при секретаре: Сунцовой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5654/11 года по иску: БОКСЕРА И. П. к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте
У С Т А Н О В И Л:
Боксер И.П. обратился в суд с требованием к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной <адрес>, общей площадью 53,8 кв.м. и площадью помещений вспомогательного использования (лоджия) 1,5 кв.м., расположенной на 12 этаже в доме по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ЗАО «Энергостройкомплект-М» предварительный договор № №, в отношении квартиры по адресу: <адрес>. Истец исполнил обязательства по оплате предварительного договора в полном объеме. Корпус должен быть сдан в эксплуатацию в 4-м квартале 2009 г., однако данный срок нарушен. Дом в эксплуатацию не введен до настоящего времени.
Истец и представитель истца Дворецкий С.А., действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО «Энергостройкомплект-М», действующая на основании доверенности — Челогаева Ю.В., в соответствии со ст. 39, 173 ГПК РФ исковые требования признала, пояснив, что со стороны застройщика спора о праве на вышеуказанную квартиру не имеется. С истцом произведены все взаиморасчеты, о чем составлен акт.
Представители третьих лиц Правительства <адрес>, префектуры СЗАО <адрес>, временный управляющий ЗАО «Энергостройкомплект-М» - ФИО - извещены, однако в судебное заседание не явились. Возражений и отзывов на исковые требования не представили.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве извещено, участия представителя в судебном заседании не обеспечило, предоставили письменный отзыв, согласно которому просят производство по настоящему делу прекратить, поскольку дело не подлежит рассмотрению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, а рассматривается в ином судебном порядке, в связи с изменениями внесенными в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, по мнению регистрирующего органа, истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права, поскольку между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, предусматривающий наличие в собственности ответчика недвижимого имущества, право собственности на которое, просит признать истец. В связи с тем, что в настоящее время в ЕГРП отсутствуют сведений о зарегистрированных правах на данный объект недвижимого имущества, между сторонами сложились невыполненные обязательственные отношения.
Учитывая мнение участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке п. 3 ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, представленный отзыв на иск, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы принято Постановление № «О застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа» (л.д. 62-64).
В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом № № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> (л.д. 20-33), осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства (<данные изъяты>) перешли к ЗАО «Энергостройкомплект-М» (л.д. 40-42).
В соответствии с договором № № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору <данные изъяты> передало ЗАО «Энергостройкомплект-М» правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Западный административный округ) (л.д. 73-82).
Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных ресурсов <адрес> передал ЗАО «Энергостройкомплект-М» земельный участок, имеющий адресные ориентиры: <адрес>, в аренду для строительства жилого комплекса (л.д. 49-59).
В соответствии с п. 7.3 Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №, Договора от ДД.ММ.ГГГГ № и Дополнительных соглашений к ним ЗАО «Энергостройкомплект-М», являясь инвестором, имеет право без согласования с Администрацией (Правительство Москвы) уступить частично свои права по Контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования.
ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное поквартирное распределение жилой площади к инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ в строящихся домах по адресу: микрорайон 11 «Южное Тушино» Северо-Западный административный округ <адрес> (л.д. 121-125).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и Боксером И.П. заключен предварительный договор купли-продажи № недвижимого имущества – квартиры общей площадью 54,85 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в соответствии с условиями которого, ЗАО «Энергостройкомплект-М» обязалось после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить не позднее чем через 45 рабочих дней после даты регистрации своего права собственности на квартиру, договор купли-продажи и передать Боксеру И.П. в собственность вышеуказанную квартиру (л.д. 11-15).
Обязательства, предусмотренные п. 3.2. предварительного договора Боксером И.П. исполнены в полном объеме, денежные средства в сумме 1.500.537 руб. 98 коп., поступили на счет ЗАО «Энергостройкомплект-М», что подтверждается актом зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «Энергостройкомплект-М», гражданином Боксером И.П. и <данные изъяты> (л.д. 16-17,106-115).
Согласно реестра ЗАО «Энергостройкомплект-М» спорная квартира числится за Боксером И.П. что подтверждается справкой № № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19,90).
Таким образом, суд приходит к выводу об исполнении истцом в полном объеме обязательства по предварительному договору.
Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден адрес многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями (строительный адрес: <адрес> (л.д. 119).
По сообщению комитета государственного строительного надзора <адрес> разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – не выдавалось (л.д. 126).
По данным фактических обмеров СЗ ТБТИ <адрес> проведенных на ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, имеет общую площадь 53,8 кв.м., жилую 28,7 кв.м. и помещение вспомогательного использования (лоджия) 1,5 кв.м., расположена в объекте незавершенного строительства (л.д. 120-121).
На основании дополнительного соглашения к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по данным ТБТИ <адрес> уточнена площадь спорного помещения (л.д. 99) и Боксером И.П. произведена доплата за увеличение площади квартиры в размере 12.310 руб. 70 коп. (л.д. 101), о чем составлены акты от ДД.ММ.ГГГГ о полном завершении между сторонами расчете и передаче квартиры в пользование (л.д. 100-102).
В настоящее время никто из участников инвестиционных правоотношений в установленном порядке на долю истца в незавершенном строительством объекте недвижимости не претендует, в УФРС <адрес> права и обременения на <адрес> по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) не зарегистрированы (л.д. 104).
По сообщению следователя СГ 1 отдела СЧ Главного следственного управления при ГУВД по <адрес> — Боксер И.П. потерпевшей в рамках уголовного дела №, возбужденного в отношении руководства ЗАО «Энергостройкомплект-М», не признавался (л.д. 116).
В силу ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от обязательств не допускается.
Судом при оценке заключенного предварительного договора принимаются во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, данные при обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, указывающие на необходимость при квалификации договора оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д.
Договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.
Статьей 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только право требования заключения основного договора.
В порядке ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считаются согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В заключенном предварительном договоре стороны предусмотрели права и обязанности в виде: строительства ответчиком дома, в котором будет находиться квартира; внесение истцом денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры; передаче истцу ответчиком после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию жилого помещения во владение и пользование. По своему содержанию данные условия не могут являться предметом предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а являются условиями договора соинвестирования в строительстве.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений, суд приходит к выводу, что с истцом заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, соответствующий нормам, установленным ФЗ №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Учитывая данное обстоятельство довод регистрирующего органа о невозможности признания права собственности на спорный объект, в связи с неправильно выбранным истцом способом защиты права, суд находит несостоятельным.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности, а именно все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ является - признание права.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при создании недвижимости, не препятствует признанию права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства, поскольку в силу ст. 128 ГК РФ также является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Право собственности на такие объекты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 130, 131 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним».
Определением Арбитражного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Энергостройкомплект-М» в рамках дела о банкротстве, введена процедура наблюдения (л.д. 70-72), в связи с чем, инвестиционные площади ответчика могут попасть в конкурсную массу.
Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования признаются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования - удовлетворить.
Признать за БОКСЕРОМ И. П. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной <адрес>, расположенной на 12 этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 53,8 кв.м., в том числе основной (жилой) 28,7 кв.м, вспомогательной 25,1 кв.м. и площадью помещения вспомогательного использования (лоджия) 1,5 кв.м.,, согласно поэтажного плана Северо-Западного ТБТИ <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Решение является основанием для государственной регистрации права.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение ДЕСЯТИ дней.
Федеральный судья: Дуванова Н.Н.
Мотивированный текст решения изготовлен: 05 сентября 2011 года