Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Москва 21 сентября 2011 года
Тушинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего федерального судьи Поповой З.Н.
при секретаре Какостиковой Е.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5731/11 года по иску Трифоновой Л. И. к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте
У С Т А Н О В И Л:
Трифонова Л.И. обратилась в суд с заявлением к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на жилые помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, С., <адрес> условные номера квартир №, №, №, №, в обосновании своих доводов ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, С., <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 40,05 кв.м. Финансовые обязательства предусмотренные п. 3.2 Договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основанного договора), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, С., <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 40,05 кв.м. Финансовые обязательства предусмотренные п. 3.2 Договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основанного договора), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, С., <адрес> (строительный адрес), ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 40,05 кв.м. Финансовые обязательства предусмотренные п. 3.2 Договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основанного договора), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, С., <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 43,15 кв.м. Финансовые обязательства предусмотренные п. 3.2 Договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с указанным, истец считает, что приобрела право требования на указанные квартиры.
Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила суд признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельных квартир №, №, №, № расположенных в доме по адресу: <адрес>. Поскольку в настоящее время строительство жилого дома приостановлено. Распоряжением П. С. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-рп утвержден почтовый адрес дома: <адрес>, проведены обмеры БТИ. Истцу по Актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ переданы в распоряжение спорные квартиры. Ответчик аккумулировал денежные средства до того, как дом был построен. П.1.4 Договорав установлен срок сдачи корпуса, в котором расположены <адрес>,№, № в эксплуатацию – 2 квартал 2010 г., корпуса, в котором расположена <адрес> - 4 квартал 2010 <адрес> до настоящего времени указанные объект строительством не завершены, акты приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов не подписаны, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по предварительным договорам.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ в отдельное производство выделены требования истца о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной однокомнатной <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м., в том числе основной (жилой) 18,0 кв.м., вспомогательной 20,5 кв.м. и площадью помещения вспомогательного использования 1,5 кв.м, согласно поэтажному плану Северо-Западного ТБТИ <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель истца Москаленко А.В., действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования Трифоновой Л.И. поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО «<данные изъяты>», действующая на основании доверенности — Челогаева Ю.В. исковые требования признала, пояснив, что со стороны застройщика спора о праве на вышеуказанные квартиры не имеется. С истцом произведены все взаиморасчеты, о чем составлен акт.
Представители третьих лиц Правительства <адрес>, Префектуры С. <адрес>, временный управляющий ЗАО «Энергостройкомплект-М» - Челейкин Ю.И., ГУП «УРиРУО» - извещены, в судебное заседание не явились, возражений и отзывов на исковые требования не представили.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве извещен, в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, рассмотрение спора оставил на усмотрение суда, но просил учесть свою позицию, согласно которой между сторонами возникли не имущественные, а обязательственные отношения, которые имеют место до создания объекта. Однако, дом в эксплуатацию не принят, отсутствует запись о регистрации дома в реестре прав, который ведет Росреестр, таким образом, истец избрал ненадлежащий способ защиты права.
Учитывая мнение участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке п. 3 ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца Москаленко А.В., представителя ответчика Челогаеву Ю.В., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку они нашли свое подтверждение в фактических материалах дела и основаны на действующем законодательстве.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы принято Постановление №-ПП «О застройке микрорайона <адрес>».
В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом № № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», ОАО <данные изъяты>, осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино С.. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства (ОАО <данные изъяты>) перешли к ЗАО «<данные изъяты>».
В соответствии с договором № И<адрес>/ЗТ от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО «<данные изъяты>» передало ЗАО «<данные изъяты>» правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (<адрес>).
В соответствии с п. 7.3 Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № №, Договора от ДД.ММ.ГГГГ № № и Дополнительных соглашений к ним ЗАО «<данные изъяты>», являясь инвестором, имеет право без согласования с Администрацией (Правительство Москвы) уступить частично свои права по Контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования.
ДД.ММ.ГГГГ произведено предварительное поквартирное распределение жилой площади к инвестиционному контракту № № от ДД.ММ.ГГГГ в строящихся домах по адресу: микрорайон № <адрес> административный округ <адрес> (л.д. 46-55).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и Трифоновой Л.И. заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (основанного договора), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 40,05 кв.м. В соответствии с условиями Договора, ЗАО «<данные изъяты>» обязалось после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить не позднее чем через 45 рабочих дней после даты регистрации своего права собственности на квартиру, договор купли-продажи и передать Трифоновой Л.И. в собственность вышеуказанную квартиру (л.д. 22-26).
Согласно п. 1.5 Договора ориентировочный срок сдачи корпуса, в котором будет расположена <адрес> квартал 2010 года.
Во исполнение п. 3.2 Договора истец перечислила на счет ЗАО «<данные изъяты>» 2 200 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком(л.д. 27).
Согласно справке выданной ЗАО «<данные изъяты>», квартира по адресу: <адрес>, С., <адрес>, ориентировочной площадью 40,05 кв.м. по реестру ЗАО «<данные изъяты>», числится за Трифоновой Л.И. (л.д. 28).
Кроме того, ЗАО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ выдана справка исх. № согласно которой, оплата по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 200 000 руб. получена ответчиком в полном объеме и денежные средства были направлены на реализацию инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д.29).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и Трифоновой Л.И. заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 40,05 кв.м. В соответствии с условиями Договора, ЗАО «<данные изъяты>» обязалось после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить не позднее чем через 45 рабочих дней после даты регистрации своего права собственности на квартиру, договор купли-продажи и передать Трифоновой Л.И. в собственность вышеуказанную квартиру (л.д. 30-34).
Согласно п. 1.5 Договора ориентировочный срок сдачи корпуса, в котором будет расположена <адрес> квартал 2010 года.
Во исполнение п. 3.2 Договора истец перечислила на счет ЗАО «<данные изъяты>» 2 082 600 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком(л.д. 35).
Согласно справке выданной ЗАО «<данные изъяты>», квартира по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 40,05 кв.м. по реестру ЗАО «<данные изъяты>», числится за Трифоновой Л.И. (л.д.36).
Кроме того, ЗАО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ выдана справка исх. № согласно которой, оплата по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 082 600 руб. получена ответчиком в полном объеме и денежные средства были направлены на реализацию инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 37).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и Трифоновой Л.И. заключен предварительный договор № №. Предметом указанного договора, явилась договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ориентировочной общей площадью по данным проектной организации 43,15 кв.м. В соответствии с условиями Договора, ЗАО «<данные изъяты>» обязалось после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить не позднее чем через 45 рабочих дней после даты регистрации своего права собственности на квартиру, договор купли-продажи и передать Трифоновой Л.И. в собственность вышеуказанную квартиру (л.д. 38-42).
Согласно п. 1.5 Договора ориентировочный срок сдачи корпуса, в котором будет расположена <адрес> квартал 2010 года.
Во исполнение п. 3.2 Договора истец перечислила на счет ЗАО «<данные изъяты>» 2 300 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком(л.д. 43).
Согласно справке выданной ЗАО «<данные изъяты>», квартира по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 43,15 кв.м. по реестру ЗАО «<данные изъяты>», числится за Трифоновой Л.И. (л.д. 44)
Кроме того, ЗАО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ выдана справка исх. № согласно которой, оплата по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 300 000 руб. получена ответчиком в полном объеме и денежные средства были направлены на реализацию инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № №. (л.д. 45)
Таким образом, суд приходит к выводу об исполнении истцом в полном объеме и надлежащим образом обязательств по предварительным договорам.
Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-рп утвержден адрес многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями (строительный адрес: <адрес>.
По данным фактических обмеров СЗ ТБТИ <адрес> проведенных на ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес>, имеет общую площадь 38,4 кв.м., в том числе жилую 17,9 кв.м. и площадь помещения вспомогательного использования 1,5 кв.м. (л.д. 116-117), <адрес> расположенная на 5 этаже <адрес> в <адрес>, имеет общую площадь 38,4 кв.м., в том числе жилую 17,9 кв.м. и площадь помещения вспомогательного использования 1,6 кв.м. (л.д. 118,119), <адрес> расположенная на 6 этаже <адрес> в <адрес>, имеет общую площадь 41,3 кв.м., в том числе жилую 18,7 кв.м., площадь помещения вспомогательного использования 2,2 кв.м. (л.д. 112-113).
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по данным СЗ ТБТИ <адрес> уточнена площадь спорного помещения уменьшилась на 0,15 кв.м, и у ответчика перед истцом образовалась- задолженность в размере 8 239 руб. 70 коп. (л.д. 80), ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о завершении расчетов по предварительному договору № № (л.д.81) и акт приема -передачи <адрес> пользование по Предварительному договору № № (л.д.82).
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по данным СЗ ТБТИ <адрес> уточнена площадь спорного помещения уменьшилась на 0,05 кв.м, и у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 2 600 рублей (л.д.86), ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о завершении расчетов по предварительному договору № № (л.д.87) и акт приема -передачи <адрес> пользование по Предварительному договору № № (л.д.88).
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по данным СЗ ТБТИ <адрес> уточнена площадь спорного помещения увеличилась на 0,35 кв.м и у истца перед ответчиком образовалась задолженность в размере 18 655 руб. 85 коп. (л.д. 91), которая была оплачена истцом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком (л.д. 90), а также сторонами ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт о завершении расчетов по предварительному договору № № (л.д.92) и акт приема -передачи <адрес> пользование по Предварительному договору № № (л.д.93).
В настоящее время никто из участников инвестиционных правоотношений в установленном порядке на долю истца в незавершенном строительством объекте недвижимости не претендует, в УФРС <адрес> права и обременения на <адрес>, 53, 13 по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>) не зарегистрированы (л.д. 135,136,137).
По сообщению следователя СГ 1 отдела СЧ Главного следственного управления при ГУВД по <адрес> — Трифонова Л.И. потерпевшей и гражданским истцом в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО «<данные изъяты>», не признавалась (л.д. 138).
В силу ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от обязательств не допускается.
Судом при оценке заключенного предварительного договора принимаются во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, данные при обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, указывающие на необходимость при квалификации договора оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности.
Договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.
Статьей 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только право требования заключения основного договора.
В порядке ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считаются согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В заключенных предварительных договорах стороны предусмотрели права и обязанности в виде: строительства ответчиком дома, в котором будет находиться квартира; внесение истцом денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры; передаче истцу ответчиком после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию жилого помещения во владение и пользование. По своему содержанию данные условия не могут являться предметом предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а являются условиями договора соинвестирования в строительстве.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств дела, фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений, суд приходит к выводу, что с истцом заключены договоры долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, соответствующий нормам, установленным ФЗ №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Истец при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требованиц о признании права. Исковые требования направлены на признании права собственности на долю в незавершонном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст.128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст.15 ЖК РФ). Таким образом, суд считает необоснованным доводы Управления Росреестра по Москве об избрании истцом не надлежащего способа защиты права.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности, а именно все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ является - признание права.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Требования истца направлены на признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартир (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ).
Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при создании недвижимости, не препятствует признанию права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства, поскольку в силу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ также является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
Право собственности на такие объекты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 130, 131 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним».
Определением Арбитражного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «<данные изъяты>» в рамках дела о банкротстве, введена процедура наблюдения, в связи с чем, инвестиционные площади ответчика могут попасть в конкурсную массу.
Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования признаются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Трифоновой Л. И. к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на долюв незавершенном строительством объекте - удовлетворить.
Признать за Трифоновой Л. И. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде <адрес>, общей площадью 38,4 кв.м., жилой площадью 17,9 кв.м., площадью помещения вспомогательного использования 1,5 кв.м, расположенную по адресу : <адрес>.
Признать за Трифоновой Л. И. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде <адрес>, общей площадью 38,4 кв.м., жилой площадью 17,9 кв.м., площадью помещения вспомогательного использования 1,6 кв.м, расположенную по адресу : <адрес>.
Признать за Трифоновой Л. И. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде <адрес>, общей площадью 41,3 кв.м., жилой площадью 18,7 кв.м., площадью помещения вспомогательного использования 2,2 кв.м, расположенную по адресу : <адрес>.
Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней.
Федеральный судья: Попова З.Н.