РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2011 года г. Москва
Тушинский районный суд города Москвы в составе председательствующего
федерального судьи Поповой З.Н.
при секретаре Какостиковой Е.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6075/11 по иску Лобачева Ю. А. к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратился Лобачев Ю.А. с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в обоснование своих доводов указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества – квартиры общей площадью 54,85 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого ответчик ЗАО «Энергостройкомплект-М» обязался после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить договор купли-продажи и передать истцу в собственность вышеуказанную квартиру. В соответствии с п.2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору №, вышеуказанному строительному адресу соответствует почтовый адрес <адрес>. Основной договор купли-продажи ответчик не заключает, квартира фактически уже передана истцу, что является неприемлемым в отсутствие основного договора купли-продажи, но допускается в рамках договора инвестирования. Истец указал, что предварительный договор имеет целью прикрыть другую сделку - инвестирования строительства, предварительный договор купли-продажи квартиры отвечает всем требованиям договора инвестирования строительства жилья.
Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде отдельной двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку в настоящее время строительство жилого дома приостановлено, Распоряжением Префекта СЗАО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден почтовый адрес дома: <адрес>, проведены обмеры БТИ. Истцу по Акту приема-передачи от 25. 08.2011г. передана в пользование спорная квартира. Ответчик аккумулировал денежные средства до того, как дом был построен. П.1.4 Договора установлен срок сдачи корпуса, в котором расположена квартира, в эксплуатацию – 3 ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени указанный объект строительством не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по договору.
В судебном заседании представитель истца Кондрашина Е.Я., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО «Энергостройкомплект-М» по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании исковые требования Лобачева Ю.А. признала, подтвердила, что денежные средства оплаченные истцом по предварительному договору были направлены на инвестирование строительства жилого помещения, являющегося предметом указанного договора. Пояснила, что с их стороны спора о праве собственности на вышеуказанную квартиру не имеется. Заключение основного договора купли-продажи жилых помещений не представляется возможным, поскольку не подписан с Правительством <адрес> акт реализации инвестиционного контракта, на основании которого осуществлялась застройка микрорайона.
Представители 3-х лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, временный управляющий ЗАО «Энергостройкомплект-М» ФИО 1, Правительства Москвы, Префектуры СЗАО <адрес>, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.
В соответствии с п. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.
Согласно п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно ст. 6 Конвенции "О защите прав человека и основных свобод", которого каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.
В силу ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка посылается по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
В связи с чем, суд посчитал возможным по п.3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть настоящий спор по существу в отсутствии не явившихся представителей третьих лиц.
Выслушав представителя истца Кондрашину Е.Я, представителя ответчика Челогаеву Ю.В., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку они нашли свое подтверждение в фактических материалах дела и основаны на действующем законодательстве.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Правительством Москвы было принято Постановление № о застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа (л.д. 37-39).
В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между Правительством <адрес>, <данные изъяты>», <данные изъяты> (л.д. 46-53), осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения № к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО «Энергостройкомплект-М» (л.д. 60-62).
В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО «Компания «Главмосстрой» передало ЗАО «Энергостройкомплект-М» правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: <адрес> (Северо-Западный административный округ).
Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент земельных ресурсов <адрес> передал ЗАО «Энергостройкомплект-М» земельный участок, имеющий адресные ориентиры: <адрес>, жилой микрорайон 11, Южное Тушино, в аренду для строительства жилого комплекса (л.д. 70-77).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и Лобачевым Ю.А. был заключен предварительный договор №, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство заключить в течение 45 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 54, 85 кв. м., а покупатель по договору принял на себя обязательство уплатить ответчику стоимость квартиры в размере 2 961 900 руб. (л.д. 7-11).
Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ истец в полном объеме оплатил ответчику стоимость спорной квартиры, данное обстоятельство также подтверждается справкой (л.д. 13, 14).
В соответствии с Дополнительным соглашением к предварительному договору № ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на 0,55 кв.м., вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в сумме 29 700руб. 00 коп. (л.д. 30).
Согласно Акту о завершении расчетов от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору №, истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры, материальных претензий по оплате договора стороны друг к другу не имеют (л.д. 31).
Во исполнение обязательств по Предварительному договору №, между истцом и ответчиком подписан Акт приема передачи квартиры в пользование, согласно которому, ответчик, в соответствии с п.4.1. Предварительного договора, передал истцу в пользование до подписания Основного договора <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>). С момента подписания Акта истец несет ответственность за надлежащую эксплуатацию квартиры, сохранность, риск гибели, утраты, повреждения квартиры, на истицу возложены обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с техническим обслуживанием и охраной мест общего пользования (л.д.32).
Согласно п. 7.3 Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством <адрес>, <данные изъяты> <данные изъяты> полномочия заказчика инвестора <данные изъяты>» которого впоследствии были переданы ответчику, Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта ( п. 2.1) третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта.
Согласно ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пп.1 и 2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимы к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно ст. 6 Федерального закона № 60-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Верховный Суд РФ, обобщая практику рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (публикация в Бюллетени Верховного Суда РФ. 2003, № 2), пояснил, что при рассмотрении судами таких дел договоры, на основании которых организация привлекает денежные средства граждан для строительства, следует оценивать исходя из их содержания и фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений.
В связи с чем, Верховный Суд РФ признал правильной позицию судов, исходивших из того, что договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.
Вместе с тем, как разъяснил Верховный Суд РФ, для квалификации договора необходимо оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только одно единственное право - право требовать заключения основного договора, никаких других прав и обязанностей предусматриваться в предварительном договоре не может.
В соответствии со ст.455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Суд полагает, что фактически в заключенном Предварительном договоре стороны предусмотрели права и обязанности, которые не могут являться предметом предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а являются условиями договора соинвестирования в строительстве квартиры.
Так, заключенный между истцом и ответчиком договор содержит условия, предусматривающие: строительство дома, в котором будет находиться квартира, в том числе и на внесенные истцом денежные средства; внесение истцом денежных средств в счет оплаты цены квартиры в определенные договором сроки; передачу квартиры истцу во владение и пользование после завершения строительства дома.
Как видно из указанных условий, содержание договора сводится к возложению на истца обязанности по оплате фактической стоимости строительства, а на ответчика по обеспечению строительства жилого дома, а по окончании его строительства и сдачи в эксплуатацию - по передаче истцу жилого помещения, указанного в договоре.
Суд, исходя из наличия условия договора как обязанности истца осуществить оплату денежных средств до заключения основного договора, и осуществление им этих платежей, что прямо указывает на заключение договора инвестирования, учитывая, что из фактически сложившихся отношений между истцом и ответчиком при толковании заключенного между ними договора можно сделать вывод, что действительная воля сторон была направлена на приобретение истцом права собственности на квартиру, приходит к выводу, что предварительный договор, заключенный между сторонами, является договором соинвестирования строительства жилого помещения.
Согласно ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
В силу ст. 4 указанного Федерального Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Следовательно, нормы п.2 ст.1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектами инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Суд, оценивая предварительный договор, заключенный истцом с ЗАО «Энергостройкомплект-М» как договор соинвестирования, учитывает наличие взаимосвязи между данным договором и основным инвестиционным соглашением, в котором в п. 7.3 разрешено заказчику-инвестору заключать без согласия администрации соинвестиционные договоры с третьими лицами.
В соответствии со ст. ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо право пользования земельным участком, разрешении на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнила надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Правительством <адрес>, <данные изъяты>, <данные изъяты>», с последующими изменениями. Таким образом, истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства, оплатил обусловленную стоимость квартиры, поэтому он не может быть лишен защиты нарушаемого ответчиком права. Защита такого права не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика, не исполнившего обязанности по передаче в собственность истца квартиры. В противном случае отказ истцу в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
Единственным эффективным средством правовой защиты является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты не эффективными средствами правовой защиты. К такому выводу суд приходит на основании того, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Энергостройкомплект-М» введена процедура банкротства – наблюдение. При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, с учетом положений Постановления Европейского Суда по правам человека от ДД.ММ.ГГГГ по делу «Бурдов против России», рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем, суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истца, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ним вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.
Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден адрес жилого дома (район Южное Тушино): <адрес> (строительный адрес: <адрес>
По полученным данным из ТБТИ СЗАО <адрес> спорная квартира идентифицирована, выданы экспликация и поэтажный план. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на 5 этаже <адрес> в <адрес>, присвоен номер 119, общая площадь квартиры составила 53,9 кв.м., жилая площадь 28,6 кв.м., вспомогательная площадь 25,3 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования – 1,5 кв.м. (л.д. 34-36).
Судом установлено, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет спорным жилым помещением, несет ответственность по его сохранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что в отношении генерального директора ЗАО «Энергостройкомплект-М» было возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. По ходатайству представителя ответчика судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по <адрес> не признан ли истец потерпевшим по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос следователя по ОВ<адрес> отдела СЧ ГСУ при ГУВД по <адрес> Лобачев Ю.А. не признавался потерпевшей в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО «Энергостройкомплект-М». (л.д.29).
На основании Протокола предварительного распределения жилой площади к Инвестиционному контракту регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый номер №), в строящихся домах по адресу: <адрес> подлежит передаче ЗАО «Энергостройкомплект-М».
Согласно сообщению Управления Росреестра по <адрес> в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении объекта незавершенного строительством отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности (л. 28).
Таким образом, в судебном заседании установлено, что в настоящее время квартиры и нежилые помещения в объекте незавершенного строительства определены как самостоятельные объекты прав.
Однако, ввиду того, что до настоящего времени ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с тем, что до настоящего времени не подписан Акт ввода в эксплуатацию объекта или регистрация права ответчиком на помещение, как объект незавершенный строительством, в отношении ЗАО «Энергостройкомплект-М» введена процедура банкротства, строительство жилого дома приостановлено, истец не имеет возможности юридически закрепить своё право на спорное жилое помещение, что не является основанием для отказа в признании за ним права судом. При таких обстоятельствах, право собственности истца подлежит признанию судом с целью его последующей государственной регистрации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Лобачева Ю. А. к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте – удовлетворить.
Признать за Лобачевым Ю. А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде <адрес>, общей площадью 53,9 кв.м, жилой площадью 28,6 кв.м, площадью помещений вспомогательного использования 1,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г.Москвы в течение 10 дней с момента его окончательного вынесения.
Федеральный судья Попова З.Н.