Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Тушинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Никифоровой Е.А., при секретаре Романовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Теслюк С. А. к ЗАО «Вторая риэлторская компания» о признании права собственности на жилое помещение,
установил:
Теслюк С.А. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «Вторая риэлторская компания» о признании права собственности на <адрес>, общей площадью 41,5 кв.м., жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В обосновании исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» был заключен агентский договор № на основании которого ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» обязалось заключить от своего имени, но за счет и в интересах истца с ЗАО «Вторая риэлторская компания» предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, общей проектной площадью 40,8 кв.м. (с учетом площади летних помещений), состоящей из одной комнаты, номер секции 2, этаж 25, номер на площадке 3. ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» исполнило свои обязательства, заключило предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и перечислило на расчетный счет ЗАО «ВРК» денежные средства для обеспечения обязательства истца по предварительному договору купли-продажи квартиры. В соответствии с предварительным договором стороны решили заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества в виде спорной квартиры. Основной договор должен быть заключен не позднее чем через 2 месяца после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости - квартиру. Строительство жилого дома по адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>) было осуществлено в соответствии с инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №. Жилой дом, в котором располагается квартира, завершен строительством и введен в эксплуатацию. Во исполнение своих обязательств по агентскому договору, истец в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора перечислил ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» денежные средства в размере 3 100 071,82 руб., что подтверждается платежными документами и актом о частичном исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ЗАО «ВРК» передал в качестве обеспечения по договору истцу квартиру, что подтверждается актом о вступлении во владение и пользование квартирой от ДД.ММ.ГГГГ Истец проживает в квартире, сделал ремонт. Однако до настоящего времени истец не имеет возможности оформить свое право собственности на квартиру в Росреестре по <адрес>, поскольку акт частичной реализации инвестиционного контракта в отношении данного корпуса до сих пор не оформлен, т.к. длительное время находится в процессе согласования в структурных подразделениях Правительства <адрес>.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, представил в суд отзыв о признании исковых требований истца в полном объеме, а также просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 177).
Третьи лица <данные изъяты> Управление Росреестра по <адрес>, <данные изъяты> Правительство <адрес> в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.
Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности путем признания права.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.ст. 16, 17 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы № от ДД.ММ.ГГГГ «О ликвидации свалки и последующей комплексной застройке микрорайона 1А в районе Митино (Северо-Западный административный округ)», в целях завершения застройки района Митино Северо-Западного административного округа поставлено осуществить в ДД.ММ.ГГГГ. комплекс работ по ликвидации захороненной свалки с территории микрорайона 1А Митино, площадью 16,2 га, рекультивацию загрязненных земель и последующую комплексную застройку территории, включающую строительство монолитных жилых домов общей площадью около 200 тыс. кв.м. По завершении строительства объектов (монолитных жилых домов, объектов социальной инфраструктуры, общественно-торгового центра с паркингом), общая жилая площадь 100% распределяется в собственность инвестора - <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между Правительством <адрес> и <данные изъяты> заключен инвестиционный контракт № № для строительства инвестиционного объекта по адресу: <адрес>, в п. 7.2 которого указано, что <данные изъяты> вправе без согласования с Правительством <адрес> привлекать к реализации инвестиционного проекта в части инвестирования жилой площади третьих лиц - инвесторов-вкладчиков путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров, с сохранением за собой ответственности перед Правительством <адрес> за реализацию инвестиционного проекта (л.д. 69-75).
В соответствии с заключенным между <данные изъяты> и ЗАО «Вторая риэлторская компания» договором инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Вторая риэлторская компания» должно внести инвестиционный взнос инвестору, а по факту исполнения договора в качестве результата инвестиционной деятельности у него возникнут права собственности на квартиры в построенном жилом доме, в том числе на <адрес>. По результатам исполнения договора инвестирования после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию <данные изъяты> (инвестор) передал права владения, пользования и распоряжения квартирами, указанными в договоре инвестирования, ЗАО «Вторая риэлторская компания» (соинвестору), о чем стороны подписали акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62-67, 85-122).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и <данные изъяты> был заключен агентский договор № на основании которого <данные изъяты> обязалось заключить от своего имени но за счет и в интересах истца с ЗАО «ВРК» предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, общей проектной площадью 40,8 кв.м. (с учетом площади летних помещений), состоящей из одной комнаты, номер секции 2, этаж 25, номер на площадке 3. <данные изъяты>» исполнило свои обязательства, заключило предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и перечислило на расчетный счет ЗАО «ВРК» денежные средства для обеспечения обязательства истца по предварительному договору купли-продажи квартиры (л.д. 30-48).
Согласно п.п. 2.1 и 5.7 предварительного договора цена квартиры составляет 110 160 долларов США по согласованному сторонами курсу 27,739 руб. за 1 доллар США, что оставляет 3 004 492,82 рублей. Цена квартиры подлежит изменению после обмеров БТИ.
Согласно п. 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ по данным обмеров БТИ фактическая площадь <адрес> составила 41,5 кв.м. В связи с увеличением общей площади <адрес> ее цена составила 3 100 071,82 рублей. (л.д. 27).
Судом установлено, что истец после заключения предварительного договора купли-продажи полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 100 071,82 руб., перечислив ее на расчетный счет ответчика, что также подтверждается актом о частичном исполнении обязательств по агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25, 51-55).
Согласно акту о вступление во владение и пользование от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу спорную квартиру в пользование, не имеет претензий к истцу по исполнению обязательств (л.д. 28).
Согласно сведениям Северо-Западного ТБТИ <адрес> общая площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 41,5 кв.м., жилая площадь 22,1 кв.м. (л.д. 163-165).
Согласно ответу Управления Росреестра по Москве права на <адрес>, по адресу: <адрес>, зарегистрированы за ответчиком. При этом согласно уведомлению УФРС от ДД.ММ.ГГГГ №,601 документ, на основании которого зарегистрировано право собственности ответчика, отменен в связи с чем, у УФРС отсутствуют основания для регистрации перехода к истцу права собственности на спорную квартиру (л.д. 21-24, 161, 178-214).
Кроме того, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом государственного строительного надзора <адрес> (Мосгосстойнадзор) за № № (регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ) дом, расположенный по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), в котором расположена <адрес> разрешен к введению в эксплуатацию (л.д. 76-78).
Таким образом, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил.
На основании изложенного судом установлено, что истцом обязательства по предварительному договору выполнены, ему переданы ключи от спорной квартиры.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изучив предварительный договор, суд считает, что по своему содержания он не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Суд считает, что указанный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Поскольку дом сдан в эксплуатацию, жилое помещение передано истцу во владение и пользование, суд считает, что отсутствие оформления права собственности на объект недвижимости, полученной в результате инвестиционной деятельности, нарушает право истца, предусмотренное ст. 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Отсутствие регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.
Кроме того, согласно ст.6 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Таким образом, поскольку судом установлено, что обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду документами, сведения о претензиях третьих лиц на спорную квартиру у суда отсутствуют, а ответчик признает исковые требования, то суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
На основании ст.ст. 98, 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23700 руб. 35 коп., для уплаты которой истцу была предоставлена отсрочка.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Теслюк С. А. к ЗАО «Вторая риэлторская компания» о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за Теслюк С. А. право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 41,5 кв.м., жилой площадью 22,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Право собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Взыскать ЗАО «Вторая риэлторская компания» государственную пошлину в размере 23700 (двадцать три тысячи семьсот) руб. 35 коп. в доход федерального бюджета.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.
Федеральный судья Е.А. Никифорова
Мотивированное решение составлено 20 декабря 2011 г.