Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Тюмень 30 ноября 2010 года
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Е.А.Пленкиной
при секретаре М.А.Саакяне,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1326/2010 по иску Стакутис <данные изъяты> к Герасимову <данные изъяты>, Герасимовой <данные изъяты>, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Герасимовой <данные изъяты>, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Стакутис М.Н. обратилась в суд с иском к Герасимову А.А., Герасимовой А.О., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Герасимовой С.А., о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды имущества с условием о выкупе от 26 февраля 2010 года, взыскании с ответчиков в ее пользу 100000 рублей, уплаченных по договору. Свои требования мотивирует тем, что 26 февраля 2010 года с ответчиками Герасимовыми ею был подписан договор аренды с условием о выкупе недвижимого имущества - жилого помещения (2-х комнатной квартиры), расположенной по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> Во исполнение данного договора истицей ответчику Герасимову А.А. по расписке были переданы денежные средства в размере 100000 руб., по условиям договора единовременно в качестве предоплаты, входящей в выкупную цену. Жилое помещение фактически в ее пользования ответчиками предоставлено не было, в указанное жилое помещение в течение срока действия договора были заселены иные лица. Полагает, что сделка является ничтожной, поскольку у ответчиков не имелось права собственности на указанное жилое помещение, то есть они не обладали полномочиями по заключению данного договора. Сделка, не соответствующая требованиям закона, в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной, следовательно, денежные средства, полученные по сделке, подлежат возвращению истцу.
Истица Стакутис М.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям. Суду пояснила, что была намерена приобрести у ответчиков квартиру в <данные изъяты>, 26 февраля 2010 года был заключен договор аренды квартиры с условием о выкупе, по условиям которого она передала Герасимову А.А. в счет платы за аренду 100000 рублей. Квартира фактически в ее пользование передана не была, ключи ей сначала дали, на следующий день попросили отдать, и не возвратили. Квартирой она фактически не пользовалась, через некоторое время узнала, что в квартире проживают другие лица, с которыми ответчики намерены оформить сделку купли-продажи. Она от покупки квартиры не отказывалась, намерена была ее приобрести. По инициативе ответчиков договор аренды соглашением сторон был расторгнут в июле 2010 года. Утверждала, что сделка купли-продажи не состоялась не по ее вине, а в связи с тем, что ответчики нашли покупателя на квартиру, который за нее предложил большую сумму и еще в период действия договора аренды вселился в данную квартиру. Она от ответчиков не скрывалась. Инициаторами продажи квартиры другим лицам были сами ответчики. Юридически договор аренды ничтожен, так как прав на квартиру на момент заключения договора они не имели, ответчики обязаны возвратить полученные от нее деньги за аренду.
Ответчик Герасимова А.О., действующая также в интересах несовершеннолетней Герасимовой С.А., в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв, мотивировала возражения тем, что полученные от истца деньги являлись задатком по договору купли-продажи квартиры, поэтому при неисполнении истцом обязательств по покупке квартиры не подлежат возврату. Подтвердила, что документов на квартиру, подтверждающих право собственности ответчиков, на момент оформления договора аренды не было, но истцу об этом было известно. В связи с отсутствием оформленных документов о собственности и был заключен договор аренды. Денежные средства в размере 100000 руб. были переданы истцом ответчику Герасимову А.А. не в качестве платы по договору аренды, а в качестве задатка по договору купли-продажи квартиры, который стороны намеревались заключить. Было составлено письменное соглашение о задатке. Затем истица стала уклоняться от совершения сделки купли-продажи квартиры, не отвечала на звонки, в связи с чем ей было предложено расторгнуть договор аренды. Был найден другой покупатель, квартиру продали. Поскольку сделка купли-продажи квартиры, во исполнение которой с истицы был взят задаток 100000 рублей, не состоялась по вине истицы, задаток должен остаться у стороны ответчика.
Ответчик Герасимов А.А. в судебном заседании поддержал вышеизложенные доводы Герасимовой А.О., просил в иске отказать.
Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, 26 февраля 2010 года между Герасимовым <данные изъяты>, Герасимовой <данные изъяты>, действующей за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь Герасимову <данные изъяты>, подписан договор аренды с условием о выкупе. Предметом договора являлось жилое помещение (2-х комнатная квартира), расположенная по адресу: <данные изъяты>
26 февраля 2010 года между Стакутис М.Н. и Герасимовым А.А., Герасимовой А.О., действующей также в интересах несовершеннолетней Герасимовой С.А., подписано соглашение о задатке, согласно которому Стакутис М.Н. передает Герасимовым в качестве задатка денежную сумму 100000 рублей, которая входит в стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.23-24). Сторонами не оспаривалось, что в договоре аренды предметом являлось жилое помещение - двухкомнатная квартира площадью 54 кв.м., - имеющее указанный адрес.
По ходатайству ответчиков для подтверждения их доводов судом были допрошены свидетели Марьянова С.В. и Строганова Т.А..
Свидетель Марьянова С.В. суду показала, что ей известны обстоятельства возникновения обязательств между сторонами, она являлась агентом по оформлению сделки, договор аренды был заключен по причине отсутствия права собственности ответчиков на квартиру, затем должен был быть заключен договор купли-продажи. Стакутис М.Н. стала уклоняться от заключения договора купли-продажи, в связи с чем она (Марьянова С.В.) предложила договор аренды расторгнуть соглашением сторон, денежная сумма 100000 рублей была задатком не по договору аренды, а по договору купли-продажи, который не состоялся по вине ответчицы, поэтому задаток возвращению не подлежит.
Свидетель Строганова Т.А. в судебном заседании пояснила, что является соседкой истицы, сделка купли-продажи не состоялась по ее вине, так как та уклонялась от ее заключения.
Согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом, в первую очередь, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Изучив буквальное значение текста договора аренды от 26 февраля 2010 года, соглашения о задатке, а также расписки в получении ответчиком Герасимовым А.А. денежной суммы, суд находит необоснованными доводы ответчиков о том, что денежная сумма в размере 100000 руб., переданная истцом по расписке от 26 февраля 2010 года, являлась задатком по договору купли-продажи квартиры.
Договора купли-продажи квартиры между сторонами не заключалось.
Из буквального содержания текста соглашения о задатке следует, что соглашение составлено для обеспечения точного и надлежащего исполнения обязательств по договору аренды от 26 февраля 2010 года.
Согласно расписке в получении денег от 26 февраля 2010 года Стакутис М.Н. передала денежную сумму 100000 рублей по договору аренды имущества с условием выкупа Герасимову <данные изъяты> (л.д.13).
По условиям договора аренды с условием о выкупе от 26 февраля 2010 года за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателям плату в размере 10000 рублей в месяц (п.2.1.), арендная плата (задаток) производится единовременно в размере 100000 рублей в качестве оплаты (п.3.1.).
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что задаток являлся способом обеспечения исполнения обязательств по договору аренды с условием о выкупе от 26 февраля 2010 года.
Показания свидетелей суд не принимает в качестве доказательства толкования условий договора между сторонами, изложенного стороной ответчиков, поскольку данное толкование опровергается текстом письменных документов, подписанных сторонами.
Согласно п.п. 8.1., 8.2 договора аренды с условием о выкупе срок действия договора составляет 6 месяцев со дня передачи имущества и при отсутствии желания сторон о его прекращении считается автоматически продленным.
15 июля 2010 года, то есть до истечения установленного в договоре срока его действия, между истицей Стакутис М.Н. и ответчиками Герасимовыми по взаимному согласию сторон договор аренды был расторгнут, о чем составлено письменное соглашение. Доводы Стакутис М.Н. о том, что договор аренды был расторгнут по инициативе ответчиков подтверждаются объяснениями самих ответчиков и показаниями свидетеля Марьяновой С.В., пояснившей, что она предложила расторгнуть договор аренды.
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены ст.381 ГК РФ, согласно которой право оставить задаток имеет сторона обязательства в случае, если другая сторона, давшая задаток, ответственна за неисполнение договора.
В судебном заседании каких-либо доказательств неисполнения обязательств по договору аренды, способом обеспечения которых являлся задаток, истицей Стакутис М.Н. стороной ответчиков не представлено.
Суд находит также обоснованными доводы Стакутис М.Н. о ничтожности договора вследствие его не соответствия требованиям закона.
Ст.608 ГК РФ установлено, что арендодателем может быть только собственник имущества либо лицо, уполномоченное собственником сдавать имущество в аренду.
Ответчики в суде не отрицали, что право собственности на квартиру было оформлено только в августе 2010 года, при этом, сначала право собственности было оформлено заказчиком строительства объекта на себя, затем по договору купли-продажи право собственности передано ответчикам. Данный факт подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на спорный объект недвижимости на дату 21 июля 2010 года не было зарегистрировано.
Земельный участок, на котором находится указанное жилое помещение, на основании договора аренды № 1365 от 31 декабря 2009 года был сдан в аренду ответчикам Герасимовым. Однако по условиям договора арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (п.3.2.8.), не передавать участок в субаренду (п.3.2.9.).
Таким образом, судом установлено, что права собственности на момент подписания договора аренды у ответчиков (арендодателей по договору) не имелось, уполномоченными собственником лицами на сдачу имущества в аренду они также не являлись, договор аренды противоречит требованиям ст.608 ГК РФ.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Кроме того, ч.3 ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (договор аренды с условием о выкупе), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилых помещений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании указанных норм ГК РФ, договор аренды от 26 февраля 2010 года подлежал обязательной государственной регистрации.
Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.
В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Общим последствием недействительности ничтожной сделки, установленным ч.2 ст.167 ГК РФ, является двусторонняя реституция - возвращение каждой из сторон другой все полученное по сделке.
При указанных обстоятельствах, суд находит исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 26 февраля 2010 года - подлежащими удовлетворению.
Доказательств получения истицей какого-либо имущества, подлежащего возврату, по спорному договору, а также доказательств фактического пользования истицей квартирой, в суд не представлено. Факт получения 26 февраля 2010 года от истицы денежной суммы в размере 100000 рублей стороной ответчика не оспаривался и подтвержден распиской.
При этом, поскольку согласно расписке денежные средства в размере 100000 рублей были получены Герасимовым <данные изъяты>, суд не находит основания для солидарного взыскания с ответчиков, в этой части отказывает, и полагает, что денежные средства подлежат взысканию только с ответчика Герасимова А.А.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168, 380, 381, 450, 558, 608, 609 ГК РФ, ст. ст. 3, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Стакутис Марины Николаевны удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от 26 февраля 2010 года между Стакутис <данные изъяты> и Герасимовым <данные изъяты>, Герасимовой <данные изъяты>, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Герасимовой <данные изъяты>.
Взыскать с Герасимова <данные изъяты> в пользу Стакутис <данные изъяты> денежную сумму, уплаченную по договору аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от 26 февраля 2010 года, в размере 100000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Тюменский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2010 года
Судья Е.А.Пленкина