Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Тюмень, 17 декабря 2010 года
№ 2-1639/2010
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Шаерман Ю.В.
при секретаре Сынтульской В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Савченкова Алексея Борисовича об оспаривании отказа Администрации Тюменского муниципального района в расторжении договора аренды земельного участка, суд
УСТАНОВИЛ:
Савченков А.Б. обратился в суд с заявлением об оспаривании Отказа Администрации Тюменского муниципального района в расторжении с ним договора от ДД.ММ.ГГГГ за № аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, участок №, обязании расторгнуть вышеуказанный договор с ДД.ММ.ГГГГ. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности по сделке на расположенный на земельном участке жилой дом в стадии незавершенного строительства от него к Савченковой Э.М. Письмом Администрации Тюменского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ за № в расторжении договора аренды ему было отказано. С данным отказом заявитель не согласен, просил суд признать его незаконным по основаниям, предусмотренным п.1 ст.35 ЗК РФ и п.1 ст.552 ГК РФ, поскольку, он продал жилой дом в стадии незавершенного строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, с момента регистрации за Савченковой Э.М. права собственности на указанный объект, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, администрация была обязана расторгнуть с ним договор аренды земельного участка, что сделано не было.
В судебное заседание заявитель Савченков А.Б. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, что подтвердил его представитель Никулина Г.В., об отложении дела, о личном участии в судебном заседании ходатайства Савченковым А.Б. не заявлено.
Судом, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии заявителя.
Представитель заявителя - Никулина Г.В., действующая на основании нотариальной доверенности, зарегистрированной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17), в судебном заседании заявление Савченкова А.Б. поддержала в полном объеме, пояснив суду, что у Савченковой Э.М. не могут возникнуть права аренды земельного участка, пока они не прекращены у Савченкова А.Б. Несмотря на то, что Савченков А.Б. с ДД.ММ.ГГГГ перестал являться собственником расположенной на земельном участке недвижимости, он продолжает нести обязанности арендатора, а именно, оплачивает арендную плату, установленную договором, что ведет к нарушению его прав.
Представитель администрации Тюменского муниципального района - Уляшева Т.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20), в судебном заседании не согласилась с заявлением Савченкова А.Б., мотивируя свои возражения тем, что условия договора аренды земельного участка со стороны администрации не были нарушены, поэтому, требовать в судебном порядке расторгнуть договор, у Савченкова А.Б. не имеется оснований. Кроме того, полагала, что права и законные интересы заявителя не нарушаются, договор с ним будет расторгнут, как сообщалось в ответе на его заявление, одновременно с заключением договора аренды между администрацией и Савченковой Э.М. Также ссылалась на то, что заявитель сам нарушил условия договора, в соответствии с которым он был обязан в течение 30 дней с момента заключения сделки уведомить об этом администрацию, однако, Савченков А.Б. подал заявление о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ, тогда как сделка была совершена им только ДД.ММ.ГГГГ. Представила письменный Отзыв на заявление Савченкова А.Б., в котором просила в удовлетворении его требований отказать (л.д.).
Суд, выслушав доводы представителя заявителя, возражения представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, считает заявление Савченкова А.Б. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых: созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.
ДД.ММ.ГГГГ Савченков А.Б. обратился в администрацию Тюменского муниципального района с заявлением о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ за № аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, участок №, указав в качестве основания «купля-продажа жилого дома» (л.д.13).
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Тюменского муниципального района было вынесено решение за исх. № о расторжении с Савченковым А.Б. договоров от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельных участков, соглашения по которым будут подготовлены вместе с договорами о передаче земельных участков в аренду Савченковой Э.М. (л.д.8).
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В судебном заседании представителем заявителя не было представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов Савченкова А.Б. оспариваемым письмом администрации от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель заявителя Никулина Г.В. пояснила, что за 4 квартал 2010 года арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ за № была внесена Савченковой Э.М. по поручению Савченкова А.Б. за счет переданных ей последним денежных средств, однако, доказательств несения именно Савченковым А.Б. расходов по вышеуказанному договору, суду не представила.
В силу ч.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд, из буквального толкования ответа администрации Тюменского муниципального района, пришел к выводу, что администрация не отказывала Савченкову А.Б. в расторжении договора аренды земельного участка № по <адрес> в <адрес>, наоборот, на его предложение дала согласие, уведомив его о сроке расторжения договора, который приурочила к моменту заключения с Савченковой Э.М. договора аренды.
Суд признает необоснованными доводы представителя заявителя в той части, что со стороны администрации «Арендодателя» были существенно нарушены условия договора, что дает заявителю право требовать в силу ст.450 ГК РФ, расторжения договора по решению суда.
Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Право арендатора на досрочное расторжение договора закреплено ст.620 ГК РФ, в соответствии с которой, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Существенным нарушением условий договора аренды со стороны администрации «Арендодателя» представитель заявителя Савченкова А.Б. считала отказ в расторжении договора аренды.
Суд не находит оснований для признания оспариваемого решения от ДД.ММ.ГГГГ за № доказательством, подтверждающим существенное нарушение со стороны Администрации Тюменского муниципального района условий договора от ДД.ММ.ГГГГ за № аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, участок №, поскольку указанным договором в обязанности администрации не вменялось безусловное и обязательное расторжение договора по первому требованию Арендодателя.
Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Исходя из вышеприведенной нормы ГК РФ, не продавец, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, собственником жилого дома НЗС по адресу: <адрес>, является Савченкова Э.М. (л.д.14), основанием для государственной регистрации права послужил договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Савченковым А.Б. «Продавец» и Савченковой Э.М. «Покупатель» (л.д.15).
В силу ч.3 ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Соответственно, суд приходит к выводу, что в случае расторжения договора аренды с предыдущим собственником жилого дома в стадии НЗС, будут нарушены права настоящего собственника, поскольку приведут к заключению договора, устанавливающего права Савченковой Э.М. на земельный участок, на иных условиях, на которых был предоставлен земельный участок Савченкову А.Б.
На основании изложенного, руководствуясь ст.17 Конституции РФ, ст.ст.450, 452, 552, 620 ГК РФ, ст.ст.3, 12, 35, 56, 67, 71, 194-199, 254-257 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Савченкову Алексею Борисовичу в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Администрации Тюменского муниципального района в расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ за № аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, участок №, обязании расторгнуть договор - отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд путем подачи жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 22 декабря 2010 года.
Федеральный судья / подпись/ Ю.В. Шаерман
<адрес>
<адрес>
<адрес>