Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Тюмень, 16 мая 2011 года № 2-303/2011
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Шаерман Ю.В.
при секретаре Хезриевой Х.А., Котеговой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ТУАНН-РИЭЛТ» к Кутергину ФИО12 о признании мнимой сделки ничтожной и применении последствий её недействительности, суд
У С Т А Н О В И Л:
ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» обратилось в суд с иском к Кутергину В.А. о признании ничтожной мнимой сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 408690 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, применении последствий её недействительности путем возврата сторонами всего полученного по сделке. Свои требования мотивировало тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, выступившим продавцом, и ответчиком, выступившим покупателем, была заключена сделка купли-продажи земельного участка. Указанная сделка была совершена в период времени, когда на группу компаний «ТУАНН» оказывалось давление в виде попыток возбуждения в отношении руководства уголовных дел, с целью привести общество к банкротству и присвоить принадлежащее компании имущество. В целях сохранения имущества, после получения согласия залогодержателя – Коммерческого Банка «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО), истец был вынужден формально произвести смену титульного владельца земельного участка на доверенное лицо, являющееся сотрудником компании. Для создания видимости сделки, стороны подписали договор купли-продажи, где указали кадастровую стоимость земельного участка в 870.000 рублей, которая в сотни раз ниже его реальной стоимости и стоимости работ, произведенных истцом при подготовке к строительству на нем. После чего стороны сдали документы на государственную регистрацию права и ДД.ММ.ГГГГ Кутергиным В.А. было получено Свидетельство о государственной регистрации права. Однако, из фактических действий сторон можно сделать вывод о мнимости сделки, что свидетельствует о том, что ни продавец, ни покупатель не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, а именно: имущество с момента подписания договора фактически не выбывало из владения и пользования ООО «ТУАНН-РИЭЛТ», которым на земельном участке ведется строительство трех 16-этажных домов, в 2010 году заключаются договора на выполнение проектных работ, работ по разработке котлована под фундаменты возводимых зданий. Также, для производства строительных работ на спорном земельном участке ООО «Камацу-Тюмень» был установлен башенный кран МRТ 156 НС и произведено освидетельствование его установки. Для возведения предусмотренных проектом жилых домов к земельному участку в мкр. «Комарово» ГП-2 группой компаний «ТУАНН» подведены инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водопровод, канализационный коллектор, асфальтированная дорога. Нагрузка всех инженерных сетей спроектирована с учетом потребностей возводимых 16-этажных жилых домов. Подписание акта приёма-передачи земельного участка производилось без его визуального осмотра на месте, в связи с чем не было произведено освидетельствование имущества ООО «ТУАНН-РИЭЛТ», находящегося на земельном участке. Со стороны покупателя земельного участка – Кутергина В.А. не была оплачена стоимость земельного участка, что подтверждается отсутствием на лицевом счете истца факта поступления денежных средств, поскольку, ответчик работал водителем и не имел финансовой возможности приобрести за 870.000 рублей земельный участок, а также использовать его в разрешенных целях «для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта». Истец просил суд, в соответствии со ст.170 ГК РФ, признать эту сделку недействительной (мнимой) и привести стороны в первоначальное состояние.
В судебном заседании истец, в лице руководителя ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» - Широкова М.А., иск поддержала по изложенным в нем основаниям.
Представитель истца Хижняк А.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73 т.1), также поддержал иск, ссылаясь на то, что сделка купли-продажи недвижимости не может считаться реальной, поскольку имущество фактически Кутергину В.А. как покупателю, не передавалось, также как продавец не получил оплаты за земельный участок, что подтверждается отсутствием со стороны ответчика доказательств. Представил письменные объяснения (л.д.4-5 т.2).
Представитель истца Широков В.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74 т.1), иск поддержал, мотивируя тем, что с момента увольнения из компании Кутергина В.А., а также Брагина и Кириллова, из компании пропали ряд важных документов, позволяющих истцу доказать мнимость оспариваемой сделки, однако, полагал, что и на основании представленных истцом договоров, разрешений на строительство, актов приема выполненных работ, схем размещения объектов, фотографий, иных письменных документов, суду возможно сделать вывод о мнимости совершенной между истцом и ответчиком сделке.
Ответчик Кутергин В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, что подтверждается распиской в получении судебной повестки, представил заявление и рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.1-2 т.1).
Судом, на основании ст.48, ч.5 ст.167 ГПК РФ, вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика.
Представители ответчика – Семёнова А.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за № № (л.д.55 т.1), адвокат Горчаков А.Н., действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.135 т.1), Коновалов А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за №Д-545 (л.д.3 т.2), не согласились с иском, мотивируя свои возражения тем, что реальность исполнения сделки, требующей государственной регистрации перехода права, подтверждается тем, что в самом договоре указано, что продавец получил деньги от покупателя до подписания договора, сторонами подписан передаточный акт, добровольно поданы заявления в регистрирующий орган, право собственности покупателя было зарегистрировано, что свидетельствует о наступлении правовых последствий и уже не может являться основанием для того, чтобы считать сделку купли-продажи мнимой. Истцом не представлены доказательства, указывающие на наличие тяжелого стечения обстоятельств, вынудивших его совершить сделку, соответственно, доводы о том, что на руководство ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» оказывалось какое-либо давление, являются надуманными. Довод истца в части того, что имущество не выбывало фактически из его владения, считали несущественным, поскольку, правомочия собственника недвижимого имущества носят абсолютный характер и принадлежат ему независимо от того, в чьем пользовании или владении находится его имущество. Полагали не доказанным со стороны истца факт пользования спорным земельным участком, поскольку истцом не представлены первичные учетные документы о совершении финансовых операций, свидетельствующих о вложениях именно в строительство трех 16-этажных жилых домов. Полагали, что те документы, которые представил истец, являются не относимыми к делу доказательствами. Указание в договоре кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о мнимости сделки, указание истца на то, что у Кутергина В.А. не имелось реальной финансовой возможности приобрести за 870.000 рублей земельный участок, является несостоятельным, поскольку истцу не может быть известно о всех возможных источниках доходов ответчика. Для совершения оспариваемой сделки Кутергин В.А. получил по договорам займа денежные средства, которые в общей сумме и составили указанную в договоре цену. Кроме того, ссылались на то, что оспаривать сделку ввиду её неоплаты со стороны Кутергина В.А., истец начал спустя год после её совершения, ссылаясь на то, что все это время ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» находилось в состоянии заблуждения относительно поступления денег на расчетный счет продавца, тогда как на расчетный счет деньги действительно не поступали, поскольку 870.000 рублей были переданы Кутергиным В.А. наличными продавцу в лице директора ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» Широковой М.А. Также, представители ответчика ссылались на то, что решение суда о приведении сторон в первоначальное состояние никогда не сможет быть исполнено, поскольку, в феврале 2011 года право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за ООО «ОФИС-2009», являющимся добросовестным приобретателем. Представили письменные возражения (л.д.102-106; 179-184; 215-217 т.1).
Суд, выслушав объяснения истца, доводы представителей истца, возражения представителей ответчика, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив каждое в отдельности, а также в их совокупности представленные сторонами доказательства, считает иск ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «ТУАНН-РИЭЛТ» и Кутергиным ФИО13 была совершена сделка купли-продажи, что подтверждается Договором (л.д.8-9 т.1), в соответствии с которой, ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» (Продавец) продал, а Кутергин В.А. (Покупатель) купил недвижимое имущество - земельный участок площадью 408690 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> за 870.000 рублей.
Недвижимое имущество было передано покупателю продавцом в день подписания Договора купли-продажи, что подтверждается Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10 т.1).
Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида. В этом проявляется ее дефект - отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Мнимость сделок вызвана расхождением воли и волеизъявления, таким образом, объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать. Целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, суд пришел к выводу, что для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, а для сделок купли-продажи недвижимости, правовые последствия всегда связаны с моментом государственной регистрации сделки.
В судебном заседании истец, в лице директора ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» Широковой М.А. подтвердила, что договор купли-продажи она подписывала лично, добровольно, выдала доверенность на имя Брагина А.Г., который и подал заявление о государственной регистрации перехода права собственности от продавца ООО «ТУАНН-РИЭЛТ».
В соответствии с ч.3 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Из п.2.3 Договора купли-продажи следует, что покупатель оплатил предусмотренную п.2.1 настоящего договора стоимость недвижимого имущества в полном объеме до подписания настоящего договора.
Свидетели Брагин А.Г. и Кириллов С.А. в судебном заседании показали, что они также как и Кутергин В.А. на ДД.ММ.ГГГГ являлись работниками ООО «ТУАНН-РИЭЛТ», о совершенной сделке по продаже земельного участка им было хорошо известно заранее, поскольку они давали Кутергину В.А. деньги в долг для оплаты стоимости земельного участка – 870.000 рублей, эти деньги Кутергин В.А. передавал лично Широковой М.А. в их кабинете, Широкова М.А. деньги пересчитывала, договор в 3 экземплярах подписали, после чего, в этот же день Брагин А.Г., действующий по доверенности от продавца и Кутергин В.А. поехали в регистрирующий орган.
В течение предусмотренного федеральным законом месячного срока, ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» не обратилось с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности ввиду неполучения продавцом денежных средств по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности покупателя было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выданным на имя Кутергина В.А. Свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12 т.1).
Следовательно, суд считает, что в действиях как продавца - ООО «ТУАНН-РИЭЛТ», так и покупателя - Кутергина В.А. не имелось такого дефекта как отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Так, перед совершением сделки, продавец - ООО «ТУАНН-РИЭЛТ», являясь залогодателем по кредитному договору, получил согласие у залогодержателя – КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ОАО) на совершение регистрационных действий, связанных с отчуждением спорного земельного участка Кутергину В.А. Тем самым, продавец желал обеспечить беспрепятственный переход на покупателя Кутергина В.А. права собственности. Об этом же свидетельствует и тот факт, что сделка, совершенная ДД.ММ.ГГГГ, стала оспариваться продавцом спустя один год два месяца, поскольку исковое заявление ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» было подано только ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В судебном заседании представитель истца Широков В.А. ссылался только на фактическое использование ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» земельного участка после совершения оспариваемой сделки, тогда как в нарушение п.1 ст.56 ГПК РФ, истец не предоставил суду доказательств существования между собственником земельного участка Кутергиным В.А. и ООО «ТУАНН-РИЭЛТ» договорных отношений, подтверждающих факт использования истцом недвижимого имущества ответчика на законных основаниях, например, по договору аренды недвижимого имущества, безвозмездного срочного пользования, которые в силу п.2 ст.26 ЗК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации в случае, если срок такого договора как договор аренды превышает 1 год, а с момента заключения сделки прошло 1 год 2 месяца.
Суд соглашается с возражениями представителей ответчика и, оценив представленные истцом доказательства, считает их неотносимыми к делу, поскольку, ни одно из них не свидетельствует о том, что со стороны собственника земельного участка Кутергина В.А. имелась воля и согласие на использование принадлежащего ему недвижимого имущества бывшим его собственником.
Кроме того, суд также делает вывод о том, что покупатель земельного участка Кутергин В.А. желал наступления у себя прав собственника. Данное обстоятельство подтверждается тем, что Кутергин В.А., не поставив в известность руководителя ООО «ТУАНН-РИЭЛТ», ДД.ММ.ГГГГ совершил сделку купли-продажи, на основании которой за ООО «ОФИС-2009» ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68 т.1).
Доводы истца в той части, что сделка была совершена в период времени, когда на группу компаний «ТУАНН» оказывалось давление в виде попыток возбуждения в отношении руководства уголовных дел, с целью привести общество к банкротству и присвоить принадлежащее компании имущество, не принимаются судом во внимание, поскольку основанием поданного истцом иска является мнимость сделки (ст.170 ГК РФ), а не то, что она была совершена в силу стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.131, 170, 209, 223, 551 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ст.ст.3, 12, 35, 39, 56, 67, 71, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Обществу с ограниченной ответственностью «ТУАНН-РИЭЛТ» в удовлетворении иска к Кутергину ФИО14 о признании ничтожной мнимой сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года земельного участка площадью 408690 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Тюменская <адрес>, применении последствий её недействительности путем возврата сторонами всего полученного по сделке - отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд Тюменской области путем подачи жалобы в течение 10 суток с момента составления его в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26 мая 2011 года.
Федеральный судья (подпись) Ю.В. Шаерман
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>