Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Тюмень 17 августа 2011 года
дело № 2-1064/2011
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Е.А. Пленкиной,
при секретаре Ю.В. Кудиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чучупаловой ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «АкватиКо» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Чучупалова С.И. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АкватиКо» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения, судебных расходов на оплату услуг представителя, государственной пошлины. Иск мотивирует тем, что является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на четырехэтажное нежилое строение с техэтажом, общей площадью 11945,4 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, строение 1. Участниками общей долевой собственности на указанное строение являются также Бабин С.Н., Лясковский П.З. и Воронкина А.И.. 01 апреля 2009 года между всеми собственниками нежилого строения и ООО «АкватиКо» был заключен договор аренды на срок 1 год. С 01 июля 2010 года арендную плату за использование ответчиком нежилого помещения она не получала. По настоящее время нежилое помещение используется ООО «АкватиКо» и ООО «Рыбник», в частности, ответчиком используется помещение котельной площадью 39 кв.м., размер ежемесячной арендной платы пропорционально ее доле составляет 7000 руб., за период с 01 июня 2010 года по 01 апреля 2011 года задолженность ответчика составляет 70000 руб.. Впоследствии увеличила размер исковых требований, заявила о взыскании дополнительно 21000 руб. за три месяца, прошедших после подачи иска (до 01 июля 2011 года). Просила взыскать с ответчика долг по арендной плате в размере 91000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб., расходы по уплате государственной пошлины.
Истец Чучупалова С.И. в судебном заседании иск поддержала по изложенным основаниям, не отрицала, что нежилое помещение находится в пользовании ООО «Рыбник», которое ведет в нем производственную деятельность, однако ООО «АкватиКо» также использует помещение, поскольку является потребителем газа, который поставляется через оборудование, находящееся в котельной на первом этаже строения. Договор поставки газа между поставщиком газа и ООО «АкватиКо» заключен на срок до 2012 года. Кроме того, в заявленный в иске период ООО «АкватиКо» страховало системы газопотребления, находящиеся в спорном строении, согласно полисам и договорам страхования с ОАО «Согаз». Данные обстоятельства подтверждают, что отношения по договору аренды от 01 апреля 2009 года пролонгированы, ООО «АкватиКо» по акту приема-передачи строение собственникам не возвращало, в связи с чем истица имеет право на получение арендной платы пропорционально доле в праве собственности на строение. Уточнила доводы в отношении исчисления размера арендной платы, полагала, что пользование котельной площадью 39 кв.м. подтверждает пользование ответчиком всем строением, так как акта приема-передачи строения от арендатора арендодателям по договору аренды от 01 апреля 2009 года не было. Договор продолжает действовать, поэтому ей подлежит выплате доля от ежемесячной арендной платы по договору, пропорциональная ее доле в праве собственности на строение.
Представитель истца Пашкевич А.А., действующий на основании доверенности от 05 июля 2011 года, доводы истца поддержал, полагал иск законным и обоснованным, так как решением Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года в пользу Чучупаловой С.И. была взыскана арендная плата и установлено, что отношения по аренде по договору от 01 апреля 2009 года продолжены по истечении срока его действия. Актов приема-передачи помещения ответчиком не представлено, следовательно, договор аренды действие не прекратил, и истица имеет право на получение арендной платы.
Представитель ответчика генеральный директор ООО «АкватиКо» Саитов Р.К., действующий на основании прав по должности, в судебном заседании иск не признал в полном объеме. Суду пояснил, что с марта 2010 года ООО «АкватиКо» не является фактическим пользователем строения, согласно условий договора аренды от 03 марта 2010 года помещением пользуется ООО «Рыбник». ООО «АкватиКо» производственной деятельности не ведет, помещениями, в том числе котельной, не пользуется. Действующий договор поставки газа не подтверждает пользование ООО «АкватиКо» помещением, где установлено газовое оборудование. Газ фактически потребляет и производит за него оплату ООО «Рыбник», который ведет производственную деятельность в спорном строении. Согласно доводам истицы, изложенным в иске, ООО «АкватиКо» использует помещение котельной. В таком случае расчет должен быть произведен с учетом общей площади строения (11945,4 кв.м.) и площади котельной (39 кв.м.). Принимая во внимание размер арендной платы по договору (25000 руб.) за 1 кв.м. арендная плата составит 2,09 руб., следовательно, на 1/5 долю от 39 кв.м. истицы (7,8 кв.м.) приходится 16,32 руб. в месяц. Однако полагал, что арендная плата не может быть взыскана с ООО «АкватиКо», так как договор на поставку газа не подтверждает фактическое пользование помещением котельной, учитывая, что по договору аренды от 03 марта 2010 года арендатором помещений является ООО «Рыбник», который ведет в данных помещениях производственную деятельность, является фактическим потребителем услуг по газоснабжению и производит оплату по договору поставки газа. Оборудование для принятия газа не является собственностью «АкватиКо», установлено собственниками строения. При указанных обстоятельствах, полагал, что договор аренды от 01 апреля 2009 года не пролонгирован, прекратил свое действие, так как помещения строения были переданы собственниками во владение и пользование иному лицу – ООО «Рыбник», и у истицы отсутствует право требовать внесения ответчиком арендной платы. В настоящее время решением Тюменского районного суда, вступившим в законную силу 18 июля 2011 года, произведен раздел в натуре строения, находившегося в общей совместной собственности, Чучупаловой С.И. выделена часть строения, в которую помещение котельной не входит.
Представитель третьего лица генеральный директор ООО «Рыбник» Бабин Н.А., действующий на основании прав по должности, доводы представителя ответчика поддержал, подтвердил, что в заявленный в иске период (с 01 июня 2010 года по 01 июля 2011 года) по договору от 03 марта 2010 года ООО «Рыбник» является фактическим пользователем помещений спорного строения, в том числе котельной, между собственниками нежилого строения и ООО «Рыбник» был заключен договор аренды, однако впоследствии истицей данный договор оспорен по мотиву отсутствия ее согласия на его заключение. Пользование услугами поставщика газа по договору с ООО «АкватиКо» осуществляет ООО «Рыбник», оплату по договору по соглашению с ООО «АкватиКо» производит также ООО «Рыбник», о чем имеются соответствующие документы. Считает, что необходимости в переоформлении договора поставки газа в течение срока его действия не имеется. Договор газоснабжения не подтверждает пользование помещением котельной ООО «АкватиКо», которое в спорном строении деятельности не ведет.
Третье лицо Бабин С.Н. в судебном заседании с иском не согласился, суду пояснил, что является участником долевой собственности на спорное нежилое строение, помещения которого по соглашению с другими сособственниками Лясковским П.З. и Воронкиной А.И. были в марте 2010 года переданы по договору аренды ООО «Рыбник». Претензий к ООО «АкватиКо» по арендной плате не имеет. Считает, что договор аренды с ООО «АкватиКо» прекратил действие. Помещения находятся в фактическом пользовании ООО «Рыбник».
Третьи лица Лясковский П.З., Воронкина А.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, каких-либо ходатайств в суд не представили.
Суд, заслушав объяснения истца, ее представителя, представителя ответчика, третьих лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено.
Чучупалова С.И. являлась собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на четырехэтажное нежилое строение с техэтажом, общей площадью 11945,4 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от 26 июня 2007 года (Т.1, л.д.13).
Указанная доля в праве общей долевой собственности была приобретена истцом на основании договора купли-продажи от 07 мая 2007 года, согласно которому участниками общей долевой собственности на строение являются также Лясковский П.З., Воронкина А.И. и Бабин С.Н. (Т.1, л.д.14-15).
Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 23 мая 2011 года, вступившим в законную силу 18 июля 2011 года, произведен раздел указанного нежилого строения в натуре, Чучупаловой С.И. в счет принадлежащей ей 1/5 доли выделены помещения общей площадью 2273,7 кв.м. по варианту № 2 заключения экспертизы № 1811/04-02 от 31 декабря 2010 года (Т.2, л.д. 24-29).
В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
01 апреля 2009 года между собственниками строения Чучупаловой С.И., Лясковским П.З., Воронкиной А.И., Бабиным С.Н. (Арендодателями) и ООО «АкватиКо» (Арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому во владение и пользование Арендатора передавалось нежилое строение в техэтажом, общей площадью 11945,40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, <адрес> на срок до 01 марта 2010 года (л.д.16-17).
Согласно акту приема-передачи от 01 апреля 2009 года нежилое помещение принято от Бабина С.Н., Воронкиной А.И., Чучупаловой С.И., Лясковского П.З. обществом с ограниченной ответственностью «АкватиКо» в лице его директора – Чучупаловой С.И. (л.д.18).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на преюдициальную силу решения Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года, которым в пользу Чучупаловой С.И. взыскана арендная плата в размере 70000 руб., исходя из 1/5 доли размера установленной договором арендной платы, составляющей 5000 руб.. Таким образом, арендная плата взыскана за 14 месяцев, в том числе в течение трех месяцев за пределами срока действия договора аренды, следовательно, судом установлено, что договор аренды от 14 июля 2009 года пролонгирован на неопределенный срок.
Оценивая указанные доводы стороны истца в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суд приходит к следующему.
Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 14 июля 2010 года с ООО «АкватиКо» в пользу Чучупаловой С.И. была взыскана арендная плата по договору аренды от 01 апреля 2009 года в размере 70000 руб. (Т.1, л.д.20-23).
Решение Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года не было обжаловано, вступило в законную силу и, согласно объяснениям сторон, исполнено.
В обоснование размера взыскиваемых судом сумм арендной платы в решении суда установлено, что «причитающаяся истице сумма арендной платы за период с 01.04.2009 года по 01.03.2010 года составляет 70000 руб. (5000 руб. (т.е. стоимость 1/5 доли) х 14 месяцев».
Суд полагает, что в решении суда в указании периода, за который исчислена арендная плата, допущена описка, поскольку фактически судом арендная плата исчислена за 14 месяцев (с 01.04.2009 по 01.06.2010), то есть за три месяца по истечении срока действия договора.
Согласно решению Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года арендная плата по договору аренды от 01 апреля 2009 года взыскана в пользу истицы Чучупаловой С.И., поскольку судом на основании объяснений представителя ООО «АкватиКо», данных в судебном заседании, было установлено фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом в заявленный период. Согласно обстоятельствам, установленным решением Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года, «несмотря на то, что срок аренды истек, фактические правоотношения по аренде строения продолжаются».
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда, в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, решением суда установлена обоснованность взыскания арендной платы по договору аренды от 01 апреля 2009 года в пользу Чучупаловой С.И. за 14 месяцев аренды, в том числе по истечении срока действия договора, вследствие фактического пользования арендованным имуществом за заявленный период, которое не оспаривалось стороной ответчика.
Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом, ч.2 ст.610 ГК РФ установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
03 марта 2010 года между собственниками долей в праве собственности на спорное строение Бабиным С.Н., Воронкиной А.И., Лясковским П.З. был подписан договор № 1 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> по условиям которого спорные помещения были переданы во временное владение и пользование за плату ООО «Рыбник» (Т.2, л.д. 21-23).
Указанный договор был оспорен Чучупаловой С.И. в связи с отсутствием согласия Чучупаловой С.И., как участника общей долевой собственности, на его заключение, итоговое решение по делу в законную силу не вступило.
В судебном заседании представитель ООО «Рыбник» и собственник 2/5 долей в праве общей долевой собственности на спорное строение Бабин С.Н. подтвердили, что помещения были переданы ООО «Рыбник».
Фактическое пользование ООО «Рыбник» спорными помещениями подтверждается объяснениями директора ООО «Рыбник», который пояснил, что в период, заявленный в иске (с 01.06.2010 по 01.07.2011) в строении ведет производственную деятельность ООО «Рыбник», является фактическим пользователем помещения котельной и газа, поставляемого по договору газоснабжения, представил документы бухгалтерской отчетности о ведении деятельности ООО «Рыбник» (Т.1, л.д. 216-228).
Истица Чучупалова С.И. в судебном заседании не отрицала, что фактически в спорном нежилом строении ведет деятельность ООО «Рыбник», однако при наличии действующего договора поставки газа с ООО «АкватиКо», отсутствии акта приема-передачи помещения по договору аренды от 01 апреля 2009 года, полагала, что обязательства внесения арендной платы у ООО «АкватиКо» перед арендодателями по договору аренды не прекращены.
Не оценивая законности заключения сособственниками спорного строения договора аренды с ООО «Рыбник», суд полагает, что данным фактом сособственники спорного нежилого строения Бабин С.Н., Воронкина А.И. и Лясковский П.З. выразили волю на прекращение договора аренды от 01 апреля 2009 года с ООО «АкватиКо», фактически передав помещения во владение и пользование иному лицу – ООО «Рыбник».
Предметом договора аренды по договору от 01 апреля 2009 года с ООО «АкватиКо» являлось нежилое строение, общей площадью 11945,40 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>, которое в натуре между сособственниками разделено не было. Учитывая, что собственниками 4/5 долей помещения в указанном нежилом строении они были переданы в фактическое владение и пользование ООО «Рыбник», суд полагает, что выступающие на стороне Арендодателей по договору аренды от 01 апреля 2009 года Бабин С.Н., Воронкина А.И. и Лясковский П.З. отказались от продолжения договора аренды с ООО «АкватиКо». Передача спорного нежилого строения ООО «Рыбник» Бабиным С.Н., Воронкиной А.И. и Лясковским П.З. была возможна в случае выбытия его из владения и пользования ООО «АкватиКо».
Сам по себе факт взыскания в пользу Чучупаловой С.И. арендной платы с ООО «АкватиКо» за период после окончания срока действия договора (с 01 марта 2010 года по 01 июня 2010 года) не свидетельствует о продолжении действия договора аренды с 01 июня 2010 года.
Судом в решении от 14 июля 2011 года не оценивался факт передачи с согласия собственников 4/5 долей в праве общей долевой собственности строения во владение и пользование ООО «Рыбник», который подтвержден представителем ООО «Рыбник» в судебном заседании.
Данный факт суд расценивает в качестве намерения арендодателей Бабина С.Н., Воронкиной А.И., Лясковского П.З. прекратить арендные отношения с ООО «АкватиКо», и отказаться от исполнения договора аренды от 01 апреля 2009 года.
Согласно ч.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, при условии передачи предмета аренды арендодателями Бабиным С.Н., Воронкиной А.И., Лясковским П.З. во владение и пользование ООО «Рыбник», принимая во внимание, что предмет аренды находился в долевой собственности лиц, являясь единым объектом недвижимости, суд приходит к выводу, что фактически имел место отказ участников договора со стороны арендодателя от продолжения арендных отношений с арендатором ООО «АкватиКо» путем передачи имущества иному лицу, вследствие чего договор аренды прекратил действие, и полагает не соответствующим нормам гражданского законодательства возложение обязанности на ООО «АкватиКо» исполнения условий по договору аренды от 01 апреля 2009 года.
Изложенные истицей в исковом заявлении обстоятельства подтверждают, что ей достоверно было известно о нахождении предмета аренды в заявленный ей период (с 01 июня 2010 года по 01 июля 2011 года) во владении и пользовании ООО «Рыбник». Первоначально истица указывала на владение и пользование ООО «АкватиКо» только котельной площадью 39 кв.м. со ссылкой на действующий договор поставки газа и договоры страхования опасных производственных объектов.
Суд находит обоснованными доводы стороны ответчика о том, что наличие действующего договора поставки газа между ЗАО «Северрегионгаз» и ООО «АкватиКо» и договора страхования опасного производственного объекта не подтверждает факта владения и пользования ответчиком помещением котельной, учитывая, что представитель ООО «Рыбник» подтвердил, что поставляемый газ использует в производственной деятельности, а также оплачивает ООО «Рыбник», помещение котельной находится в фактическом владении и пользовании ООО «Рыбник». Факт внесения платы по договору газоснабжения ООО «Рыбник» подтверждается платежными документами (Т.1, л.д.167-174, 204-215).
При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными и доказанными доводы ответчика ООО «АкватиКо» о том, что, несмотря на отсутствие письменного акта приема-передачи арендованного строения от ООО «АкватиКо», обязательства по его возврату стороне арендодателя по договору им были исполнены, поскольку по воле собственников 4/5 долей в праве общей долевой собственности помещения спорного нежилого строения были переданы во временное владение и пользование ООО «Рыбник». Следовательно, участники договора аренды со стороны арендодателя Бабин С.Н., Воронкина А.И. и Лясковский П.З. отказались от продолжения договора аренды от 01 апреля 2009 года с ООО «АкватиКо».
Никакие изменения в договор между Бабиным С.Н., Воронкиной А.И., Лясковским П.З., Чучупаловой С.И. и ООО «АкватиКо», предусматривающие совместное владение и пользование строением с ООО «Рыбник», не вносились.
Незаконность заключенного между Бабиным С.Н., Воронкиной А.И., Лясковским П.З. и ООО «Рыбник» договора по мотиву отсутствия согласия одного из сособственников помещения Чучупаловой С.И., на которую ссылается истица, не влияет на обстоятельства установления факта передачи спорного нежилого строения во владение и пользование ООО «Рыбник», имеющего значение для рассмотрения настоящего дела.
Суд учитывает также, что раздел спорного строения между участниками общей долевой собственности до вступления в законную силу решения Тюменского районного суда от 23 мая 2011года не был произведен, предметом договора являлось строение как единый объект недвижимого имущества, какие-либо изменения в договор аренды с ООО «АкватиКо» после передачи строения участниками долевой собственности Бабиным С.Н., Воронкиной А.И., Лясковским П.З. во владение и пользование ООО «Рыбник» в части определения предмета договора помещения котельной площадью 39 кв.м. не вносились, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды допускается ст.610 ГК РФ, при этом, арендатор ООО «АкватиКо» каких-либо возражений на передачу строения в пользование иному лицу не высказал. Представитель ООО «АкватиКо» также ссылался на прекращение действия договора аренды от 01 апреля 2009 года вследствие отказа сторон от его продолжения и передачи предмета аренды другому лицу.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что после передачи собственниками 4/5 долей в праве общей долевой собственности (Бабиным С.Н., Воронкиной А.И., Лясковским П.З.) спорного нежилого строения во владение и пользование ООО «Рыбник», о чем было известно ООО «АкватиКо», договор аренды от 01 апреля 2009 года в заявленный в иске период (с 01.06.2010 по 01.07.2011) прекратил свое действие вследствие отказа сторон договора от его продолжения, что допускается нормами гражданского законодательства.
Данные обстоятельства не противоречат обстоятельствам, установленным решением Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года, о необходимости взыскания арендной платы за период с 01 марта 2010 года по 01 июня 2010 года, поскольку гражданское законодательство предусматривает возможность взыскания арендной платы за время фактического использования имущества после прекращения договора аренды (ст.622 ГК РФ), а также в течение срока предупреждения другой стороны о прекращении договора аренды, предусмотренного ст.610 ГК РФ. Срок, за который решением Тюменского районного суда от 14 июля 2010 года взыскана арендная плата по истечении действия срока договора от 01 апреля 2009 года (с 01 марта по 01 июня 2010 года) соответствует трехмесячному сроку для предупреждения о прекращении договора, предусмотренному ст.610 ГК РФ.
Оснований для признания пролонгированным договора от 01 апреля 2009 года на тех же условиях в части 1/5 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей Чучупаловой С.И., а также в части котельной площадью 39 кв.м., суд не усматривает, поскольку предметом договора аренды от 01 апреля 2009 года являлся единый объект (нежилое строение площадью 11945,4 кв.м.), в заявленный истицей в иске период времени находящийся в фактическом владении и пользовании ООО «Рыбник», а не доли в праве общей долевой собственности либо отдельные части строения.
При указанных обстоятельствах, в удовлетворении иска Чучупаловой С.И. суд отказывает.
Руководствуясь ст.ст. 10, 12, 309-310, 450, 606-622 ГК РФ, ст. ст. 3, 56, 61, 67, 68, 167, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Чучупаловой ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «АкватиКо» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Тюменский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2011 года
Судья Е.А. Пленкина