Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 июня 2011 года город Тюмень
Судья Тюменского районного суда Тюменской области Русина Л.Г.,
при секретаре Романенковой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-396/11 по иску Администрации Тюменского муниципального района к Кармолиной ФИО11 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
по встречному иску Кармолиной ФИО12 к Администрации Тюменского муниципального района о признании недействительным Акта Администрации акта Тюменского муниципального района, суд
УСТАНОВИЛ:
Администрация Тюменского муниципального района (далее – «Администрация») обратилась в суд с учетом уточненных требований с иском к Кармолиной ФИО13 о признании ничтожной и применении последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка на основании Договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Патрушева, <адрес> (далее по тексту - «земельный участок», «Договор»), путем обязания сторон вернуть все полученное по сделке, а именно, обязать Администрацию вернуть Кармолиной ФИО14. денежные средства по Договору в размере 9 557,95 рублей, а Кармолину ФИО15. обязать вернуть Администрации земельный участок по Акту приёма-передачи на праве собственности.
Свои требования Истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и Князевым ФИО16 были заключен договор № аренды земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Патрушева, <адрес>, <адрес>, участок №. Договор аренды был расторгнут соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что Кармолина ФИО17. приобрела у Князева ФИО18 в собственность незавершенный строительством жилой дом, расположенный на вышеназванном земельном участке. В последующем, между Администрацией и Кармолиной ФИО19. был заключен Договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, в результате которого, Кармолина ФИО20 полностью оплатила стоимость участка, а Администрация передала участок покупателю по Акту приема-передачи. Истец считает данную сделку ничтожной ввиду того, что в момент её совершения со стороны Администрации (продавца) были нарушены нормы федерального закона. Так, в силу ст.552 ч.1 ГК РФ и ст.35 ч.1 ЗК РФ к новому собственнику здания, строения, сооружения, переходят те же права на земельный участок и в том же объеме, что и предыдущего собственника. Следовательно, к Кармолиной ФИО21 должны были перейти права Князева ФИО22 как арендатора земельного участка, но никак не права собственника участка. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельного участка имеют собственники зданий, строений, сооружений, соответственно, данная норма предусматривает возможность предоставления в собственность земельного участка под завершенными строительством объектами в размерах, необходимых для его эксплуатации согласно разрешенного использования земельного участка. В силу п. 10 ст.1 и ст.130 Градостроительного Кодекса РФ - здание, строение, сооружение относятся к объектам капитального строительства и согласно ст. 55 этого же Кодекса, право использования объекта капитального строительства возникает с момента ввода его в эксплуатацию. При заключении с Кармолиной ФИО23 договора купли-продажи земельных участков, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не предъявлялось. Постановлением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ за № было отменено Постановление от ДД.ММ.ГГГГ за №ро «О предоставлении Кармолиной ФИО24 в собственность за плату земельного участка» как не соответствующее закону.
Кармолина ФИО25 обратилась в суд со встречным иском (л.д. 61-62) к Администрации о признании недействительным Постановления главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ за № «Об отмене Распоряжения Администрации от ДД.ММ.ГГГГ за №ро». Свои требования мотивировала тем, что Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ за №ро Кармолиной ФИО26 в собственность за плату был предоставлен спорный земельный участок под НЗС. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Защита частной собственности закреплена Конституцией РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Приобретенный ею земельный участок не относятся к той категории земель, которые не могут в силу федерального закона предоставляться в собственность граждан. Прекращение права собственности, также как и принудительное изъятие у собственника имущества допускаются в строго предусмотренных законом случаях, ни под один из которых её случай не подпадает. В силу Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от ДД.ММ.ГГГГ за № 131-ФЗ, орган местного самоуправления вправе отменить ранее вынесенный им ненормативный акт, но, только в случае, если это не нарушает имущественных прав граждан, гарантированных им высшим законом государства. В связи с этим просила указанное Постановление признать незаконным.
Представитель истца – Уляшева ФИО27, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 68) в судебном заседании иск поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям (л.д. 22-25), суду даны аналогичные пояснения. Также пояснила, что незавершенный строительством жилой дом, право собственности на который был зарегистрирован за Кармолиной ФИО28 по техническим показателям не подходит ни под одно определение, указанное в п.1 ст.36 ЗК РФ, следовательно, передача в собственность земельного участка изначально произведена с нарушением закона, что делает сделку ничтожной. Встречный иск не признала, мотивируя тем, что в порядке самоконтроля орган местного самоуправления на основании ст.48 ч.1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» вправе отменить ранее вынесенные муниципальные правовые акты, что и было сделано, поскольку при принятии Распоряжения о предоставлении Кармолиной ФИО29 в собственность земельного участка, Администрацией были одновременно нарушены нормы гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Суду предоставлен письменный отзыв на встречный иск (л.д. 75-77).
Ответчик Кармолина ФИО30. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известила. Суду предоставлены письменные возражения относительно исковых требований Администрации (л.д. 79-83).
Представитель ответчика Кармолиной ФИО31. - Медведева ФИО32 действующая на основании доверенности р/№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65), в судебном заседании иск не признала, поддержав письменные доводы своего доверителя. Также пояснила, что Администрация не доказала факт своей заинтересованности в признании сделок ничтожными, поскольку из иска не усматривается наличие нарушения со стороны ответчика Кармолиной ФИО33. прав Администрации. Перед заключением Договора ответчицей был представлен полный пакет документов в соответствии с перечнем, указанным в Положении о порядке предоставления земельных участков на территории Тюменского муниципального района, следовательно, ссылка истца о том, что ответчик должна была представить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, является несостоятельной. При таких обстоятельствах полагала, что лишение собственника недвижимого имущества будет носить незаконный характер. Требование о приведении сторон в первоначальное состояние считает необоснованным, поскольку Администрации известно, что Кармолина ФИО34. продала спорный участок Бурому ФИО35
Третьи лица Князев ФИО36. и Бурый ФИО37 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известили. Дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.
Представитель третьего лица Князева ФИО38. – Бузаева ФИО39., действующая на основании доверенности р/№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58), с иском Администрации не согласилась, встречный иск Кармолиной ФИО40. считает обоснованным и просит его удовлетворить. Суду предоставлены письменные возражения на иск Администрации (л.д.69-71).
Представитель третьего лица Бурого ФИО41. – Шлыкова ФИО42 действующая на основании доверенности р/№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78), с иском Администрации не согласилась, встречный иск Кармолиной ФИО43. считает обоснованным и просит его удовлетворить. Суду пояснила, что Бурый ФИО44. является добросовестным приобретателем земельного участка, поэтому в полном объеме поддерживает доводы стороны ответчика.
Выслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд считает не подлежащим удовлетворению иск Администрации Тюменского муниципального района, а встречный иск Кармолиной ФИО45. обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд отказывает Администрации Тюменского муниципального района в удовлетворении иска по следующим основаниям.
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией («Продавец») и Кармолиной ФИО46. («Покупатель») был заключен Договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Патрушева, <адрес> (л.д. 13-14). Государственная регистрация права собственности Кармолиной ФИО47. на участок подтверждается Свидетельством <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд считает несостоятельными доводы истца, что со стороны Продавца при заключении сделки с Кармолиной ФИО48. были нарушены нормы названных федеральных законов, а именно, ст. 552 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 1 и ст.55 Градостроительного Кодекса РФ.
Так, согласно п.3 ст.552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
На момент заключения оспариваемого Договора купли-продажи Кармолина ФИО49. являлась собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости в виде незавершенного строительством жилого дома, который был приобретен ею по договору купли-продажи у Князева ФИО50 (л.д. 12). К Кармолиной ФИО51. не могли и не должны были перейти права Князева ФИО52. на земельный участок, так как согласно п.1.4 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация передала в аренду Князеву ФИО53 земельный участок для индивидуального жилищного строительства (л.д. 9-10). Более того, Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Администрация и Князев ФИО54. расторгли Договор аренды, права арендатора Князева ФИО55 были прекращены с даты регистрации права собственности на земельный участок (л.д. 11).
Соглашение о расторжении договора аренды на день рассмотрения дела не оспорено в судебном порядке ни Администрацией Тюменского муниципального района, ни Князевым ФИО56. при таких обстоятельствах, несостоятельны доводы Администрации о том, что Кармолиной ФИО58 должны были перейти права Князева ФИО57. как арендатора земельного участка, предоставленного ему для индивидуального жилищного строительства.
Распоряжением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №» (л.д.15) Кармолиной ФИО59 земельный участок в собственность за плату был предоставлен именно под незавершенный строительством жилой дом, поэтому Администрация, как продавец земельного участка, передавая в указанных целях участок в собственность Кармолиной ФИО60 тем самым изменила своим Распоряжением разрешенное использование земельного участка, указав, что он предоставляется не для индивидуального жилищного строительства (как Князеву ФИО61 не под существующий жилой дом, не под объект капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), а именно под незавершенный строительством жилой дом.
Пунктом 2 названного Распоряжения Администрация обязала Кармолину ФИО62 обратиться в отдел кадастрового учета управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части разрешенного использования и адресного описания земельного участка. Обязанности достроить жилой дом и ввести его в эксплуатацию на Кармолину ФИО63 возложено не было. Следовательно, для Администрации при заключении сделки купли-продажи было очевидным, что участок передается в собственность под иной объект недвижимости, нежели те, которые указаны в п.1 ст.36 ЗК РФ (здание, строение, сооружение), а из этого следует, что ни продавец, ни покупатель не должны были руководствоваться данной нормой права. Об этом же свидетельствует то, что Кармолина ФИО64. приобрела земельные участки за плату, указанную продавцом в договорах купли-продажи.
Согласно ч.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Для ответчицы вышеуказанные Распоряжения являлись актами органа местного самоуправления, в силу издания которых у неё возникли гражданские права и обязанности.
В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 22 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу названных норм закона доводы Администрации в той части, что перед заключением договоров купли-продажи земельных участков Кармолина ФИО65 была обязана получить в соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд находит несостоятельным и считает, что по соглашению сторон сделка была совершена с целью размещения на земельном участке объекта недвижимости, не перечисленного в п.1 ст.36 ЗК РФ, и данное обстоятельство не делает сделку ничтожной, поскольку при совершении сделки купли-продажи был соблюден принцип земельного законодательства – единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.
Так как суд пришел к выводу, что в момент заключения сделки не были нарушены нормы материального права и судом сделка между Администрацией и Кармолиной ФИО66. не признана недействительной (ничтожной), учитывая, что в настоящее время собственником спорного участка является его добросовестный приобретатель Бурый ФИО67 (л.д. 57), то не подлежит удовлетворению и требование истца о приведении сторон в первоначальное состояние.
Суд удовлетворяет встречный иск Кармолиной ФИО68. по следующим основаниям.
Постановлением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № было отменено Распоряжение Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №ро «О предоставлении земельного участка за плату Кармолиной ФИО69 под незавершенный строительством жилой дом, по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Патрушева, <адрес>» (л.д. 15-16).
В соответствии с п. 4 ст.7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 48 этого же Закона, муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом; а в части, регулирующей осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами и законами субъектов РФ, - уполномоченным органом государственной власти РФ (уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации).
Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации (ст.15).
Суд признает ничтожными Постановление главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку, при его вынесении были прямо нарушены нормы Конституции РФ. Как следует из Свидетельства о государственной регистрации права <адрес> (л.д. 17), право собственности за Кармолиной ФИО70 на земельный участок было зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, то есть, до вынесения указанного Постановления от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для регистрации за Кармолиной ФИО71. права собственности послужили Договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, который, в свою очередь, был заключен во исполнение Распоряжения Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №ро.
Согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. В соответствии со ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Принимая оспариваемое Кармолиной ФИО72. Постановление, орган местного самоуправления превысил свои полномочия, поскольку, в одностороннем порядке отменил Распоряжения, послужившие основанием для заключения с гражданином договоров купли-продажи, в результате чего у Кармолиной ФИО73. возникли права на недвижимое имущество, тогда как, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированное право собственности на земельные участки могло быть оспорено только в судебном порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.15, 18, 35 Конституции Российской Федерации, ст.166, 168, 552 ГК РФ, ст.36 ЗК РФ, ст.ст.3, 12, 35, 39, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Администрации Тюменского муниципального района в удовлетворении иска к Кармолиной ФИО74 о признании ничтожной сделки по договору купли-продажи земельного участка № ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Патрушева, <адрес> применении последствий недействительности сделок путем обязания сторон вернуть все полученное по сделке – отказать.
Встречный иск Кармолиной ФИО75 к Администрации Тюменского муниципального района – удовлетворить.
Признать недействительными Постановление главы Администрации Тюменского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отмене распоряжения администрации Тюменского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № ро».
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме путем подачи жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.
Мотивированное решение составлено 01.07. 2011 года.
Судья Тюменского районного
суда Тюменской области: подпись Л.Г. Русина
Копия верна.
Судья Тюменского районного