Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Тюмень, 08 февраля 2011 года № 2-120/2011
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего федерального судьи Шаерман Ю.В.
при секретаре Сынтульской В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Добровецкого ФИО7 к Администрации Тюменского муниципального района о признании права пользования земельным участком на условиях аренды, обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка;
по встречному иску Администрации Тюменского муниципального района к Добровецкому ФИО8 об обязании передать свободным земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Добровецкий И.М. обратился в суд с иском к Администрации Тюменского муниципального района о признании за ним права пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 1473 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, участок № на условиях аренды, обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка на условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Свои требования мотивировал тем, что Распоряжением Администрации Тюменского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №-р было постановлено предоставить Добровецкому И.М. в аренду на 3 года земельный участок для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, участок №. На основании указанного Распоряжения, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района «Арендодателем» и Добровецким И.М. «Арендатором» был заключен договор аренды №. В период срока действия договора Добровецкий И.М. выполнял все условия договора, касающиеся как внесения арендной платы, так и целевого использования земельного участка, а именно, огородил участок забором, завез строительный материал: кирпич, песок, щебень, необходимый для строительства жилого дома. По окончании срока аренды, установленного договором до ДД.ММ.ГГГГ, истец продолжал пользоваться земельным участком и вносить арендную плату согласно выставляемых Администрацией счетов. Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Кроме того, в силу п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку в период действия договора ни им, ни Арендодателем не было направлено уведомление о расторжении договора аренды, Администрация продолжает принимать арендную плату, Добровецкий И.М. полагал согласованным условие о заключении договора аренды, на тех же условиях на новый срок. Однако, Администрация уклоняется от заключения договора аренды, хотя, в силу п.4 ст.445 ГК РФ, для истца, согласно ст.20 ЗК РФ, заключение договора является обязательным. Истец полагает, что поскольку Администрация Тюменского муниципального района необоснованно уклоняется от заключения договора аренды на новый срок, он вправе просить суд понудить ответчика заключить с ним договор на прежних условиях.
Администрация Тюменского муниципального района обратилась в суд со встречным иском (л.д.28) к Добровецкому И.М. об обязании последнего передать Администрации Тюменского муниципального района земельный участок площадью 1473 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, участок № свободным от имущества – строительного материала: песка, щебня, кирпича, а также постройки – забора. В случае неисполнения Добровецким И.М. решения суда по истечении двух месяцев со дня вступления его в законную силу, предоставить Администрации Тюменского муниципального района право совершить действия по освобождению земельного участка от строительного материала: песка, щебня, кирпича, постройки в виде забора за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. Свои требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района «Арендодателем» и Добровецким И.М. «Арендатором» был заключен договор аренды № со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Участок предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений по адресу: <адрес>, участок №. В период действия договора Добровецким И.М. были нарушены условия по целевому использованию земельного участка, что подтверждается составленным специалистами Администрации актом, где зафиксировано отсутствие на нем строений и сооружений. Из акта обследования земельного участка следует, что он огорожен забором, завезены песок, щебень, кирпич. В силу ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 ЗК РФ. В силу ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет. Двумя актами обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт отсутствия на предоставленном Добровецкому И.М. земельном участке строений и сооружений. Кроме того, в настоящее время у Добровецкого И.М. истек срок действия Разрешения на строительство. Согласно п.1 ст.621 ГК РФ, Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Пунктом 3.1.6 договора аренды предусмотрено, что Арендатор по истечении срока действия договора вправе продлить срок аренды на прежних условиях по письменному заявлению не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора. Однако, с таким заявлением Добровецкий И.М. обратился спустя 3 месяца после истечения срока договора, в связи с чем, преимущественное право на заключение договора на новый срок на тех же условиях, им было утрачено. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация уведомила Добровецкого И.М. о прекращении договора аренды, освобождении участка от строительного материала и забора и передаче его Администрации в связи с нарушением Добровецким И.М. как Арендатором условий договора аренды, касающихся целевого использования земельного участка. До истечения срока договора никто из сторон не уведомил о расторжении договора, в связи с чем, договор продолжил свое действие на неопределенный срок. Между тем, Администрация как Арендодатель, установив нецелевое использование земельного участка, уведомила Добровецкого И.М. как Арендатора о расторжении договора по истечении 3 месяцев со дня получения им уведомления от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку требования Администрации до настоящего времени Добровецким И.М. не исполнены, а договор аренды считается прекращенным, Администрация считает, что владение и использование Добровецким И.М. земельного участка носит самовольный характер, поэтому, Администрация, на основании ст.60 ЗК РФ, просит восстановить их нарушенное право.
Истец Добровецкий И.М. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, что подтверждается заявлением (л.д.44).
Судом, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ, вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии истца.
Представитель истца – Ситникова Е.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.7), в судебном заседании иск Добровецкого И.М. поддержала по изложенным в нем основаниям, мотивируя тем, что наличие на участке постройки в виде забора свидетельствует о том, что Добровецкий И.М. огородил территорию, т.е. принял меры к охране имущества, переданного в аренду, а наличие на участке строительного материала свидетельствует о намерении Добровецкого И.М. приступить к строительству дома, что не было им сделано в связи с отсутствием денежных средств, экономическим кризисом. В удовлетворении встречного иска просила отказать по основаниям, изложенным в Отзыве, который был приобщен судом к материалам дела (л.д.43), обратив внимание суда на то, что в конце декабря 2009 года истек срок Разрешения на строительство, что не позволило Добровецкому И.М. в течение всего 2010 года заниматься строительством жилого дома. Получить новое Разрешение на строительство препятствует отсутствие договора аренды земельного участка.
Представитель ответчика Администрации Тюменского муниципального района – Уляшева Т.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.27), в судебном заседании просила отказать Добровецкому И.М. в удовлетворении иска, а встречный иск удовлетворить, мотивируя тем, что у Добровецкого И.М. утрачено преимущественное право на заключение договора на новый срок, поскольку в срок, предусмотренный договором, он не обратился за продлением договора аренды, а отношения, продленные на неопределенный срок были прекращены через 3 месяца после получения Добровецким И.М. предупреждения о расторжении договора, поскольку к строительству непосредственно жилого дома и хозяйственно-бытовых строений он так и не приступил за 3,5 года. Просила обязать Добровецкого И.М. вернуть Администрации земельный участок свободным от имущества, а в случае неисполнения решения суда, предоставить Администрации право сделать это с возложением расходов на Добровецкого И.М.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, что подтверждается распиской в получении судебной повестки (л.д.41), об уважительных причинах неявки суд не известили.
Судом, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии третьего лица.
Заслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд признает необоснованным и не подлежащим удовлетворению иск Добровецкого И.М., а встречный иск Администрации Тюменского муниципального района считает законным и подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
Распоряжением главы Администрации Тюменского муниципального района №-ро от ДД.ММ.ГГГГ Добровецкому И.М. для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 1473 кв.м. по адресу: <адрес>, участок № (л.д.8).
Во исполнение указанного Распоряжения, между Администрацией Тюменского муниципального района (Арендодателем) и Добровецким И.М. (Арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, что подтверждается кадастровым планом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).
Разрешение на строительство жилого дома на предоставленном участке получено Добровецким И.М. ДД.ММ.ГГГГ, срок его действия распространялся до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).
В силу п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как следует из п.3.1.6. Договора аренды земельного участка «Арендатор» имеет право заключить по истечении срока настоящего Договора, новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды «Участка» на прежних условиях по письменному заявлению, переданному «Арендодателю» не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора (л.д.11). Соответственно, истцу следовало обратиться с заявлением в Администрацию Тюменского муниципального района не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Добровецкий И.М. обратился с таким заявлением только в марте 2010 года, что в судебном заседании подтвердил его представитель, значит, преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок на тех же условиях им было утрачено.
Кроме того, суд считает, что у Добровецкого И.М. не могло даже возникнуть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку, такое право сохраняется за арендатором, который в период действия договора надлежащим образом исполнял свои обязанности.
Как следует из Актов обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31-32), на предоставленном Добровецкому И.М. в аренду земельном участке находится строительный материал: песок, щебень, кирпич, участок огорожен забором.
Следовательно, в период действия договора аренды, Добровецкий И.М. так и не приступил непосредственно к строительству жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, тем самым, нарушил договор в части целевого использования земельного участка.
Доводы представителя истца в той части, что истцом, даже за пределами действия договора производилась оплата арендных платежей, что свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок, суд находит не заслуживающими внимания, поскольку это обстоятельство не является существенным, имеющим значение для правильного разрешения дела.
В силу п.1 ст.42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно ст.22 ЗК РФ, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 Земельного кодекса.
В соответствии с п.1 и п.п.1 п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.
Срок Разрешения на строительство, выданного Добровецкому И.М. истек ДД.ММ.ГГГГ, до истечения указанного срока Добровецкий И.М. не обратился с заявлением в Администрацию о заключении договора аренды на новый срок и не получил новое Разрешение, что препятствует тому, чтобы приступить к строительству жилого дома, который не был начат строительством как в период действия договора аренды земельного участка, так и по настоящее время, что подтверждено двумя Актами обследования земельного участка и не отрицалось в судебном заседании представителем истца.
Согласно ч.1 и ч.2 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Действительно, за 3 месяца до истечения срока договора аренды земельного участка, ни Администрация Тюменского муниципального района, ни Добровецкий И.М. не уведомили о расторжении договора, поэтому, с ДД.ММ.ГГГГ данный договор считался заключенным на неопределенный срок.
Однако, Письмом от ДД.ММ.ГГГГ за исх. № Добровецкий И.М. «Арендатор» был уведомлен Администрацией Тюменского муниципального района «Арендодателем» о прекращении договора аренды по основаниям, предусмотренным п.п.4 п.2 ст.46 ЗК РФ. Не позднее истечения 3 месяцев с момента получения этого письма Добровецкому И.М. предлагалось явиться в Администрацию для подписания соглашения о расторжении договора.
В силу ч.2 п.1 ст.621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить такой договор предусмотрена гражданским кодексом, законом или добровольно принятыми на себя обязательствами.
Поскольку судом установлено, что преимущественное право на заключение договора у истца утрачено в связи с нарушением условий договора, понуждение к заключению договора аренды на прежних условиях Администрации Тюменского муниципального района приведет к нарушению прав последней на свободу договора.
В соответствии с п.п.4 п.2 ст.46 ЗК РФ, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В судебном заседании достоверно установлено нецелевое использование Добровецким И.М. земельного участка, предоставленного в аренду для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений, о прекращении договора аренды, распространившего свое действие на неопределенный срок, Добровецкий И.М. был предупрежден Администрацией Тюменского муниципального района за 3 месяца.
Таким образом, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № прекратил свое действие на момент подачи Добровецким И.М. искового заявления, которое было подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, поскольку уведомление о прекращении договора от ДД.ММ.ГГГГ Добровецкий И.М. получил в апреле 2010 года, значит, по истечение 3 месячного срока, договор аренды земельного участка прекратил свое действие не позднее чем ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание, что договор аренды прекращен, Добровецкий И.М. обязан освободить земельный участок и передать его Арендодателю в том виде, в каком он был передан по Акту приема – передачи в аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Требование Администрации Тюменского муниципального района, содержащееся в Письме от ДД.ММ.ГГГГ, Добровецким И.М. не исполнено, в связи с чем, суд считает необходимым защитить права истца по встречному иску путем пресечения действий, нарушающих право, обязав Добровецкого И.М. передать Администрации Тюменского муниципального района земельный участок площадью 1473 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, участок № свободным от имущества – строительного материала: песка, щебня, кирпича, а также постройки – забора.
В соответствии с ч.1 ст.206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Учитывая, что, несмотря на прекращение договора аренды, Добровецкий И.М. в течение полугода не исполняет добровольно обязанности по освобождению земельного участка, суд считает необходимым предоставить Администрации Тюменского муниципального района право совершить действия по освобождению земельного участка от строительного материала и постройки в виде забора за счет ответчика по встречному иску с взысканием с него необходимых расходов по истечении двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Принимая во внимание, что Администрация Тюменского муниципального района при подаче в суд исковых заявлений, в силу ст.333.35 Налогового Кодекса РФ, освобождена от уплаты государственной пошлины, а встречный иск удовлетворен судом в полном объеме, суд считает подлежащим взысканию с ответчика, не подтвердившего право на освобождение его от уплаты судебных расходов, государственной пошлины в размере 400 рублей в соответствующий бюджет.
Руководствуясь ст.ст.22, 42, 46 ЗК РФ, ст.ст.12, 421, 610, 621, 622 ГК РФ, ст.ст.3, 12, 35, 39, 55-56, 67, 71, 103, 167, 194-199, 206 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Добровецкому ФИО9 в удовлетворении иска к Администрации Тюменского муниципального района о признании права пользования земельным участком площадью 1473 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, р.<адрес>, участок № на условиях аренды, обязании заключить на новый срок договор аренды земельного участка на условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № – отказать.
Встречный иск Администрации Тюменского муниципального района - удовлетворить.
Обязать Добровецкого ФИО10 передать Администрации Тюменского муниципального района земельный участок площадью 1473 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, р.<адрес>, участок № свободным от имущества – строительного материала: песка, щебня, кирпича, а также постройки – забора.
В случае, если Добровецкий ФИО11 не исполнит решение суда по истечении двух месяцев со дня вступления его в законную силу, предоставить Администрации Тюменского муниципального района совершить действия по освобождению земельного участка от строительного материала и постройки в виде забора за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Взыскать с Добровецкого ФИО12 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 400 (четырехсот) рублей в соответствующий бюджет.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме путем подачи жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.
Мотивированное решение составлено 15 февраля 2011 года.
Федеральный судья __________________ Ю.В. Шаерман