Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Тюмень 14 мая 2012 года
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Т.А. Дорошкевич
при секретаре М.В. Смирновой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-577/2012 по иску Аллахярова ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Союз-2000» в лице конкурсного управляющего ООО «Домостроительная компания «Союз -2000» Сурметова Д.С., 3-е лицо управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о регистрации Договор на долевое участие в строительстве, Договора уступки права требования,
У С Т А Н О В И Л:
Аллахяров Х.Г.оглы обратился в суд с иском к ООО «Домостроительная компания Союз-2000» о регистрации Договор № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ответчиком, на строительство двухкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 55,17 кв.м. и площадью лоджии 8,17 кв.м. на девятом этаже в строящемся 14-тиэтажном кирпичном жилом доме ГП 6-1(2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале № 6 микрорайона № 1 в жилом районе «Тюменский» г. Тюмени (далее по тексту «Договор», а также договора № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО2 на строительство вышеуказанной квартиры (далее по тексту «Договор уступки права требования»), а также договора № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и истцом на строительство вышеуказанной квартиры (далее по тексту «Договор уступки права требования») в управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее по тексту «Договор»). Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (первоначальным дольщиком) и ответчиком (Застройщиком) заключен договор №. Размер вклада первоначального дольщика составил 1 778 000 рублей. Первоначальный Дольщик свои обязанности по договору выполнил в полном объеме, оплатил стоимость строительства в указанной сумме, в установленные договором сроки. В соответствии с п. 4.1.2 Договора ответчик обязан был построить жилой дом и сдать его в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 года и уведомить Дольщика о вводе Объекта в эксплуатацию в течение 30 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры первоначальный Дольщик ФИО1 и ФИО2 заключили Договор № уступки права требования. Согласно п. 2.1 Договора уступки права требования к ФИО2 (Правопреемнику) от первоначального Дольщика переходят все права и обязанности, предоставленные последнему по Договору в отношении вышеуказанной квартиры, за исключением обязанности по внесению вклада в строительство, так как первоначальный Дольщик исполнил вышеуказанное обязательство, и Застройщик не имеет претензий к первоначальному Дольщику в части оплаты по Договору. Свои обязательства по оплате возмездной сделки – уступке права требования к должнику, предусмотренные п. 3 ФИО2 исполнила.
ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры ФИО2 и Аллахяров Х.Г.оглы заключили Договор № уступки права требования. Согласно п. 2.1 Договора уступки права требования к Аллахярову Х.Г.оглы (Правопреемнику) от ФИО2 переходят все права и обязанности, предоставленные последнему по Договору в отношении вышеуказанной квартиры, за исключением обязанности по внесению вклада в строительство, так как первоначальный Дольщик исполнил вышеуказанное обязательство, и Застройщик не имеет претензий к первоначальному Дольщику в части оплаты по Договору. Свои обязательства по оплате возмездной сделки – уступке права требования к должнику, предусмотренные п. 3 Истец исполнил.
Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по Договору, и не обеспечил ввод жилого дома в оговоренный сторонами в договоре срок. До настоящего времени договоры не зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, жилой дом не введен в эксплуатацию.
Истец Аллахяров Х.Г. оглы в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца Харитонов А.Н., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Судом исключен из числа ответчиков временный управляющий ФИО7, в связи с тем, что согласно решения Арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ, открыто конкурсное производства, конкурсным управляющим ООО «Домостроительная компания Союз-2000» утвержден Сурметов Д.С., который привлечен судом в качестве соответчика.
Представитель ООО «Домостроительная компания «Союз-2000» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд, заслушав представителя истца, оценив все обстоятельства дела в совокупности, исследовав письменные доказательства, пришел к убеждению, что иск Аллахярова Х.Г. оглы обоснован, законен и подлежит удовлетворению.
В силу ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее Договор) одна сторона «застройщик» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом, договор долевого участия должен содержать ряд условий, при отсутствии одного из которых договор считается незаключенным, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого участия в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства: цену договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; для договора предусмотрена обязательная письменная форма, и он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Дольщик) и ООО «Домостроительная компания Союз-2000» (Заказчик) был заключен Договор на долевое участие в строительстве № (л.д. 8). Предметом Договора является обязанность сторон соединить свои вклады для строительства 14-этажного кирпичного жилого дома ГП 6-1(2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале № 6 микрорайона № 1 в жилом районе «Тюменский» г. Тюмени. Дольщик обязуется приобрести долю в названном строящемся доме по ул. 1.4 и 1.5 в виде: двухкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 55,17 кв.м. и площадью лоджии 8,17 кв.м. на девятом этаже. Строящийся объект (двухкомнатная квартира) с момента заключения Договора является общей долевой собственностью сторон (п. 1.3 Договора).
По условиям Договора Заказчик принял на себя обязательства построить объект в 4-м квартале 2009 года, а также в течение двух месяцев с момента принятия дома в эксплуатацию передать в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области пакет документов, необходимый для регистрации права собственности Дольщика (п. 4.1.2, 4.1.4 Договора).
ФИО1 (Дольщик), в соответствии с п. 2 Договора, в полном объеме произвел оплату вклада, как Дольщика, в размере 1 778 000 рублей, что подтверждается справкой об оплате (л.д. 12).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Дольщик) и ФИО2 (Правопреемник) был заключен Договор № об уступке права требования. По данному Договору уступки права требования к ФИО2 перешли все права Дольщика, предоставленные последнему по вышеуказанному Договору № в отношении вышеуказанного объекта. Договор уступки права требования согласован с Застройщиком ООО «Домостроительная компания СОЮЗ-2000» (л.д. 10).
ФИО2 свои обязательства по оплате уступки права требования, предусмотренные п. 3. Договора уступки права требования исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Аллахяровым Х.Г. оглы (Правопреемник) был заключен Договор № об уступке права требования. По данному Договору уступки права требования к Аллахярову Х.Г. оглы перешли все права Дольщика, предоставленные последнему по вышеуказанному Договору № в отношении вышеуказанного объекта. Договор уступки права требования согласован с Застройщиком ООО «Домостроительная компания СОЮЗ-2000» (л.д. 11).
Аллахяров Х.Г. оглы свои обязательства по оплате уступки права требования, предусмотренные п. 3. Договора уступки права требования исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).
Ответчик от регистрации указанных договоров уклонился.
Согласно ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Основной инвестиционный договор долевого участия, разрешающий его участникам уступать свои права третьим лицам и договор уступки права требования взаимосвязаны между собой, обязанности Застройщика по основному договору перешли к истцу Аллахярову Х.Г. оглы, который в настоящее время имеет право требования исполнения обязательств по указанным договорам.
Поскольку спор возник по факту уклонения ответчика – застройщика от регистрации договоров № на долевое участие…, заключенного между ФИО1 и ответчиком, договора № уступки права требования, заключенного ФИО1 и ФИО2 и договора № уступки прав требования, заключенного ФИО2 с истцом, суд, проверил соответствие данных договоров требованиям, предъявляемым законом к такому роду договорам и признал их заключенными с соблюдением сторонами условий, указанных в договорах и формы, предусмотренной законом, а именно: в пункте 1 указан предмет договоров с его описанием - доля в виде двухкомнатной квартиры №, проектной площадью 55,17 кв.м, и площадью лоджии 8,17 кв.м, расположенной в строящемся 14-ти этажном доме ГП 6-1(2) в квартале № 6 микрорайона № 1 в жилом районе «Тюменский» г. Тюмени по ул.1.4 и 1.5; цена и порядок расчетов предусмотрены сторонами в разделе 2 Договора и в разделе 3 Договорах уступки права требования – цена доли указана в размере 1 778 000 рублей. Договорами предусмотрены и другие существенные условия, а именно: права и обязанности сторон, ответственность, указан гарантийный срок введения объекта в эксплуатацию, договоры заключены в письменной форме.
Кроме того, в соответствии со ст. 2 абз. 1 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон №122 –ФЗ), регистрация договора осуществляется при наличии разрешения на строительство. Разрешение на строительство № RU-72304000-289-рс объекта капитального строительства – жилого дома ГП 6-1 (Первая и вторая очереди строительства жилого комплекса в микрорайоне 1 квартал 6 жилого района «Тюменский») получено ответчиком в Администрации г. Тюмени – 16.09.2009.
Таким образом, в силу указанных выше норм закона, направленных на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, государственная регистрация договора долевого участия определяет момент заключения сторонами договора, и в связи с этим, в случае возникновения спора о правах на объект строительства, является подтверждением возникших правоотношений между участниками долевого строительства. Суд установил, что никаких препятствий к регистрации договоров в настоящее время у его участников, не имеется.
В силу ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору долевого участия подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В нарушении указанных норм закона, ответчиком не соблюдено требование о государственной регистрации Договора и не предпринято мер по урегулированию спора в досудебном порядке. Ответчик обязан был в соответствии с требованиями ст. 25.1 Закона РФ 214-ФЗ произвести государственную регистрацию указанного договора. В своем отзыве (письменных возражениях) на исковое заявление, ООО «Домостроительная компания Союз-2000» в лице его директора С.И. Салмина признало исковые требования Аллахярова, но в тоже время уклонилось от добровольной регистрации договоров, не объясняя мотивов. В связи с тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделок, то истец вправе прибегнуть к судебной защите своих прав и интересов в суде, при этом форма уклонения не играет никакой роли.
В силу ст. 165 ч. 3 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Суд расценивает действия ответчика как уклонение от государственной регистрации договоров в добровольном порядке и, в силу вышеназванных норм закона, а также на основании ст. 164, п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, удовлетворяет заявленное требование истца, принимая решение о государственной регистрации сделок.
Возникшие между сторонами отношения по вышеназванным договорам, регулируются главой 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг), соответственно, на данные отношения распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», в части не урегулированной Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Так как истец в результате участия путем внесения вклада в долевое строительство приобретает жилое помещение (квартиру), исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных осуществлением предпринимательской деятельности, то его права подлежат защите по указанным Законам.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) в отношении Ответчика введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) также установлено, что в отношении ООО «Домостроительная компания Союз-2000» осуществляется производство о несостоятельности (банкротстве) с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона № 210-ФЗ от 12.07.2011"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства").
В силу п. 2 ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Союз-200» признано несостоятельным, открыто конкурсное производство.
Также в силу п. 1 ст. 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, буквальное толкование норм вышеназванного закона не препятствует истцу на стадии введения процедуры конкурсного производства в отношении ответчика обратиться в суд общей юрисдикции за защитой своих нарушенных прав, гарантированных ему ст. 46 Конституции Российской Федерации, ст. 11 ГК РФ и ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей».
Довод временного управляющего Пушкарева Д.А., изложенный ранее в письменных возражениях на иск, о том, что истец не предпринял попытки к государственной регистрации договоров, судом не принят во внимание, т.к. соответствии со ст. 25.1 п.2 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, осуществляется лишь на основании заявления сторон договора. При этом, указанной нормой закона именно на застройщика возлагается обязанность предоставления дополнительных документов на государственную регистрацию наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 164, 165, 551 ГК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 3, 12, 55-56, 71, 103, 167, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Аллахярова ФИО11 удовлетворить.
Зарегистрировать договор № на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания Союз-2000» на строительство двухкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 55,17 кв.м. и площадью лоджии 8,17 кв.м. на девятом этаже в строящемся 14-тиэтажном кирпичном жилом доме ГП 6-1(2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале № 6 микрорайона № 1 в жилом районе «Тюменский» г. Тюмени в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Зарегистрировать договор № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, согласованный с обществом с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания Союз-2000» на строительство двухкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 55,17 кв.м. и площадью лоджии 8,17 кв.м. на девятом этаже в строящемся 14-тиэтажном кирпичном жилом доме ГП 6-1(2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале № 6 микрорайона № 1 в жилом районе «Тюменский» г. Тюмени в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Зарегистрировать договор № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Аллахяровым ФИО12, согласованный с обществом с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания Союз-2000» на строительство двухкомнатной квартиры №, общей проектной площадью 55,17 кв.м. и площадью лоджии 8,17 кв.м. на девятом этаже в строящемся 14-тиэтажном кирпичном жилом доме ГП 6-1(2) со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале № 6 микрорайона № 1 в жилом районе «Тюменский» г. Тюмени в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.
Судья Т.А. Дорошкевич