Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Тюкалинский городской суд <адрес>
В составе председательствующего судьи Васильевой Т.А.
при секретаре судебного заседания ФИО4
с участием: истицы ФИО5
представителя истицы ФИО6
ответчицы ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении ипотеки в силу закона, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, взыскании суммы,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, взыскании суммы и расходов по оплате госпошлины.
Позднее дополнила заявленные требования и просила о расторжении договора купли-продажи, прекращении ипотеки в силу закона, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, взыскании суммы и расходов по оплате госпошлины.
В обоснование иска указала, что между истицей ФИО1 (Быриной) Е.Л. и ответчицей ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №. По условиям договора полная оплата должна была быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ Названный договор ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, после чего на имя ответчицы было выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием на наличие обременения - ипотека в силу закона. Спорное жилое помещение продавцом (истицей ФИО1 (Быриной) Е.Л.) было передано по Акту от ДД.ММ.ГГГГ в пользование продавца (ответчице ФИО3).
Согласно пункта 2 Договора расчет по договору должен был быть произведен до ДД.ММ.ГГГГ, однако, до указанной в п. 2 Договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ даты (ДД.ММ.ГГГГ) покупатель ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к продавцу с заявлением о расторжении названного договора и о приведении сторон в первоначальное положение, сославшись на невозможность выполнить обязательства по договору купли-продажи, в связи с изменением обстоятельств. Также выдала истице расписку от ДД.ММ.ГГГГ, в которой обязалась выплатить до ДД.ММ.ГГГГ сумму арендной платы за пользование спорным домом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В настоящее время прекратить ипотеку спорного дома и возвратить в собственность истицы спорный дом, иначе как в судебном порядке не представляется возможным, в связи с чем, истица просила признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, №, аннулировать свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес>, выданное ДД.ММ.ГГГГ Управлением ФСГКК (Росреестра) по <адрес> на имя ФИО3, ДД.ММ.ГГГГг.р., расторгнуть договор купли-продажи спорного дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчицей в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчицы, выразившимся в неоплате покупной цены дома, прекращении ипотеки в силу закона, а также о взыскании с ответчицы суммы арендной платы за пользование спорным домом в размере 5 000 рублей и расходов по оплате госпошлины в размере 600 рублей.
В судебном заседании истица ФИО1, ее представитель - ФИО6, допущенная к участию в деле по устному ходатайству истицы, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исках (л.д.4-5, 28-29).
Ответчица ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования истицы первоначальные и дополненные признала в полном объеме, признание иска принято судом в порядке ст. 173 ГПК РФ.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес>, извещенная о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, участия в судебном заседании не принимала, представила заявление, в котором против удовлетворения заявленных требования не возражала, просила о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.40).
Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению имущества.
Исходя из положений ст. 209 ГК РФ, правом на распоряжение имуществом наделен только собственник этого имущество, либо уполномоченное им лицо.
В соответствии со ст.ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу требований ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Следовательно, право собственности у покупателя недвижимости возникает только после такой регистрации.
Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО1 (Быриной) Е.Л. и ответчицей ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, № (л.д.6). Названный договор ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию.
По условиям договора, согласно пункта 2 Договора расчет по договору должен был быть произведен до ДД.ММ.ГГГГ
Спорное жилое помещение продавцом (истицей ФИО1 (Быриной) Е.Л.) было передано по Акту от ДД.ММ.ГГГГ в пользование продавца (ответчице ФИО3) (л.д.7). таким образом со своей стороны продавец выполнила обязательства по договору.
ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчицы ФИО3 было выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> на спорный объект недвижимости, с указанием на наличие обременения - ипотека в силу закона (л.д.9).
Между тем, до указанной в п. 2 Договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ даты (ДД.ММ.ГГГГ) покупатель ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ отказалась выполнять условия договора по его оплате и обратилась к продавцу с заявлением о расторжении названного договора (л.д.10). Также выдала истице расписку от ДД.ММ.ГГГГ, в которой обязалась выплатить до ДД.ММ.ГГГГ сумму арендной платы за пользование спорным домом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).
Из представленной суду Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20) следует, что право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, № оформлено за ФИО3, на указанный объект недвижимости имеются ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2 (Перитян) Е.Л., срок действия до ДД.ММ.ГГГГ
Также в материалах дела имеется копия Свидетельства о ГРП от ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости, выданное на имя ФИО2 (л.д.21). В настоящее время после вступления в брак ФИО2 приняла фамилию мужа - ФИО1 (л.д.8).
Итак, при разрешении требований истицы о расторжении договора купли-продажи, прекращении ипотеки в силу закона, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, аннулировании свидетельства о государственной регистрации права, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. При этом, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов (ст. 395, 486 ГК). Регистрация перехода права собственности на недвижимость не является препятствием для расторжения договора, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (часть 1).
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (часть 3).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (часть 5).
При этом, неполучение оплаты продавцом по договору является существенным нарушением его условий со стороны покупателя, что в соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора.
Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчица ФИО3 (покупатель) до указанной в п. 2 Договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ даты (ДД.ММ.ГГГГ) отказалась выполнять условия договора по его оплате и обратилась к продавцу с заявлением о расторжении названного договора (л.д.10). В судебном заседании ответчица ФИО3 подтвердила факт нарушения с ее стороны условий оплаты договора, признав заявленные исковые требования в полном объеме. Таким образом, суд установил нарушение со стороны покупателя (ФИО3) существенных условий названного договора.
При указанных обстоятельствах суд полагает требование истицы о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, №, заключенного между ФИО2 (Перитян) Е.Л. и ФИО3 подлежащими удовлетворению.
Далее. Приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества. Согласно положений раздела IV Инструкции: ипотека в силу закона возникает, в том числе: при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса); в иных случаях, установленных федеральным законом (пункт 24).
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (пункт 25).
При государственной регистрации ипотеки в силу закона в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав записи не вносятся, а в подраздел III-2 Единого государственного реестра прав вносятся следующие записи: в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), а в случаях, предусмотренных в пункте 27 Инструкции, - номер государственной регистрации, сформированный на основании и в связи с принятием указанных в нем документов (пункт 28); в графе "Срок" указывается срок, на который устанавливается ипотека, (например, при возникновении ипотеки на основании договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа указывается срок оплаты приобретенного объекта недвижимости, установленный договором купли-продажи, при возникновении ипотеки на основании договора ренты указывается, является ли рента постоянной или пожизненной, и т.д.);
Из анализа приведенных положений, суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права серии <адрес> на имя ФИО3, у суда не имеется. Действия регистрирующего органа в указанной части основаны на положениях действующего законодательства.
Вместе с тем, в случае расторжения договора купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права подлежит признанию недействительным. В связи с чем, у суда имеются все основания для признания недействительным названного свидетельства о государственной регистрации права серии <адрес>, выданного Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3
Учитывая изложенное и исходя из установленных судом обстоятельств дела, суд полагает требования истицы о погашении ипотеки в силу закона также подлежащими удовлетворению в этой части. В связи с указанным, применяя последствия расторжения названного договора купли-продажи спорного жилого помещения, приводя стороны в первоначальное положение, суд полагает необходимым установить за истицей право собственности на спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, №.
Разрешая требования истицы о взыскании с ответчицы денежной суммы в счет оплаты за аренду спорного дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, ФИО3 выдала истице расписку от ДД.ММ.ГГГГ, в которой обязалась выплатить до ДД.ММ.ГГГГ сумму арендной платы за пользование спорным домом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 рублей (л.д.11). В судебном заседании заявленные истицей требования в указанной части ФИО3 признала и подтвердила факт проживания в указанный период в спорном доме, наличие указанного соглашения об аренде дома и размер подлежащий оплате.
Суд, учитывая признание ответчицей в указанной части требований истицы, а также исходя из положений ст.ст. 421, 606 ГК РФ, принимая во внимание наличие собственноручно написанной расписки ФИО3, полагает заявленные ФИО1 требования в этой части подлежащими удовлетворению. При указанных обстоятельствах, с ответчицы в пользу истицы подлежит взысканию денежная сумма в размере 5 000 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Иных доказательств, помимо исследованных, суду не представлено, судом не добыто.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчицы ФИО3 в пользу истицы ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 рублей (л.д.3).
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.20 НК РФ, учитывая доводы ответчицы о ее тяжелом материальном положении, заслуживающие, по мнению суда, внимания, суд полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию государственной пошлины с ответчицы в доход местного бюджета до 400 рублей.
В остальной части заявленные ФИО1 требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Перитян) Еленой Леонтьевной и ФИО3.
Прекратить ипотеку в силу закона на недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 47, 8 кв.м., с инвентарным номером 1810, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным № в пользу ФИО2 (Перитян) Елены Леонтьевны, ДД.ММ.ГГГГг.р.
Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес>, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3, ДД.ММ.ГГГГг.р.
Установить право собственности на недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 47, 8 кв.м., с инвентарным номером 1810, расположенное по адресу: <адрес> за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 5 000 рублей, в счет оплаты государственной пошлины - 600 рублей, а всего 5 600 (пять тысяч шестьсот) рублей.
Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО1 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Тюкалинский городской суд <адрес> в течение 10 дней со дня его изготовления в мотивированной форме, путем подачи кассационной жалобы.
Судья : Т.А.Васильева