К делу № 2-1323/2011 Именем Российской Федерации 10 августа 2011 года Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего: судьи Вороненкова О.В. При секретаре: Кизко А.С. С участием истца: Понятых И.Н. Ответчиков: Семизоровой Е.Н., Рукосуевой Л.В. Представителя ответчика Миносян А.О. по доверенности Рогачева А.О. Представителя третьих лиц Управления по опеке и попечительству, вопросам семьи и детства Администрации МО Туапсинский район, Уполномоченного по правам ребенка в Краснодарском крае по доверенности Бурмистровой О.А. Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Понятых И.И. действующей также в интересах несовершеннолетней Пон. к ЗАО «ПАНСИОНАТ ШЕПСИ», Рукосуевой Л.В., Абреговой Р.Л., Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Семизоровой Е.Н. , Кирпа А.В., Гооге С.Э., Миносян А.О. о признании договора купли продажи от 30.03.2009 года долей в доме недействительным и применении последствий недействительности сделки, УСТАНОВИЛ: Понятых И.И. действующая также в интересах несовершеннолетней Пон. обратилась в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ЗАО «Пансионат Шепси», Рукосуевой Л.В., Абреговой Р.Л., Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Семизовой Е.Н, Кирпа А.В., Гооге С.Э., Миносян А.О., о признании договора купли продажи от 30.03.2009 года долей в доме недействительным и применении последствий недействительности сделки. В судебном заседании истица Понятых И.И. исковые требования поддержала и пояснила, что 30.03.2009 года ЗАО «Пансионат «Шепси» заключил договор купли-продажи долей многоквартирного жилого <адрес> в общую долевую собственность граждан Рукосуевой Л.В., Абреговой Р.Л., Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Семизоровой Е.Н. , Кирпа А.В., Миносян А.О., Гооге С.Э. При заключении договора в нарушение п.1 ст.558 ГК РФ, в отношении нее и несовершеннолетней дочери Понятых И.И. Валерии, проживающих в этой квартире со дня трудоустройства и своего рождения, были допущены следующие нарушения: не внесены сведения о том, что в доме 22 зарегистрирована ее несовершеннолетняя дочь Пон., проживающая вместе со ней в квартире 10, не указаны ее права и права ее несовершеннолетней дочери на пользование продаваемым жилым помещением. Лицами, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением, согласно закону могут быть наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ. Так же, в оспариваемом договоре не указаны права на пользование жилыми помещениями жильцов дома № 6, которые не являлись покупателями долей: Ежовой Т.Н., Ежовой А.Х., Емцевой С.А., многодетной семьи Ананьевых и других. Нарушения при заключении договора купли-продажи от 30.03.2009г. повлекли за собой полное бесправие граждан, проживающих - но не купивших занимаемые жилые помещения в доме 22. Из-за того, что в договоре не указаны права Емцевой С.А., к ней в квартиру 5 решением Туапсинского районного суда по делу № 2-250/10 под председательством судьи Авджи Г.Л. вселили семьи Фёдоровых в составе 3-х взрослых людей и Олейник Ж. с 2-мя малолетними детьми. В нарушение законав 2-х этажном многоквартирном доме 22 проданыне жилые помещения, а доли.Согласно п.1 ст. 15 ЖК РФ - объектами жилищных прав являются жилые помещения, а не доли. Не выполнены условия п.1 ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи жилого помещения, предметом договора может являться -жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (то есть одна или несколько комнат). По аналогии в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда в РФ в собственность граждан подлежат передаче исключительно "занимаемые ими жилые помещения", к которым согласно ЖК РФ (ст. ст. 15, 16) относятся дома, квартиры, их части, а также комнаты. Продажа "доли многоквартирного дома" является незаконной, поскольку доля в праве собственности - имущественное право, а не вещь как таковая. Долевая форма собственности на 2-х этажный многоквартирный дом 22 лишает жильцов дома 22 возможности без судебного решения зарегистрировать своих родственников по конкретному жилому помещению, так как за покупателями не зарегистрированы в собственность конкретные жилые помещения. Долевой собственник ЗАО «Пансионат «Шепси» препятствовал регистрации ее несовершеннолетней дочери Понятых И.И. Пон.. В кассационном определении СК по гражданским делам ККС от ДД.ММ.ГГГГ ее дочь Понятых И.И. Валерия ДД.ММ.ГГГГ года рождения признана приобретшей право на жилое помещение № <адрес>/о Шепси. Многоквартирный дом не может являться объектом долевой собственности,поскольку правовая природа такого объекта состоит в том, что он является совокупностью самостоятельных объектов (квартир) и общего имущества,без которого физическое существование квартир невозможно. В нарушение закона,в состав проданных долей вошли доли в праве на общее имущество в доме. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса). Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартири предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. В силу прямого указания Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома государственной регистрации не требуется. В п.2 ст.23 ФЗ № 122 указано: «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». В нарушение закона проданы доли в праве не только на жилые помещения, но и доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Согласно ст. 38 ЖК РФ под названием «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме». При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме. Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение.Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В договоре купли-продажи указана общая площадь жилого дома 472,7 кв.м. и жилая площадь дома 268,3 кв.м. Неправильно указана этажность дома: вместо 2-х этажного дома с подземной этажностью, где расположен подвальный этаж площадью 43, 0 кв.м., указано что дом одноэтажный с подземной этажностью. Не указано, что имеются места общего пользования -подвал подземной этажности площадью 43,0 кв.м., подъезды, лестничные площадки и марши -площадь которых входит в 472,7 кв.м.В договоре не указано количество квартир и количество комнат в доме 22. В договоре не указано, по какому принципу сформированы доли каждого покупателя и местонахождение этих долей. Эти нарушения привели к тому, что создана иллюзиясуществования только одноэтажного жилого дома без неделимого общего имущества. При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Вместе с продажей комнаты (комнат) в коммунальной квартире к покупателю переходит также доля на общее имущество в квартире В нарушение закона, продавец ЗАО «Пансионат «Шепси» не имея права продавать вместо жилых помещений - долю в праве, сделал следующее нарушение: продал покупателям доли в праве общей собственностина общее имущество. В нарушение статьи 556 ГК РФ - не произошла передачапо акту приёма-передачи Допущенные нарушения закона при утверждении договора купли-продажи - привело к тому, что имущество находящееся в общей долевой собственности ответчиков не может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и др. самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений. Поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), постольку она не может быть отчуждена отдельно. При продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения. Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Владение и пользование помещениями в доме вызывают споры, так как в передаточном акте к договору четко указано, что передается не квартира, а право на доли. Просит суд признать договор купли-продажи от 30.03.2009г. долей в <адрес> недействительным, в силу его ничтожности, то есть не соответствия закону и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Ответчик Рукосуева Л.В., Семизорова Е.Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Понятых И.И. Представитель ответчика Миносян А.О. по доверенности Рогачев А.О. исковые требования Понятых И.И. признал и просил их удовлетворить в полном объеме. Представитель третьих лиц Управления по опеке и попечительству, вопросам семьи и детства Администрации МО Туапсинский район, Уполномоченного по правам ребенка в Краснодарском крае по доверенности Бурмистрова А.О. исковые требования Понятых И.Н. признал и просил их удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика ЗАО «Пансионат Шепси» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется отзыв согласно которого Ответчик ЗАО«Пансионат «Шепси» не согласен с исковыми требованиями и считает их не подлежащими удовлетворению так как Истица проживает в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности ЗАО «Пансионат «Шепси». Койко-место в жилом помещении в доме № 22 было представлено в свое время гражданке Понятых как сотруднику, однако в настоящее время Понятых не является сотрудником Пансионата. Жилой дом № 22 ранее являлся профсоюзной собственностью, затем был передан в частную собственность Пансионата «Шепси». Пансионат продал часть жилых помещений физическим лицам. Помещение, в котором продолжает проживать Истица - бывший сотрудник Пансионата Понятых И.И., продано не было и осталось в собственности Пансионата. Споры по распоряжению жилыми помещениями, входящими в общую долевую собственность, могут возникнуть лишь у собственников таких помещений. Лица, оставшиеся проживать на жилплощади, принадлежащей Пансионату не вправе вмешиваться в правоотношения, возникающие между сособственниками. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Туапсинский отдел в судебное заседание не явился в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, согласно которого по данным ЕГРП и техническому учету объекта, являющегося предметом судебного разбирательства, жилой дом площадью 472.70 кв.м. по адресу: <адрес>, не является много квартирным жилым домом. Фактическое использование данного объекта не сколькими сособственниками не меняет юридического статуса объекта. Согласно ст. 247 ГК РФ - «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом». Также, в отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Туапсинский отдел изложил свое мнение, согласно которому, изложенная в исковом заявлении позиция истца не соответствует действительности, а ссылки на нормы права (п. 1 ст. 15 ЖК РФ, ст. 677ГК РФ, п.2 ст. 23 ФЗ-122 «О государственной регистрации»), касающиеся регистрации на помещения в многоквартирном доме не применимы к настоящему гражданскому делу. Кроме того, в исковом заявлении истец постоянно опирается на нормы законодательства касающиеся вопросов приватизации жилых помещений, то есть, безвозмездной передачи государственного и муниципального имущества, тем самым, вводя суд в заблуждение. На основании изложенного исковые требования Понятых И.И. о признании договора купли-продажи от 30.03.2009 года, долей в <адрес> недействительным, в силу его ничтожности, то есть не соответствия закону и применении последствия недействительности ничтожной сделки не обоснованы и удовлетворению не подлежат. Ответчики Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Гооге С.Э. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, предоставили в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении исковых требований Понятых И.И. возражали. Ответчик Кирпа А.В. в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется ее заявление согласно которого она возражает против расторжения договора купли продажи жилого <адрес> расположенного по адресу: <адрес>. Ответчик Абрегова Р.Л. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом. В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. На основании данной нормы закона суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям: Так, в судебном заседании установлено, что основанием для подачи данного искового заявления в суд послужил тот факт, что Понятых И.И. в связи с ее трудовыми отношениями в Пансионате «Шепси» было предоставлено место в общежитии, в котором истица продолжает проживать до настоящего времени вместе с дочерью Валерией ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Данное общежитие, а ныне жилой <адрес> <адрес>, являлось имуществом Независимых профсоюзов и построено за счет средств данной общественной организации. При продаже имущества профсоюзов данное строение было передано в собственность ЗАО «Пансионат Шепси». ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Пансионат Шепси» и гражданами Рукосуевой Л.В., Абреговой Р.Л., Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Семизоровой Е.Н. , Кирпа А.В., Миносян А.О., Гооге С.Э. был заключен договор купли-продажи 3076/4727 доли жилого <адрес> общей площадью 472,7 кв.м., жилой площадью 268,3 кв.м., Литер: О,О1, Этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: <адрес>, пансионат Шепси, состоящий из 4727 долей, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2007 года. 30 марта 2009 года между теми же сторонами составлен акт приема-передачи доли жилого дома в общую долевую собственность. На момент заключения договора купли-продажи в текст договора были включены сведения о всех зарегистрированных в данном жилом доме гражданах, которые не выступили покупателями долей в жилом многоквартирном доме. На дату заключения договора купли-продажи Понятых В.В. исполнилось четырнадцать лет. Как следует из паспортных данных несовершеннолетней Пон. она была зарегистрирована по адресу: п/о «Шепси» <адрес>, 06 августа 2009 года то есть после заключения договора купли-продажи от 30 марта 2009 года. Заявляя исковые требования, Понятых И.Н. в судебном заседании пояснила, что она добивается признания договора купли-продажи недействительным, поскольку считает, что имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения. Однако, как следует из сообщения Главы администрации Шепсинского сельского поселения от 14.05.2009 года Понятых И.Н. состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Администрацией ей был выделен земельный участок № <адрес>. Постановлением главы администрации Шепсинского сельского округа от ДД.ММ.ГГГГ № Понятых И.И. разрешено строительство индивидуального жилого дома. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ Понятых И.И. снята с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. Кроме того, заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи незаконным полностью, ссылаясь на то обстоятельство, что в текст договора не была включена ее несовершеннолетняя дочь, как проживающая в жилом доме, Понятых И.И. не принимает предложения ответчиков, которые в судебном заседании пояснили, что они не возражают произвести изменения или дополнения в текст договора купли-продажи в части исковых требований Понятых И.И.. Однако, данные изменения не позволяет произвести один из собственников долевого имущества - Миносян А.О., интересы которой, по доверенности и представляет Понятых И.И. Исследовав обстоятельства данного гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи 3076/4727 доли жилого <адрес> общей площадью 472,7 кв.м от 30 марта 2009 года, заключенный между ЗАО «Пансионат Шепси» и гражданами Рукосуевой Л.В., Абреговой Р.Л., Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Семизоровой Е.Н. , Кирпа А.В., Миносян А.О., Гооге С.Э. не может быть признан судом недействительным, как требует Понятых И.И., поскольку договор в действительности заключен между указанными сторонами и соответствует требования гражданского законодательства. Данный договор купли-продажи долей в праве на жилой дом был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП и в соответствии с гражданским законодательством РФ считается заключенным с этой даты. Как следует из отзыва Управления федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Туапсинский отдел ранее, 23.04.2007 г., в ЕГРП за № была внесена запись о праве собственности ЗАО "Пансионат "Шепси" на жилой дом по адресу: <адрес> на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края. После чего собственник распорядился своим имуществом, и 17.04.2009 г. в ЕГРП был зарегистрирован договор купли-продажи долей в праве на жилой дом от 30.03.2009 года и право общей долевой собственности за физическими лицами, запись №. За ЗАО "Пансионат "Шепси" также осталась 1651/ 4727 доля в праве на жилой дом. В ЕГРП отсутствуют записи о правах на квартиры в данном жилом доме, имеются только лишь записи о праве общей долевой собственности на жилой дом в целом. Таким образом, изложенная в исковом заявлении позиция истца не соответствует действительности, а ссылки на нормы права (п. 1 ст. 15 ЖК РФ, ст. 677 ГК РФ, п.2 ст. 23 ФЗ-122 «О государственной регистрации»), касающиеся регистрации на помещения в многоквартирном доме не применимы к настоящему гражданскому делу. В силу ст. 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Учитывая позицию ответчиков, которые предлагают истице внести изменения или дополнения в договор в части исковых требований, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительным, в целом. Суд, также дает оценку признанию исковых требований Понятых И.И. представителем ответчика Миносян А.О. - Рогачевым А.О. Учитывая, что Понятых И.И., как и Рогачев А.О. является представителем Миносян А.О. по доверенности, суд полагает, что указанные лица действуют в своем едином интересе. Учитывая изложенное, и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Понятых И.И. действующей, также в интересах несовершеннолетней Пон. к ЗАО «ПАНСИОНАТ ШЕПСИ», Рукосуевой Л.В., Абреговой Р.Л., Жигалко И.И., Нестеренко Н.Е., Семизоровой Е.Н. , Кирпа А.В., Гооге С.Э., Миносян А.О. о признании договора купли-продажи от 30.03.2009 года долей в доме недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение десяти дней. Председательствующий __________________
недвижимостив виде квартир и комнат продавцом ЗАО «Пансионат «Шепси»
покупателям. В связи с чем сделка является недействительной. Покупатель не принял имущество, а продавец не передал имущество.