К делу ...
Решение
Именем Российской Федерации
«09» июня 2010 года г.Туапсе
Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего: Желдаковой В.П.,
С участием представителя Истца- Бочаровой И.С., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ... года,
Представителя Ответчика - Рогачева А.О., действующего по нотариально удостоверенной доверенности от ... года,
При секретаре судебного заседания: Диденко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Титовой Т.Г. к Кудрякову Е.П. о признании сделки купли - продажи недвижимого имущества - состоявшейся, признании права собственности, и внесении изменений в ЕГРП,
УСТАНОВИЛ:
Титова Т.Г. обратилась в суд с иском к Кудрякову Е.П. о признании сделки купли - продажи квартиры ... в доме ... по ... ... - состоявшейся, признании права собственности на указанное недвижимое имущество, и регистрации права собственности.
Свои требования мотивировала тем, что между ней и Ответчиком заключен предварительный договор купли - продажи от ... года, согласно которого Кудряков Е.П. продал ей квартиру ... в доме ... по ... в ... за 2000 000 рублей. Денежный расчет произведен полностью при подписании предварительного договора. Также по условиям договора п. 10, основной договор купли - продажи должен быть заключен не позднее ... года. В данном договоре стороны «Продавец» и «Покупатель» приняли на себя обязательства. Истец - «Покупатель» - оплатил «Продавцу» -ответчику полную стоимость недвижимости. Ответчик обязан был в срок до ... года предоставить истцу правоустанавливающие документы для оформления основного договора купли-продажи и регистрации права собственности по настоящему договору купли-продажи. До настоящего времени ответчик Кудряков Е.П. не исполнил своих обязательств по договору купли-продажи, уклоняется от общения, звонков по телефон. Указала, что взятые на себя обязательства по предварительному договору выполнила, в свою очередь Ответчик уклоняется заключить с ней договор купли - продажи, что является препятствием для оформления правоустанавливающих документов.
В судебное заседание Титова т.Г. не явилась, ее представитель по доверенности Бочарова И.С. поддержала доводы искового заявления своей доверительницы, ссылаясь на те же обстоятельства. При этом пояснила, что ранее Титова Т.Г. проживала в квартире ..., расположенной в доме ... по ... в г. Туапсе. По семейным обстоятельствам данную квартиру собиралась продавать, и приобрести квартиру в районе ... в г. Туапсе. В гостях у знакомой Ц она увидела Кудрякова Е.П., который сказал, что желает продать свою квартиру, и приобрести у Ц 1\2 часть дома. Поскольку квартира, принадлежащая Кудрякову Е.П., ее устроила, она решила ее приобрести. ... года между ее доверительницей и Кудряковым Е.П. был составлен предварительный договор купли- продажи. До этого истица продала, принадлежащую ей квартиру, соответственно денежные средства для приобретения квартиры Кудрякова Е.П.., имелись в наличии. Так, Титова Т.Г. передала Кудрякову Е.П. денежные средства за приобретенную у него квартиру, в подтверждение чего имеется расписка о получении им денежных средств в сумме 2000 000 рублей. Просила признать сделку купли - продажи квартиры ... в доме ... по ... г. Туапсе - состоявшейся, признать за Титовой Т.Г. право собственности на указанное недвижимое имущество, и произвести действия по регистрации права собственности.
Ответчик Кудряков Е.П. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Рогачев А.О., исковые требования Титовой Т.Г. не признал, считает их необоснованными, и не подлежащими удовлетворению. При этом пояснил, что предварительный договор купли - продажи от ... года его доверитель не подписывал, денежные средства от Титовой Т.Г. не получал. Подпись в предварительном договоре купли- продажи не Кудрякова Е.П. Также указал, что Ответчик не собирался вообще продавать принадлежащую ему квартиру. Подтвердил позицию своего доверителя в части того, что ... года Кудряков Е.П. был похищен из принадлежащей ему квартиры. Так Кудрякова Е.П. держали в доме по ... в г. Туапсе, куда приходила Б, которая говорила о том, что на принадлежащую ему квартиру наложен арест, в связи с чем обещала помочь решить эту проблему. Позже, Б сказала Кудрякову Е.П. о том, что арест на квартиру снят, и она оплатила задолженность по уплате коммунальных платежей за квартиру. При этом она сказала о том, что необходимо продать квартиру, так как необходимо будет рассчитаться с ней, при этом сумму не называла. Он был против продажи квартиры. Через некоторое время Б привезла Кудрякова Е.П. в УВД, так как его разыскивали родственники, из УВД он уехал с другом С Кроме того, указал, что расписка о получении денежных средств от Титовой Т.Г. в счет продажи квартиры ... дома ... по ... в г. Туапсе, датированная ... года, фактически написана его доверителем значительно ранее. И данную расписку Кудряков Е.П. написал под давлением со стороны Истицы, добровольного волеизъявления с его стороны не было. В связи с чем просил в иске отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю Туапсинский отдел в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причину и уважительность не явки суду не сообщил, в связи с чем, суд рассматривает требования по существу в его отсутствие.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования Титовой Т.Г. подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что Кудрякову Е.П. на основании договора ренты от ... года, удостоверенного нотариусом г. Туапсе Вальковой В.М., зарегистрированного в реестре за ..., принадлежит квартира ... в доме ... по ... в г. Туапсе, общей площадью 46,6 кв.м., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии ... ... от ... года.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Так, ... года между Кудряковым Е.П. и Титовой Т.Г. заключен предварительный договор купли продажи квартиры ... дома ... по ... в г. Туапсе.
По условиям данного предварительного договора Кудряков Е.П. взял на себя обязательство продать Титовой Т.Г. за 2 000 000 рублей спорный объект недвижимости, а также обязательства заключить основной договор купли - продажи в срок не позднее ... года.
При этом, продавец (Кудряков Е.П.) при подписании предварительного договора получил от покупателя денежные средства за продаваемую квартиру в размере 2000 000 рублей, т.е. полную стоимость квартиры, что подтверждается распиской от ... года.
Между тем, суд приходит к выводу, что предварительный договор от ... года является ничтожным, в силу закона.
В порядке ст. 79 ГПК РФ, для правильного разрешения спора, судом назначено проведение судебной почерковедческой экспертизы. Из заключения судебного эксперта следует, что исследуемые подписи от имени Кудрякова Е.П., расположенные в двух экземплярах Предварительного договора купли - продажи квартиры ... дома ... по ... в г. Туапсе от ... года, выполнены не Кудряковым Е.П., а другим лицом с подражанием его личной подписи.
У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы. Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы; экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в материалах дела, а также с учетом экспериментальных и свободных образцов почерка Кудрякова Е.П. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы научно обоснованы.
Не противоречат выводы указанной экспертизы и другим собранным по делу доказательствам, достоверность которых также установлена судом.
В силу положений ст.ст. 166,167 ГПК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий.
Таким образом, принимая во внимание выводы экспертного заключения, а также позицию Кудрякова Е.П. о том, что он не подписывал указанный договор, суд приходит к выводу, что при рассмотрении требований Титовой Т.Г. не может быть принят во внимание предварительный договор, и ссылки на него как на доказательство, являются незаконными, в силу положений ст. 60 ГК РФ.
Между тем, в материалах дела имеется расписка, датированная ... года, согласно которой Кудряков Е.П. получил от Титовой Т.Г. денежные средства в размере 2000 000 рублей, за проданную квартиру, расположенную по адресу г. Туапсе ... ..., и претензий к Титовой Т.Г. не имеет.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статья 432 ГК РФ, предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Для договора купли - продажи применительно к ст.ст. 454, 455, 549, 550 ГК РФ, такими условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в собственность, а также цена и срок. Так, истцом предоставлены доказательства, свидетельствующие о том, что стороны имеют намерение совершить сделку по передачи права собственности. Представленная расписка является соглашением между Титовой Т.Г. и Кудряковым Е.П. о продаже конкретного объекта - жилого помещения (квартиры ... в доме ... по ... в г. Туапсе), в собственность за определенную цену - 2 000 000 рублей.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Соответственно представленная расписка от ... года содержит в себе все необходимые элементы договора купли - продажи и существенные для него условия, которыми являются предмет и цена. Таким образом, суд приходит к выводу, что данная расписка является договором купли - продажи, так как соответствует требованиям закона.
С целью проверки утверждений Ответчика Кудрякова Е.П., о том, что он не писал расписки о получении денежных средств от Титовой Т.Г., судом была назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Межрегионального центра независимой экспертизы г. Краснодара.
Согласно заключению эксперта ... от ... года, в тексте Расписки и рукописной расшифровке подписи, выполненных от имени Кудрякова Е.П. о получении денежных средств, в размере 2000 000 рублей от ... года признаков, указывающих на болезненное состояние, состояние алкогольного опьянения, душевное волнение пишущего, при их выполнении не обнаружено.
Подпись в Расписке, выполненная от имени Кудрякова Е.П. о получении денежных средств в размере 2000 000 рублей от ... года имеет признаки необычного исполнения, свидетельствующие о выполнении исследуемой подписи под воздействием каких - то «сбивающих факторов», одним из которых могло быть умышленное изменение личной подписи пишущего. Признаков, указывающих на болезненное состояние, состояние алкогольного опьянения или волнение пишущего при выполнении подписи - не выявлено.
Правильность выводов, содержащихся в заключении эксперта, обосновал также в судебном заседании эксперт Моисеев Ю.А. При этом последним были даны исчерпывающие ответы на дополнительные вопросы, поставленные в ходе судебного заседания, не вступающие в противоречие с заключением.
Оценивая заключение экспертизы с учетом компетентности эксперта в разрешении поставленных перед ним вопросов, достаточности исследованного материала, правильности методов исследования, объективности экспертов, суд согласен с их выводами о том, что расписка от ... года написана непосредственно Кудряковым Е.П. текст расписки выполнен без всяких воздействий каких - то психотропных препаратов. Без оказания давления на пишущего, в спокойном состоянии. В выполнении самой подписи, которая также произведена Кудряковым Е.П., есть признаки необычного исполнения, но они выражаются в умышленном изменении подписи пишущего.
Заключение эксперта также опровергает доводы Кудрякова Е.П. о том, что на него было оказано соответствующие давление, и он написал расписку под принуждением, в связи чем в данном случае положения ст. 179 ГК РФ не применимы, и оснований для признания сделки недействительной, не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
При этом принуждение к совершению сделки заключается в оказании на потерпевшего воздействия, направленного на то, чтобы вынудить его поступить в соответствии с волей принуждающего. Действия виновного могут быть выражены в форме психического воздействия на принуждаемого - в угрозе или в форме физического воздействия - насилии.
Для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки; они также должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными.
Кудряковым Е.П. не представлены доказательства того, что соглашение заключено вследствие обмана, то есть умышленного введения стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить другую сторону к ее совершению.
Кроме того, в материалах дела имеется постановление следователя СО по г. Туапсе СУ СК при прокуратуре РФ по Краснодарскому краю об отказе в возбуждении уголовного дела от ... года по факту исчезновения Кудрякова Е.П., которое не обжаловано.
Из текста указанного постановления усматривается, что Кудряков Е.П. был опрошен, и заявил, что претензий ни к кому не имеет, т.к. давления на него никто не оказывал. Переехал на другую жилплощадь по собственному желанию, так как намерен продать квартиру ... в доме ... по ... в г. Туапсе. Также указал, что его никто не похищал и незаконно не удерживал.
Также в материалах дела имеется постановление следователя СО по г. Туапсе СУ СК при прокуратуре РФ по Краснодарскому краю об отказе в возбуждении уголовного дела от ... года по факту неправомерных действий адвоката Б. в отношении Кудрякова Е.П.
Вышеизложенное подтверждает отсутствие фактов, свидетельствующих о том, что составление Кудряковым Е.П. расписки от ... года, сопровождалось значительной реальной угрозой, носящей противоправный характер.
Ссылки представителя Ответчика на то, что расписка не могла быть составлена ... года в кафе «Ажен» поскольку свидетели С и К утверждают о том, что Кудряков Е.П. в это время находился в другом месте, судом не принимаются во внимание, поскольку противоречат установленным в судебном заседании фактическим обстоятельствам дела, а также выводам экспертного заключения. Данные сведения не могут рассматриваться как основания для отказа в удовлетворении исковых требований.
К показаниям свидетелей А, С, К, данным ними в судебном заседании состоявшемся ... года, суд относится критически, поскольку они противоречат обстоятельствам дела, опровергаются совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств, в связи с чем суд признает их не допустимыми. При оценке показаний данных свидетелей суд также учитывает и существующие между ними дружеские отношения.
Допрошенные в судебном заседании, состоявшемся ... года, ... года свидетели Г, П . не указали на какие - либо доказательства, свидетельствующие об истинности утверждений сторон, поэтому суд не принимает их во внимание.
Показания свидетеля Б, данные ней в судебном заседании, состоявшемся ... года, суд не принимает во внимание, поскольку сведения о заключении договора купли - продажи между Кудряковым Е.П. и Титовой Т.Г. она знает со слов других лиц. Ее показания в части проживания Кудрякова Е.П. по ... в г. Туапсе подтверждаются постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ... года, в связи с чем суд принимает их во - внимание.
Между тем, свидетель Д, допрошенная в судебном заседании ... года, подтвердила наличие намерения у Кудрякова Е.П. на продажу квартиры ... в доме ... по ... в г. Туапсе. В подтверждение своих доводов представила соглашение о задатке от ... года, а также исковое заявление о взыскании с Кудрякова Е.П. суммы задатка. У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов сообщенных данным свидетелем, поскольку они не противоречат обстоятельствам дела, а также у свидетеля Д отсутствует личная заинтересованность в исходе дела.
Таким образом, исходя из соответствия сделки закону, наличия воли сторон на заключение и исполнение этой сделки, факта уклонения Кудрякова Е.П. от государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, суд, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяет исковые требования Титовой Т.Г.
В соответствии со ст.ст. 131, 219 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации сделки, а указанная сделка подлежит государственной регистрации. Законодательством РФ, в частности ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, с изменениями и дополнениями, не установлен срок в течение которого лицо должно обратиться в Федеральную регистрационную службу о производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Согласно требованию ч.1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах Кудряков Е.П. необоснованно уклоняется от дальнейшего оформления сделки (уклоняется от государственной регистрации сделки и регистрации перехода права от продавца к покупателю), в соответствии с положением ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд
Решил:
Исковые требования Титовой Т.Г. удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи жилой квартиры 3 4 в доме ... по ... в г. Туапсе, заключенную между Титовой Т.Г. и Кудряковым Е.П. - состоявшейся.
Признать за Титовой Т.Г. право собственности на квартиру ..., расположенную в доме ... по ... в г. Туапсе, общей площадью 46,6 кв.м., в том числе жилой 26,5 кв.м., зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого уда в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме через Туапсинский городской суд Краснодарского края.
Резолютивная часть решения оглашена 09 июня 2010 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2010 года.
Председательствующий : _________