К делу № 2-120\11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 февраля 2011 года г. Туапсе Краснодарский край
Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего: Желдаковой В.П.,
С участием Истца (по первоначальному иску): Мельникова Д.В.,
Представителя истца (по первоначальному иску) Труштиной В.Ю., действующей по нотариально удостоверенной доверенности от 08.12.2010 года, зарегистрированной в реестре за № К7-784,
Ответчиков (по встречному иску): Турковой Н.Б., Коханова К.В., Школяр Т.М.,
Представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Туапсинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Шангина А.Г., действующего по доверенности,
При секретаре судебного заседания: Диденко Е.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова Д.В. к Турковой Н.Б., Коханову К.В., Школяр Т.М. о расторжении договора купли - продажи недвижимости, обязании снести недостроенный дом, восстановлении территории строительства, и взыскании судебных расходов, а также встречному иску Школяр Т.М., Коханова К.В. к Мельникову Д.В. о признании договора купли - продажи заключенным, признании права собственности в равных долях, обязании внести изменения в ЕГРП,
УСТАНОВИЛ:
Мельников Д.В. обратился в суд с иском к Турковой Н.Б., Школяр Т.М., Коханову К.В. о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 19.11.2010 года, заключенного между ним в лице Турковой Н.Б., и Ответчиками, обязании снести недостроенный дом, восстановить территорию строительства и взыскании судебных расходов в размере 200 рублей.
Свои требования мотивировал тем, что для заключения сделки купли- продажи недвижимости на имя Турковой Н.Б. выдал доверенность. Так, Туркова Н.Б. действуя по доверенности, 19.11.2010 года с Школяр Т.М., Кохановым К.В. заключила договор купли - продажи земельного участка и домовладения, расположенных в г. <адрес> 9. В соответствии с чем Туркова Н.Б. обязана передать ему денежные средства в размере 1 500 000 рублей за проданные объекты недвижимости, поскольку расчет с покупателями произведен. Однако Туркова Н.Б. до настоящего времени денежные средства не передала. Кроме этого Туркова Н.Б. существенно нарушила его требования о стоимости сделки. Указал, что длительное время не знал о том, что принадлежащие ему объекты недвижимости, приобретены другими лицами, поскольку Туркова Н.Б. сообщала ему иную информацию. В ноябре 2010 года он узнал, что на принадлежащем ему земельном участке возведено домовладение, и проживают неизвестные лица. Так, 25.11.2010 года он обратился к нотариусу по месту регистрации с заявлением о приостановлении регистрации права собственности на принадлежащий ему земельный участок и жилой дом. Нотариусом г. Мариинска Кемеровской области Карповой Т.Г. в адрес регистрационной службы г. Туапсе направлены соответствующие телеграммы. По прибытию в г. Туапсе он встретился с Турковой Н.Б. и потребовал выполнить взятые на себя обязательства, передать денежные средства за проданные объекты недвижимости, согласно договоренности, однако Туркова Н.Б. отказалась выполнять какие - либо его требования. Кроме того, ему стало известно, что Туркова Н..Б. продала объекты недвижимости за меньшую стоимость, чем было оговорено при выдаче ей доверенности. В свою очередь Ответчики Школяр Т.М. и Коханов К.В. также отказались добровольно расторгнуть договор купли - продажи, и самовольно начали возводить домовладение. Считает, что данный договор является ничтожной сделкой, а стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, т.е. Туркова Н.Б., Коханов К.В., Школяр Т.М. должны снести недостроенные объекты на его земельном участке, восстановить земельный участок в прежнем состоянии.
Школяр Т.М. и Коханов К.В. обратились в суд со встречным иском к Мельникову Д.В. о признании договора купли - продажи земельного участка и домовладения, расположенных в г. <адрес> от 19.11.2010 года, между ними и Ответчиком в лице его представителя Турковой Н.Б., заключенным, признании за ними права собственности по 1\2 доли, за каждым, обязании Туапсинский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за ними право собственности.
Свои требования мотивировали тем, что между ними и Ответчиком в лице Турковой Н.Б., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, в связи с чем в регистрационные органы поданы документы на регистрацию права собственности. Однако, 10.12.2010 года им стало известно что регистрация приостановлена до 29.12.2010 года, по заявлению Мельникова Д.В. а доверенность, выданная ответчиком на имя Турковой Н.Б. - отозвана. Между тем считают, что договор купли - продажи и документы на регистрацию ими поданы в момент действия доверенности, в связи с чем Туркова Н.Б. имела право на подписание договора и получения денежных средств, которые ей были переданы, соответственно договор считается заключенным. Доверенность на имя Турковой Н.Б. отменена Мельниковым Д.В. только 03.12.2010 года, соответственно в момент совершения сделки, Туркова Н.Б. имела права распоряжаться имуществом, что не противоречит требованиям закона. Кроме того, между ними составлен акт приема - передачи имущества, что также подтверждает право передачи продавцом покупателю недвижимого имущества. 13.01.2011 года им стало известно о том, что в регистрации права собственности отказано. Считают, что Мельников Д.В. необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, в связи с чем суд должен вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности за ними.
В судебное заседание Истец (по первоначальному иску) Мельников Д.В. явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, ссылаясь на те же обстоятельства. В удовлетворении встречного иска просил отказать. При этом пояснил, что действительно первоначально выдал на имя Турковой Н.Б. доверенность не предусматривающую полномочия по продаже, принадлежащего ему имущества Без права продажи). Каким образом он подписал вторую доверенность, предоставляющую Турковой Н.Б. право продажи его дома и земельного участка, - не помнит из - за состояния алкогольного опьянения. При этом, Туркова Н.Б. не имела право самостоятельно определять стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже. Предварительно между ними было оговорено, что он желает продать земельный участок и находящийся на нем дом за 1 500 000 рублей. Однако, Туркова Н.Б. без его ведома, совершила сделку с Ответчиками, продав недвижимое имущество за 600 000 рублей. Вместе с этим, денежные средства по сделке ему не передала. Считает, что указанный договор должен быть расторгнут, т.к. совершен с пороком, поскольку не соблюдены основные условия договора, как стоимость. За цену, установленную Турковой Н.Б. в договоре в размере 600 000 рублей, он не согласен продавать принадлежащую ему недвижимость, и никогда бы такую сделку не совершил.
Представитель истца (по первоначальному иску) Труштина В.Ю., действующая по доверенности, поддержала позицию своего доверителя, ссылаясь на те же обстоятельства, просила удовлетворить. Считает, что договор купли - продажи недвижимого имущества должен быть расторгнут, т.к. заключен с пороком, и Туркова Н.Б. не вправе была самостоятельно определять стоимость недвижимого имущества, принадлежащего Мельникову Д.В. В удовлетворении встречного иска просила отказать, т.к. считает его не обоснованным и не соответствующим фактическим обстоятельствам.
Ответчик (по первоначальному иску) Коханов К.В. в судебном заседании требования Мельникова Д.В. не признал, просил в иске отказать, и пояснил, что Туркова Н.Б. предложила ему и Школяр Т.М. приобрести земельный участок и дом по адресу <адрес> за цену 700 000 рублей, и представила генеральную доверенность на управление и распоряжение имуществом доверителя, совершения от его имени любых сделок. При этом на Туркову Н.Б. не возложена обязательство продать имущества Мельникова Д.В. за какую - либо определенную цену. При осмотре объекта недвижимости договорились с Турковой Н.Б. о цене, которая составила 600 000 рублей. Так, 19.11.2010 года между ними состоялся договор. Считает, что договор является заключенным, т.к. на момент совершения сделки, а также при последующей сдачи документов на регистрацию, Туркова Н.Б. действовала на основании доверенности, не отмененной в установленном порядке. Соглашение заключено сторонами, надлежаще уполномоченными для совершения сделки. По условиям договора Турковой Н.Б. переданы денежные средства в размере 600 000 рублей Считает, что обязательства сторон сделки исполнены, а соответственно у Мельникова Д.В. отсутствуют правовые основания увеличения цены имущества. Доводы Мельникова Д.В. о том, что между ним и Турковой Н.Б. было соглашение о продаже недвижимости за 1 500 000 рублей не могут быть основанием для расторжения договора. В связи с чем просил в иске отказать, а встречный иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик (по первоначальному иску) Школяр Т.М. в судебном заседании поддержала позицию Коханова К.В., ссылаясь на те же обстоятельства, просила в иске Мельникова Д.В. отказать, встречный иск удовлетворить. Пояснила, что объект недвижимости был приобретен нею на последние денежные средства, в данный момент у нее не имеется ни регистрации ни места жительства, дети проживают в маневренном фонде. Указала, что 09.11.2010 года по сделке купли - продажи недвижимости она передала Турковой Н.Б. 300 тысяч рублей, о чем имеется расписка, в которой указана сумма 400 тысяч рублей, т.к. в тот момент у Коханова К.В. не имелось денежных средств она заплатила 400 тысяч рублей, в последующем Коханов К.В. возвратил ей 100 тысяч рублей.
Ответчик (по первоначальному иску) Туркова Н.Б., в судебном заседании требования Мельникова Д.В. не признала, и пояснила, что является знакомой Истца, который попросил ее помочь продать принадлежащее ему недвижимое имущество, а именно: земельный участок и дом, расположенные в г. <адрес> <адрес> за 2 000 000 рублей. После осмотра объектов недвижимости, она указала, что имущество может быть продано по цене от 300 000 рублей до 500 000 рублей. Однако, Мельников Д.В. отказался от таких условий, и они с ним больше не виделись. В начале октября 2010 года Мельников Д.В. принес ей правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, и попросил помочь в реализации, т.к. ему необходимо срочно уехать, поскольку его разыскивает милиция. Она решила лично купит у него земельный участок и дом по цене 600 000 рублей, и в последующем продать за более высокую цену. В связи с чем, указанную денежную сумму заняла у посторонних людей, и передала ее Мельникову Д.В., о чем имеется расписка, оригинал которой не сохранился. После получения денежных средств Мельников Д.В. выдал ей доверенность. Через некоторое время Мельников Д.В. звонил ей и попросил чтобы его сожительница Щацкая пожила в <адрес> в <адрес>, на что она согласилась. В дальнейшем она заключила от имени Мельникова Д.В. договор купли продажи от 19.11.2010 года, за цену 600 000 рублей, претензий на момент заключения договора, не было. Передача денежных средств оформлена распиской. Указала, что была свидетелем телефонного разговора между Кохановым К.В. и Мельниковым Д.В., из которого следовало, что последний дал свое согласие на строительство Кохановым Д.В. дома на земельном участке № <адрес> в <адрес>. Считает, что условия договора соблюдены, в связи с чем просила в иске отказать, встречный иск Коханова К.В. и Школяр Т.М. удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Туапсинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Шангин А.Г., действующий по доверенности, в судебном заседании пояснил, что действительно Коханов К.В. и Школяр Т.М. обратились в регистрационную службу с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, предоставили соответствующий пакет документов. Однако, в данный момент подготовлен отказ в регистрации права, а также наложен арест по определению суда на недвижимое имущество. Отказ в регистрации права был дан, в связи с поступившей телеграммой от Мельникова Д.В., а позже на основании поступившего заявления по отмене доверенности, выданной Мельниковой Д.В. на имя Турковой Н.Б.
Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, материалы дела, считает, что исковые требований Мельникова Д.В. подлежат частичному удовлетворению, встречные требования Школяр Т.М. и Коханова Д.В. удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что Мельников Д.В. является собственником земельного участка, площадью 696 кв.м. с кадастровым номером №, и жилого дома Литер А, расположенные по адресу г. <адрес>, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права серии <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Так, Мельников Д.В. в целях продажи принадлежащего ему недвижимого имущества, 04.10.2010 года выдал на имя Турковой Н.Б. нотариально удостоверенную доверенность серии <адрес>, зарегистрированную в реестре за № Б-668, для оформления в собственность и\или в аренду земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу г. <адрес> <адрес>, получения правоустанавливающих документов на оформляемое имущество, регистрации документов, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, без права продажи указанного имущества.
Вместе с этим, 04.10.2010 года Мельников Д.В. выдал на имя Турковой Н.Б. нотариально удостоверенную доверенность серии <адрес>, зарегистрированную в реестре за № Б-669, с правом продажи и\или уступки права аренды вышеуказанного недвижимого имущества и правом получения денег, подписание договора купли - продажи, договора уступки права аренды, передаточного акта, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ему аванса или задатка, получения следуемых ему денег.
В силу статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из содержания нотариально удостоверенной доверенности от 04.10.2010 года серии <адрес>, зарегистрированной в реестре за № Б-669, следует, что Мельников Д.В. уполномочил Туркову Н.Б. быть его представителем с правом продажи и/или уступки права аренды его имущества, и правом получения денег, подписать договор купли - продажи, с правом заключения и подписания, на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося аванса или задатка, получать следуемые деньги.
Таким образом, Турковой Н.Б. по данной доверенности могла быть определена сумма задатка, аванса самостоятельно, без согласования с собственником.
Соответственно, в случае продажи, общая стоимость недвижимого имущества должна определяться и согласовываться Турковой Н.Б. непосредственно с Мельниковым Д.В., поскольку в доверенности данное право Турковой Н.Б. не делегировано.
Данные обстоятельства также подтверждены нотариусом Белых И.М., допрошенной в судебном заседании, состоявшемся 21.02.2011 года, которая пояснила, что действительно указанная доверенность предоставляла Турковой Н.Б. право на продажу и\или уступку права аренды недвижимого имущества, право получения денег, подписание договора купли - продажи, а также право заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, т.е. она фактически могла только определить сумму задатка, но не сумму продаваемого недвижимого имущества.
Вместе с тем, Туркова Н.Б. действуя на основании вышеуказанной доверенности, от имени Мельникова Д.В. 19.11.2010 года заключила договор купли - продажи недвижимого имущества с Школяр Т.М., Кохановым К.В. По условиям п. 4 договора, объекты недвижимости приобретены Кохановым К.В. и Школяр Т.М. в равных долях за 600 000 рублей.
В материалах дела имеются расписки от 09.11.2010 года, представленные Кохановым К.В. и Школяр Т.М., согласно которых Туркова Н.Б., действуя в интересах от Мельникова Д.В., получила от Коханова К.В. и Школяр Т.М. денежные средства по сделке в размере 200 000 рублей и 400 000 рублей, соответственно.
Таким образом, при заключении сделки купли - продажи от 19.11.2010 года, Туркова Н.Б., действуя по доверенности № Б-669, не имела право самостоятельно определять стоимость продаваемого имущества, без согласования с собственником, что является существенным нарушением требований действующего законодательства.
Согласно п. 2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.
Пунктом 1 ст. 189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность, и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известным ему третьим лицам, для представительства перед которыми дана доверенность.
03.12.2010 года доверенность № Б-669 от 04.10.2010 года отменена Мельниковым Д.В.
25.11.2010 года Мельников Д.В. направил в регистрационную службу Туапсинский отдел телефонограмму, о приостановлении регистрации перехода права собственности, в связи с недобросовестностью доверенного лица Турковой Н.Б. 03.12.2010 года доверенность № Б-669 от 04.10.2010 года отменена в установленном законом порядке, т.е. Мельников Д.В. действовал в рамках положений ст. 189 ГК РФ.
Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, что регламентировано ст. 451 ГК РФ.
Часть 2 ст. 452 ГК РФ устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Кроме того, часть 1 ст. 183 ГК РФ устанавливает, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Поскольку Туркова Н.Б. превысила возложенные на нее полномочия, самостоятельно определив стоимость недвижимого имущества, предварительно не согласовав цену с Мельниковым Д.В., он принял меры к расторжению договора, направив в адрес Ответчиков Турковой Н.Б., Коханова К.В., Школяр Т.М. претензию о расторжении договора, тем самым не одобрив сделку, что не противоречит требованиям ст. 183 ГК РФ. Однако указанные лица не приняли мер к урегулированию спора и удовлетворению претензии Мельникова Д.В.
В судебном заседании установлено, что Мельников Д.В. имел намерение продать принадлежащее ему на праве собственности имущество за стоимость не ниже 1 500 000 рублей, о чем была поставлена известность Туркова Н.Б., однако на иных условиях, в том числе за 600 000 рублей, не совершил бы ни при каких обстоятельствах.
Таким образом, исковые требования Мельникова Д.В. о расторжении договора купли - продажи, совершенного Турковой Н.Б. от его имени с Кохановым К.В., Школяр Т.М., признаются обоснованными, поскольку обоснованность указанной стоимости имущества подтверждается, исследованными в судебном заседании документами: справкой директора агентства недвижимости «Реал» от 04.02.2011 года, согласно которой на основании сравнительного анализа рыночных цен, одноэтажный жилой дом, площадью 60 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 600 кв.м., находящийся по адресу г. <адрес> <адрес>, состоящего в целом из шлакоблочного строения, имеющего две проходные комнаты, удобства на улице, отопление - печное, крышу - шифер скатную, воду в доме, место ровное, имеется плодоносящий сад; учитывая состояние, износ и место нахождение (район) со всеми сооружениями и постройками, может быть продано по цене 1 800 000 рублей. Также стоимость имущества в размере 1 800 000 рублей подтверждается справкой директора агентства недвижимости «Глобус».
Кроме того, в судебном заседании, допрошена свидетель О., которая пояснила, что в августе - сентябре 2010 года она оговаривала с Мельниковым Д.В. возможность продажи вышеуказанного объекта недвижимости за 1 400 000 рублей. Так как это цена являлась реальной применительно к рынку недвижимости в г. Туапсе. Однако в последующем она узнала, что дом и земельный участок проданы другим лицам. Показания данного свидетеля косвенно подтверждают намерение Мельникова Д.В. о продаже принадлежащего ему имущества, за определенную цену. У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов сообщенных данным свидетелем, поскольку они не противоречат обстоятельствам дела, а также у свидетеля О. отсутствует личная заинтересованность в исходе дела.
К показаниям свидетеля Л., допрошенного в судебном заседании, о том, что Мельников Д.В. около двух лет назад, также обращался к нему с просьбой помочь продать принадлежащие ему объекты недвижимости, по цене 500 000 рублей, суд относится критически, поскольку он не указал на какие - либо обстоятельства, свидетельствующие об истинности утверждения как Истца Мельникова Д.В., так и Ответчиков Коханова К.В. и Школяр Т.М.
Поскольку в соответствии с положением ч.2 ст. 209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, за установленную им стоимость, а Туркова Н.Б. действуя от имени Мельникова Д.В., по доверенности, на момент заключения договора купли - продажи не обладала правом определения стоимости продаваемого имущества, то соответственно договор недвижимого имущества должен быть расторгнут, как сделка, совершенная с пороком воли, т.к. Мельников Д.В. не давал своего согласия на продажу земельного участка и домовладения, расположенных по адресу г. <адрес> <адрес>, за цену в размере 600 000 рублей, соответственно Туркова Н.Б. вышла за пределы предоставленных ей полномочий, отраженных в нотариально удостоверенной доверенности серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Также, судом установлено, что земельный участок и домовладение, расположенные в г. <адрес> <адрес>, собственником которого является Мельников Д.В., является имуществом, нажитым в период барака с Мельниковой С.В. Брак между супругами расторгнут - 24.04.2008 года, что подтверждается справкой отдела ЗАГС Туапсинского районного управления ЗАГС Краснодарского края.
В соответствии с действующим законодательством РФ, требуется нотариально заверенное согласие бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного в период брака с данным супругом, в течение трех лет после расторжения брака, если в период брака или после его расторжения не производился раздел общего имущества супругов.
В материалах дела представлена копия нотариально удостоверенного согласия Мельниковой С.В. на продажу Мельниковым Д.В. земельного участка и домовладения, расположенного в г. <адрес> <адрес>, от 15.01.2007 года, сроком действия на один год.
Несмотря на то, что М.С. в настоящее время не является супругой Мельникова Д.В., заключение договора купли - продажи Мельниковым Д.В. должно производиться с учетом положений ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ, ст.ст. 246, 250 ГК РФ, т.к. Мельникова С.В. имеет право на 1/2 долю совместно нажитого имущества, другого нотариально удостоверенного согласия не представлено.
Данные обстоятельства не были учтены ни Мельниковым Д.В., ни доверенным лицом Турковой Н.Б., при намерении осуществить сделку по отчуждению имущества.
Так как судом договор купли - продажи, заключенный между Турковой Н.Б. в лице Мельникова Д.В. и Кохановым К.В., Школяр Т.М., признается расторгнутым, как совершенный на значительно отличающихся условиях из которых исходили стороны при его заключении, то требования Коханова К.В., Школяр Т.М. о признании указанной сделки заключенной не подлежат удовлетворению.
При этом Мельниковым Д.В. договор купли - продажи не оспаривается по основаниям недействительности.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
С учетом того, что суд признал данный договор расторгнутым, как заключенный с пороком воли, требования Школяр Т.М. и Коханова К.В. о признании за ними права собственности по 1/2 доли за каждым, удовлетворены быть не могут, т.к. противоречат положениям закона.
По выше указанным основаниям, в том числе в связи с расторжением договора купли - продажи от 19.11.2010 года, не имеется оснований для его государственной регистрации и перехода права собственности на объект недвижимости с учетом положений ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».
Между тем, Школяр Т.М. и Коханов К.В. на земельном участке, принадлежащем Мельникову Д.В., до регистрации перехода права собственности, самовольно возвели строение, что не оспаривается сторонами в судебном заседании, и подтверждается материалами дела, в том числе справкой и.о. начальника Управления архитектуры и градостроительства от 28.01.2011 года, согласно которой Ответчики (по первоначальному иску) за разрешением на строительство не обращались.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым удовлетворить требования Мельникова Д.В. в части обязания ответчиков (по первоначальному иску) Коханова К.В. и Школяр Т.М. снести строение, возведенное на земельном участке №, расположенном в г. <адрес> <адрес>, и восстановить земельный участок в прежнем состоянии. Данные требования к ответчику (по первоначальному иску) Турковой Н.Б. в данной части удовлетворению не подлежат, поскольку последняя на осуществляла строительства на земельном участке №, расположенном по <адрес> в <адрес>, что также не оспаривается сторонами.
При этом, поскольку суд признает договор купли - продажи недвижимости от 19.11.2010 года расторгнутым, то стороны по сделки возвращаются в первоначальное положение с учетом положений ст. 453 ГК РФ, т.к. прекращение обязательств сторон договора при его расторжении не лишает заинтересованную сторону права требовать от должника не исполненного им по обязательству.
Ответчики (по встречному иску) Коханов К.В. и Школяр Т.М. в судебном заседании указали, что денежные средства по договору купли - продажи от 19.11.2010 года, в размере 600 000 рублей они передали Турковой Н.Б., что также подтверждается расписками, исследованными в судебном заседании.
Допустимых доказательств передачи Турковой Н.Б. указанных денежных средств Мельникову Д.В., суду не представлено. Копия расписки, представленная Турковой Н.Б., о передаче денежных средств в размере 600 000 рублей Мельникову Д.В., имеет разночтение в дате составления, т.е. предшествовала времени выдачи доверенности, на которую имеется ссылка. Вместе с этим, Мельников Д.В. опроверг свою подпись на указанной расписке. Поскольку оригинал расписки отсутствует, то у суда отсутствуют основания для назначения соответствующей экспертизы.
Свидетель З., допрошенный в судебном заседании 07.02.2011 года, пояснял, что оказывал помощь Мельникову Д.В. в отмене доверенности, выданной последним на имя Турковой Н.Б., а также приостановлении регистрации перехода права собственности за Кохановым К.В., Школяр Т.М. Указал, что со слов Мельникова Д.В. знает, что денежных средств по сделке последний не получал.
Указанные свидетелем обстоятельства, косвенно подтверждают доводы Истца (по первоначальному иску) о том, что Туркова Н.Б. не передавала Мельникову Д.В. денежные средства по сделке, состоявшейся 19.11.2010 года. Оценивая показания свидетеля, суд сопоставляет их с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании, достоверность которых установлена судом, и принимает их при постановлении решения.
Вместе с тем ответчиком Турковой Н.Б., в порядке ст. 56 ГПК не представлено иных доказательств, свидетельствующих о том, что она за недвижимое имущество произвела денежный расчет с Мельниковым Д.С., т.е. передала ему денежные средства в размере 600 000 рублей.
Таким образом, суд приходит к выводу, что Мельников Д.В. не только не передавал Турковой Н.Б. право на определение стоимости его имущества с последующей продажей, но и не получил денежных средств за принадлежащее ему имущество.
Поскольку судом установлено, что денежные средства по сделке Мельникову Д.В. не передавались, а при рассмотрении дела по существу Коханов К.В. и Школяр Т.М. не требовали возврата денежных средств от Турковой Н.Б., то суд разъясняет им право на обращение в суд с самостоятельными требованиями, т.к. в силу ст. 196 ГПК РФ, суд не может выйти за пределы заявленных требований.
Суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, отказывает Мельникову Д.В. о взыскании с ответчиков (по первоначальному иску) судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в размере 200 рублей, поскольку его требования удовлетворены частично.
Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. При вынесении решения судом приняты во внимание разъяснения Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Мельникова Д.В. - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 ноября 2010 года, заключенный между Мельниковым Д.В. в лице представителя Турковой Н.Б. и Кохановым К.В., Школяр Т.М. на земельный участок и домовладение, расположенные по адресу г. <адрес> <адрес> - расторгнутым.
Обязать Коханова К.В., Школяр Т.М. снести самовольно возведенное строение по адресу г. <адрес> <адрес>, восстановить земельный участок в прежнем состоянии.
В удовлетворении остальной части требований - отказать.
В удовлетворении встречного иска Школяр Т.М., Коханова К.В. к Мельникову Д.В. о признании договора купли - продажи заключенным, признании права собственности в равных долях, обязании внести изменения в ЕГРП - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда, в течение десяти дней со дня его вынесения через Туапсинский городской суд.
Резолютивная часть решения оглашена 22 февраля 2011 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 февраля 2011 года.
Председательствующий: _______
стр. из