К делу № 2-646/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«16» мая 2011 года Туапсинский городской суд
Краснодарского края в составе:
Председательствующего: Желдаковой В.П.,
С участием представителя Истца Соболева О.Г. - Мишаниной О.Г., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №;
Представителя Ответчика администрации МО Туапсинский район: Аксенова А.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №;
При секретаре судебного заседания: Диденко Е.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соболева О.Г. к Бадряну А.Р., Бадряну А.Р., администрации МО Туапсинский район об устранении нарушений прав собственника,
У С Т А Н О В И Л:
Соболев О.Г. обратился в суд с иском к Бадряну А.Р., Бадряну А.Р., администрации МО Туапсинский район о прекращении права аренды на земельный участок, расположенный по адресу г. Туапсе ул. <адрес> площадью 656 кв.м., кадастровый номер №, и внесении изменений в ЕГРП.
Свои требования мотивировал тем, что на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Бадряном А.Р., Бадряном А.Р., приобрел в собственность жилой дом, расположенный в <адрес> ул. <адрес> 12, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. Вместе с этим домовладение расположено на земельном участке общей площадью 656 кв.м., который находился в аренде у Бадряна А.Р., Бадряна А.Р. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с администрацией МО Туапсинский район, сроком на 49 лет. Постановлением главы г. Туапсе от ДД.ММ.ГГГГ № прекращено право аренды бывших собственников дома, и земельный участок предоставлен ему на правах аренды сроком на 49 лет, и заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако зарегистрировать переход права аренды на земельный участок не представляется возможным, поскольку между администрацией МО Туапсинский район и Бадряном А.Р., Бадряном А.Р. не составлено соглашение о расторжении договора аренды. С учетом того, что отсутствует реальная возможность внести изменения в ЕГРП, прекратив право аренды предыдущих пользователей земельного участка, вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
В судебное заседание Истец Соболев О.Г. не явился, его представитель по доверенности Мишанина О.Г. требования искового заявления своего доверителя поддержала в полном объеме, ссылаясь на те же обстоятельства. Просила прекратить право аренды Ответчиков на земельный участок, расположенный в г. Туапсе ул. <адрес>, и внести соответствующие изменения в ЕГРП.
Представитель Ответчика администрации МО Туапсинский район - Аксенов А.Ю., действующий по доверенности, не возражал в удовлетворении требований Соболева О.Г.
Ответчики Бадрян А.Р., БадрянА.Р. в судебное заседание не явились, извещения направлялись по известному месту жительства, и суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. Принимая во внимание данное обстоятельство, просьбы представителя истца о рассмотрении дела без участия не явившихся ответчиков, суд, считает возможным рассмотреть дело в общем порядке.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Соболева О.Г. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, между ДД.ММ.ГГГГ Бадряном А.Р., Бадряном А.Р. и Соболевым О.Г. заключен договор купли - продажи домовладения, расположенного на земельном участке по адресу <адрес>, о чем Соболеву О.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, и в ЕГРП произведена запись №.
Судом установлено, что земельный участок, площадью 656 кв.м., на основании постановления главы г. Туапсе от ДД.ММ.ГГГГ № и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставлен Бадряну А.Р., Бадряну А.Р. на условиях аренды сроком на 49 лет.
Постановлением главы г. Туапсе от ДД.ММ.ГГГГ № прекращено право аренды земельного участка Бадряна А.Р., Бадряна А.Р., в связи с переходом права собственности на жилой дом к Соболеву О.Г.
Пунктом 2 постановления главы г. Туапсе Соболеву О.Г. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок, площадью 656 кв.м., расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером №, для обслуживания и эксплуатации жилого дома, согласно приложению.
Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с Бадряном А.Р., Бадряном А.Р. признан утратившим силу. На Соболева О.Г. возложена обязанность зарегистрировать договор аренды в учреждении юстиции.
Так, во исполнение постановления главы г. Туапсе ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Туапсе в лице главы города Прилуцкого Г.Ю., и Соболевым О.Г. заключен договор аренды земельного участка №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из правовой природы норм ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Так, в судебном заседании установлено, что между сторонами договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ достигнуто соответствующее соглашение по всем условиям договора.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997), а также положениями ст. 131 ГК РФ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Однако, при обращении Соболева О.Г. в учреждение юстиции ему отказано в регистрации договора аренды земельного участка, поскольку отсутствует соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между администрацией г. Туапсе и бывшими правообладателями.
В соответствии с действующим законодательством РФ, Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), т.е. в простой письменной форме.
В судебном заседании установлено, и подтверждается предстателем Ответчика, что соглашение о расторжении договора аренды с Бадряном А.Р. и Бадряном А.Р. отсутствует.
В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 49 лет, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством в том числе прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Указанная норма содержится в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с изменении и дополнениями от 2011 года.
Поскольку при расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ), юридическая сила данного действия и правоустанавливающих документов должна быть также удостоверена государством.
Учитывая, что основания для прекращения записи об имеющемся обременении на недвижимое имущество правами бывших правообладателей имеются, а с заявлением о государственной регистрации обратилось надлежащее лицо, суд считает возможным прекратить право аренды земельного участка Бадряна А.Р. и Бадряна А.Р. по договору аренды №, и обязать учреждение юстиции зарегистрировать соответствующие изменения.
То обстоятельство, что отсутствует соглашение сторон о расторжении договора аренды, которое подлежит государственной регистрации, судом рассматривается как уклонение от совершения соответствующих действий.
В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.п. 1, 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Так, в соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Поскольку возникшее правоотношение специально не отрегулировано нормами ГК РФ, суд считает в данном случае применить аналогию закона в отношении Бадряна А.Р. и Бадряна А.Р., как при уклонении одной из сторон в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.
Кроме того, статья 35 Земельного кодекса РФ регламентирует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что Соболев О.Г. является собственником домовладения, расположенного на земельном участке по ул. <адрес> в <адрес>, то суд считает, требования Истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Соболева О.Г. - удовлетворить.
Прекратить право аренды Бадряна А.Р., Бадряна А.Р. на земельный участок площадью 656 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер №
Обязать Туапсинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права аренды Бадряна А.Р., Бадряна А.Р. на земельный участок площадью 656 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер №
Обязать Туапсинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией г. Туапсе и Соболевым О.Г., и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права аренды на земельный участок площадью 656 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер № к Соболеву О.Г..
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней со дня его вынесения через Туапсинский городской суд Краснодарского края.
Резолютивная часть решения оглашена 16 мая 2011 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 мая 2011 года.
Председательствующий: ___