Р Е Ш Е Н И Е

                                       Именем Российской Федерации

14 июня 2011 года                                                                           Туапсинский городской суд

Краснодарского края в составе:

Председательствующего: Щербак Н.А.

При секретаре: Никишовой Е.Г.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Зелениной П.И. к Костиной Л.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным,

                                                 У С Т А Н О В И Л:

      Зеленина П.И. обратилась в суд с иском к Костиной Л.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, мотивировав свои требования тем, 28.04.2009 г. к ней приехала ее племянница ответчица по делу - Костина Л.В. со своим мужем и предложила ей свою помощь по уходу. Она больной престарелый человек, в последнее время плохо себя чувствует, с трудом передвигается, нуждается в постороннем уходе. Своих детей у нее нет, муж умер в 2003 г.. У ее родной сестры здоровье не позволяет ухаживать за ней, ей ничего не оставалось, как согласиться на предложение племянницы. Племянница сказала ей, что они должны заключить договор купли-продажи на ее квартиру, расположенную по адресу: г. Туапсе, ул. .., .., кв. ... Она спросила у нее почему договор купли-продажи, а не договор пожизненного содержания с иждивением, но племянница убедила ее, что надо сделать именно договор купли-продажи жилой квартиры, тогда она с мужем будет ее досматривать и обеспечивать до конца ее дней и осуществлять медицинский уход, который ей так необходим. Она согласилась на уговоры и они пошли в нотариальную контору к нотариусу Вальковой В.М.. Нотариус выслушала их и когда поняла, что за квартиру денег она не получает, отказалась удостоверять такой договор. Тогда племянница повела ее к нотариусу Улитко О.В., где сообщила, что деньги уже ей она передала до подписания договора купли-продажи квартиры и сказала, чтобы она подтвердила данный факт передачи денег. Она подтвердила так как только на этих условиях Костина Л.А. соглашалась ее досмотреть. Не имея оснований для отказа нотариус Улитко О.В. удостоверила данный договор. После удостоверения данного договора у нотариуса племянница зарегистрировала за собой право собственности в регистрирующем органе и получила свидетельство о государственной регистрации права на квартиру. Таким образом, Костина Л.А. ввела ее заблуждения нотариуса о передачи денег и ее, обещая должный уход до конца ее дней. Получив квартиру в собственность, отношения племянницы к ней резко изменилось. По данному договору купли-продажи квартиры она должна получить 800000 рублей, хотя рыночная цена квартиры гораздо выше. Другого жилья у нее нет. В связи с чем, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры № .. дома № .. по ул. .. г. Туапсе от 20.07.2009 г., заключенный между ней и ответчицей Костиной Л.А., прекратить право собственности Костиной Л.А. на данную квартиру, признать свидетельство о праве собственности на квартиру недействительным и признать за ней право собственности на данную квартиру.

      Зеленина П.И. в порядке ст. 39 ГПК РФ, изменила исковые требования и просила суд признать договор купли-продажи от 20.07.2009 г. на квартиру, расположенную по адресу: г. Туапсе, ул. .., .., кв. .., заключенный между Зелениной П.И. и Костиной Л.А. недействительным, прекратить право собственности Костиной Л.А. на спорную квартиру, признать свидетельство о праве собственности на имя Костиной Л.А. на вышеуказанную квартиру - недействительным и признать за ней право собственности на квартиру.

      В судебном заседании Зеленина П.И. и ее представитель по доверенности Нуссбуам Ф.Г. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить, пояснив, что намерения продавать квартиру у Зелениной П.И. не было, так как ей 80 лет, другого жилья она не имеет, ей нужен был уход и ответчица согласилась ухаживать за ней при условии оформления не ренты, а договора купли-продажи. Однако, деньги Зелениной П.И. не передавались по договору, цена в договоре указана вымышленная, так как рыночная стоимость данной квартиры намного выше. Она не стала бы продавать квартиру себе в убыток, если бы, действительно, имела намерение ее продать. Кроме того, Зеленина П.И. после сделки продолжала проживать в квартире, пользовалась ею. Костина первое время ухаживала за ней, кормила, а затем с марта 2010 г. перестала это делать. Ответчица взяла у Зелениной П.И. доверенность на получение ее пенсии и не отдавала ей полученные деньги. Соседи покупали и передавали ей покушать. В связи с чем, свои обязательства по ее содержанию, ответчица не исполняет. Договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, так как прикрывал договор ренты, а поскольку ответчица обязательства по содержанию Зелениной П.И. не исполнила, рента подлежит расторжению.

      В судебном заседании Костина Л.А. и ее представитель Шахиджанова Е.В. просили в удовлетворении иска отказать, пояснив, что оснований для признания договора купли-продажи недействительным нет, так как при его заключении были соблюдены все нормы материального права. В материалах дела имеется расписка от Зелениной П.И., что деньги она получила, она приходила к нотариусу на консультацию. Зеленина П.И. в добровольном порядке подтвердила получение денежных средств. Распорядилась ими по своему усмотрению. Денежные средства передавались Зелениной до заключения договора. В течении полутора лет Зеленина П.И. с заявлением о том, что денег от Костиной Л.А. не получала, никуда не обращалась. После покупки квартиры Костина сделала капитальный ремонт. По желанию Костиной Л.А. Зеленина П.И. продолжает проживать в проданной ею квартире и зарегистрирована в ней. Ответчица Костина Л.А. пояснила суду, что заключила договор купли-продажи со своей тетей - Зелениной П.И., так как все родственники отказались от нее. Зеленина П.И. сама звонила им, предлагала купить ее квартиру и вызвала их с мужем жить из Московской области в г. Туапсе, чтобы разорить.

     В судебном заседании нотариус Улитко О.В. пояснила, что к ней в нотариальную контору обратились супруги Костины для того, чтобы удостоверить договор купли-продажи. Она им предложила привести продавца. С Зелениной П.И. она беседовала с целью выяснить ее волеизъявление, какой договор она хочет заключить. Она попросила назвать ее дату рождения, место рождения, она с ней побеседовала. О том, что она является дееспособной, у нее сомнений не было. Она всегда перед подписанием документов зачитывает их вслух. Так же были разъяснены последствия сделки. На вопрос принуждали ли ее или нет к заключению договора, она ответила отрицательно. В расписке она указала, что квартиру продает племяннице и претензий материального характера или других не имеет. В связи с чем, она удостоверила эту сделку.

      Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

     Из материалов дела следует, что Зеленина П.И. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Туапсе, ул. .., ... кв. ...

     Судом также установлено, что истица - Зеленина П.И. является тетей ответчицы - Костиной Л.А.

     В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

     Так, 15 июля 2009 г. между Зелениной П.И. (продавец) и Костиной Л.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры № .. дома № .. по ул. .. г. Туапсе.

    На основании договора купли-продажи от 15.07.2009 г. Костина Л.А. является собственником вышеуказанной квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2009 г.

      Пунктом 4 договора предусмотрено, что Костина Л.А. купила у Зелениной П.И. указанную квартиру за 800000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

      Зеленина П.И., оспаривая договор купли-продажи от 15.07.2009 г. обосновывает свои требования тем, что намерения продавать свою квартиру она не имела, под видом договора купли-продажи фактически имел место договор ренты, одним из ее условий было то, что она останется доживать в данной квартире, и что на ее право проживания никто не будет посягать, и что Костина Л.А. будет осуществлять за ней уход и предоставлять содержание.

То есть волеизъявление Зелениной П.И. не соответствовало ее действительной воле, она не имела намерения лишить себя права собственности на квартиру и права проживания в ней.

    Согласно ст. 369 ГПК РФ, указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий и изложенные в определении суда кассационной инстанции в случае отмены решения суда первой инстанции и передачи дела на новое рассмотрение, обязательны для суда, вновь рассматривающего данное дело.

     Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07.04.2011 г. решение Туапсинского городского суда от 17.02.2011 г. по делу по иску Зелениной П.И. к Костиной Л.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, отменено, одним из мотивов отмены решения суда послужило то, что суд при вынесении решения суда не допросил нотариуса Валькову В.М. в качестве свидетеля, поскольку только после беседы с Вальковой В.М., как утверждает истица, она написала нотариусу Улитко расписку о, якобы, полученных ею ранее 800000 рублей.

     В судебном заседании нотариус Валькова В.М., допрошенная в качестве сивдетеля, пояснила, что Зеленина П.И. приходила к ней в нотариальную контору, и она ее консультировала. Позже, Зеленина пришла с гражданином Костиным, чтобы она им удостоверила договор купли-продажи квартиры.. Она стала у них все выяснять все обстоятельства сделки, так как при заключении договора, ее всегда интересует судьба продавца, тем более в данном случае, это был пожилой человек, инвалид. Кроме того, она узнала у них, что денежные средства не были переданы продавцу Зелениной и не будут, то есть сделка фиктивная. Документы у них были полностью готовы к сделке. Она спросила, когда будут перечислены деньги продавцу, на что, ей сказали, что денежные средства не будут перечисляться Зелениной, так как у них денег нет. Полагает, что никакой купли-продажи квартиры не было, это была просто фикция, поэтому, она отказала им в удостоверении этой сделки, а договор пожизненного содержания с иждивением они не хотели, по каким-то причинам, заключать. Она разъяснила им, что данная сделка купли-продажи может быть ею удостоверена только при подтверждении факта передачи денежных средств, указанных в договоре купли-продажи - перечисления их на счет бабушки Зелениной П.И. или передачи денег в нотариальной конторе в ее присутствии.

     Свидетель Е. пояснила суду, что она является родной сестрой истицы по делу Зелениной П.И. Вначале, когда приехала ответчица Костина со своим супругом, все было хорошо. Они приехали жить к ее сестре и ухаживать за ней. Супруг Костиной ей говорил всегда, что Зеленина П.И. здесь, в квартире, никто. Между ними был заключен договор купли-продажи квартиры, но сестра денег никаких не получала. Зеленина П.И. стала расторгать договор, когда у них с Костиными получился скандал, они забрали ее пенсию, не ухаживали за ней. Ее сестра никогда не собиралась с ней жить вместе и переехать к ней, так как у нее есть своя квартира.

      Свидетель П. пояснила, что истица хотела, чтобы за ней ухаживали. Зеленина расторгла договор ренты заключенный с женщиной, которая проживала в г. Таганроге, так как у этой женщине очень сильно заболела ее мать, и ей пришлось уехать досматривать свою мать. Племянница Костина, узнав об этом сразу же, приехала к истице и сказала, что будет ее досматривать и ухаживать за ней. После они заключили договор, и ответчица стала проживать в квартире Зелениной со своим супругом. Однако ответчица никогда не показывала истице договор, который они с ней заключили. Когда Зеленина увидела, что написано в договоре, Зеленина не захотела жить. Они истицу не оставляют, готовят ей еду и ухаживает за ней. Ответчица Костина совсем за истицей не ухаживает. Кроме того, ответчица Костина отобрала у истицы Зелениной ее пенсию. Никаких денежных средств истица не получила, она просто поверила Костиным, что так будет лучше для нее. Ей Зеленина говорила, что писала у нотариуса расписку в получении денежных средств, так как без этого не заключали договор купли-продажи. Зеленина увидела этот договор, взяв его у нотариуса в 2010 г., и прочитала договор купли-продажи, где нет ее права на проживание в квартире и она обязана выписаться из нее, то есть ее обманули. До этого времени договор Зеленина не видела, так как Костина договор прятала от истицы.

       Свидетель Б. пояснил суду, что он проживает в одном доме с истцом и ответчиком. Вначале у истицы с ответчицей были нормальные отношения, позже, их отношения испортились. Истица Зеленина говорила ему, что ответчица за ней не ухаживает, никаких лекарств не покупает. Все время он встречал Зеленину П.И. в саду, возле дома, где она находилась целыми днями, не хотела идти домой, говорила, что там, вместе с Костиными не выносимо находиться. Все соседи дома подкармливали истицу, и он тоже ей покупал еду, лекарства.

      Свидетель Т. пояснила, что вначале, когда приехали к истице Костины, все было хорошо, позже их отношения испортились. Костина Л.А. за Зелениной совсем не ухаживала, и плохо к ней относилась. Зеленина все время находилась в саду возле дома, так как не могла находиться в квартире вместе с Костиными. Супруг Костиной все время кричал на истицу Зеленину и говорил ей, что она там никто.

     У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных данными свидетелями. Данных о какой-либо заинтересованности свидетелей в исходе дела нет, их показания соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержаться в других собранных по делу доказательствах.

      В судебном заседании свидетель К. пояснил, что он является супругом ответчицы Костиной Л.А. Он вместе со своей супругой Костиной Л.А. приехали в город Туапсе, чтобы купить квартиру, так как его супруга слома ногу и ей в связи с травмой надо было быть на свежем воздухе, у моря. Тем более, его супруге позвонила Зеленина и предложила купить у нее квартиру. Он вместе со своей женой предложили Зелениной П.И. сумму 800000 рублей за квартиру, она согласилась. Он ходил один раз к нотариусу Вальковой В.М. Денежные средства в размере 800000 рублей передавались истице им в ее квартире, куда она их дела, он не знает. Истица ездила добровольно к нотариусу. В его присутствии подписывался договор у нотариуса, он также присутствовал при написании расписки. Его жена помогала истице. В квартире они делали ремонт. Он постоянно давал деньги истице, но ей все время мало. Расписку о получении Зелениной П.И. от него денег не брала, так как доверяли друг другу.

      Суд не может принять во внимание показания свидетеля К. о передаче им до подписания договора купли-продажи денег в сумме 800000 руб. Зелениной П.И., в счет предстоящего договора купли-продажи, и относится к ним критически, поскольку последний является мужем ответчицы и, соответственно, заинтересован в исходе дела.

    Принимая во внимание преклонный возраст Зелениной П.И. - 80 лет, отсутствие у нее другого жилья, пояснения вышеуказанных свидетелей, суд приходит к выводу, что Зеленина П.И. имела намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а был заключен договор купли-продажи квартиры, поскольку истица предполагала, что будет проживать в спорной квартире до конца своей жизни, и находится на иждивении своей племянницы - Костиной.

      В соответствии со ст. 170 ГК РФ, притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

По основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашение по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Заключенная между сторонами сделка недействительна ввиду ее притворности, так как воля истицы Зелениной П.И. была направлена не на отчуждение своей квартиры Костиной Л.А. и получения за нее денежных средств, а на пожизненное содержание со стороны Костиной Л.А., обеспечение ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и сохранение за истицей права бесплатного пожизненного пользования указанной квартирой, а воля Костиной Л.А. была направлено не на приобретение в собственность квартиры Зелениной П.И. за указанную в договоре цену, а в получении недвижимого имущества в счет совершения действий по обеспечению потребностей Зелениной П.И.

     О том, что Зеленина П.И., заключая договор купли-продажи квартиры, не стремилась к реальному исполнению договора купли-продажи, свидетельствует и тот факт, что после заключения 28.04.2009 г. с Костиной Л.А. договора, она продолжает проживать в квартире.

Кроме того, пунктом 12 договора купли-продажи предусмотрено, что Зеленина П.И.обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в указанной квартире в срок до 16 августа 2009 г.

Однако, Зелинина П.И. на данный момент также зарегистрирована в спорной квартире, а Костина Л.А. об исполнении обязательств по договору купли-продажи к Зелениной П.И. не обращалась.

     Указанные факты позволяют прийти к выводу о том, что между сторонами не было намерения совершать куплю-продажу квартиры.

    Установленные по делу обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о притворности сделки, которая в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является ничтожной.

    На основании изложенного, договор купли-продажи от 15.07.2009 г., заключенный между Зелениной П.И. и Костиной Л.А. - является недействительным.

Однако, если исходить из того, что между Зелениной П.И. и Костиной Л.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, то он подлежит расторжению по следующим основаниям:

Согласно ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

      Особенностью договора пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением является усилие защиты прав получателя ренты, как экономической слабой стороны, и возможность для получателя ренты требовать взамен ее выкупа возврата имущества, переданного под выплату ренты.

    Однако, из пояснений сторон по делу в судебном заседании и свидетелей следует, что Костина Л.А. не содержит Зеленину П.И., то есть не исполняет своих обязательств по договору ренты.

      В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

     Необходимо возвратить Зелениной П.И. вышеуказанную квартиру.

    Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ покупатель обязан уплатить за товар (недвижимое имущество) определенную сумму (цену), но это требования закона Костиной Л.А. не соблюдено. Судом установлено, что денежные средства в сумме 800000 рублей Зелениной П.И. по договору купли-продажи не передались.

     Что касается доводов ответчицы и ее представителя о том, что Зеленина П.И. получила от Костиной Л.А. сумму в размере 800000 рублей в счет продажи квартиры, что подтверждается заявлением Зелениной П.И. написанным нотариусу Улитко О.В, то по мнению суда, данное заявление не подтверждает факт получения денег Зелениной П.И. до подписания договора купли-продажи. Кроме того, данная расписка адресована нотариусу, а не была написана и подписана продавцом покупателю о получении денежных средств за продаваемую квартиру, в счет предстоящего договора купли-продажи.

     Других расписок, подтверждающих факт получения денег Зелениной П.И. в счет продажи ее квартиры, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Ходатайство представителя ответчика о применении к требованиям Зелениной П.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры срока исковой давности удовлетворению не подлежит, поскольку согласно в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Костиной Л.А. было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру 5.08.2009 г., то есть срок исковой давности не истек. Зеленина П.И. узнала о том, что она лишилась собственности и права на жилище в 2010 г., когда она получила у нотариуса Улитко О.В. и прочитала данный договор купли-продажи. Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании допрошенные свидетели и нотариус Улитко О.В., что Зелениной П.И. экземпляр договора не вручался, что следует и из п. 17 Договора купли-продажи, в котором указано, что настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариуса, другой выдается Костиной Л.А.

    Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателю и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

         На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                Р Е Ш И Л:

       Иск Зелениной П.И. к Костиной Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании свидетельства о госрегистрации права недействительным и признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

       Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Туапсе, ул. .., д. .. кв. .., заключенный 15.07.2009 г. между Зелениной П.И. и Костиной Л.А..

      Возвратить недвижимое имущество - квартиру № .. в дома № .. по ул. .. г. Туапсе в собственность Зелениной П.И. путем прекращения права собственности и аннулирования записи о государственной регистрации права Костиной Л.А. на вышеуказанное недвижимое имущество в ЕГРП № .. от .. г.

      Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 10 дней через Туапсинский городской суд.

Председательствующий: