РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «01» июля 2011 года Туапсинский городской суд в составе председательствующего МИЛИНЧУК И.В., при секретаре Долговой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романовой И.К., Грушина Ю.А., Пименовой Л.А. к Коммандитному товариществу «Социальная инициатива», ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрации гор. «Туапсе о признании права долевой собственности в объекте незавершенного строительства, УСТАНОВИЛ: Романова И.К., Грушин Ю.А., Пименова Л.А. обратились в Туапсинский городской суд с иском к Командитному товариществу «Социальная инициатива», ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрации г.Туапсе, Администрации Туапсинского района о признании права собственности : за Романовой И.К.- на 33/189 доли в незавершенном строительством доме № ... по ул. ..., на 12/203 долей дома № ... по ул. ..., за Пименовой Л.А.- на двухкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., мотивировав свои требования тем, что между истцами по настоящему делу были заключены договора долевого участия в строительстве жилых квартир. Поскольку Коммандитное товарищество «Социальная инициатива» перестало производить строительство, в связи с чем жилье представляет собой объекты незавершенного строительства, истцы просили признать за ними право долевой собственности на эти объекты в долях соразмерных денежным средствам, внесенным каждым из истцов по инвестиционным договорам и договорам уступки права требования. В судебное заседание Романова И.К., Грушин Ю.А. не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Пименова Л.А. не явилась, ее представитель Оскерко В.И., действующая на основании доверенности. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель ОАО «Туапсинский торговый морской порт» просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав на то, что между истцами и ОАО «ТМТП» отсутствовали договорные отношения. Спорное имущество принадлежит ОАО «Туапсинский торговый морской порт», Представитель Администрации МО Туапсинский район также просила в удовлетворении исковых требований отказать. Заслушав пояснения участников судебного процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам. Постановлением Главы Администрации гор. Туапсе № ... от ... года ОАО «Туапсинский морской торговый порт» был отведен земельный участок площадью 53.850 кв. метров для строительства третьей очереди жилой застройки в 1 квартале Северо-Западного района. Жилая застройка Северо-Западного района гор. Туапсе осуществлялась за счет собственных средств. По мере застройки площадь предоставленного в аренду земельного участка уменьшалась. По договору № ... от ... года Администрация гор. Туапсе предоставила ОАО «ТМТП» в аренду на три года земельный участок площадью 2.016 кв. метров для строительства третьей очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района гор. Туапсе, аренда дополнительным соглашением от 19.11.2008 года продлена на три года. 28 августа 2003 года между ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрацией гор. Туапсе и Коммандитным Товариществом «Социальная инициатива и Компания» был заключен Инвестиционный контракт (договор) № ... по строительству 2-го пускового комплекса 3-й очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района г. Туапсе Краснодарского края. По контракту КТ «Социальная инициатива» обязалась за счет своих собственных и привлеченных средств обязалась закончить начатое и произвести новое строительство десяти многоэтажных домов и двух домов террасного типа по ситуационному плану В 4/1- В 4/8, В 3/18, В 3/25, В 3/1Т, В 3/2Т. Из содержания контракта следует, что владельцем земельного участка и лицом которому в установленном порядке предоставлено право застройки участка является ОАО «Туапсинский морской торговый порт». Таким образом, строительство жилых домов на строительной площадке по ул. Портовиков, в городе Туапсе велось именно на основании Инвестиционного контракта (договора) № ... по строительству 2-го пускового комплекса, по которому ОАО «Туапсинский морской торговый порт» выступило Заказчиком, а КТ «Социальная инициатива и Компания» - Застройщиком (генеральным подрядчиком). Пунктами 3.6, 3.3. указанного Контракта предусматривалось, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает и такие объекты подлежат передаче участникам Контракта после сдачи построенных объектов в эксплуатацию. Согласно п. 3.3 Инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Сторонам после сдачи объекта в эксплуатацию должно определяться на основании Распределительного акта, являющегося неотъемлемой частью Контракта. Предварительный Распределительный акт составляется согласовывается Сторонами после уточнения проектной документации. Пунктом 3.7 контракта устанавливалось, что Стороны вправе распоряжаться своими долями площадей Объекта только после оформления предварительного Распределительного акта. Актом от ... года ОАО «ТМТП» передало КТ «Социальная инициатива» незавершенные строительством дома: 2 свайных фундамента под пятиэтажные дома B3/S и 10 квартир террасного типа В3/Т (97 свай) 28 марта 2006 года КТ «Социальная инициатива» заключила с Грушиным Ю.А. договор долевого участия в строительстве двадцатиквартирного дома № ... по ул. ..., по которому Грушин Ю.А. должен был в срок до 30 октября 2006 года оплатить 1.070.742 руб., а КТ «Социальная инициатива» в срок до 30 июня 2007 года после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставить ему право на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № ..., общей площадью 77,59 кв. метров. Грушин Ю.А. внес по квитанции № ... от ... года в кассу КТ «Строительная инициатива» лишь половину суммы, предусмотренной договором - 535.371 руб. 30 марта 2006 года КТ «Социальная инициатива» заключила с Романовой И.К. договор долевого участия в строительстве дома № ... по ул. ..., по которому Романова И.К. должна была в срок до ... года оплатить 517.180 руб., а КТ «Социальная инициатива» в срок до 30 июня 2008 года после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставляет ей право на оформление в собственность объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № ... на 4 этаже, общей площадью 50,4 кв. метра. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от ... года Романова И.К. оплатила лишь 370.000 рублей (75,4%). 21 февраля 2005 года КТ «Социальная инициатива» заключила с Пименовой Л.А. договор инвестирования в строительство № ..., по которому Пименова Л.А. вступила в товарищество «Строительная инициатива», была обязана в срок до ... года внести взнос в складочный капитал в сумме 1.125.094 руб. По условиям договора Пименова Л.А. имела право на получение части прибыли общества, при выходе из товарищества получить свой вклад в натуральной или денежной форме. Согласно п.4.2 Договора в случае ликвидации, банкротства Товарищества Пименова Л.А. имела преимущественное право перед полными товарищами на получение вкладов из имущества Товарищества, оставшегося после удовлетворения требований его кредиторов. В соответствии с дополнительным соглашением от ... года Пименовой Л.А. гарантировалось право при выходе из Товарищества на получение вклада в натуральной форме в виде двухкомнатной квартиры площадью 77,59 кв. метра дома № ... по ул. .... Вклад Пименова Л.А. внесла частично путем перечисления денежных средств, что подтверждается платежными поручениями от 14.03. 2005 года на сумму 720.000 руб., от 07.09.2005 года на сумму 125.054 руб., от 28.09.2005 года на сумму 80.000 рублей, от 13.12.2005 года на сумму 100.000 руб. (91,1%). Решением арбитражного суда Краснодарского края от ... года инвестиционный контракт (договор) № ... от ... года между ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрацией гор. Туапсе и Коммандитным Товариществом «Социальная инициатива и Компания» по строительству 2-го пускового комплекса 3-й очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района города Туапсе был расторгнут, Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания», г., Москва, филиал КТ Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания» в г.Туапсе возвратило ОАО «Туапсинский морской торговый порт» земельный участок площадью 20616 кв.м. и все находящиеся на нем объекты незавершенного строительства в составе: объектов лит. В 4\1, В 4\2, В 4\S, В 3\Т согласно проектной документации, внутриплощадочные сети, коммуникации, фундаменты и перекрытия при строительстве гаражных боксов. По акту совершения исполнительных действий от ... года ОАО «ТМТП» приняло от КТ «Строительная инициатива» земельный участок площадью 20.616 кв. метров с объектами незавершенного строительства: объект лит. В 4\1, представляющий собой шестиэтажный дом с незавершенной кровлей, 20 неотделанными квартирами; объектом лит. В 4\2, представляющий собой шестиэтажный дом, законченной наружной отделкой, кровлей из металлочерепицы, 20 неотделанными квартирами; объект лит. В 3/S, представляющий собой недостроенный 2-х этажный дом; объект незавершенного строительства лит В 3/Т, представляющий собой недостроенный монолитный дом со стенами до уровня 2-го этажа; объект незавершенного строительства в виде трехуровневого здания; объект незавершенного строительства в виде двух недостроенных гаражей; фундаменты под объекты лит В 4/3. Истцами заявлены требования на квартиры и доли в объектах незавершенного строительства: Основанием приобретения права на квартиры, по мнению истцов, являются заключенные договора долевого участия (Романова И.К.) и договор инвестирования (Пименова Л.А.). Давая правовую оценку доводов вкладчика КТ «Строительная инициатива» Пименовой Л.А. суд исходит из следующего. В соответствии со ст. 82 ГК РФ, товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается коммерческая организация, в которой наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников - вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности. В силу ст. 85 ГК РФ, а также в соответствии с разделом 5 Учредительного договора КТ «Социальная инициатива и компания» и договорами инвестиционного вклада, вкладчик товарищества Пименова Л.А. внесла инвестиционный вклад в складочный капитал товарищества, в связи с чем у нее возникло право: получать часть прибыли товарищества, причитающуюся на их долю в складочном капитале, в порядке, предусмотренном учредительным договором; знакомиться с годовыми отчетами и балансами товарищества; по окончании финансового года выйти из товарищества и получить свои вклады в порядке, предусмотренном учредительным договором и др. Добровольное заключение Пименовой Л.А. договора инвестиционного вклада свидетельствует об ее осведомленности о вложении денежных средств (инвестиционных вкладов) не на потребительские цели - строительство жилья для личных нужд, а в складочный капитал коммандитного товарищества, используемый должником в коммерческих целях для извлечения имущественной выгоды. Согласно договору инвестиционного вклада и Учредительному договору предоставление квартиры ответчику, возможно лишь при его выходе из товарищества, как альтернатива получения вклада в денежном выражении. Определением Арбитражного суда гор. Москвы от ... года по делу ... в отношении Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» введена процедура наблюдения. Согласно ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве), в целях обеспечения равных прав всех кредиторов должника, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения запрещается удовлетворение требований участника должника о выделе доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава его участников, а все имущественные требования к должнику могут быть предъявлены только с соблюдением установленного Законом порядка. Таким образом, все имущественные требования Пименовой Л.А. должны рассматриваться в рамках процедуры банкротства. Основания приобретения права собственности исчерпывающи указаны в ст. 218 ГК РФ. Романова И.К. и Грушин Ю.К. обязательства перед КТ «Строительная инициатива» не исполнили в полном объеме, оплатив соответственно 75,4% и 50,0% сумм, предусмотренных договорами долевого участия. Ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве лишает истцов права требования предоставления долей в объектах недвижимости, но не исключает возможности взыскания с Командитного товарищества «Социальная инициатива» уплаченных денежных средств, однако такие требования подлежат также рассмотрению в рамках процедуры банкротства. Кроме того, ранее решением Туапсинского городского суда от 03 ... года Романова И.К. уже было отказано в удовлетворении ее требований о признании права долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Фактически истцами заявлены требования об истребовании имущества у ОАО «Туапсинский морской торговый порт», однако Романова И.К. и Грушин Ю.К. никаких соглашений с ОАО «ТМТП» и Администрацией гор. Туапсе о строительстве квартир не заключали, следовательно, ввиду отсутствия между ними обязательственных отношений, у истцов отсутствует право требования передачи в собственность квартир. Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Романовой И.К., Грушина Ю.А., Пименовой Л.А. к Коммандитному товариществу «Социальная инициатива», ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрации гор. «Туапсе о признании права долевой собственности в объекте незавершенного строительства - ОТКАЗАТЬ. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней со дня его вынесения через Туапсинский городской суд. Судья:Кроме того, из материалов обследования незавершенного строительства жилья третей очереди жилой застройки 1-го квартала Северо-Западного района гор. Туапсе следует, что основные несущие конструкции жилого дома литер В4\1 ремонту не подлежат, поскольку фундаменты имеют фактическую прочность ниже проектной на 40%, стены цокольного и 1-5-го этажей - прочность на 50% ниже проектной; основные несущие конструкции жилого дома литер В4\2 ремонту не подлежат, поскольку фундаменты имеют фактическую прочность ниже проектной на 14%, стены цокольного и 1-5-го этажей - прочность на 50% ниже проектной; основные несущие конструкции жилых домов литер В3\1, В3\2, гаражей и террас ремонту не подлежат, поскольку фундаменты указанных жилых домов имеют фактическую прочность ниже проектной соответственно на 25% и на 12%, стены цокольного и последующих этажей - прочность на 50% ниже проектной, стены гаражей имеют прочность ниже проектной на 70%, террасы- на 40%.
Таким образом, объекты незавершенного строительства построены с нарушениями действующих строительных норм и правил, представляют собой реальную угрозу жизни и здоровью граждан.