Р Е Ш Е Н И Е

                                              Именем Российской Федерации       

25 августа 2011 года                                                  Туапсинский городской суд

Краснодарского края в составе:

Председательствующего: Щербак Н.А.

При секретаре: Никишовой Е.Г.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Енгоян Г.О. к Погосян К.Е., ОАО «Сберегательный банк России» о признании сделки по договору купли-продажи ничтожной, применении последствий недействительности сделки, регистрации права собственности,

                                                      У С Т А Н О В И Л:

      Енгоян Г.О. обратилась в суд с иском к Погосян К.Е., ОАО «Сберегательный банк России» о признании сделки по договору купли-продажи ничтожной, применении последствий недействительности сделки, регистрации права собственности, мотивировав свои требования тем, что она совместно со своей семьёй прибыла в гор. Туапсе, из Республики Абхазия в 1991 году. На протяжении 7-ми лет проживали на съёмных квартирах, затем в 1998 году совместно с братом мужа приобрели домовладение на две семьи и стали там проживать совместно. Семья ответчика - Погосян К.Е. являются ей близкими родственниками, его жена доводится ей двоюродной сестрой. На протяжении всей жизни они очень близко общались, дружили семьями, поддерживали тесные родственные отношения. Когда истица переехала жить в город Туапсе, так же продолжали общаться, и в 1996 году семья Погосян так же переехали на постоянное место жительства в город Туапсе. В 1998 году у нее обнаружили очень тяжелую болезнь «мимфома Беркетта», она находилась изначально на лечение, а затем была поставлена на учёт. Проводилась лучевая терапия в 1998 году, по началу денег хватало на проведение лечения, а затем наступили финансовые трудности, так как всё лечение и лекарства очень дорогостоящее. В начале декабря 2007 года к ним в гости пришел Погосян К.Е., его визит к ним был не редкостью, так как их дом он посещал очень часто. Зная об их финансовых проблемах Погосян завёл разговор о том, что можно решить финансовые проблемы путём получения кредита с залогом их домовладения. Она сначала отреагировала на данное предложение категорично, так как это единственное жильё. В ходе разговора Погосян ей пояснил, что ему в Сберегательном банке одобрили кредит на приобретение ипотечного жилья, и ему только лишь необходима недвижимость, для произведения данной сделки. При этом Погосян ей пояснил, если ей нужны деньги, то она может дать документы для производства сделки. При этом он ей пояснил, что продажи дома как таковой не будет, данный договор купли - продажи будет фиктивный, данная сделка будет произведена только лишь по документам, а фактически она как пользовалась домовладением и земельным участком так и будет дальше пользоваться, никаких изменений для ее семьи и последствий не произойдёт, а как только будет погашен кредит, то право собственности согласно документам, на домовладение и земельный участок перейдёт обратно к ней. Она очень задумалась, мужу об этом ничего не говорила, но с учётом того, что к сыну постоянно приезжали и требовали возврат долга, то она всё таки пошла на этот шаг. Погосяну она доверяла, так как он ей приходится родственником, и на протяжении всего время у них были доверительные отношения. Она согласилась на данное предложение Погосяна, и по достигнутому соглашению передала документы на домовладение и земельный участок Погосяну, для того, чтобы он начал производить сделку. Данная сделка производилась лишь формально, для вида, без каких либо намерений продать домовладение, которое принадлежит ее семье и семье брата ее мужа. Какие документы он собирал и предоставлял в банк она не знает, но может одно сказать, всё произошло очень быстро в течение 3-4-х дней. По обоюдной договорённости Погосян должен был получить ипотечный кредит и дать ей в долг 1000000 рублей, а она в своё время должна была погашать часть долга ежемесячно в определённой сумме, с учётом тех денег которые она бы получила от Погосяна К.Е. При этом Погосян ей постоянно пояснял, что бы она не переживала, всё будет нормально. Об их договорённости ее муж Енгоян P.P., ничего не знал, потому что домовладение оформлено на нее, она думала, что сможет всю сделку провести не ставя в известность никого. В последний момент в юстиции потребовали согласие мужа. Она уговорила мужа на то, чтобы он согласился пойти на эту сделку, так как она хотела потратить деньги на своё лечение, и ей врачи говорили, что возможно ее вылечить. На ее уговоры муж согласился. Прибыв в органы юстиции примерно 25 декабря 2007 года ей сказали, что она должна написать расписку, о том, что получила в качестве задатка, деньги в сумме 500 000 рублей, она спросила у Погосяна, что это такое и сказала, что денег никаких не получила. Погосян ей сказал, что это формальная расписка, которая написана для органов юстиции, после чего она согласилась, и расписалась, но в графе «произведён расчёт полностью» она зачеркнула слово которое носило значение, что якобы с ней произведён полный расчёт. Договор купли - продажи подготавливался и подписывался в Сберегательном банке в один день, когда и сдавались документы в органы юстиции. При подписании договора купли - продажи работник банка ей пояснили, что когда они получат право собственности на Погосян, то после этого, ей на расчётный счёт будут переведены деньги за домовладение и землю, и после этого она сможет ими распоряжаться. Сдав документы в органы юстиции, она получила расписку о том, что 29 декабря 2007 года им необходимо получить, документы после регистрации права собственности на Погосян. 29.12.2007 г. получив документы о регистрации права собственности на Погосян, она хотела с ним пойти в банк, но он ей сказал, чтобы она шла домой и как только деньги перечислят на ее расчетный счет, он ей позвонит. В начале января, после праздников, она позвонила Погосяну и спросила, ну что же с деньгами, когда их переведут и когда она сможет их получить, на что Погосян ей ответил, что деньги он получил, но дать ей он не может, так как у него очень серьёзная ситуация и ему очень нужны деньги. Она очень переживала долгое время, на этой почве дома были большие скандалы с мужем, но к ним приходил Погосян и заверял, что он всё выплатит в банк в ближайшее время, и перейдет обратно право собственности к ней. 3 марта 2011 года судьёй Туапсинского городского суда исковые требования Погосян К.Е. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта и выселении Енгоян Р.Р., Енгоян К.Р., Енгоян Г.О., Енгоян В.А., Енгоян Э.К., Торосян И.С., Торосян М.Р., Енгоян Э.К., Хачатрян К.А. были удовлетворены. С того момента она поняла, что Погосян желает наступления последствий этой сделки, в этот момент были нарушены ее права и данное решение суда может повлечь за собой серьёзные последствия, которые не оговаривались при сделке. Договора о последствиях при совершении сделки об отчуждении имущества не было, был договор между ней и Погосяном, только лишь о фиктивности данной сделки. Данные обстоятельства подтверждаются тем, что никто из членов ее семьи не покинул данное домовладение, все договора на пользование коммунальных услуг заключены до сих пор с ней. Домовая книга и все остальные документы на домовладение находятся в ее пользовании, она пользуется их жилым помещением и до сих пор, оплачивает все коммунальные услуги о чём свидетельствуют квитанции об оплате. Так же за свой счёт она производила текущий ремонт домовладения. В связи с чем, просит отменить право собственности от 29.12.2007 г. зарегистрированное за Погосян К.Е. на жилой дом литер А, общей пл. 30.9 кв.м., жилой пл. 30.9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отменить право собственности от 29.12.2007 г. зарегистрированное за Погосян К.Е. на 29/44 долю земельного участка, общей пл. 484 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, признать сделку по договору купли-продажи части жилого дома литер А, по вышеуказанному адресу ничтожной, применить последствия недействительности сделки, возвратить право собственности на объект недвижимости путем регистрации права собственности за Енгоян Г.О.

        В судебном заседании представитель Енгоян Г.О. по доверенности Измайлова К.А. поддержала исковые требования и просила их удовлетворить, сославшись на те же обстоятельства.

        В судебном заседании представитель Погосян К.Е. по доверенности Кузнецова Н.В. просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что между Погосян К.Е. и Туапсинским отделением № 1805 ОАО «Сбербанк России» 24.12.2007 г. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> с использованием кредитных денежных средств. За указанное имущество он за счет личных денежных средств и с помощью ипотеки заплатил 4500000 руб. Право собственности на приобретенное имущество было зарегистрировано им в установленного законном порядке, о чем он получил свидетельства о государственной регистрации права. Право собственности Енгоян Г.О. на спорное имущество было прекращено. Он, по просьбе Енгоян Г.О., поскольку они родственники разрешил ей и членам ее семьи проживать в доме до того время, пока они не купят новое жилье. Они оплачивали ему за наем по 20000 рублей ежемесячно, однако, затем перестали платить, в связи с чем, он обратился в суд о выселении Енгоян Г.О. и ее семьи из его дома. Заключен между Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. договор купли-продажи в надлежащей форме и зарегистрирован в установленном законом порядке. Нарушений при заключении сделки нет. Кроме того, считает, что Енгоян Г.О. пропущен срок исковой давности, поскольку данный договор купли-продажи заключала сама лично истица. Кроме того, решением Туапсинского городского суда от 03.03.2011 г. его исковые требования были удовлетворены и истица вместе с членами своей семьи были признаны прекратившими право пользования жилым помещением домом № по <адрес> и сняты с регистрационного учета. Доводы Енгоян Г.О. о том, что денежные средства по договору купли-продажи она не получала надуманны. Енгоян Г.О. собственноручно писала расписку о получении от Погосяна К. денежных средств, всей суммы. Однако, в настоящее время он найти расписки не может. Дом покупал у Енгоян Г.О., так как ей нужны были деньги, а он решил приобрести недвижимость для детей, не вселялся в дом, так как у него есть другое жилье.

      В судебном заседании представитель ОАО «Сбербанк России» Туапсинское отделение № 1805 по доверенности Коваленко-Вахонина А.В. просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что 24.12.2007 г. между ОАО «Сбербанк России» в лице Туапсинского отделения № 1805 и Погосян К.Е. был заключен кредитный договор № по схеме «Ипотечный» под 12% годовых на приобретение объекта недвижимости: жилого дома, литер А и 29/44 доли земельного участка пл. 484 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Вследствие неисполнения договорных обязательств по погашению суммы задолженности, банк был вынужден обратиться в суд с иском о взыскании солидарно с Погосян К.Е. и Погосян А.Т. задолженности по кредитному договору, путем обращения взыскания на заложенное имущество. Иск был удовлетворен, исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество было отсрочено на 12 месяцев, то есть до 18.08.2011 г. Полагает, что сроки исковой давности Енгоян Г.О. пропущены. Нарушений при заключении договора и выдаче кредитных средств банком Погосяну К. допущено не было. Расписка о получении Енгоян Г.О. денежной суммы по договору купли-продажи банку не предоставлялась, так как они не требовали этого, им был предоставлен зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права на дом и земельный участок ни имя Погосян К., что подтверждало заключение договора между Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. Денежные средства в сумме 4000000 руб. выдавали Погосян К. по его заявлению, наличными, 29.12.2007 г. после предоставления Погосян К. свидетельства о регистрации за ним право собственности на объекты недвижимости с обременением - ипотеки в силу закона..

      В судебном заседании представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Калинина А.Б. пояснила, что в 2007 г. в регистрационную службу обращалась истица Енгоян Г.О. для переоформления права собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> на ответчика Погосян К.Е. В их присутствии денежные средства в сумме 500000 рублей Погосяном К.Е. - Енгоян Г.О. не передавались. Договор купли-продажи подписывался сторонами у них. Представитель банка тоже был, раз есть его подпись в договоре. Доверенность представителя банка в материалах регистрационного дела нет. Передача денег - аванса должна была быть до подписания договора. Они для себя отбирают у продавца заявление о наличии или отсутствии финансовых претензий. Енгоян Г.О. указала, что расчет частично произведен т указана сумма 500000 руб.. Данных о полном расчете с продавцом, в регистрационной службе не имеется. Регистрационной службой было наложено обременение на домовладение и земельный участок - ипотека в силу закона. Данные обременения до настоящего времени не сняты. Регистрационной службой 29.12.2007 г. были выданы свидетельства о праве собственности на спорные объекты недвижимости Погосяну К.Е.

     Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

       Так, в судебном заседании из пояснения сторон установлено, что Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. являются родственниками, последний является мужем двоюродной сестры Енгоян Г.О.

        24.12.2007 г. между ОАО «Сберегательный банк России» и Погосян К.Е. был заключен кредитный договор №. По условиям данного договора, кредитор обязуется предоставить заемщику кредит «ипотечный» в сумме 4000000 рублей под 12% годовых на приобретение жилого дома, литер А, и 29/44 долей земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование.

      Енгоян Г.О. на основании договора дарения от 12.11.1999 г. являлась собственником жилого дома, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.1999 г. /л.д. 165/

     В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

       Из материалов дела следует, что 24.12.2007 г. между Енгоян Г.О., Погосян К.Е. и АК «Сберегательный банк России» был заключен договор купли-продажи жилого дома литер А, и 29/44 долей земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> с использованием кредитных средств. /л.д. 9/

       Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

       На основании договора купли-продажи от 24.12.2007 г. Погосян К.Е. является собственником жилого дома, литер А и 29/44 долей земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.12.2007 г. /л.д. 89-90/

      Енгоян Г.О., оспаривая договор купли-продажи от 29.12.2007 г. обосновывает свои требования, тем, что намерения продавать дом и земельный участок она не имела, данная сделка была заключена без намерения создать правовые последствия, поскольку у нее были денежные проблемы и у Погосян К.Е. были также финансовые проблемы и так как они находились в хороших родственных отношениях, они заключили данный договор лишь для вида, с целью того, чтобы Погосян К.Е. получил в банке кредит на покупку ее дома в сумме 4000000 рублей, часть из которых - 1000000 рублей передаст Енгоян Г.О., она, исходя из этой суммы будет оплачивать солидарно с ним кредит. Деньги указанные в договоре купли-продажи она не получала, ключи от дома не передавались. Это ее единственное жилье, в котором они жили и продолжают проживать. О том, что Погосян К.Е. желает наступления последствий по сделке она узнала в феврале 2011 г., когда Погосян К.Е. подал иск о признании ее и членов семьи прекратившимся право пользования жилым помещением и выселении. Погосян К. на протяжении 4 лет в дом не вселялся, никаких действий, как собственник имущества не производил, все бремя содержания этого имущества несла она, налоги и коммунальные платежи до того, как принято судом решение о выселении, осуществлялось ею.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

      В судебном заседании установлено, что между Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. 24.12.2007 г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного дома и земельного участка. Данная сделка была совершена лишь для вида, с целью получения Погосяном К.Е. денежных средств по кредитному договору, так как для получения денежных средств - «ипотечный кредит» необходимо было предоставить конкретное приобретаемое жилье, и поскольку, между Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. были хорошие родственные отношения и им обоим необходимы были денежные средства для личных нужд, Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. заключили договор купли-продажи дома и земельного участка, принадлежащего истице.

     О том, что Енгоян Г.О., заключая договор купли-продажи жило дома и доли земельного участка, не стремилась к реальному исполнению договора купли-продажи, свидетельствует и тот факт, что после заключения 24.12.2007 г. договора, она продолжает проживать в данном доме вместе со своей семьей.

Кроме того, пунктом 3.3.4. договора купли-продажи было предусмотрено, что зарегистрированные по вышеуказанному адресу: Енгоян Г.О., Енгоян Р.Р., Енгоян К.Р., Енгоян Р.Р., Енгоян К.Р., Енгоян В.А., Енгоян Э.К. и Енгоян И.К. обязуются сняться с регистрационного учета до 01.07.2008 г.

Однако, Енгоян Г.О. и члены ее семьи до вынесения решения Туапсинским городским судом 03.03.2011 г. о снятии их с регистрационного учета по месту жительства были зарегистрированы в спорном доме, а Погосян К.Е. об исполнении обязательства по договору купли-продажи о снятии с регистрационного учета к Енгоян Г.О. обратился только лишь в феврале 2011 г., то есть спустя более трех лет, после того, как в 2010 г. было вынесено решение Туапсинским городским судом об обращении взыскания на заложенное имущество по исковому заявлению Сбербанка к Погосян К.Е.

     Указанные обстоятельства свидетельствуют, по мнению суда, о том, что между истцом собственником домом и Погосян К. не было намерения совершать сделку по купле-продаже дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В тексте договора купли-продажи содержатся не соответствующие действительности сведения о том, что Енгоян Г.О. за продаваемый дом и долю земельного участка получила 500000 рублей при подписании договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ покупатель обязан уплатить за товар (недвижимое имущество) определенную сумму (цену), но это требования закона Погосян К.Е. не соблюдено.

Что касается получении Енгоян Г.О. 500000 рублей, согласно заявления от 24.12.2007 г., адресованного в адрес Главного государственного регистратора на (л.д. 144), то по мнению суда, она не подтверждает факт получения денег Енгоян Г.О. до или в момент заключения договора купли-продажи

      Кроме того, данное заявление адресовано Главному государственного регистратор, а не была написана и подписана продавцом покупателю о получении денежных средств за продаваемый дом, в счет предстоящего договора купли-продажи.

     Других расписок, подтверждающих факт получения денег Енгоян Г.О. в счет продажи ее дома и земельного участка, в материалах дела не имеется и ответчиками не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства с позиции ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для признания сделки недействительной (мнимой), поскольку сторонами не были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права.

Судом установлено, что исполнение оспариваемого договора его сторонами не производилось, а имели место лишь действия, создающие видимость исполнения.

Согласно п. 5.2 договора купли-продажи Погосян К.Е. становится собственником жилого дома и доли земельного участка и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого дома, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

    Однако, из квитанций об оплате коммунальных услуг и налогов, следует, что обязанности собственника по содержанию спорного имущества исполнялись Енгоян Г.О., а не Погосян К.Е.

    Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что покупатель обязуется на срок действия кредитного договора № от 02.12.2007 г., заключенного между покупателем и банком, не производить перепланировку приобретаемых жилого дома и гаражного бока, без предварительного согласия с банком.

Однако, из договора купли-продажи следует, что предметом договора был жилой дом и доля земельного участка, а не гаражный бокс.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из пункта 3.1.1. договора купли-продажи следует, что с даты подписания данного договора до фактической передачи жилого дома и доли земельного участка покупателю, продавец обязуется не ухудшать состояние вышеуказанного дома и земельного участка, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц и правами пользования членов семьи продавца.

Пунктом 3.3.4 этого же договора предусмотрен факт передачи жилого дома и земельного участка в сроки, оговоренные сторонами.

      Документа, подтверждающего фактическую передачу продавцом Енгоян Г.О. жилого дома и земельного участка и принятие покупателем Погосян К.Е., в материалах дела не имеется, и ответчиком Погосян К.Е. суду не представлено.

      Об этом свидетельствует также и то, что ответчик Погосян К.Е. в течение более трех лет не осуществлял никаких действий по владению и пользованию жилым домом и земельным участком, не нес никаких расходов по их содержанию, не оплачивал налоги, коммунальные платежи, не извлекал доходов. Доводы Погосян К.Е. о том, что он сдавал спорный дом в наем Еногян Г.О. за 20000 рублей в месяц, голословны, так как доказательств этого обстоятельства, суду не представлено.

Из пункта 5.1.1. кредитного договора следует, что кредитор обязуется произвести выдачу кредита по заявлению заемщика в соответствии с условиями п. 3.2., 3.3. договора после выполнения условий, изложенных в п. 3.2 договора.

Пунктом 3.2 кредитного договора предусмотрено, что покупатель обязан в подтверждение факта оплаты заемщиком части стоимости объекта недвижимости и/или наличия у него собственных средств в размере не менее 500000 руб. путем предоставления кредитору документов, свидетельствующих о внесении собственных средств в счет предварительной оплаты стоимости объекта недвижимости.

Из пункта 3.3 кредитного договора следует, что заемщик вправе получить кредит в течение 45 календарных дней с даты заключения договора.

Из копии кассового ордера от 29.12.2007 г. следует, что ПогосянК.Е. получил 4000000 рублей наличными, без предоставления в банк покупателем Погосяном К.Е. подтверждения факта оплаты части стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 3.2.1. договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить приобретаемые жилой дом и долю земельного участка по цене указанной в п. 1.2. договора купли-продажи.

Из пункта 1.2 договора купли-продажи следует, что стоимость доли земельного участка составляет 2500000 руб.

     Из чего следует, что покупатель обязался оплатить продавцу за приобретаемую им недвижимость цену в 2500000 рублей.

Однако, из пункта 2.1 договора купли-продажи следует, то денежный расчет между сторонами производится следующим образом: при подписании договора покупатель выплачивает продавцу 500000 руб., оставшуюся часть 4000000 руб. покупатель выплачивает продавцу после получения ипотечного кредита в Туапсинском ОСБ № 1805 по кредитному договору № от 24.12.2007.

    В связи с чем, в условиях данного договора существует противоречия о цене, продаваемого дома и земельного участка, которая является одним из существенных условий договора купли-продажи. Что также, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии намерения у сторон достигнуть соглашения по цене продаваемого имущества, а преследовалась цель - поучение ипотечного кредита в банке в сумме 4000000 рублей.

Доводы Погосян К.Е., что 29.12.2007 г. Енгоян Г.О. получила от Погосян К.Е. все 4000000 руб., и только после этого пошла в юстицию для получения погашенного свидетельства, необоснованны, поскольку опровергаются пояснениями в судебном заседании представителей банка и регистрационной службы о том, что свидетельства были получены Енгоян Г.О. и Погосян К.Е. до получения кредита в банке в сумме 4000000 руб. В материалах регистрационного дела и кредитного отсутствуют расписки о получении Енгоян Г.О. от Погосян К.Е. как 4000000 руб., так и 500000 руб.

Согласно сведениям, отраженным в книге учета выданных свидетельств регистрации, из 55 свидетельств, выданных регистрационной службой 29.12.2007 г., Погосян К.Е. получил свидетельства 4-м по очереди. Что предполагало, согласно пояснениям представителя регистрационной службы, что Погосян К.Е. получил свидетельства до 09-10 часов, так как выдача производиться с 08.00 ч. утра. Соответственно, сумма кредита ему выдана в банке после получения свидетельств о переходе прав собственности, без подтверждения факта оплаты всей стоимости продаваемого недвижимого имущества.

Из чего следует, что недвижимое имущество не передавалось, фактически продавцом покупателю, а покупатель не уплатил за них определенную денежную сумму.

     По мнению суда, цена по договору, как одно из оснований условий (заключение договора) не была определена, продавцом покупателю, так как

    Поскольку ни одно из указанных в ст. 454 ГК РФ последствий не наступило, договор купли-продажи от 24.12.2007 г. носит мнимый характер.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

    Судом установлено, что стороны по сделке ничего не передавали, в связи с чем, отсутствуют основания предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ.

    Суд, не может согласится с доводами представителя ОАО «Сберегательный банк России» о том, что данная сделка не может быть признана недействительной, поскольку банк при заключении данного договора купли-продажи имел намерения создать правовые последствия, по следующим основаниям:

     24.12.2007 г. между ОАО «Сберегательный банк России» и Погосян К.Е. был заключен кредитный договор №.

      По условиям данного договора, кредитор обязуется предоставить заемщику кредит «ипотечный» в сумме 4000000 рублей под 12% годовых на приобретение жилого дома, литер А, и 29/44 долей земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование.

Согласно пункта 2.1 вышеназванного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору поручительство Погосян А.Н., залог недвижимости.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил, установленных ГК РФ, Законом об ипотеке (ст. 8). Стороны исследуемых видов отношений обязаны указать основные условия, предусматривающие вид залога, включая предмет, размер залога, его оценку, сроки и другие условия, вытекающие из особенностей данного вида отношений, либо иные условия, включенные по предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке).

Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Договор, предусмотренный ст. 77 Закона об ипотеке, является трехсторонним, включающим отношения купли-продажи жилого помещения, кредита на приобретение этого помещения и его залога в обеспечение возврата кредита. Поэтому текст договора должен включать обязательства: 1) продавца по отношению к покупателю; 2) банка (иной кредитной организации) по отношению к покупателю; 3) покупателя по отношению к продавцу; 4) покупателя по отношению к кредитной организации.

Продавец и кредитная организация не связаны взаимными правами и обязанностями. В этом состоит особенность данного трехстороннего договора.

Ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Однако, из материалов дела следует, что деньги банком были выданы наличными покупателю - Погосян К.Е., а не продавцу - Енгоян Г.О.

Поэтому, данный договор не может рассматриваться судом как трехсторонняя сделка купли-продажи недвижимости, так как взаимные права и обязанности по данному договору в части сделки купли-продажи возникли между продавцом и покупателем, а банк, ввиду отсутствия обязанности перед продавцом о передаче платы за недвижимость, стороной по сделке по купли-продажи не является.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Так, в обеспечение исполнения обязательств заемщика - Погосяна К.Е. по кредитному договору между Погосян К.Е. и Сбербанком России в нарушение гл. 23 ГК РФ не был заключен договор залога жилого дома и доли земельного участка.

В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка с использование кредитных средств от 24.12.2007 г. также не определен залог, не указан для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге и его сроки. В связи с чем, суд приходит к выводу, об отсутствий оснований считать залог возникшим в силу закона.

Ходатайство представителя ответчика Погосян К.Е. о применении к требованиям Енгоян Г.О. о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка, срока исковой давности удовлетворению не подлежит, поскольку согласно в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Так, исполнения сделки по купли-продажи жилого дома и доли земельного участка началась в феврале 2011 г., когда Погосян К.Е. обратился в суд с иском к Енгоян Г.О. и членам ее семьи о признании прекратившими право пользования, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого дома, расположенного по адресу : <адрес>.

    Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателю и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

     На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л:

        Иск Енгоян Г.О. к Погосян К.Е., ОАО «Сберегательный банк России» о признании сделки по договору купли-продажи ничтожной, применении последствий недействительности сделки, регистрации права собственности - удовлетворить.

       Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома литер А и 29/44 долей земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, заключенный между Енгоян Г.О. и Погосян К.Е..

       Возвратить недвижимое имущество - жилой дом литер А и 29/44 доли земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> в собственность Енгоян Г.О. путем прекращения права собственности и аннулировании записей о государственной регистрации права Погосян К.Е. на вышеуказанное имущество в ЕГРП № от 29.12.2007 г. и № от 29.12.2007 г.

       Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 10 дней через Туапсинский городской суд.

Председательствующий: