Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 19 сентября 2011 года Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе: Председательствующего: Щербак Н.А. При секретаре: Никишовой Е.Г. Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лебедева Д.С. к Лебедеву О.С. о признании договора ничтожным и определении порядка пользования квартирой, У С Т А Н О В И Л: Лебедев Д.С. обратился в суд с иском к Лебедеву О.С. о признании договора ничтожным и определении порядка пользования квартирой, мотивировав свои требования тем, что в ноября 2005 г. он собственник квартиры № 6 в доме № 35 по ул. .. г. Туапсе подарил 1/2 долю указанной квартиру своему брату ответчику по делу Лебедеву О.С. Через год они заключили договор реального раздела квартиры, а фактически это было определение порядка пользования квартирой, по которому в собственность ответчика переходит часть квартиры, состоящая из жилой комнаты № 2 - пл. 17.8 кв.м., комнаты № 3 - пл. 16.0 кв.м., а собственность переходит часть квартиры, состоящая из комнаты № 4 - пл. 16.8 кв.м., места общего пользования делятся поровну. Фактически между ними был определен порядок пользования, поскольку в соответствии с требованиями закона реальный раздел и выдел доли в натуре трехкомнатной квартиры с местами общего пользования был невозможен. Таким образом, за ответчиком была закреплена комнаты № 2 и № 3, а за истцом комната № 4, а туалет, ванная комната и кухня оставлены в общем пользовании. Данный порядок пользования был установлен на том условии, что ответчик переведет одну из комнат в нежилое состояние и оборудует в ней удобства: кухню, ванную и туалет. Ранее квартира не имела удобств, и он, как собственник помещения за свой счет провел канализацию, оборудовал кухню. Однако, в настоящее время ответчик проживает у своей жены, в свою часть пускает квартирантов и не собирается проживать в ней. А он со своей живет семьей в одной комнате. В связи с чем, просит признать договор реального раздела от 27.04.2006 г. ничтожным и определить порядок пользования квартирой исходя из долей в праве собственности. В судебном заседании Лебедев Д.С. и его представитель по доверенности Малыгина Ф.М. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить, сославшись на те же обстоятельства, кроме того, просили восстановить срок исковой давности. В судебном заседании Лебедев О.С. и его представитель по доверенности Вартык А.М. просили в удовлетворении иска отказать и применить к требованиям истца срок исковой давности. В судебном заседании представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Калинина А.Б. пояснила, что на основании заключенного сторонами 27.04.2006 г. договора реального раздела вышеуказанной квартиры, стороны получили свидетельства о регистрации права на комнаты как в коммунальной квартир, так как ими были предоставлены техпаспорта на каждую часть квартиры. Сам договор раздела не подлежал регистрации. Возможно наличие 2 техпаспортов было расценено регистратором, как наличие изолированных помещений в коммунальной квартире. Но, поскольку, это трехкомнатная квартира находится в многоквартирном доме, места общего пользования остались в совместном пользовании, вход один, то право собственности сторон не подлежало регистрации по этому договору, полагает, что регистратором допущена ошибка. Фактически сторонами, по согласию, был определен порядок пользования квартирой, который не подлежал государственной регистрации. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям: В судебном заседании, из пояснения сторон, установлено, что стороны по делу являются родными братьями. Из материалов дела следует, что Лебедев Д.С. - истец по делу, на основании договора приватизации № .. от 20.12.2002 г. являлся собственником кв. № 6 по ул. .., 35 г. Туапсе. Данная квартира не является коммунальной. По договору дарения в соответствии с ч. 1 ст. 572 ГК РФ, одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Так, 24.11.2005 г. между Лебедевым Д.С.(дарителем) и Лебедевым О.С. (одаряемым) был заключен договор дарения 1/2 доли квартиры № 6, расположенной по адресу: г. Туапсе, ул. .., 35. Доли в праве долевой собственности определяются на основании ст. 245 ГК РФ, раздел имущества, наводящегося в долевой собственности, и выдел из него доли урегулированы ст. 252 ГК РФ. Статья 254 ГК РФ регламентирует раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли. Из материалов дела следует, что 27.04.2006 г. заключен договор реального раздела квартиры, по условиям которого: в собственность Лебедева О.С. передана часть квартиры состоящая из: жилой комнаты № 2 и № 3; в собственность Лебедева Д.С. передана часть квартиры состоящая из: жилой комнаты № 4, а места общего пользования: коридор, кухня, ванная, коридор - делятся поровну. На основании договора реального раздела от 27.04.2006 г. сторонам по делу выданы свидетельства о государственной регистрации права от 01.06.2006 г. В силу п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется. Подраздел 1 Единого государственного реестра прав содержит описание объекта недвижимого имущества; формы 1-3 соответствуют жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (п. п. 8, 24 подраздел 1-3 приложения N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N219). Тот факт, что объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, вытекает из содержания главы 18 ГК РФ, в ст. 289 ГК РФ которой объектом право собственности на жилое помещение признается квартира в многоквартирном доме. Из анализа этих норм материального права следует, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру. Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц. То обстоятельство, что при осуществлении права собственности на часть квартиры в виде комнаты ее собственник обязан соблюдать аналогичные права соседей на жилые помещения и места общего пользования, что он не может исключительно по собственному усмотрению владеть и пользоваться своим имуществом, является очевидным. Это подтверждает, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности. В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Поскольку вышеуказанная квартира в результате договора дарения перешла в долевую собственность, ее реальный раздел мог быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ. Как определить, возможен или невозможен реальный раздел квартиры в многоквартирном доме, разъяснено в п. 12 действующего Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации," согласно которому выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Исходя из данного разъяснения следует вывод о том, что объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Квартира может быть делимой вещью, если ее санитарные и технические характеристики позволяют путем переоборудования и перепланировки выделить из нее одну или несколько отдельных квартир, каждая из которых должна представлять собой изолированное от остальной части здания соединение жилых и подсобных помещений, предназначенное для постоянного проживания. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что по договору реального раздела от 27.04.2006 г. выдела доли в натуре согласно ст. 252 ГК РФ в вышеуказанной квартире не было, так как части собственников не были изолированы, не оборудованы отдельными входами, не имеют отдельного санузла, кухни и коридора. Доказательств того, что выдел доли в квартире допустим, так как имеется техническая возможность создания в этой квартире двух, стороны регистратору также не представили. В связи с тем, что правила о разделе общего имущества, закреплены в ст. 252 ГК РФ, сторонами соблюдены не были, суд полагает, что договор реального раздела квартиры № 6 в доме № 35 по ул. .. в г. Туапсе, заключенный 27 апреля 2006 г. между Лебедевым Д.С. и Лебедевым О.С. подлежит признанию недействительны, а последующая регистрация права собственности на комнаты, входящие в состав квартиры в многоквартирном доме не являющиеся объектами недвижимого имущества - аннулированию. Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Оснований для отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности не имеется. Поскольку, как следует из пояснения истца и свидетеля К., ответчик стал проводит работы по оборудованию отдельного входа весной 2009 г., то есть ответчик начал исполнять сделку, а истец обратился в суд в июле 2011 г., то есть в течение трехгодичного срока. Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, при недостижении согласия всех ее участников осуществляются в порядке, устанавливаемом судом. Требования об определении порядка пользования квартирой подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку не представлено доказательства, что между сторонами не достигнуто соглашение по порядку пользования квартирой. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Иск Лебедева Д.С. к Лебедеву О.С. о признании договора ничтожным удовлетворить. Признать недействительным договор реального раздела квартиры № 6 в доме № 35 по ул. .. в г. Туапсе, заключенный 27 апреля 2006 г. между Лебедевым Д.С. и Лебедевым О.С.. Возвратить стороны в первоначальное положение путем: прекращения права собственности на часть жилой квартир (комната № 4), площадью общая - 24.7 кв.м., жилая - 16.8 кв.м. по адресу: г. Туапсе, ул. .., 35, кв. 6 и аннулировании записи о государственной регистрации права Лебедева Дмитрия Сергеевича на вышеуказанное имущество в ЕГРП № .. от 1.06.2006 г.; прекращения права собственности на часть жилой квартиры (комнаты № 2, 3), площадь: общая - 41.7 кв.м., жилая - 33.8 кв.м. по адресу: г. Туапсе, ул. .., 35, кв. 6 и аннулировании записи о государственной регистрации права Лебедева О.С. на вышеуказанное имущество в ЕГРП № .. от 01.06.2006 г. Исковые требования Лебедева Д.С. к Лебедеву О.С. об определении порядка пользования квартирой - оставить без рассмотрения. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 10 дней через Туапсинский городской суд. Председательствующий: