«К делу № 2-305/11»
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
04 апреля 2011 года г.Туапсе
Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Желдаковой В.П.,
С участием Истца: Пилосяна Э.В.,
Представителя ответчика администрации МО Туапсинский район - Аксенова А.Ю., действующего на основании доверенности,
Представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - администрации Туапсинского городского поселения Туапсинский район - Сибилевой Т.М., действующей на основании доверенности,
При секретаре судебного заседания: Диденко Е.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пилосяна Э.В. к администрации МО Туапсинский район о признании права аренды на земельный участок, обязании заключить договор аренды объекта недвижимости,
У С Т А Н О В И Л:
Пилосян Э.В. обратился в суд с иском к администрации МО Туапсинский район о признании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, площадью 600 кв.м., кадастровый номер 23:51:0302005:447, понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Свои требования мотивировал тем, что постановлением главы г. Туапсе № от 27.12.1993 года ему предоставлен земельный участок по <адрес> в г. Туапсе для строительства индивидуального жилого дома, площадью 600 кв.м. Постановлением главы г. Туапсе от 21.07.2003 года продлен срок аренды земельного участка по <адрес> в г. Туапсе, и заключен договор аренды земельного участка № на срок до 15.05.2004 года. По истечении срока действия, договор не был продлен, однако оплата за аренду земельного участка производилась ним в полном объеме. Далее, жилому дому, возведенному на предоставленном в аренду земельном участке, присвоен почтовый адрес <адрес>. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер. При обращении в администрацию МО Туапсинский район с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, ему было отказано, поскольку отсутствует государственная регистрация права аренды и документов, подтверждающих зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на строение, расположенное на земельном участке. Считает, что по независящим от него причинам не имеет возможности реализовать свои права как собственника, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Соответственно действиями Ответчика существенно нарушены его законные права и интересы, в связи с чем он вынужден обратиться в суд.
В судебное заседание истец Пилосян Э.В. явился, исковые требования к Администрации МО Туапсинский район поддержал в полном объеме, ссылаясь на те же обстоятельства, просил удовлетворить. Признать за ним право аренды на земельный участок, и обязать Ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу <адрес>.
В судебном заседании представитель ответчика администрации МО Туапсинский район Аксенов А.Ю., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и пояснил, что Пилосян Э.В. не зарегистрировал договор аренды земельного участка в установленном законом порядке. Кроме того, не зарегистрировал право на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. С учетом данных обстоятельств администрацией МО Туапсинского района отказано Пилосяну Э.В. в продлении договора аренды земельного участка.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрации Туапсинского городского поселения Туапсинский район Сибилева Т.М., действующая по доверенности, в судебном заседании разрешение спорных правоотношений оставила на усмотрение суда. При этом пояснила, что Пилосян Э.В. в администрацию за получением разрешения на строительство не обращался.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что требования Пилосяна Э.В. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Постановлением главы г. Туапсе № от 27.12.1993 года Пилосяну Э.В. предоставлен земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенный по <адрес> в г. Туапсе, для строительства индивидуального жилого дома. Также на Пилосяна Э.В. возложена обязанность оформить в отделе архитектуры и градостроительства техническую документацию на строительство дома. До начала строительства получить государственный акт на право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Получить разрешение на производство земельных работ. К строительству домовладения приступить после получения разрешения на производство строительных работ.
Вместе с этим, Постановлением главы г. Туапсе от 21.07.2003 года № срок аренды земельного участка площадью 600 кв.м., расположенного в <адрес>, продлен до 15.05.2004 года, поскольку до настоящего времени строительство жилого дома не завершено и готовность жилого дома согласно справки филиала ГУП «Краевая техническая инвентаризация» г. Туапсе составляет 58%.
Так, во исполнение постановления главы г. Туапсе, 21.07.2003 года между администрацией г. Туапсе в лице главы города Туапсе Джигун Г.А., действующей на основании ФЗ РФ от 01.09.1995 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Устава г. Туапсе, ЗК РФ, Закона Краснодарского края от 05.11.2002 года № 532-КЗ, Закона КК от 06.12.1996 года, и Пилосяном Э.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м., расположенного в <адрес> №, сроком до 15.05.2004 года. По условиям договора, указанный земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Единственным существенным условием, согласно гражданскому законодательству, т.е. условием, при котором договор аренды считается заключенным, являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством.
Земельный кодекс (ст. 26) также устанавливает необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, если они заключены на срок более года.
Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании установлено, что договор аренды земельного участка №, заключенный между администрацией г. Туапсе и Пилосяном Э.В. 27.07.2003 года не прошел государственную регистрацию. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истец не представил доказательств обращения за регистрацией договора в период срока его действия и наличия препятствий в регистрации со стороны Ответчика.
Таким образом, исходя из установленных судом по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что арендатор в установленном договором и законом порядке не произвел государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, а также не представил доказательств того, что при уклонении арендодателя от государственной регистрации договора арендатор обращался в установленном порядке в суд с соответствующим требованием об обязании произвести государственную регистрацию, суд считает, что отсутствие государственной регистрации договор аренды является незаключенным в силу закона.
Между тем, Пилосян Э.В. считая, что его права нарушены, поскольку администрацией МО Туапсинский район отказано в продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, обратился в суд с требованием о понуждении к заключению договора, мотивировав также тем, что на данном земельном участке, ним возведен жилой дом, которому присвоен почтовый адрес <адрес>.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Собственник объектов недвижимости вправе требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.
В материалах дела представлен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 23.09.1994 года, заключенный между Государственным комитетом по земельной реформе в лице председателя Шульженко Т.Н. и Пилосяном Э.В., по условиям которого последний обязан построить одноэтажный жилой дом на земельном участке в <адрес>, площадью 600 кв.м., в соответствии с проектом, утвержденным начальником отдела архитектуры и градостроительства г. Туапсе 20.01.1994 года. Также на Пилосяна Э.В. возложен ряд обязанностей по строительству дома, в том числе получение разрешения на строительство. По окончании строительных работ застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии администрации г. Туапсе. Дом считается принятым в эксплуатацию после утверждения материалов приемочной комиссией г. Туапсе.
Согласно ответа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому края в г. Туапсе от 07.05.2009 года, сведения об объекте недвижимости, расположенном в <адрес>, в ЕГРП отсутствуют, соответственно дом не введен в эксплуатацию.
Кроме того, в судебном заседании, представитель Ответчика пояснил, что разрешающих документов на возведение строения расположенного в <адрес>, либо документов, подтверждающих приемку объекта по вышеуказанному адресу в эксплуатацию в качестве жилого объекта в Управлении архитектуры и градостроительства, не имеется. Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 года № утверждена форма разрешения на строительство, в которой в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием является указание объекта капитального строительства, то есть наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией.
Истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ, не предоставлено проектной документации на возведение объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, на данный момент незаконченного строительством и принадлежащего истцу.
Согласно предоставленного и обозреваемого в судебном заседании Технического паспорта изготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Туапсе объект незавершенного строительства расположенный по адресу: <адрес> значиться как «Жилой дом» - Литер А.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установлено, что государственная регистрация недвижимости является юридическим актом признания и подтверждения государством права субъекта на недвижимое имущество.
В силу положений ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение сооружение, другое лицо приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Однако, истцом не предоставлены документы, подтверждающие зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на строение, расположенное на земельном участке по адресу <адрес>.
Таким образом, с учетом изложенного, суд признает, что требования Пилосяна Э.В. о понуждении администрации МО Туапсинский район к заключению договора аренды на предлагаемых ним условиях, заявлены ним преждевременно.
Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Пилосяна Э.В. к администрации МО Туапсинский район о признании права аренды на земельный участок, обязании заключить договор аренды объекта недвижимости - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней со дня его вынесения через Туапсинский городской суд Краснодарского края.
Резолютивная часть решения оглашена 04 апреля 2011 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 08 апреля 2011 года.
Председательствующий: ___
стр. из