РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации29 марта 2011 г.
Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составепредседательствующего судьи Сапрыкиной Н.И. единолично
при секретаре Козявкиной Ю.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ж." к Волковой Л.В. о приведении перепланированного помещения в проектное состояние
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Ж." обратился с иском к Волковой Л.В. о приведении помещения по адресу строительный <адрес>,общей площадью <данные изъяты> кв.м в проектное состояние.
В обоснование иска указали, что являются застройщиками жилого дома по адресу строительный <адрес> Объект в эксплуатацию не введен. Между истцом и ответчиком заключен договор целевого взноса на финансирование строительства от 27 февраля 2008 года №, в соответствии с условиями которого ответчик до регистрации права личной собственности не имеет права производить перепланировку помещений без письменного согласия истца. 29.12.2008 г. подписан акт приема-передачи жилого помещения, которым произведено бронирование за ответчиком квартиры в указанном доме на шестом этаже по строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Ответчик произвела несанкционированное переоборудование жилого помещения, демонтировав перегородку из кирпича, разделяющую ванную комнату и туалет, изменила ширину коридора, установила кондиционер, произвела монтаж электропроводки. Указанные действия ответчика нарушают права истца, который не может ввести в эксплуатацию объект капитального строительства.
Представитель истца ООО "Ж." Фальковский В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Волкова Л.В. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, чтоизменение планировки квартиры № произведено с согласия истца, к которому она обращалась с письменным заявлением, на основании проекта, разработанного ООО «И.» за счет сил и средств истца. Считает, что обращение истца в суд вызвано наличием конфликтных отношений между ней и руководителем ООО "Ж." ФИО1, где она ранее работала в должности бухгалтера.
Представитель ответчика, действующая на основании устного заявления, Потамошнева О.М. в судебном заседании указала на необоснованность исковых требований.
Представитель третьего лица Кочеровой О.И. на основании доверенности Кочеров И.И. в судебном заседании указал на необоснованность исковых требований.
Третьи лица Берлова С.Г., Шпадин М.В., Наймушина А.Н., Седракян Г.Л., Назарова Ж.Н,, Кочерова О.И., Горелик Л.Н., Красноперова Л.А. в судебное заседание не явились, извещены.(л.д.126-135)
Выслушав стороны, их представителей, исследовав представленные доказательства, суд находит требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно п.16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объекта капитального строительства, выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации. Документами, позволяющими юридическому лицу выполнять функции Застройщика, являются разрешение на строительство и документ, подтверждающий право пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство.
В судебном заседании установлено, что постановлением главы города Челябинска от 08.02.2000 № ООО "Ж." разрешено разработать проект реконструкции квартала в границах <адрес>. Для реализации проекта реконструкции ООО "Ж." предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> га в краткосрочную аренду сроком на два года для проектирования и строительства жилых домов.(л.д.23-24)
09.02.2000 между ООО "Ж." и администрацией г.Челябинска в письменной форме на основании указанного выше постановления согласованы все существенные условия договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 26.03.2007.(л.д.25-32)
15.02.2005 администрацией г.Челябинска Застройщику ООО "Ж." выдано разрешение № на строительство объекта недвижимости - десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д.33-34)
Дом возводится двенадцатиэтажный, в эксплуатацию не введен. Незавершенный строительством объект по итогам проведенной технической инвентаризации поставлен на технический учет. При этом съемочная площадь объекта под литерами «А», «А1», как следует из выписки № от 31.08.2007 из реестра объектов капитального строительства составляет <данные изъяты> кв.м., площадь застройки <данные изъяты> кв.м., а степень готовности по результатам последнего обследования от 19.10.2005 - 89%. (л.д. 36-55,59-61)
На рабочий проект двенадцатиэтажного жилого дома получено положительное заключение № Управления государственной экспертизы проектной документации и проектов документов территориального планирования Челябинской области. (л.д.36-48)
Согласно справке для ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта жилому дому рекомендован адрес: <адрес> (л.д.56-57)
27.02.2008г. между ООО "Ж." и Волковой Л.В. (Вкладчик- инвестор) заключен договор целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства №, согласно которому вкладчик осуществляет взнос на строительство жилья который определяется из расчета <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. за каждый квадратный метр общей площади помещений и составляет <данные изъяты> руб., а ООО "Ж." обязуется по окончанию строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию передать вкладчику жилое помещение двухкомнатную квартиру под строительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на первом этаже.
Согласно п.2.2. Договора срок окончания строительства - четвертый квартал 2008года (л.д.68-69)
Согласно акта приема-передачи жилого помещения ООО "Ж." передало Волковой Л.В. двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу строительный <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.70)
Из справки ООО "Ж." и квитанции к приходному кассовому ордеру следует, что Волкова Л.В. оплату за двухкомнатную квартиру по договору № в сумме <данные изъяты> произвела. (л.д.144-145)
Указанные обстоятельства подтверждаются: постановлением главы города Челябинска № от 08.02.2000 г. (л.д.23-24), договором № аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 09 февраля 2000 г. (л.д.25-32), разрешением на строительство объекта недвижимости (л.д.33-34), положительное заключение № по рабочему проекту «12-ти этажный жилой дом по <адрес>» (121-Тсерия) (л.д.36-48),выписка № от 31.08.2007 из реестра объектов капитального строительства (л.д.59-61), справкой для ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта (л.д.56-57), договором целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства № от 27 февраля 2008 года (л.д.68-69), актом приема передачи жилого помещения (л.д.70), квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д.144), справкой ООО "Ж." (л.д.145)
В соответствии с п. 7.12 СНиП 12-01-2004 допуск на производственную территорию строительства жилого дома посторонних лиц запрещается.
ООО "Ж.", являясь застройщиком 12 этажного жилого дома по адресу <адрес> (1 очередь), заключив 27.02.2008 г. с ответчиком Волковой Л.В. договор целевого взноса на финансирование строительства и передав Волковой Л.В. двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м на шестом этаже под строительным номером №, допустило ответчика в помещение строящегося дома для выполнения своими силами и средствами в разумный срок чистовой отделки в квартире под строительным номером № в соответствии с п.3.2.3 указанного договора.
Как следует из исследованных в судебном заседании доказательств в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу строительный <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, переданной в соответствии с условиями договора целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства № от 27.02.2008г. Волковой Л.В. произведено, отличающееся от первоначальной проектной планировки переоборудование ванной комнаты и туалета путем демонтажа перегородки, разделяющей ванную комнату и туалет и смещения перегородки, отделяющей ванную комнату с туалетом от коридора, в сторону коридора, установлено на кухне оборудование «теплый пол».
Факт проведения указанного переоборудования ответчиком в судебном заседании не оспаривался, усматривается также и из акта обследования квартиры от 17 июня 2009 г. (л.д.62)
В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в силу положений законодательства, в том числе и статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.
В соответствии с п.5.14 СниП 12-01-2004 «Организация строительства» исполнитель работ ведет исполнительскую документацию - комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполняемых работ в натуре этим чертежам, или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, сделанных лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ».
Не оспаривая факт проведения переоборудования в квартире строительный номер № ответчик Волкова Л.В. в судебном заседании однозначно утверждала, что переоборудование произведено на основании проекта разработанного ООО «И.», с согласия застройщика ООО "Ж.", где она работала в должности главного бухгалтера, а также силами сотрудников застройщика ООО "Ж.". Ответчиком представлены проект перепланировки квартиры № (стр), шифр №, разработанный ООО «И.», заявление на имя главного инженера ООО "Ж." от Волковой Л.В. о разрешении перепланировки в квартире в том числе путем сноса перегородки внутри санузла, перемещения стены между санузлом и коридором, закладки одного дверного проёма (л.д.87-89)
В судебном заседании представитель истца ООО "Ж." Фальковский В.В. заявил о подложности представленного ответчиком Волковой Л.В. проекта перепланировки квартиры № (стр), шифр №, указав, что на титульном листе проекта указана дата 2003 год, а договор с Волковой Л.В. заключен в 2008 году, что имеющаяся на проекте подпись выполнена не директором ООО «И.» ФИО2, у застройщика отсутствует обращение Волковой Л.В. о проведении перепланировки.
Из справки ООО Предприятие «И.» следует, что ООО Предприятие «И.» выполняла перепланировки квартир по жилому дому по <адрес> (12-яочередь) по заявлению дольщиков. Проектная документация передавалась в руки дольщику и должна быть согласована им с застройщиком. Все договорные и финансовые отношения ООО «И.» по проектированию и корректировке проекта осуществлялись только с застройщиком ООО "Ж." (л.д.146)
В статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. С момента государственной регистрации прав собственник получает возможность распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона о № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (а также может быть решение суда о признании права собственности на самовольную постройку).
Части 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправления), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительному плану земельного участка; соответствие же построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оценка с точки зрения надежности и безопасности - предмет деятельности специально уполномоченных органов (прежде всего органов государственного строительного надзора).
В соответствии с частью 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета и не исключает полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п.7 ч.1 статьи 14, ст.ст. 26-28 ЖК РФ, согласовывать по заявлению гражданина самовольно выполненное переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и ( или) перепланированном состоянии может быть решен судом в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно, представленного ответчиком, заключения специалиста Независимого центра оценки собственности «Д.» усматривается, что произведено обследование конструкций в квартире № строящегося 12-этажного панельного дома <адрес>. В процессе обследования установлено наличие изменений в районе помещений ванной комнаты и туалета от проектной документации, которые выразились в том, что отсутствует перегородка, разделяющая помещение ванной комнаты и туалета, а также смежная с коридором перегородка возведена с относом в сторону коридора. Однако в результате осмотра помещения установлено, что помещение туалета и ванной комнаты квартир дома устроены не готовыми сантехкабинами, а отделены от других помещений квартиры, кирпичными перегородками толщиной кладки в 1/2 кирпича, которые не являются несущими и их изменения не повлекли за собой перераспределения расчетных нагрузок основных конструктивных элементов, не влияют на безопасность при эксплуатации жилого дома и не являются нарушением строительных норм и правил. (л.д.147-161).
Доводы истца о нарушении, действиями Волковой Л.В., допустившей, при отделке помещения квартиры строительный номер №, изменение ее планировки от первоначальной проектной, его прав как застройщика в связи с невозможностью сдачи в эксплуатацию суд находит не обоснованными по следующим основаниям.
Как следует из условий договора целевого взноса (вклада) на финансирование жилищного строительства № от 27.02.2008г., заключенного с Волковой Л.В. срок окончания строительства - четвертый квартал 2008 года.
До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен степень готовности по результатам последнего обследования от 19.10.2005 - 89%. Доказательств подтверждающих невозможность сдачи дома в эксплуатацию в связи с изменением планировки квартиры строительный номер № истцом не представлено. Из сообщения Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области следует, что для завершения строительства необходимо выполнить работы по устройству лифтов, кровельные работы, окраске фасадов, строительства ТП, монтаж пожарной сигнализации и систем дымоудаления.
Согласно п.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Пункт 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство.
Части 6,7 и 9 статьи 59 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.
В соответствии с пунктом 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи; несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории; несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
Согласно пункт 8 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Требованиями строительных норм и правил до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию допускается внесение изменений в проект дома, при этом все изменения в проекте в процессе строительства должны быть оформлены и переданы Застройщику (заказчику) в пакете документов вместе с другими документами, в том числе Актами скрытых работ, освидетельствования, испытания инженерных коммуникаций и др.
Доказательств, свидетельствующих о невозможности внесения в первичную проектную документацию изменений планировки, выполненной в квартире строительный номер №, суду не представлено. Из сообщения ООО Предприятие «И.» усматривается, что ими по заявлению дольщиков выполнялись перепланировки квартир, при этом дольщику выдавалась проектная документация для согласования с застройщиком. Обстоятельств, свидетельствующих об опасности несущей способности и устойчивости конструкций строящегося дома о наличии угрозы нарушения чьих либо прав, создании препятствий другим лицам, нарушения каких-либо коммуникаций и сетей в результате произведенных изменений планировки в спорной квартире суду не представлено. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В результате изменений планировки, выполненной в квартире строительный номер № по жилому дому по <адрес> (1-я очередь) истец не лишен возможности до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию внести изменения в проект дома, сделать техническую инвентаризацию дома и обратиться для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в то время как переустройство квартиры строительный № в соответствии с параметрами проектной документации повлечет за собою значительные материальные затраты для ответчика, что по мнению суда является не целесообразным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Ж." к Волковой Л.В. о приведении перепланированного помещения в проектное состояние отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.
Судья: Н.И. Сапрыкина