Дело № 2-1550/2011

Именем Российской Федерации

г. Челябинск               «26» августа 2011 года                       

Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Кузнецова А.Ю. единолично,

при секретаре Синенко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Еремеевой Т.В. к Индивидуальному предпринимателю Чирухиной Л.Н. о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Еремеева Т.В. (арендодатель) обратилась в суд с иском к ИП Чирухиной Л.Н. (арендатор) о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения в сумме <данные изъяты> руб.

В обосновании иска указано, что на основании договора аренды от 15.06.2007 ИП Чирухина Л.Н. с 22.06.2007 пользовалась нежилым помещением по адресу <адрес>. С 23.04.2011 она перестала вносить арендную плату, в связи с чем за период по 11.07.2011 образовалась задолженность в сумме <данные изъяты> руб., начислена пеня в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 9-10).

Истец Еремеева Т.В. и ее представитель Вихарева Е.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик ИП Чирухина Л.Н. и ее представитель Тесленко С.В. в судебном заседании исковые требования признали частично. Они указали на прекращение действия договора аренды после истечения 11 месяцев со дня его заключения, необоснованность повышения арендодателем арендной платы, неправильность представленного истцом расчета задолженности.

Суд, выслушав стороны и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что Еремеева Т.В. с 26.03.2007 является собственником нежилого помещения № (офис) по адресу <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № (л.д. 68) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 46).

Между Еремеевой Т.В. и ИП Чирухиной Л.Н. 15.06.2007 заключен договор аренды указанного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 13-15).

Как указано в исковом заявлении и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, с 27.07.2009 размер арендуемого помещения изменился и составил <данные изъяты> кв.м.

Арендованное помещение передано арендатору 22.06.2007, что следует из п. 2.1 договора, а также подтверждается актом приема-передачи (л.д. 16) и в судебном заседании сторонами также не оспаривалось.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации не подлежат договоры аренды нежилого помещения, заключенные на срок менее года.

Пунктом 8.2 договора установлено, что срок его действия установлен на 11 месяцев по 15.05.2008.

Таким образом, рассматриваемый договор аренды на момент его подписания государственной регистрации не подлежал и является заключенным с момента его подписания, то есть с 15.06.2007.

В соответствии с ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Стороны в судебном заседании указали, что арендатор продолжила пользоваться нежилым помещением, возражения арендодателя по данному вопросу отсутствовали. При таких условиях суд делает вывод о том, что договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Доводы ответчика об отсутствии договорного регулирования отношений сторон после 15.05.2008 не основаны на законе. Государственная регистрация договора аренды необходима для того, чтобы он считался заключенным. Однако в рассматриваемом случае договор аренды был заключен с момента его подписания. Требований о последующей регистрации уже заключенных договоров аренды недвижимого имущества законодательство не содержит.

Таким образом, заключенный сторонами договор аренды являлся действующим и регулировал имевшиеся между ними отношения, в том числе и в спорный период.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 3.2 и 4.2 договора установлено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором; ежемесячные арендные платежи производятся не позднее 1 числа каждого месяца.

Как указала истец, после 23.04.2011 арендная плата арендатором не вносилась. Ответчик данное обстоятельство в судебном заседании признала, однако оспаривала период и размер задолженности.

Арендодателем в адрес арендатора неоднократно направлялись требования о погашении задолженности по арендной плате: письмами от 15.04.2011 (л.д. 19 и 20-21), от 20.04.2011 (л.д. 23), от 30.05.2011 (л.д. 56), от 20.06.2011 (л.д. 58).

В соответствии с расчетом истца задолженность ответчика по арендной плате составляет <данные изъяты> руб. за период с 23.04.2011 по 11.07.2011 (л.д. 36). Ответчик наличие задолженности признала частично - согласно ее расчету долг составляет <данные изъяты> руб.

Однако задолженности по арендной плате фактически имеет иной размер. Рассчитывая задолженность по арендной плате, суд исходил из следующего.

В своих взаиморасчетах стороны принимали количество дней в месяце равным 30, что подтверждено ими в судебном заседании и положено в основу расчета задолженности.

В пункте 4.1 договора согласован размер арендной платы в сумме <данные изъяты> руб./кв.м. Как указали стороны в судебном заседании, в последующем они изменили размер арендной платы - увеличили ее до <данные изъяты> руб./кв.м. Именно этот размер арендной платы действовал на 23.04.2011.

Как указано в п. 4.4 договора, арендодатель оставляет за собой право пересматривать стоимость кв.м. арендованного помещения.

Арендодатель 01.04.2011 направила в адрес арендатора письмо, в котором уведомила о повышении арендной платы до <данные изъяты> руб./кв.м. с 01.05.2011 (л.д. 24).

В названном письме указаны неверные номер и дата договора аренды, а также неверная площадь арендуемого помещения.

Тем не менее, суд принимает данное письмо как надлежащую реализацию арендодателем своего права на пересмотр размера арендной платы. Ответчик в судебном заседании указала, что указанное письмо она получила своевременно; непосредственно после его получения она связалась по телефону с арендодателем и выяснила, что арендная плата действительно повышается. Других договоров аренды между сторонами не заключалось.

Таким образом, с 23.04.2011 по 30.04.2011 арендная плата принимается равной <данные изъяты> руб./кв.м.; после 01.05.2011 - <данные изъяты> руб./кв.м.

В соответствии с п. 7.3 договора арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии.

Арендатор уведомила арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды 11.04.2011, что подтверждается письмом (л.д. 18).

Ссылаясь на п. 7.3 договора, истец заявила о своем праве требовать арендную плату за период по 11.07.2011, то есть за 3 месяца.

Однако, как следует из представленного истцом акта приема-передачи нежилого помещения (л.д. 57), 20.06.2011 арендатор передала, а арендодатель приняла нежилое помещение, которое являлось предметом договора аренды. Стороны также пояснили, что с указанной даты ответчик данным помещением не пользовалась.

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. В рассматриваемом случае арендодатель добровольно приняла от арендатора нежилое помещение ранее срока, который установлен договором. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что 20.06.2011 стороны по взаимному соглашению расторгли договор аренды.

По этим основаниям начисление арендной платы за период с 21.06.2011 по 11.07.2011 является необоснованным.

Арендная плата подлежала уплате в следующих размерах:

- за период с 23.04.2011 по 30.04.2011 - <данные изъяты> руб<данные изъяты> коп. (<данные изъяты> руб./кв.м. * <данные изъяты> кв.м. : 30 дней * 8 дней);

- за период с 01.05.2011 по 22.05.2011 - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты> руб./кв.м. * <данные изъяты> кв.м. : 30 дней * 22 дней);

- за период с 23.05.2011 по 20.06.2011 - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты> руб./кв.м. * <данные изъяты> кв.м. : 30 дней * 29 дней).

Итого за период с 23.04.2011 по 20.06.2011 подлежала уплате арендная плата в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты>

При заключении договора арендатор уплатила арендодателю аванс в размере двух месячных размеров арендной платы, а именно - в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской (л.д. 32).

В соответствии с п. 4.2 договора половина аванса вносится в счет оплаты последнего месяца использования арендуемого помещения с последующим учетом инфляции.

Половина внесенного аванса составляет сумму в <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> : 2). Стороны в судебном заседании указали, что п. 4.2 договора предусматривает увеличение указанной суммы на 40,7 % в соответствии с изменением индекса потребительских цен (л.д. 34). Таким образом, в счет оплаты долга по арендной плате подлежит зачету сумма в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты> + <данные изъяты> * 40,7%).

Доводы ответчика о том, что половина суммы внесенного аванса является для истца неосновательным обогащением и на данную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, являются необоснованными. Указанные денежные средства получены арендодателем в счет оплаты по заключенному сторонами договору аренды, поэтому не могут быть признаны неосновательным обогащением.

Окончательный размер задолженности по арендной плате за период с 23.04.2011 по 20.06.2011 составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп<данные изъяты>

Заявлявшиеся истцом доводы о наличие у арендодателя задолженности перед арендатором по коммунальным платежам какими-либо доказательствами не подкреплены и не могут быть приняты судом.

Доказательств полного или частичного погашения задолженности по арендной плате ответчик не представила.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению частично - на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

На основании ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.2.3 договора, в случае неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с арендатора с начислением пени в размере 1% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки платежа независимо от предъявления арендатору уведомления о начислении недоимки и пени.

Истец в своем расчете указала, что ответчику начислена пеня в сумме <данные изъяты> руб. за период с 01.05.2011 по 04.05.2011 (л.д. 36). Ответчик контрсчет по пене не представила.

Представленный истцом расчет (в части пени) судом проверен и принимается, так как он основан на условиях заключенного сторонами договора, правильных сведениях о размере неисполненного денежного обязательства и о периоде просрочки его исполнения.

Основания для применения положений ст. 333 ГК РФ у суда отсутствуют, так как размер начисленной пени соразмерен последствиям нарушения обязательства.

Требования истца о взыскании пени в сумме <данные изъяты> руб. обоснованно и подлежит удовлетворению.

Всего с ответчика в пользу истца взыскивается долг по договору аренды в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истец заявила требование о взыскании денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., что предполагает уплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>. Фактически истец уплатила государственную пошлину в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 6).

Требования истца удовлетворены в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., то есть на 52,52%. При указанных обстоятельствах имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 04.07.2011 №.

С учетом средней сложности дела и руководствуясь требованиями разумности суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб.

Истец также понесла почтовые расходы на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>.

Всего с ответчика в пользу истца взыскиваются судебные расходы в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Еремеевой Т.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Чирухиной Л.Н. в пользу Еремеевой Т.В. задолженность по договору аренды нежилого помещения от 15.06.2007 в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а также судебные расходы в сумме <данные изъяты> руб<данные изъяты> коп., а всего взыскать <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части исковых требований Еремеевой Т.В. отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: