Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 декабря 2010г. г.Астрахани
Трусовский районный суд г.Астрахани Астраханской области в составе:
Федерального судьи Алямшиной Н.К.,
при секретаре Дербас Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симшаг Дмитрия Александровича к Чернявскому Святославу Олеговичу, Чернявской Светлане Эдуардовне, Недоводеевой Парасковье Савельевне о признании договора купли-продажи недействительным,
в присутствии и участии
истца Симшаг Дмитрия Александровича
ответчиков Чернявского Святослава Олеговича, Чернявской Светланы Эдуардовны,
Недоводеевой Парасковьи Савельевны
У С Т А Н О В И Л:
Симшаг Д.А. обратился в суд с иском к Чернявскому С.О., Чернявской С.Э., Недоводеевой П.С. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в дальнейшем истец увеличил исковые требовании и просил признать право собственности на нежилые помещения гараж-стоянку и помещение №, расположенные в цокольном этаже жилого дома по адресу <адрес>, <адрес>. Истец ссылается на то, что признан собственником однокомнатной квартиры по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ С согласия родителей, в связи с несовершеннолетним возрастом, продал квартиру ответчикам в общую долевую собственность за <данные изъяты>. В тот-же день составлен акт приема-передачи квартиры, вместе с квартирой покупатели приняли в собственность гараж-стоянку, площадью <данные изъяты> кв.м., технический этаж, площадью № кв.м. Покупатели знали, что в стоимость квартиры входит также стоимость нежилых помещений.
Председатель ТСЖ Недоводеева П.С. до продажи квартиры получила от него доверенность для приватизации нежилых помещений жилого дома, предупреждалась о предстоящей продаже квартиры, состоявшейся сделке, заверила, что оформит документы на него, а в дальнейшем переоформит на покупателей квартиры без его участия.
В ДД.ММ.ГГГГ. был приглашен в ФНС России № по <адрес> для дачи объяснений по вопросу выявленной проверкой ошибки в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за ДД.ММ.ГГГГ. Тогда стало известно, что председатель ТСЖ Недоводеева П.С., по ранее выданной им доверенности, заключила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где <данные изъяты> доля нежилого помещения-№ площадью <данные изъяты> кв.м. оценена и продана тем же покупателям за <данные изъяты>., <данные изъяты> доля нежилого помещения-№ что составляет менее № м., оценена и продана за <данные изъяты> руб., при этом, указано, что она получила день по сделке в размере <данные изъяты> руб. Однако, Недоводеева П.С. не передавала ему данные денежные средства, как и покупатели Чернявские. Полагает, что указанное недвижимое имущество подлежит возвращению ему в собственность.
В судебном заседании истец Симшаг Д.А. изменил исковые требования и просил признать сделку между ответчиками недействительной, привести стороны в первоначальное положение, по обстоятельствам, указанным в иске.
Ответчики Чернявский С.О., Чернявская С.Э., Недоводеева П.С. в судебном заседании иск признали и подтвердили изложенные истцом обстоятельства, денежные средства по данной сделке покупателями никому не передавались.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
По договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "<адрес> специализированной передвижной механизированной колонной № "( подрядчик) и СимшагД.А.( дольщик),
подрядчик обязался построить жилой дом с нежилым № этажом и гаражом стоянкой, площадью <данные изъяты> кв.м., по окончании строительства объекта выделить <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Расчет с подрядчиком полностью произведен, что подтверждается представленной справкой.
По договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Симшаг Д.А. продал за <данные изъяты> руб. недвижимое имущество покупателям Чернявской С.Э. и Чернявскому С.О., состоящего из <адрес> по адресу <адрес>, <адрес>, расположенной на <данные изъяты>-этажного кирпичного дома с цокольным этажом.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Симшаг Д.А., в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передал в собственность покупателей однокомнатную квартиру, с учетом холодных помещений, по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, гараж-стоянку, площадью <данные изъяты> кв.м., технический этаж <данные изъяты> кв.м.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на имя покупателей Чернявского С.О. и Чернявской С.Э., а также выпиской из указанного выше реестра по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено и не оспаривается сторонами по сделке, что квартира продавалась и приобреталась, с учетом нежилых помещений, условия договора сторонами исполнены.
В соответствии со ст. 420 ГКРФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.( ст. 425 ГКРФ действие договора)
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Учитывая представленные договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры с нежилыми помещениями, судом установлено, что вместе с квартирой по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, покупателям супругам Чернявским в собственность перешли гараж-стоянка, площадью <данные изъяты> кв.м., технический этаж <данные изъяты> кв.м.
Истец (продавец) Симшаг Д.А. и ответчики (покупатели) Чернявские подтвердили указанную волю сторон.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.( ч.1 )
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ст. 37 ЖК РФ, ч.1 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Аналогичные положения содержатся в статье 289 ГК РФ.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания")
В силу ст. 131 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Пунктом 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, отдельной государственной регистрации доля собственника жилого помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество не подлежит.
Согласно п.5 раздела 1 Приказа Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", учитывая данные положения Закона о регистрации, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости, лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).
Согласно п. 7 раздела 11 указанного Приказа, внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39 Правил ведения ЕГРП). В названном документе также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме.
Согласно п.11 раздела 111 указанного Приказа, если правообладатель обращается за государственной регистрацией права общей долевой собственности на объект (объекты) недвижимости после проведенной ранее государственной регистрации права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на объект (объекты) недвижимости формируется и вносится в подраздел II-1 ЕГРП в соответствии с пунктом 12 Правил ведения ЕГРП.
Если заявитель обращается за государственной регистрацией перехода к нему права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, исходя из положений пункта 2 статьи 23 Закона о регистрации, соответствует номеру государственной регистрации его права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме.
Таким образом, ответчики Чернявские ( покупатели квартиры м многоквартирном жилом доме) вправе были зарегистрировать свои доли в общей долевой собственности на объект (объекты) недвижимости, в установленном выше порядке, при этом, не требовалось заключение договора купли-продажи доли в общей долевой собственности.
Согласно ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Недоводеева П.С., действуя по доверенности Симшаг Д.А., продала <данные изъяты> долю нежилого помещения цокольного этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу <адрес>,<адрес>, помещение № и <данные изъяты> долю помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., номер на этажном плане №.этаж цокольный, лит А, покупатели Чернявский С.О. и Чернявская С.Э. купили в общую долевую собственность каждый по <данные изъяты> доле нежилого помещения № и нежилого помещения № По соглашению сторон отчуждаемые доли нежилых помещений оцениваются и продаются за <данные изъяты> руб., из которых нежилое помещение № оценивается и продается за <данные изъяты> руб., нежилое помещение № оценивается и продается за <данные изъяты> руб., деньги переданы покупателями продавцу полностью до подписания настоящего договора.
Указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной регистрационной службы по <адрес>.
Налоговым органом МИФНС России № по <адрес> Симшаг Д.А. приглашался для дачи пояснений или внесении исправлений в налоговую декларацию, в связи, с выявлением камеральной налоговой проверкой ошибок в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 10 ч. 3 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Добросовестность истца подтверждается устными и письменными доказательствами, тогда как, ответчик Недоводеева П.С. злоупотребила своим правом.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему:
Согласно п. 16 раздела 1У Приказа Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", свидетельство о государственной регистрации права, в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости, собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (пункт 74 Правил ведения ЕГРП). Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с пунктом 39 Правил ведения ЕГРП.
Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрацией права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права в порядке, установленном Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах"
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Юридическая судьба доли в праве на общее имущество дома связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение.
Таким образом, покупатели квартиры (ответчики Чернявские), приобретая у Симшаг Д.А.(продавца) квартиру в жилом многоквартирном доме, одновременно приобрели неразрывно связанные с ней права общей долевой собственности на общее имущество.
Соответственно, доля собственника жилого помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество не подлежит отдельной государственной регистрации.
Кроме того, как установлено судом по договору купли-продажи доли общего имущества многоквартирного жилого дома, заключенному между Недоводеевой П.С. представителем бывшего собственника квартиры в многоквартирном жилом доме Симшаг Д.А. и покупателями Чернявской С.Э. и Чернявским С.О., денежные средства не передавались.
Суд полагает, что по п. 2 ст. 167 ГК РФ правило о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции не может быть применено в данном в случае, поскольку, не имело место встречное исполнение по сделке.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Истец, в соответствии со ст.98 ГПК РФ, не требует возмещения судебных расходов, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов не разрешался судом.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, 209 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Недоводеевой Парасковьей Савельевной, действующей по доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, за гр.Симшаг Дмитрия Александровича, и покупателями Чернявским Святославом Олеговичем и Чернявской Светланой Эдуардовной по купле-продаже 1\6 доли нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>.м., этаж цокольный по адресу <адрес>, <адрес>, помещение №, <данные изъяты> доли помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., номер на поэтажном плане №, этаж цокольный, <адрес> по адресу <адрес>, <адрес> недействительным.
В удовлетворении исковых требований Симшаг Дмитрия Александровича к Чернявскому Святославу Олеговичу и Чернявской Светлане Эдуардовне, Недоводеевой Парасковье Савельевне о применении последствий признания сделки недействительной, приведение сторон в первоначальное положение- отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней, с момента составления мотивированного текста решения, в Астраханский областной суд.
Федеральный судья Алямшина Н.К.
Мотивированный текст решения составлен 17 декабря 2010г.
Федеральный судья Алямшина Н.К.
На момент опубликования вступило в законную силу.
Федеральный судья Алямшина Н.К.