Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 февраля 2011 года село Донское
Труновский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Щербина А.В.
с участием
представителя истца по основному иску, ответчика по встречному иску Башкатова А.В.,
ответчика по основному иску, истца по встречному иску Русандовой Н.К., ее представителя адвоката Чернеевой Т.А.,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне истца по встречному иску – администрации Труновского муниципального района Рябухиной И.И.,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне истца по встречному иску – администрации муниципального образования Донского сельсовета Лукьянова В.Г.,
представителей ответчика по встречному иску ЗАО «Донское» Бондарь Н.И., Нураевой Г.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стрельченко <данные изъяты> к Русандовой <данные изъяты> и Русандову <данные изъяты> о прекращении права пользования жилым помещением и по встречному иску Русандовой Н.К. к Стрельченко С.В. и ЗАО «Донское» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании государственной регистрации права собственности на квартиру незаконной,
установил:
Стрельченко С.В. обратился в суд с иском к Русандовой Н.К. и Русандову В.Н. о прекращении права пользования жилым помещением – <адрес> <адрес>, мотивируя свои требования тем, что он приобрел эту квартиру у ЗАО «Донское» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчики в ней зарегистрированы, но не проживают, членами его семьи не являются.
В процессе рассмотрения дела Русандова Н.К. предъявила к Стрельченко С.В. и ЗАО «Донское» встречные исковые требования, просила признать договор купли-продажи указанной квартиры между Стрельченко С.В. и ЗАО «Донское» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применить последствия недействительности сделки, в связи с тем, что она проживала в квартире на основании договора социального найма и имеет право на ее приватизацию.
Впоследствии Русандова Н.К. увеличила свои требования и просила суд признать незаконной регистрацию права собственности на ту же квартиру за ЗАО «Донское», произведенную ДД.ММ.ГГГГ, в связи с передачей квартиры ранее в муниципальную собственность и нахождением её на балансе МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» <адрес>.
Истец по основному иску и ответчик по встречному иску Стрельченко С.В. в судебное заседание не явился, уполномочив представлять свои интересы Башкатова А.В.
Представитель истца по основному иску и ответчика по встречному иску Башкатов А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, пояснил, что квартира находится в непригодном для жилья состоянии, Русандовы в ней не живут.
Ответчик по основному иску и истец по встречному иску Русандова Н.К. исковые требования Стрельченко С.В. не признала, поддержала встречные исковые требования и пояснила, что она и ее муж с 1974 года работали в совхозе «Донской». Совхоз им предоставил для проживания <адрес> <адрес>. Ордера, договора социального найма у неё нет. Плату за наем квартиры совхоз вычитал сначала из заработной платы мужа, а после его увольнения – из её заработной платы.
Представитель Русандовой Н.К. адвокат Чернеева Т.А. также просила отказать в удовлетворении исковых требований Стрельченко С.В. и удовлетворить встречные исковые требования. Пояснила, что Русандова Н.К. проживает в <адрес> <адрес> села Донского на условиях социального найма, оплату за наем помещения совхоз вычитал из её заработной платы. Этот договор расторгнут не был, а следовательно, Русандова Н.К. имеет право на бесплатную приватизацию квартиры и не может быть признана утратившей право пользования жилым помещением. Отсутствие надлежащим образом оформленного договора социального найма основанием для умаления прав Русандовой Н.К. на приватизацию квартиры не является. Спорная квартира находилась на балансе МУП «ЖКХ» <адрес>, каких-либо правоустанавливающих документов именно на эту квартиру у ЗАО «Донское» не имелось, поэтому регистрация права собственности ЗАО «Донское» произведена незаконно.
Ответчик по основному иску Русандов В.Н. в судебное заседание не явился в связи с нахождением в местах лишения свободы, в своем заявлении в суд указал, что исковые требования Стрельченко С.В. не признает, против рассмотрения дела в его отсутствие не возражает.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне истца по встречному иску – администрации Труновского муниципального района Рябухина И.И. пояснила, что по данным администрации района <адрес> на переулке <адрес> села Донского до 2008 года находилась в собственности <адрес>, затем была передана вместе со всем имуществом ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» <адрес> в собственность администрации Труновского муниципального района, а после этого - в собственность муниципального образования Донского сельсовета.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне истца по встречному иску – администрации муниципального образования Донского сельсовета Лукьянов В.Г. пояснил, что действительно указанная квартира по постановлению была передана Донскому сельсовету, однако затем выяснилось, что право собственности на эту квартиру зарегистрировано за ЗАО «Донское», в связи с чем на баланс администрации Донского сельсовета квартира принята не была.
Представители ответчика по встречному иску ЗАО «Донское» Бондарь Н.И. и Нураева Г.А. встречный иск Русандовой Н.К. не признали. Нураева Г.А. пояснила, что <адрес> <адрес>, где проживали Русандова Н.К. и её сын, в муниципальную собственность не передавалась, эта квартира ошибочно поставлена на баланс МУП «ЖКХ». С Русандовой Н.К. договор социального найма не заключался, квартира была просто предоставлена ей для временного проживания. Квартплата с Русандовых действительно удерживалась из заработной платы до 1991 года. Русандова Н.К. имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг, квартира находится в полуразрушенном состоянии.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика по встречному иску – Управления Росреестра по <адрес>, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования Стрельченко С.В. не подлежащими удовлетворению, а встречный иск Русандовой Н.К. полагает необходимым удовлетворить по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Изобильненским межрайонным отделом Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> зарегистрировано право собственности ЗАО «Донское» на <адрес> <адрес> <адрес>. Основанием регистрации права собственности указаны Приказ производственного УСХ исполнительного комитета краевого совета депутатов трудящихся, Ставропольского треста «Скотопром» № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче на баланс откормсовхоза «Донской» жилых домов и Акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому совхозу «Донской» передан ряд жилых домов без указания адресов (том 1 л.д. 203,214, 215).
Из дела правоустанавливающих документов о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру следует, что для государственной регистрации ЗАО «Донское» предоставило также справку главы муниципального образования Донского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ о том, что в селе Донском <адрес> действительно расположен 18-квартирный жилой дом, справку генерального директора ЗАО «Донское» от ДД.ММ.ГГГГ о принадлежности ЗАО «Донское» <адрес> на первом этаже в <адрес> на <адрес>, справки нотариусов по Труновскому районному нотариальному округу о том, что договоры приватизации <адрес> по переулку Совхозному села Донского за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в Труновской государственной нотариальной конторе не удостоверялись, кадастровый паспорт квартиры (том 1, л.д. 204-218).
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Донское» продало указанную квартиру Стрельченко С.В. за 350000 рублей (том 1, л.д. 9-10).
Согласно справкам администрации муниципального образования Донского сельсовета в <адрес> по переулку Совхозному села Донского с 1975 года проживали ФИО2 (умер), Русандова <данные изъяты>, Русандов <данные изъяты> (том 1, л.д. 116, том 2, л.д. 66).
Согласно письмам ЗАО «Донское» от ДД.ММ.ГГГГ, с марта 1976 года по июль 1984 года квартплата удерживалась из заработной платы работника ФИО2, а с августа 1984 года - из заработной платы работника Русандовой <данные изъяты> (том 2, л.д.53, 54).
Согласно выписке из лицевого счета № а1978 от ДД.ММ.ГГГГ МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» <адрес> Русандова <данные изъяты> значится ответственным квартиросъемщиком <адрес> <адрес> села Донского. При этом ей помимо платы за коммунальные услуги ежемесячно начислялась плата за наем жилого помещения (том 1 л.д. 129-130).
Указанными доказательствами, в том числе и письмами ЗАО «Донское» от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждаются доводы Русандовой Н.К. о том, что спорная квартира была предоставлена её мужу Русандову Н.Г. на условиях социального найма, что плата за наем жилого помещения удерживалась из заработной платы ее мужа, а затем и из её заработной платы. Тем самым полностью опровергаются утверждения представителя ЗАО «Донское» о том, что Русандовы были вселены в квартиру не на условиях социального найма.
Согласно статьям 1, 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями и дополнениями), приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения на предусмотренных законом условиях в собственность.
В соответствии со ст. 18 этого же Закона при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Таким образом, ответчики по основанному иску Русандова Н.К. и Русандов В.Н. имели право на приватизацию занимаемого ими на условиях социального найма жилого помещения – <адрес> <адрес> в селе Донском, находившегося в ведении совхоза «Донской» и преобразование совхоза в закрытое акционерное общество никак на это право не влияет. Право на приватизацию спорного жилого помещения сохраняется за Русандовыми до настоящего времени.
Представленные истцом Стрельченко С.В. справки о наличии у Русандовой Н.К. задолженности по оплате коммунальных платежей (том 1, л.д. 110-114) основанием для удовлетворения исковых требований Стрельченко С.В. не являются.
Согласно п. 4 ст. 83, ст. 90 Жилищного кодекса РФ в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев договор социального найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке. При этом они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
С такими требованиями к Русандовым наймодатель спорной квартиры в суд не обращался.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пунктами 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В п. 3.3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Донское» и Стрельченко С.В. отражено, что в квартире зарегистрированы Русандова <данные изъяты> и Русандов <данные изъяты>. Однако в нарушение требований ст. 558 Гражданского кодекса РФ в этом договоре не указано их право пользования данным жилым помещением на условиях договора социального найма (том 1, л.д. 9-10).
Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств - наличия у Русандовой Н.К. и Русандова В.Н. права на приватизацию занимаемого ими жилого помещения – <адрес> <адрес> села <адрес> и отсутствия в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Донское» и Стрельченко С.В. существенного условия о праве Русандовой Н.К. и Русандова В.Н. пользования квартирой, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Стрельченко С.В. о признании Русандовой Н.К. и Русандовой В.Н. утратившими право пользования жилым помещением, удовлетворить встречные исковые требования Русандовой Н.К. о признании указанного договора купли-продажи квартиры недействительным и применить последствия признания сделки недействительной.
Суд находит обоснованными и доводы Русандовой Н.К. о незаконности государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за ЗАО «Донское», произведенной ДД.ММ.ГГГГ.
Как усматривается из дела правоустанавливающих документов о государственной регистрации права собственности ЗАО «Донское» на <адрес> <адрес> села Донского, единственным документом, подтверждающим принадлежность ЗАО «Донское» именно этой квартиры, являлась справка генерального директора ЗАО «Донское» от ДД.ММ.ГГГГ. Никаких иных документов, позволяющих сделать вывод о принадлежности ЗАО «Донское» на момент государственной регистрации спорной квартиры в деле правоустанавливающих документов не содержится.
Данные обстоятельства в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" могли являться основанием для приостановления государственной регистрации права собственности ЗАО «Донское» на указанный объект недвижимости.
Согласно письму первого заместителя министра имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> села <адрес> были приняты в государственную собственность Ставропольского края на основании постановления Губернатора Ставропольского края от 04.03.1997 года № 146. Эти квартиры находились на праве хозяйственного ведения на балансе ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» <адрес> (том 2, л.д. 17, 23).
Решением Совета Труновского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» <адрес> вновь принято в собственность Труновского муниципального района <адрес> как имущественный комплекс на основании распоряжения Правительства Ставропольского края № 128-рп от 21.08.2008 года. В перечень имущества, состоящего на балансе ГУП «ЖКХ» <адрес>, принимаемого в муниципальную собственность Труновского муниципального района, входили квартиры №№ 9, 10, 12, 13 в жилом <адрес> <адрес> села Донского (том 1, л.д. 139-150, 169-180).
ДД.ММ.ГГГГ Советом Труновского муниципального района принято решение о передаче жилищного фонда в собственность муниципального образования Донского сельсовета, в том числе и квартир №№ <адрес> села Донского. Однако решением Совета муниципального образования Донского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в перечень передаваемого жилищного фонда внесены изменения, из этого перечня исключена <адрес> на переулке Совхозном в связи с регистрацией к этому времени права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское» (том 2, л.д. 34-41).
Доводы представителя ЗАО «Донское» о том, что спорная квартира не передавалась в собственность муниципального образования, поскольку она не указана в Постановлении главы администрации Труновского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № о передаче на баланс Труновского многоотраслевого производственного объединения жилищно-коммунального хозяйства квартир по <адрес> (том 2, л.д. 30-33), опровергаются вышеуказанными доказательствами нахождения этой квартиры в хозяйственном ведении ГУП (МУП) «Жилищно-коммунальное хозяйство» <адрес>.
При этом ни одного доказательства передачи спорной квартиры в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в хозяйственное ведение или оперативное управление ЗАО «Донское» как правопреемника откормсовхоза «Донской» и о нахождении квартиры на балансе ЗАО «Донское» в период с 1991 по 2009 год, не представлено.
Кроме того, в записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «Донское» на <адрес> <адрес> села Донского отсутствуют сведения об обременении прав собственника правом проживания Русандовой Н.К. и Русандова В.Н. в указанной квартире на условиях социального найма.
При таких обстоятельствах государственная регистрация права собственности ЗАО «Донское» на указанную квартиру является незаконной.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований Стрельченко <данные изъяты> к Русандовой <данные изъяты> отказать.
Встречные исковые требования Русандовой <данные изъяты> к Стрельченко <данные изъяты> и ЗАО «Донское» удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Донское» и Стрельченко <данные изъяты>.
Обязать ЗАО «Донское» возвратить Стрельченко <данные изъяты> уплаченную за квартиру сумму - 350000 рублей, обязать Стрельченко <данные изъяты> возвратить ЗАО «Донское» <адрес> на <адрес> <адрес>.
Признать незаконной произведенную ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию права собственности на <адрес> на <адрес> <адрес> за ЗАО «Донское».
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Труновский районный суд Ставропольского края в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 18 февраля 2011 года.
Судья А.В. Щербин