06 июля 2011 года

Троицко-Печорский районный суд РК в составе:

Председательствующего судьи Леконцева А.П.,

с участием ответчика Зимониной Г.А.,

ее представителя Кошелева М.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Рожковой В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тиминой Светланы Ивановны к Зимониной Галине Александровне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения

по апелляционной жалобе Зимониной Галины Александровны на решение мирового судьи Троицко-Печорского судебного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования удовлетворены частично

УСТАНОВИЛ

Тимина С.И. обратилась в суд с иском к Зимониной Г.А. о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения в размере <данные изъяты> руб., указав, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключила договор на проживание в квартире по адресу: <адрес> Квартира принадлежит ей на праве собственности. В договоре указано, что ответчик должен оплачивать <данные изъяты> руб. ежемесячно и все коммунальные услуги, электроэнергию. Ответчик свои обязанности не исполняла. После 2-х месяцев проживания она спросила у ответчика про квитанции, на что ее спросили, где она должна платить. Она объяснила ответчику, что оплачивать необходимо в Сбербанке. Ответчик пообещала оплатить. После 3-х месяцев проживания она снова потребовала квитанции у ответчика. За три месяца ответчик оплатила 09.08.2010 года суммы <данные изъяты> руб. за коммунальные услуги, <данные изъяты> руб. за электроэнергию, <данные изъяты> руб. за газ. В начале сентября гражданский муж ответчицы - ФИО6 сообщил об отъезде ответчика в <адрес>. Связавшись с ответчиком она поняла, что была крупная ссора и она вынуждена была срочно уехать. Она попросила ответчика срочно приехать для расторжения договора и освобождения квартиры, поскольку ФИО6 не является квартиросъемщиком. Договорились встретиться 06 декабря 2010 года, ответчик приехала, ФИО6 не было. С ответчиком они договорились, что она заберет свои вещи и даст расписку, заплатит долги, если ФИО6 откажется платить. Приехал ФИО6, обещал все оплатить, но 20 декабря 2010 года ничего не заплатив, не вернув ключи, он съехал с квартиры. Она позвонила ответчице и рассказала о случившемся. Ответчик обещала платить по две тысячи рублей в месяц на сберкнижку, однако никаких выплат нет.

Кроме этого, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплаченной госпошлине в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Впоследствии истец уточнила исковые требования, просит взыскать с ответчика долг по договору за ноябрь и декабрь 2010 года в размере <данные изъяты> руб., задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с июня по октябрь 2010 года в размере <данные изъяты> руб.

Решением мирового судьи Троицко-Печорского судебного участка от 23 мая 2010 года исковые требования Тиминой С.И. удовлетворены частично. С Зимониной Г.А. в пользу Тиминой С.И. взыскано <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В апелляционной жалобе Зимонина Г.А., не согласная с решением суда, просит об отмене решения и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что исковые требования Тиминой С.И. основаны на правоотношениях, возникших из договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Общий срок действия договора определен продолжительностью в один год. При этом в договоре особым способом регулируются порядок исполнения обязанности по оплате аренды (найма), порядок пользования жилым помещением, в том числе порядок пролонгации договора. В соответствии с пунктом 4 договора он заключен на срок первого платежа и вступает в силу с момента первого платежа, после чего пролонгируется на сроки оплат следующих платежей, т. е оговоренный годичный срок разбит на периоды, соотносимые с произведенными платежами за аренду: если она оплачивает оговоренные <данные изъяты> руб. за один месяц, то договор пролонгируется на 1 месяц и она имеет право проживать в квартире 1 месяц; если она оплачивает <данные изъяты> руб., то договор пролонгируется на 2 месяца. Таким образом, срок действия договора напрямую зависит от предварительно оплаченной в соответствии с п. 3 размера арендной платы, которая вносится не позднее 1 числа каждого месяца. Договор не содержит условий о внесений арендной платы в месяце, следующем за отчетным. Дословное прочтение договора говорит о том, что оплата производится не позднее 1 числа текущего месяца, т. е имеет место быть предварительная оплата договора. По смыслу перечисленных условий договора, его действие автоматически прекращается в случае невнесения арендной платы до 1 числа месяца, в котором она будет проживать (договор не пролонгируется).

Кроме этого, п. 6 договора предусмотрен возврат денежной суммы за неиспользованное проживание арендатору, что также подтверждает необходимость предварительной оплаты аренды.

Она соглашалась на аренду помещения именно на этих условиях, так ей это было удобно, поскольку она могла без предварительного уведомления арендодателя съехать с квартиры в любое время. Вывод о том, что она могла без уведомления освободить квартиру следует именно из условий договора, на которых она согласилась проживать в квартире: предварительная оплата каждого месяца и пролонгация договора только на сроки оплат следующих платежей.

Таким образом, договор аренды жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ пролонгирован не был, так как она не внесла предварительный платеж и фактически съехала с квартиры. Основания для предварительного уведомления наймодателя о расторжении договора не было, так как договор заключался лишь на срок оплачиваемых периодов. О проживании в квартире ФИО6, с которым она не состоит ни в каких отношениях она уведомляла по телефону арендодателя, на что она согласилась, поэтому приема-сдачи квартиры документально не оформлялось. По какой причине истец не заключила договор с ФИО6 она пояснить не может.

Кроме этого, судом первой инстанции не принято во внимание, что арендная плата за сентябрь и октябрь 2010 года кем-то внесена, о чем имеется отметка в договоре. В этот период она плату не вносила. С 01.09.2010 года у нее не было обязанности вносить плату за жилье и оплачивать коммунальные услуги.

В судебное заседание истец не явилась, до рассмотрения дела по существу направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Из направленного в суд возражения на апелляционную жалобу следует, что истец не согласна с данной жалобой. Договор был заключен на типовом бланке. Пролонгирование договора производится по истечении срока действия договора. Срок договора истекает ДД.ММ.ГГГГ и может пролонгироваться только после истечения этого срока. Поэтому пункт 4 в силу не вступает, а также все пункты договора в отношении оплаты. С утверждением ответчика о том, что она съехала с квартиры она не согласна. Квартира была занята ее вещами и имуществом. После многократных просьб приехать, расторгнуть договор и забрать вещи, ответчик поставила ей условие, что приедет когда ФИО6 будет в отъезде. С этим условием она не согласна, поскольку въехали в месте и должны вместе съезжать.

Ответчик исковые требования не признала, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и пояснения, данные при рассмотрении дела в суде первой инстанции поддержала в полном объеме, суду показала, что ФИО6 нашел квартиру, начал там проживать без заключения договора. Она фактически приехала в ДД.ММ.ГГГГ. Истец по какой-то причине не хотела заключать договор с ФИО6, заключила с ней фактически в середине июня. Договор заключали на срок один год, но обговаривали, что если к первому числу не оплатили, значит они съехали и больше не проживают, соответственно договор расторгнут. Пункт 4 договора она понимает так, что если она не заплатила к первому числу, то должна освободить квартиру, т.е договор фактически заключили на месяц. Тимина была согласна, что в квартире будет проживать ФИО6. Текст договора приносила Тимина, она его оформляла. Она хотела проживать в квартире, пока хватит денег, она в то время пыталась открыть магазин, нигде не работала. За найм оплачено за июнь, июль, август 2010 года в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно. За коммунальные услуги оплачено за июнь месяц. Она согласна оплатить за июль и август 2010 года коммунальные услуги. Когда въезжали в июне в квартиру, долга по коммунальным платежам не было. За деньгами истица приходила в квартиру, либо к ней ездили. В конце августа она уехала из квартиры и больше в ней не проживала. Она звонила, предупреждала истицу о том, что в квартире остается проживать ФИО6, истица была согласна. За сентябрь и октябрь 2010 года за найм она не оплачивала, но в договоре имеется отметка об оплате, считает, что оплатил ФИО6. 06 декабря она совместно с истицей ходила в квартиру за вещами. На тот период ФИО6 там проживал, но был где-то в отъезде, его вещи находились в квартире. Там уже проживала другая девушка с Троицко-Печорска с сыном и молодым человеком. Квартира 3-х комнатная, они с ФИО6 снимали две комнаты, третья была заперта. Эти новые жильцы жили в их комнатах. ДД.ММ.ГГГГ оформила расписку, истец ей диктовала, она писала. С условиями в расписке не согласна, поскольку ей не отдавали вещи.

Выслушав ответчика, ее представителя, исследовав и оценив добытые по делу доказательства в их совокупности суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как следует из материалов дела, истец Тимина С.И. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №

ДД.ММ.ГГГГ между Тиминой С.И. ( Арендодатель) и Зимониной Г.А. (Арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по названному адресу.

Учитывая субъектный состав договора, между сторонами по делу заключен договор найма жилого помещения, правоотношения по которому регламентируются положениями главы 35 ГК РФ.

Из условий договора следует, что квартира сдается Арендатору для проживания на один год (пункт 1). Аналогичное положение содержится и в пункте 3 договора, согласно которого жилого помещение сдается в аренду на один год. Ежемесячная плата состоит: <данные изъяты> руб. (найм), коммунальных расходов и платы за электроэнергию. Оплата производится ежемесячно, арендная плата вносится не позднее 1 числа каждого месяца.

Основанием для предъявления (в уточненном виде) исковых требований является взыскание платы за жилое помещение за ноябрь, декабрь 2010 года, и взыскание коммунальных услуг за период с июня по октябрь 2010 года.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обязанности ответчика, как стороны по договору по осуществлению платы за найм и коммунальных услуг, несмотря на отсутствие ответчика в жилом помещении. Данный вывод сделан с учетом действующего законодательства и является верным.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4).

В обосновании возражений на исковые требования ответчик ссылается на месячный срок действия договора и при дальнейшем внесении платы пролонгацию данного договора на срок платежа.

В частности, из пункта 4 договора следует, что договор заключается на срок первого платежа, вступает в силу с момента первого платежа и пролонгируется на сроки оплат следующих платежей.

Исходя из положений ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав пункты 1, 3 и 4 договора относительно срока заключения договора, суд приходит к выводу, что срок заключения договора является годичным, поскольку это прямо отражено в пунктах 1 и 3 договора во исполнении ст. 432, 683 ГК РФ, как существенного условия договора. Кроме этого, данный срок указывает истец в своих показаниях, данных в порядке ст. 62 ГПК РФ и в возражениях на апелляционную жалобу.

При установленном сторонами сроке действия договора иные условия не должны противоречить данному существенному условию договора.

Кроме этого, утверждение ответчика относительно ее понимания пункта 4 договора, как заключение договора на один месяц и пролонгация договора на срок в зависимости от суммы внесенных платежей, при установленном общем сроке действия договора один год, противоречит достигнутым договорным отношениям.

При рассмотрении дела ответчик, оспаривая решение суда ссылается на факт ее отсутствия в данном жилом помещении за периоды, за которые истец предъявляет требования.

В частности, ответчик как при рассмотрении дела в суде первой инстанции так и при настоящем рассмотрении дела указывает, что она проживала в квартире с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, после чего выехала в пгт. Троицко-Печорск и более в жилом помещении не проживала. Согласна оплатить за коммунальные услуги за период июль-август 2010 года.

По исследованным доказательствам по делу суд приходит к выводу, что фактический период проживания ответчика в квартире имел место в периоды июнь-июль-август 2010 года, после чего ответчик выехала из квартиры.

Статья 686 ГК РФ предусматривает, что по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Таким образом, закон позволяет осуществить замену нанимателя по договору найма на иное лицо, постоянно проживающее с нанимателем.

Вместе с тем, такая замена допускается при соблюдении определенных правил. Выбытие нанимателя из жилого помещения не должно носить временного характера, поскольку временное отсутствие нанимателя не влечет изменение его прав и обязанностей по договорным правоотношениям, так как всю полноту ответственности по данному договору, как за себя так и за лиц, совместно с ним проживающих, несет наниматель ( ст. 678, 677 ГК РФ).

Кроме этого, выбытие нанимателя влечет за собой замену нанимателя на иное лицо, т. е фактически изменение договора найма жилого помещения, поскольку происходит замена одной из сторон договора.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Такого письменного соглашения между сторонами по делу не достигнуто.

Как следует из материалов дела, ответчик предупреждала истицу о своем выезде из квартиры по телефону. Истец в свою очередь, желая расторгнуть договор и освободить квартиру просила приехать ответчика, поскольку в квартире оставались вещи ответчика Зимониной Г.А. Фактически ответчик, как наниматель освободила квартиру лишь 06 декабря 2010 года, забрав оттуда все свои вещи.

Следовательно, в отсутствие надлежащего по форме соглашения об изменении договора найма, надлежащего уведомления наймодателя о выбытии (не носящим временного характера), для дальнейшего определения сторонами своих прав и обязанностей в отношении заключенного ими договора, хранения вещей в занимаемой квартире, дает основание утверждать, что выбытие ответчика из жилого помещения не было постоянным, что в свою очередь налагает на ответчика обязанности по исполнению своих обязательств по договору найма жилого помещения, в части оплаты за найм жилого помещения и оплаты коммунальных услуг.

Как следует из договора аренды жилого помещения, в качестве граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, указан гр-н ФИО6 и сын истицы (без данных о личности).

В силу положений ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Таким образом, следует ответственность нанимателя как за действия граждан, совместно с ним проживающих, так и за выполнение имеющихся обязательств по договору, поскольку солидарность ответственности граждан, проживающих совместно с нанимателем возникает из отдельно достигнутого соглашения с нанимателем.

Следовательно, осуществление оплаты за найм жилого помещения ФИО6 за сентябрь-октябрь 2010 года не является основанием для перевода прав и обязанностей нанимателя жилого помещения на данное лицо.

Исходя из изложенного, с учетом осуществления в полном объеме действий по выбытию и освобождению жилого помещения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, суд находит необходимым взыскать с ответчика плату за найм жилого помещения за ноябрь 2010 года и декабрь 2010 года (с 01 по 06 декабря), с учетом фактического использования жилого помещения, поскольку стороны при заключении договора предусмотрели возможность возврата денежных сумм за неиспользованное проживание ( пункт 6 договора) в следующем размере:

Ноябрь 2010 года - <данные изъяты> руб.;

Декабрь 2010 года: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Всего подлежит взысканию плата за найм жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Учитывая, что фактически ФИО6 выбыл из жилого помещения 20 декабря 2010 года, то с 07 по 20 декабря 2010 года обязанность по оплате за найм жилого помещения, в силу ст. 686 п. 2 ГК РФ лежит на данном лице, учитывая выбытие ответчика 06 декабря 2010 года.

За период с 01.06. по 30.09.2010 года в соответствии с детализацией задолженности размер оплаты за потребленную электроэнергию составляет <данные изъяты> руб. Согласно квитанции ответчик оплатила задолженность по электроэнергии 09.08.2010 года в размере <данные изъяты> руб., следовательно, с ответчика подлежит взысканию плата за электроэнергию в размере <данные изъяты>

Согласно свода начислений ЖСК-24 по коммунальным услугам за период с 01.06. по 30.09.2010 года размер начислений составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Из счета-квитанции за октябрь 2010 года в качестве задолженности указана сумма <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., поэтому именно данную сумму суд определяет в качестве задолженности по коммунальным услугам.

В материалах дела имеется чек на оплату коммунальных услуг от 09.08.2010 года на сумму <данные изъяты> руб.

Размер задолженности по коммунальным услугам составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты>

Таким образом, исковые требования Тиминой Светланы Ивановны к Зимониной Галине Александровне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, подлежат удовлетворению частично.

При рассмотрении дела мировым судьей допущено неверное применение норм материального права, что повлекло необоснованное взыскание с ответчика в полном объеме платы за найм жилого помещения, что является основанием для изменения решения суда.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Решение мирового судьи Троицко-Печорского судебного участка по гражданскому делу по иску Тиминой Светланы Ивановны к Зимониной Галине Александровне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, изменить.

Абзацы второй и третий изложить в следующей редакции:

Взыскать с Зимониной Галины Александровны в пользу Тиминой Светланы Ивановны задолженность по договору аренды жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., состоящей из платы за найм жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и платы за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с Зимониной Галины Александровны в пользу Тиминой Светланы Ивановны судебные расходы по оплаченной госпошлине в размере <данные изъяты> руб. и в пользу бюджета взыскать госпошлину в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Жалобу Зимониной Г.А. оставить без удовлетворения.

Определение обжалованию в кассационном порядке не подлежит, вступает в законную силу со дня вынесения.

Судья                                                         Леконцев А.П.