РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июля 2010г. Троицкий городской суд Челябинской области в составе: председательствующего Мирзоян Н.Е.
при секретаре Кадомцевой Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Онопченко ФИО14 к Ломовцевой ФИО15, администрации г. Троицка, Управлению муниципальной собственности, Лимоновой ФИО24 об оспаривании постановления администрации г. Троицка, о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, об отмене записи о регистрации права, о регистрации земельного участка,
Установил:
Онопченко М.Г. обратился в суд с иском, в котором просит ( с учетом уточнений и дополнений исковых требований) признать незаконными:
приобретение в собственность Ломовцевой В.И. земельного участка по ... в ...,
кадастровый план земельного участка,
постановление № 2 администрации города Троицка Челябинской области от 11.01.2010 г. о предоставлении в собственность Ломовцевой В.И. земельного участка площадью по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ...,
просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка и Ломовцевой В. И.,
просит также исключить запись о регистрации данного участка,
погасить запись о государственной регистрации права собственности Ломовцевой ФИО16 на данный земельный участок.
В обоснование иска ссылается на то, что кадастровый план земельного участка выполнен с нарушениями действующего законодательства, с подделанными подписями, спорный участок земли был сформирован из земельного участка, находящегося в общем дворе многоквартирного дома, на который имеют право все собственники квартир в их домах. При формировании участка и предоставлении его в собственность Ломовцевой В.И. нарушены права истца и других жильцов дома, так как на земельном участке ответчика оказались туалеты и хозяйственные постройки, в которых он и другие жильцы их квартир хранят дрова и уголь для отопления квартир. На оставшемся участке не возможно разместить хозпостройки, построить туалет и баки для мусора, так как не позволяют санитарные нормы.
В судебном заседании истец поддержал свои исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.
Ответчики Ломовцева В.И., представители администрации г. Троицка, Управления муниципальной собственности иск не признали, ссылаясь, что нарушения прав истца и требований закона при формировании земельного участка, предоставлении его в собственность Ломовцевой В.И. не допущено. Просят в иске отказать.
Лимонова А.В. в судебном заседании отсутствовала, о дне слушания дела была извещена надлежащим образом.
Третьи лица ( собственники квартир, находящихся на спорном земельном участке) поддержали исковые требования истца, ссылаясь на то, что при формировании земельного участка и предоставлении его в собственность Ломовцевой В.И. нарушены их права, сараи под уголь и дрова оказались на её территории, негде поставить туалет и баки для мусора.
Представитель третьего лица Сиваковой Е.О. - Афанасьев А.В., считал исковые требования необоснованными.
Выслушав стороны, показания свидетелей ФИО17., исследовав доказательства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п.1); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введение в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.2); в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.3); формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления (п.4); с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5).
Таким образом, в силу ст. 16 Вводного закона и ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Как указано в разъяснениях п.п. 66-68 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично - правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия орган власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Судом установлено, что истцу и третьим лицам на праве собственности принадлежат жилые помещения, расположенные в домах по адресу: г. Троицк. ....
В жилом доме лит. А:
кв. Номер обезличен - в собственности у семьи Волошенко, у каждого по 1/4 доле в праве,
кв. Номер обезличен - в собственности у истца Онопченко М.Г.,
кв. Номер обезличен - в собственности у семьи Новикова и Анищенко, у каждого по 1/4 доле.
( на квартиры Номер обезличен и Номер обезличен право собственности не зарегистрировано).
В жилом доме лит. Б:
кв. Номер обезличен в собственности у Кадыровой М.В. и её внучки Власовой В.В., у каждой по 1/2 доле,
кв. Номер обезличен в собственности у Опенько В.И.
В жилом доме лит. В:
кв. Номер обезличен собственности у Сиваковой Е.О.. (на кв. Номер обезличен право собственности не зарегистрировано)
Указанные обстоятельства подтверждаются справкой Обл.ЦТИ л.д.119).
Земельный участок, на котором расположены данные жилые дома, не сформирован и в отношении него не проведен кадастровый учет.
Данный земельный участок представлял собой общий двор, он был огорожен, и вход в него осуществлялся через ворота, поставленные жителями этих домов.
По данному адресу рядом с этими домами на спорном земельном участке расположено нежилое здание - магазин, общей площадью 66,5 кв.м собственником которого является Ломовцева В.И. л.д.96), к магазину примыкает здание парикмахерской собственника Лимоновой А.В., общей площадью 38 кв.м л.д.88).
При образовании земельного участка под магазин, постановке его на кадастровый учет были нарушены требования земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также права законных владельцев спорного земельного участка - собственников помещений в многоквартирном доме.
Как видно из схемы размежевания земельного участка л.д. 146), земельный участок под магазин был сформирован таким образом, что граница с участком, оставшимся под жилые дома, проходит по середине ворот, через которые осуществлялся въезд в общий двор домов. В результате такого размежевания въезд во двор стал составлять вместо 6 метров, только 3 метра.
Это свидетельствует о явном нарушении ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ, а также Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства ( утв. Росземкадастром 17 февраля 2003г., с изменениями от 18 апреля 2003г.) (далее Методические рекомендации).
Так, ст. 41 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что при разделении земельного участка размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
В п.п.4 п. 7.5 Методических рекомендаций закреплено, что в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода ( шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Таким образом, при образовании земельного участка под магазин Ломовцевой В.И., оказалось, что отсутствует проезд ( не менее 3,5 м) как к земельному участку Ломовцевой В.И., так и к земельному участку под многоквартирными домами
Как видно из выписки из ЕГРП л.д.91) земельный участок под магазин был предоставлен Ломовцевой В.И. первоначально в аренду сроком с 14.08.2008года до 02.05.2013 года.
Следует отметить, что тогда площадь земельного участка составляла 106 кв.м.
До разделения земельного участка, образования из него отдельных участков и предоставления их в собственность Сиваковой Е.О.- 2037 кв.м. л.д.90), Ломовцевой В.И. - 422 кв.м.л.д.89), Лимоновой А.В. в аренду - 38 кв.м. л.д.92) земельный участок представлял собой участок общего пользования площадью 3842 кв.м., что видно из плана земельного участка от 27.07.2007г. л.д.23). ( К владельцам земельных участков Лимоновой А.В., Сиваковой Е.О. истец претензий не предъявляет в настоящем иске).
На этом плане отмечены хозяйственные постройки, принадлежащие жильцам квартир. Поскольку квартиры истца и других собственников неблагоустроенные, для их отопления требуются дрова и уголь, для хранения которых хозпостройки необходимы.
Если сравнить данный план земельного участка л.д.23) и схему межевания земельного участка л.д.146), то видно, что граница участка Ломовцевой В.И. прошла ровно посередине проезда во двор, лишив проезда на земельный участок, где расположены жилые дома, а хозяйственные постройки оказались на земельном участке Ломовцевой В.И.
Как следует из пояснения истца, опасаясь нарушения своих прав при разделе земельного участка, он неоднократно обращался в администрацию города Троицка с просьбой предоставить ему и другим жильцам земельный участок в собственность, на что получал отказ и заверения, что ничего продаваться не будет.
С такими же просьбами обращалась в администрацию Лимонова А.В., на что она получила официальный ответ Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, что при оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок будут учтены права всех собственников объектов недвижимости л.д.19).
Однако свои обещания администрация не выполнила.
При размежевании участка, образовании участка Ломовцевой В.И. и предоставлении ей данного участка в собственность права истца, как и других собственников квартир, не были учтены и допущены их нарушения.
Объект недвижимости, под который Ломовцевой В.И. был предоставлен в собственность земельный участок, представляет собой нежилое здание торгового назначения ( магазин).
В соответствии со СНиП 2.07.01 - 89* Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений (приложение 7 - предприятия торговли) земельный участок под магазин формируется из квадратных метров торговой площади магазина.
Территория земельного участка магазина отводится под само здание магазина и организацию подъезда к нему с целью выгрузки товара.
Магазин Ломовцевой В.И. имеет выход на ул. Климова, т.е. земли общего пользования.
Ответчики не представили суду доказательств того, что под магазин необходимо было отводить земельный участок площадью 422 кв.м. и границу этого участка проводить посередине проезда в общий двор жилого дома, тем более, что в аренде у Ломовцевой В.И. находился земельный участок площадью только 106 кв.м л.д.91).
Доводы представителя Управления муниципальной собственности о том, что для формирования земельного участка под многоквартирный дом достаточно будет оставшегося земельного участка 906 кв.м. доказательствами не подтверждены.
В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п.2 ст. 35 ЗК РФ площадь земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, определяется в порядке, предусмотренном п.3 ст. 33 ЗК РФ.
Данная норма закона определяет порядок установления предельных размеров земельных участков предоставляемых для целей, не связанных с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, при чем определяет лишь общий перечень необходимой документации, в соответствии с которой устанавливаются предельные размеры земельных участков.
Таким образом, в земельном законодательстве фактически остался нерешенным вопрос о том, как определить площадь земельного участка, необходимого для обслуживания здания или сооружения.
Критерии определения площади земельного участка, необходимого для использования домов по ..., в правилах землепользования и застройки территории Троицкого городского округа не отражены, что подтвердил и представитель Управления муниципальной собственности.
В соответствии с ч.4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Градостроительной и проектной документации на дома, находящиеся на спорном земельном участке, не имеется, так как год постройки этих домов неизвестен, что указано в технических паспортах на данные дома л.д.127).
Суд не может согласиться с доводами Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, что размер земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома (лит.А и лит.Б) соответствуют требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Расчет нормативного размера земельного участка, приведенный ответчиком л.д.202), суд считает в данном случае неприемлемым, так как не учтено, что для обслуживания данных домов, в которых отсутствуют элементы благоустройства, необходимы хозяйственные постройки для хранения топлива, установка туалетов и баков для мусора.
Размещение указанных построек должно соответствовать санитарным нормам и правилам.
Однако размещение данных построек на оставшемся участке невозможно, что подтверждается письмом начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации г. Троицка, в котором он сообщает, что установить общественный туалет, контейнерную площадку для сбора ТБО, сливную яму не представляется возможным по причине отсутствия места для установки л.д. 190).
При решении вопросов образования земельных участков необходимо принимать во внимание письмо Минэкономразвития России от 13 октября 2008г. № Д23-671 «Об условиях образования земельных участков», в котором говорится, что в соответствии с п.4 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с п.3 ч.2 ст. 27 ФЗ от 24.07.2007г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости» одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости является нарушение предусмотренных федеральными законами требований к образованию объекта недвижимости.
Поскольку наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков является обязательным условием такого образования, органом кадастрового учета должна осуществляться проверка наличия такого согласия наряду с выявлением иных оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.
Согласие собственников помещений в многоквартирном доме как законных владельцев земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, на образование земельного участка с кадастровым № 74:35:0400331:25 не спрашивали.
Кроме того, в соответствии с п.4 ч.3 ст. 27 ФЗ от 24.07.2007г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.
При образовании спорного земельного участка доступ как на участок Ломовцевой В.И., так и в общий двор собственников жилых помещений не обеспечен, возможность установления сервитута отсутствует, так доступ на участок Ломовцевой В.И. так и на участок, занимаемый жилыми домами, возможен только через ворота, установленные жильцами, которые поделены в результате раздела земельного участка пополам.
При таких обстоятельствах, образование земельного участка площадью 422 кв.м., с кадастровым № 74:35:0400331:25, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ...,, постановка его на кадастровый учет являются незаконными.
В связи с этим суд считает, что постановление администрации города Троицка Челябинской области № 2 от 11.01.2010 г. о предоставлении в собственность Ломовцевой ФИО18 земельного участка площадью 422 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ... является незаконным, а договор купли-продажи земельного участка, заключенный 11 января 2010г. между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка (продавцом) и Ломовцевой ФИО19 (покупателем) недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Спорный земельный участок следует возвратить в государственную собственность, так как при приватизации его Ломовцевой В.И данный земельный участок находился в государственной собственности, что подтверждается её заявкой л.д.71).
С муниципального образования следует взыскать уплаченную Ломовцевой В.И. стоимость данного земельного участка.
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать незаконным постановление администрации города Троицка Челябинской области № 2 от 11.01.2010 г. о предоставлении в собственность Ломовцевой ФИО20 земельного участка площадью 422 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ....
Признать недействительным договор № 1 купли-продажи земельного участка, заключенный 11 января 2010г. между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка (продавцом) и Ломовцевой ФИО21 (покупателем).
Возвратить в федеральную собственность земельный участок площадью 422 кв.м., с кадастровым № 74:35:0400331:25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ....
Взыскать в пользу Ломовцевой ФИО22 с Муниципального образования Троицкий городской округ в лице Финансового управления администрации города Троицка за счет средств муниципальной казны оплаченную стоимость земельного участка в размере 19894 руб. 03 коп.
Погасить запись о государственной регистрации права собственности Ломовцевой ФИО23 на земельный участок площадью 422 кв.м., с кадастровым № 74:35:0400331:25, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ....
Отменить постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 422 кв.м., с кадастровым № 74:35:0400331:25, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ....
Отменить меры по обеспечению иска, снять арест в виде запретительных мер по осуществлению регистрационных действий, отчуждению и изменению имущества, наложенный на земельный участок и здание, расположенные по адресу Челябинская область, г. Троицк, ....
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Троицкий городской суд.
Председательствующий: