РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 февраля2011г. Троицкий городской суд Челябинской области в составе: председательствующего Мирзоян Н.Е.,
при секретаре Кадомцевой Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тутыниной И.А. к ИП Мухамедхафизову З.Х. о взыскании задолженности по арендной плате,
Установил:
Тутынина И.А. обратилась в суд с иском к И.П. Мухамедхафизову З.Х., в котором просит взыскать с него задолженность по арендной плате в сумме 80000 руб., пеню по договору аренды в сумме 30000 руб.
В обоснование иска истица ссылается на то, что 16 ноября 2010г. она по договору аренды передала в пользование ответчику торговое место площадью 80 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, принадлежащее ей на праве собственности. По условиям договора ответчик обязан был оплачивать арендную плату ежемесячно, не позднее 5 дня очередного месяца из расчета 500 руб. за один кв.м., а в случае несвоевременной оплаты уплачивать пеню в размере 3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
За декабрь и январь ответчик не уплатил арендную плату в общей сумме 80000 руб. Сумма пени на 31.012011г. за 25 дней просрочки составила 30 000 руб.
В судебном заседании истица отсутствовала, о дне рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Её представители Кун С.Ю. и Шевченко М.Н. иск поддержали, увеличили сумму пени до 85992 руб.
Ответчик Мухамедхафизов З.Х. и его представитель Ежов А.И. исковые требования признали частично: признали долг по арендной плате в сумме 42468 руб. 30 коп. и неустойку в размере 200 руб. В обоснование своих возражений ссылаются на то, что ответчик фактически занимал по договору аренды меньшую площадь - 56.7 кв.м. и что договор аренды фактически был расторгнут сторонами 21 января 2011г.
Выслушав стороны, исследовав доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.
По данному иску обязанность доказать заключение договора аренды, условия договора аренды, неисполнение обязанности ответчика по оплате за аренду и размер задолженности возлагается на истицу.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключенный на срок не менее года договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как предусмотрено п.3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду - ст. 608 ГК РФ.
Как видно из представленного истицей договора от 16 ноября 2010 г., истица, как арендодатель, предоставила ответчику во временное пользование место площадью 80 кв.м в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.7).
По условиям договора арендатор обязался ежемесячно, не позднее 5 дня очередного месяца аренды, оплачивать арендодателю арендную плату 500 (пятьсот) руб. за один кв.м, своевременно оплачивать электричество, отопление и воду, используемые на арендуемой площади - п. 1.2 договора.
В случае несвоевременной оплаты платежей арендатор уплачивает пеню в размере 3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки - п. 3.1 договора.
Суд не может согласиться с доводами ответчика в той части, что договор аренды был заключен формально, что место расположения арендованной площади не было определено.
В соответствии с положениями ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В данном случае из содержания договора аренды и пояснений сторон следует, что предметом договора являлось место площадью 80 кв.м в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>. Торговые места в этом помещении сдавались в аренду предпринимателям, осуществляющим торговую деятельность.
Часть помещения, сдаваемая ответчику в аренду (именуемое в договоре как место), не является изолированным помещением, в договоре более подробно не описана, т.е. не указано место расположения, границы. Однако спорный договор сторонами был исполнен, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора относительно местонахождения арендуемого места.
Стороны пояснили, что с выходом на место арендатору была показана та часть помещения, которая ему сдается в аренду.
Ответчику также было понятно, какая часть помещения ему была сдана в аренду.
Из представленных сторонами схем видно, что речь идет об одной и той же части помещения (л.д. 22-24).
Ответчик занял это место 16 ноября 2010 года и, установив торговое оборудование, начал осуществлять торговлю продуктами.
5 декабря 2010 года ответчик оплатил за неполный месяц ноябрь арендную плату за 80 кв.м. из расчета 500 руб. за один кв. м.
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон.
При таких обстоятельствах, доводы представителя ответчика Ежова А.И. о том, что договор был заключен формально, суд считает несостоятельными.
Больше плату за аренду торгового места ответчик не вносил.
Ответчик объясняет это тем, что 6 декабря возник спор о размере занимаемой по договору аренды площади торгового места.
Ответчик полагает, что он должен платить только за ту часть арендованной площади, которую занимает непосредственного его торговое место и рабочую зону для покупателей - на расстоянии 1 метра от прилавка. Остальная часть помещения используется покупателями, поэтому, считает истец, он не должен за неё платить.
Ответчик произвел замеры той площади, которую занимало его торговое место, и представил суду схему и свой расчет (л.д.23).
По его расчету площадь, которую занимало его торговое место, составляет 43 кв.м. Ответчик согласен оплачивать также и площадь на расстоянии 1 метра от прилавка (рабочую зону для покупателей), что составляет 13,7 кв.м., а всего 56,7 кв.м.
Представитель истца не оспаривает размер площади, занимаемой непосредственно торговым оборудованием арендатора, что подтверждено его подписью на схеме (л.д.23).
Представитель истца Кун С.Ю. также произвел замеры спорной площади и представил схему арендованного ответчиком торгового места, из которых усматривается, что площадь всего арендованного ответчиком торгового места составляет 80 кв.м. (л.д. 24).
На схеме истца пунктирной линией обозначена граница, где заканчивается прилавок, т.е. разграничены само торговое место и рабочая зона для покупателей.
Таким образом, судом установлено, что площадь, которая сдавалась в аренду, составляет 80 кв.м.
Спор по размеру площади, а, следовательно, по сумме арендной платы, возник в связи с тем, что ответчик не согласен оплачивать арендную плату за ту часть площади, которая является рабочей зоной для покупателей.
Суд считает, что поскольку договор аренды был заключен на 80 кв.м. и эта площадь была предоставлена в аренду, то при расчете арендной платы следует исходить из этой площади. За первый месяц ответчик оплатил именно за эту площадь, т.е. договор ответчиком исполнялся в соответствии с его условиями.
Ответчик не обращался к арендодателю с предложением об уменьшении арендуемой площади и об изменении в связи с этим договора аренды.
Предоставленная ответчику в аренду площадь была уменьшена с 01.01.2011г. на 7.8 кв.м, так как эта площадь была предоставлена другому предпринимателю под прилавок, поэтому истец уменьшил сумму задолженности по арендной плате за январь месяц до 36100 руб.
500 руб. х 72.2 кв.м = 36100 руб.
В связи с нарушением условий договора аренды ( образовавшейся задолженностью по арендной плате) арендодатель направил арендатору претензию с уведомлением о расторжении договора аренды с 31 января 2011 года.
Истец просит взыскать задолженность по 31 января 2011г.
Суд считает, что задолженность по арендной плате следует взыскивать по 31 января 2011г. по день расторжения договора по инициативе арендодателя, что соответствует п. 1.3 договора аренды.
Доводы ответчика о том, что договор аренды был фактически расторгнут 21 января 2011 года, когда истец вывез из его отдела часть холодильного оборудования, доказательствами не подтверждены.
Действительно, 21 января 2011 года в связи с длительным отсутствием арендатора Мухамедхафизова З.Х. и образовавшейся задолженностью из его отдела было вывезено 7 холодильников, что подтверждается пояснениями сторон и актом (л.д.9).
Ответчик связывает расторжение договора с тем, что он с 21 января 2011 года он был лишен возможности торговать в связи с вывозом холодильников.
Суд не может согласиться с такими доводами истца, поскольку 21 января арендованная площадь не была передана арендатору. Она была занята оставшимся оборудованием, продуктами. И хотя торговля в отделе не осуществлялась, но арендуемая по договору площадь не была освобождена и не была передана арендодателю. Доказательств обратному ответчик не представил.
Таким образом, задолженность по арендной плате составляет:
с 1 декабря 2010г. по 1 января 2011 г. - 40000 руб.
с 1 января по 31 января 2011г. - 36100 руб., а всего: 76100 руб.
В соответствии с п.3.1 договора аренды в случае несвоевременной оплаты платежей арендатором он уплачивает пеню в размере 3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Требования истца о взыскании неустойки является обоснованным и соответствует условиям договора.
Сумма неустойки составляет:
За декабрь ( 05.01.2011г. - 24.02.2011г.) - 40000 руб. х 3% х 50 дн.= 60000 руб.
За январь (05.02.2011г. 24.02.2011г.) - 36100 руб. х 3% х 20 дн. = 21660 руб.
Всего: 60000 руб. + 21660 руб. = 81660 руб.
Суд считает, что размер пени в сумме 81660 руб., которую по условиям договора займа обязан уплатить ответчик, является явно несоразмерной последствиям нарушения денежного обязательства.
При этом суд учитывает, что в договоре аренды определен очень высокий процент неустойки (1080 % годовых), сумма неустойки превышает сумму основного долга.
Суд считает необходимым в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до 35000 руб.
Поскольку исковые требования истца частично удовлетворяются, то с ответчика в его пользу подлежат взысканию расходы на госпошлину в сумме 3400 руб. от цены удовлетворенного иска, и расходы на представителя.
С учетом требований разумности, сложности дела, удовлетворенной суммы иска суд считает, что расходы на представителя следует уменьшить до 15000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд
Решил:
Взыскать с Мухамедхафизова З.Х. в пользу Тутыниной И.А. долг по арендной плате в сумме 76100 (семьдесят шесть тысяч сто) рублей, неустойку в сумме 35000 (тридцать пять тысяч) рублей и судебные расходы в сумме 18400 (восемнадцать тысяч четыреста), а всего взыскать 129500 (сто двадцать девять тысяч пятьсот) руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Челябинский областной суд в течение 10 дней через Троицкий горсуд.
Председательствующий: