РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 мая 2011 года
Троицкий городской суд Челябинской области в составе:
председательствующей судьи: Федотовой В.П.,
при секретаре Сулимовой С.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Троицка Челябинской области к Демидову ФИО1 и Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области о признании недействительным договора аренды земли, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности возврата земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Троицка Челябинской области обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного 17 апреля 2009 года Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области и Демидовым В.И. на земельный участок, расположенный по адресу: город Троицк, Челябинской области, улица <адрес>, в связи с тем, что указанный договор заключен в нарушение порядка, определенного ст. ст. 28 и 30.1. Земельного кодекса РФ и является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
В порядке применения последствий недействительности указанной сделки просит отменить государственную регистрацию оспариваемого договора аренды земли и обязать ответчика в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу вернуть земельный участок администрации города Троицка Челябинской области, признать объекты незавершенного строительства на данном участке самовольными постройками и снести их.
В судебном заседании представитель истца Бачанова Г.Г., имеющая полномочия по доверенности от 11 января 2011 года (л.д.47), поддержала требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении от 22 апреля 2011 года с указанием наружного объема самовольных построек - 169,6 кв. м, которые просит снести.
Так же пояснила, что по данному участку проходит водовод, который обеспечивает водоснабжение центральной части города, относится к муниципальным коммуникациям. Земельный участок предоставлен без принятия мер по его выносу за пределы участка.
Ответчик Демидов В. И. и его представитель Ильченко Е.Н., действующая на основании доверенности от 29 марта 2011 г. (л.д.48), требования не признали. Демидов В.И. пояснил, что получил земельный участок с соблюдением порядка его выделения. Разрешения на строительство жилого дома он не получал, с официальным заявлением не обращался, не считал, что будут препятствия в этом в дальнейшем. В период проведения земляных работ по созданию фундамента для домостроения он не обнаружил водовода, хотя эти работы производились на достаточно большую глубину земли.
Кроме того, ответчик и его представитель просили в иске отказать в связи с пропуском истцом срока исковой давности при оспаривании договора аренды как оспоримой сделки. Представлен письменный отзыв (л.д. 85-89).
Представитель Управления муниципальной собственности администрации г. Троицк Челябинской области в судебном заседании не участвовал, согласно заявлению просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.113)
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ст. 17 Конституции РФ недопустимо нарушение прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других.
В силу ст.ст. 28 и 30.1. ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в порядке, установленном настоящим Кодексом. Отказ в предоставлении земельных участков не допускается, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии со ст. 16 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Судом установлено, что 10 октября 2008 года комиссия по проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 30.1. ЗК РФ в отношении земельных участков, расположенных в г. Троицке Челябинской области, на которые заявления от иных граждан не поступали, приняла решение о предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства в аренду гражданам, изначально подавшим заявление на данные участки, в том числе: по <адрес>, ориентировочной площадью 945 кв.м. - Демидову В.И.
Это подтверждается протоколом № заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности «Предоставление в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства» от 10 октября 2008 года (л.д.18-21).
24 октября 2008 года главой администрации г.Троицк Челябинской области принято постановление № «Об утверждении протокола от 10 октября 2008 года № заседания комиссии по предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства» (л.д.7), на основании которого, в том числе и протокола № заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности от 10 октября 2008 года, Демидову В.И. предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: город Троицк, Челябинской области, улица <адрес> для индивидуального жилищного строительства.
Демидову В.И. предписано подготовить землеустроительное дело на указанный земельный участок с последующей постановкой его на кадастровый учет, оформить правоустанавливающее документы, градостроительный план земельного участка, получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
17 апреля 2009 года постановлением главы администрации г.. Троицк Челябинской области № «О предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов в аренду Демидову В.И. для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>» указанный земельный участок категории земель населенных пунктов, кадастровым номером №, площадью 950, предоставлен Демидову В.И. в аренду сроком на 10 лет.
В этот же день между Демидовым В.И. и Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области заключен договор аренды спорного земельного участка, который 16 сентября 2009 года был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.9).
Постановлением главы администрации г. Троицка Челябинской области от 13 января 2011 года № «Об отмене постановления главы администрации города Троицка от 24.10.2008 №» отменено данное постановление как вынесенное с нарушением положений п. 3 ст.30.1.ЗК РФ в связи с тем, что сообщение о приеме заявлений от граждан на предоставление в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства не было опубликовано для всеобщего сведения.
Это подтверждается объяснением сторон, постановлением Главы администрации г. Троицка Челябинской области № от 24 октября 2008 года (л.д.7), постановлением администрации города Троицк Челябинской области № от 13 января 2011 года (л.д.8), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 декабря 2010 года (л.д.9), уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 11 декабря 2010 года (л.д.10), постановлением Главы администрации города Троицк Челябинской области от 30 марта 2009 года (л.д.9), договором аренды земли от 17 апреля 2009 года (л.д.11), актом приема-передачи земельного участка от 17 апреля 2009 года (л.д.16), протоколом № заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (л.д.18 - 21).
Как указывает п.3 ст. 30.1. ЗК РФ орган местного самоуправления в двухнедельный срок публикует в своем периодическом печатном издании сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования.
В этой же норме закона указано, что в случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого участка от нескольких лиц проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Судом установлено, что 09 сентября 2008 года вышел специальный выпуск газеты «Регион - Южный Урал», тиражом 500 экземпляров, в котором по заказу Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области было опубликовано сообщение о приеме заявлений граждан на предоставление в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в том числе по адресу: <адрес> (л.д.17).
Этот специальный выпуск для продажи и распространения в Троицкий филиал ОАО «Роспечать» не поступал, что подтверждается объяснениями представителя истца Бачановой Г.Г., сообщением общества с ограниченной ответственностью «Регион Южный Урал» от 06 сентября 2010 года (л.д.26), сообщением Троицкого филиала ОАО «Роспечать» от 02 сентября 2010 года (л.д.27). Указанное обстоятельство в судебном заседании никем не опровергнуто.
Тираж основного выпуска этой газеты составляет 12 300 экземпляров.
Между ООО «Регион Южный Урал» и Управлением муниципальной собственности заключены договоры об оказании информационных услуг от 01 августа 2008 года, от 07 ноября 2008 года по размещению на страницах газеты публикаций по заданию Управления, размещает публикации в газете тиражом 12 300 экземпляров, а не в специальном выпуске тиражом 500 экземпляров.
Доказательства, безусловно свидетельствующие о распространении сообщения жителям города, достоверно подтверждающие то, что специальный выпуск газеты «Регион - Южный Урал» за 9 сентября 2008 года, в котором было опубликовано объявление о приеме заявлений, был распространен жителям города Троицк Челябинской области, и это объявление явилось общедоступным способом получения жителями города информации о приеме таких заявлений, суду не представлены.
Письмо ООО «Регион Южный Урал» от 18 март 2011 года также не подтверждает указанные обстоятельства, поскольку в нем не указано, куда, по каким районам, в каком «произвольном» порядке распространялись всего 500 экземпляров выпуска, не подтверждает, что специальный выпуск получили заинтересованные лица в приобретении земельных участков, не свидетельствует о полноте информации.
10 октября 2008 года комиссия по проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, приняла решение № о предоставлении права заключения договоров аренды указанных земельных участков, в том числе ответчику, как лицу, подавшему единственную заявку на предоставление участка.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ГК РФ, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Законность содержания сделки, наличие у сторон необходимого объема правоспособности и дееспособности для ее заключения, соблюдение порядка ее заключения, формы сделки и соответствие волеизъявления воле сторон сделки свидетельствует о ее действительности. Нарушение любого из перечисленных условий, свидетельствует о недействительности сделки.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При предоставлении Демидову В.И. спорного земельного участка был нарушен порядок (обязательная процедура) его предоставления, установленный п. 3 статьи 30.1. ЗК РФ, в соответствии с которым органы местного самоуправления в двухнедельный срок публикует в своем периодическом печатном издании сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования, таким образом информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. В случае поступления нескольких заявок на предоставление одного и того же участка, должен быть проведен аукцион.
Таким образом, суд пришел к мнению о том, что население г. Троицка Челябинской области не было информировано надлежащим образом о предстоящем предоставлении земельных участков.
Представитель истца утверждает, что информация на сайте администрации города Троицк о предстоящем предоставлении спорного земельного участка размещена не была. Это ее утверждение в ходе судебного разбирательства так же не было опровергнуто.
Публикацию сообщения о приеме заявлений от граждан на предоставление в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства в специальном выпуске газеты «Регион» Южный Урал за 9 сентября 2008 года, который вышел тиражом 500 экземпляров, нельзя признать доказательством достаточного информирования населения города Троицк о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, поскольку в соответствии с муниципальным контрактом № от 01 августа 2008 года ООО «Регион Южный Урал» по заданию Управления муниципальной собственности администрации г.Троицка размещает публикации в основном выпуске газеты «Регион Южный Урал», тираж которой составляет 12.300 экземпляров, а не в специальном выпуске, тираж которого составляет 500 экземпляров, при том, что отсутствуют достоверные доказательства, которые свидетельствуют о том, что специальный выпуск, в котором было размещено это объявление, был распространен населению города Троицк, численность которого составляет 82.010 жителей, что подтверждается справкой Троицкого отдела государственной статистики от 01 марта 2011 года (л.д.34).
Объявление напечатано в специальном выпуске 9 сентября 2008 года, а ответчик оформил заявление 26 августа 2008 года с указанием конкретного адреса земельного участка, именно спорного земельного участка, принятого администрацией 16 сентября 2008 года, то есть до публикации объявления.
Судом установлено, что в период с 2006 по 2009 годы в администрацию города Троицк поступали заявления граждан города ФИО6 и ФИО2 о предоставлении им земельных участков для индивидуального жилищного строительства (л.д. 60,62,65), в которых они просят о предоставлении им земельного участка и сообщают о том, что не читали объявление в газете о приеме заявлений, что свидетельствует о том, что сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства надлежащим образом до жителей города доведено не было, что количество желающих приобрести спорный участок не соответствовало количеству имевшихся земельных участков.
Ответчик первоначально пояснял, что о выделении земельных участков он узнал от знакомых, также желавших получить земельные участки, газету не читал, участвовал в публичных слушаниях.
В такой ситуации спорный участок не мог быть предоставлен путем проведения торгов, а мог быть предоставлен путем проведения аукциона, из чего следует, что при заключении с ответчиком договора аренды спорного земельного участка по результатам торгов от 10 октября 2008 года был нарушен порядок предоставления этого участка.
Оспариваемый договор заключен в нарушение прав истца, поскольку из его владения выбыло имущество, и он не имеет возможности в полной мере, в соответствии с требованиями закона, им распорядиться.
Доводы представителя ответчика на наличие постановления главы администрации г. Троицка от 17 апреля 2009 года № «О предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов в аренду Демидову В.И. для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>» не влияет на незаконность сделки - договора аренды земли.
Ссылка ответчика на то, что он возвел строение на спорном участке не может быть оценена судом как основания к отказу в удовлетворении требований.
В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В судебном заседании установлено, а так же подтверждено и самим Демидовым В.И., что жилой дом возведен им в отсутствие необходимых разрешительных документов на это. Он пояснил, что обращался к истцу с вопросом о выдаче разрешения на строительство жилого дома, но разрешение полномочного органа, главы администрации г. Троицка не получил.
Возведение хозяйственных построек - гаража, бани на отведенном земельном участке с нарушением закона при возведении самовольного жилого строения не порождает права собственности на данные объекты.
Имеются основания для признания построек, имеющихся на спорном земельном участке, самовольными, они подлежат сносу.
Согласно заключению комиссии по проведению осмотра и наружного обмера объектов незавершенного строительства от 01 марта 2011 года площадь постройки составляет 169,6 кв. м, что подтверждено также схемой земельного участка и строений (л.д.18,19), признано Демидовым В.И..
Его доводы на отсутствие на спорном земельном участке водовода, в подтверждение которой им представлен акт комиссионного обследования этого участка от 15 апреля 2011г., не могут, по мнению суда, являться надлежащим доказательством данного обстоятельства, т.к. обследование земельного участка, по итогам которого составлен вышеуказанный акт, произведено без участия представителя администрации г.Троицка Челябинской области.
Не смотря на отсутствие регистрации права за администрацией г.Троицка на указанный муниципальный объект - водовод, суд считает, что наличием значимого для жизнедеятельности всего населения г.Троицка части объекта, расположенного на спорном земельном участке, нарушаются права муниципального органа и муниципального образования г.Троицка по обязательствам администрации г.Троицка по обслуживанию и созданию технической безопасности этого объекта со стороны МУП «Водоканал» г. Троицка.
Его наличие подтверждается ситуационным планом (л.д.46).
О несогласовании с данным предприятием проводимых работ в районе <адрес> без выноса из зоны застройки водовода сообщалось МУП «Водоканал» г. Троицк в письмах от 04 июня 2009 года администрации г. Троицка, которая информировала об этом Демидова В.И. 17 июня 2009 года (л.д.53). Представлялся ответ администрации г. Троицка (л.д.54).
Имеются иные документы, подтверждающие необходимость решения вопроса с водоводом (л.д.104-107).
Вместе с тем, на наличие в районе застройки водовода администрация ссылается как на дополнительные основания признания договора аренды недействительным.
Сами по себе те обстоятельства, что оспариваемый договор заключен полномочным лицом, что он сторонами исполнялся, что Демидов В.И. не нарушал его условий, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в момент заключения договора имелись иные заявки на спорный земельный участок, не свидетельствуют о действительности сделки, поскольку она заключена в нарушение установленного порядка и прав жителей города, которые предварительно и заблаговременно не получили сообщение в предусмотренных средствах массовой информации о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке и возможности подачи заявления, и ничтожна в силу закона.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение обстоятельства, предусмотренные ГК РФ, которые позволяют признать оспариваемый договор ничтожным, исковые требования следует удовлетворить на основании ст.ст. 28 и 30.1. ЗК РФ и статьи 168 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ.
Оспариваемый договор заключен в нарушение порядка, определенного ст.ст. 28 и 30.1. ЗК РФ и ничтожен в силу ст. 166 ГК РФ.
В порядке применения последствий недействительности сделки следует прекратить право аренды спорного земельного участка, зарегистрированное за Демидовым В.И., отменить государственную регистрацию договора аренды земли №.09.02.01.04, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, погасить регистрационную запись № от 16 сентября 2009 года, передать земельный участок администрации города Троицк Челябинской области.
Демидову В.И. разъяснено судом право обращения с требованиями к администрации г. Троицка о возврате арендной платы в случае ее оплаты. При рассмотрении дела им не представлено доказательств того, что оноплачивал арендную плату согласно расчету арендной платы по договору аренды (л.д.15), а также о возмещении убытков по возведению построек при подтверждении законности их возведения, наличия таких убытков (ущерба).
Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Доводы ответчика и его представителя о том, что оспариваемая сделка является оспоримой, что истец пропустил срок исковой давности и имеются основания для отказа ему в удовлетворении требований, необоснованны и достоверными доказательствами не подтверждены.
Истец считает сделку ничтожной, она является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку ее заключение в нарушение установленного порядка прямо запрещено законом, закон не предусматривает, что эта сделка является оспоримой, она может быть признана недействительной по иску неопределенного круга лиц (любого жителя города Троицк Челябинской области), дефект сделки, причем неустранимый, реально имеется.
Отсутствие вины в действиях сторон, совершивших противоправную сделку, не может исключить ее недействительность. Она является ничтожной независимо от признания ее таковой.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ сроки, применяются и к требованиям о признании недействительности ничтожной сделки.
Указанный срок истцом не пропущен.
Исковое заявление подано в суд 18 марта 2011 года (л.д.2), оспариваемый договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 сентября 2009 года (л.д.9), земельный участок передан истцу по акту приема-передачи 17 апреля 2009 года (л.д.16).
Решение принято судом с учетом юридически значимых обстоятельств, по заявленным истцом требованиям в силу ст. 67, 196 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 12, 56, 67, 194 -199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор аренды земли № заключенный 17 апреля 2009 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и Демидовым ФИО1
Прекратить право аренды земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов, кадастровым номером № площадью 945 квадратных метра, расположенного по адресу: город Троицк, Челябинской области, улица <адрес> зарегистрированное за Демидовым ФИО1
Отменить государственную регистрацию договора аренды земли № произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и погасить регистрационную запись № от 16 сентября 2009 года.
Вернуть земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, кадастровым номером №, площадью 945 квадратных метра, расположенный по адресу: город Троицк, Челябинской области, улица <адрес> администрации города Троицк Челябинской области.
Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства - каменный дом с кирпичной облицовкой и блокированным с домом кирпичным гаражом, расположенным на земельном участке площадью 945 квадратных метра по адресу: город Троицк, Челябинской области, <адрес>
Обязать Демидова ФИО1 собственными силами за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером № площадью 945 кв. м по адресу: город Троицк, Челябинской области, <адрес> снести каменный дом с кирпичной облицовкой и блокированным с домом кирпичным гаражом общей площадью при наружном обмере 169, 6 кв. м в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд, через Троицкий городской суд, в течение 10 дней.
Председательствующий: