Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Волгоград «11» февраля 2011 года
Тракторозаводский районный суд г. Волгограда
в составе : председательствующего судьи Малышевой Е.А.,
при секретаре Касьян Ю.В.,
с участием представителя истца - С.,
представителя третьего лица ОАО «<данные изъяты>» - У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 февраля 2011 года гражданское дело по иску Ш. к ООО «<данные изъяты>» о понуждении регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л :
Ш. обратился в суд в суд с указанным иском, в обосновании указав, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ООО «<данные изъяты>» (далее ООО «<данные изъяты>») встроенное нежилое помещение площадью 258,9 м.кв. на первом этаже 5-ти этажного жилого дома по <адрес>, расположенное в <адрес>, о чем был заключен письменный договор купли-продажи этого помещения. За указанное помещение он уплатил <данные изъяты> рублей. Зарегистрировать переход права собственности на это помещение на его имя в день заключения договора не было возможности, так как указанное помещение было обременено договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «<данные изъяты>» с ОАО «<данные изъяты>» в обеспечении кредитного договора. По истечении срока ипотеки в июле 2008 года «<данные изъяты>» по акту приема-передачи передал ему указанное помещение, однако, просил перенести срок регистрации договора купли-продажи этого помещения в УФРС по Волгоградской области на более поздний срок, так как это помещение ими ранее было сдано в аренду, срок действия договора аренды еще не истек. В феврале 2010 года «<данные изъяты>» сообщил ему, что договор купли-продажи этого помещения не может быть зарегистрирован в УФРС по Волгоградской области, так как это помещение сдано в ипотеку ОАО «<данные изъяты>» и предложил вернуть деньги за это помещение. Позже ему стало известно, что в марте 2010 года «<данные изъяты>» реорганизовано в ООО «<данные изъяты>» в связи с чем «<данные изъяты>» прекратило свою деятельность. В апреле 2010 года истец обратился к ООО «<данные изъяты>» с заявлением о совершении государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, однако ответ до сих пор не получен. Истец полагает, что ответчик ООО «<данные изъяты>» необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение на его имя, поэтому истец просит суд зарегистрировать переход права собственности на указанное помещение по <адрес>, за Ш.
Истец Ш. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще, со слов своего представителя просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, дополнительно пояснил, что в декабре 2007 года переход права собственности на это помещение по договору от ДД.ММ.ГГГГ не могло быть зарегистрировано в УФРС без согласия залогодержателя ОАО «<данные изъяты>». В настоящее время истцу необходима регистрация этого помещения на его имя для того, чтобы пользоваться этим помещением и распоряжаться им.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание дважды не явился, о дне рассмотрения дела извещен заказным письмом с уведомлением (л.д.24,117), возражений по иску не представил.
Судом в качестве соответчика привлечено УФРС по Волгоградской области, представитель которого в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще, представил письменное объяснение, в котором просил рассмотреть дело в их отсутствии, решение по делу полагал на усмотрение суда. Вместе с тем указал, что ДД.ММ.ГГГГ в государственном реестре зарегистрировано обременение в виде ипотеки на помещение по <адрес> по договору об ипотеке, заключенного между «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», кроме того, в государственном реестре зарегистрировано обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения по ул. <адрес> на основании определения Лефортовского районного суда г. Москвы от 15.09.2010 года (.л.д. 37-38).
Судом в качестве 3-го лица привлечено ОАО «<данные изъяты>», представитель которого в судебном заседании с иском не согласен, суду пояснил, что спорное нежилое помещение по <адрес> в г. Волгограде с марта 2008 года находится в залоге у банка в обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору. Их банк ООО «<данные изъяты>» не давал согласия на продажу спорного объекта недвижимости. Представитель 3-го лица полагает, что этот договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фиктивный, составлен лишь с целью вывести спорное имущество из-под залога, что стоимость спорного помещения, указанная в договоре купли-продажи, во много раз ниже реальной стоимости этого помещения.
Суд, выслушав представителя истца, представителя 3-го лица, исследовав материалы дела, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, ипотека, …, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из содержания ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
На основании ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Судом установлено следующее :
Предметом спора является встроенное нежилое помещение (назначение торговое), общей площадью 258,9 м.кв., расположенное на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома по <адрес>.
Право собственности на указанное нежилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за ООО «<данные изъяты>» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о гос.регистрации права (л.д.18).
С ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение было обременено договором ипотеки на основании договора, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» в обеспечении кредитного договора на сумму <данные изъяты> рублей, по которому заемщиком является ООО «<данные изъяты>». Указанное обстоятельство подтверждается показаниями в суде представителя истца.
Из показаний представителя истца в судебном заседании следует, что ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке спорного помещения, между ООО «<данные изъяты>» и гражданином Ш.. был подписан договор купли-продажи спорного нежилого помещения по <адрес>, в котором имелся пункт 4 о том, что данное помещение обременено договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в гос.реестре имеется соответствующая запись. Оплату за данное помещение в полном размере в сумме <данные изъяты> рублей Ш. произвел ДД.ММ.ГГГГ наличными в кассу ООО «<данные изъяты>», о чем получил квитанцию. После погашения в <данные изъяты> года кредита от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечении которого был заключен договор ипотеки на данное помещение, между ООО «<данные изъяты>» и Ш. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи спорного помещения по <адрес>.
В обосновании указанных обстоятельств представителем истца в суд представлены копии документов, в том числе договор купли-продажи, квитанции, акта приема-передачи, которые надлежащим образом не заверены. Подлинники указанных документов представитель истца суду не представил, несмотря на неоднократные предложения суда.
Из показаний представителя истца также следует, что указанный договор купли-продажи нежилого помещения по <адрес> при его подписании в декабре 2007г. и позднее не был сдан сторонами договора в УФРС для государственной регистрации перехода права собственности на это помещение за <данные изъяты>. в связи с тем, что данное помещение находилось в залоге у «<данные изъяты>», который не давал согласие на продажу этого помещения в период действия договора залога.
Несмотря на подписание акта приема-передачи спорного помещения фактически указанное помещение ДД.ММ.ГГГГ истцу передано не было, поскольку этим помещением пользовались арендаторы по ранее заключенным договорам с ООО «<данные изъяты>», что подтверждается в суде показаниями представителя истца.
Вместе с тем судом установлено, что ООО «<данные изъяты>» еще ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО «<данные изъяты>» договор о залоге недвижимости, в том числе о залоге нежилого помещения площадью 258,9 м.кв. по <адрес> в г. Волгограде, в обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ООО «<данные изъяты>» получил от ОАО «<данные изъяты>» кредит на сумму <данные изъяты> рублей, что подтверждается договором об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.64-70).
При этом, в пункте 2.13 указанного договора прямо указано, что залогодатель (ООО «<данные изъяты>») не имеет права без письменного согласия залогодержателя имущество продавать, дарить, обменивать, вносить в качестве вклада в имущество иного общества или иным способом распоряжаться этим имуществом (л.д.68,96-99,100-101).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.06.2010 года, вступившим в законную силу, встречный иск ООО «<данные изъяты>» к ОАО «<данные изъяты>» о признании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. незаключенным оставлен без удовлетворения, что подтверждается постановлением арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.11.2010г. (102-107), и не оспаривается в судебном заседании представителем истца.
Как следует из показаний в суде представителя истца только в январе 2010 года ООО «<данные изъяты>» сообщил Ш. о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение на имя Ш. в связи с тем, что указанное помещение было сдано в ипотеку ОАО «<данные изъяты>», который также не давал согласия на продажу спорного помещения в период действия договора об ипотеке, и предложил вернуть Ш. уплаченную сумму за это помещение.
Из показаний представителя истца в суде также следует, что ООО «<данные изъяты>» пользовался спорным нежилым помещением по <адрес> по сентябрь 2010 года.
ДД.ММ.ГГГГ единственный участник ООО «<данные изъяты>» принял решение о реорганизации ООО «<данные изъяты>» в форме слияния с другими обществами, в результате чего создается новое ООО «<данные изъяты>», и об утверждении передаточного акта, что подтверждается решением участника ООО (л.д.93).
Как следует из передаточного акта имущества и обязательств, передаваемых от ООО «<данные изъяты>» новому ООО «<данные изъяты>», от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» передал ООО «<данные изъяты>», в том числе, встроенное нежилое помещение площадью 258,9 м.кв., расположенное по <адрес>. При этом в передаточном акте указано, что указанный объект недвижимости обременен договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ОАО «<данные изъяты>» и зарегистрированным в УФРС. Остаточная стоимость данного нежилого помещения указана в размере <данные изъяты> рублей (л.д.84-92).
Вновь созданное ООО «<данные изъяты>» зарегистрировано в едином гос.реестре юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из гос.реестра, и по сегодняшний день является действующим юридическим лицом, а ООО «<данные изъяты>» в тот же день прекратило свою деятельность с прекращением гос.регистрации этого ООО (л.д.159-162).
Согласно выписки из единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ спорное встроенное нежилое помещение площадью 258,9 м.кв. по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано по праву собственности за ООО «<данные изъяты>» на основании передаточного акта от ООО «<данные изъяты>» (л.д.158,19). При этом, в данной выписке также указано, что имеются ограничения (обременение) права в виде : ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «<данные изъяты>», а также запрет УФРС на проведение любых регистрационных действий от ДД.ММ.ГГГГ и арест от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.158).
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 05.07.2010г. наложен арест, в том числе на встроенное нежилое помещение площадью 258,9 м.кв. по <адрес> в <адрес> по ходатайству ОАО «<данные изъяты>» по делу по иску ОАО «<данные изъяты>» к различным ООО, в том числе, к ООО «<данные изъяты>» о взыскании задолженности по кредитному договору на общую сумму 24 миллиона рублей и обращении взыскания на заложенное имущество (42-45,46-49).
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 15 сентября 2010г. наложен арест, в том числе на встроенное нежилое помещение площадью 258,9 м.кв. по <адрес> в г. Волгограде по ходатайству ОАО «<данные изъяты>» по делу по иску ОАО «<данные изъяты>» к различным ООО, в том числе, к ООО «<данные изъяты>» о взыскании задолженности по кредитному договору на общую сумму 24 миллиона рублей и обращении взыскания на заложенное имущество (50-57).
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2010г. наложен арест на имущество, принадлежащее ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», и наложен запрет УФРС по Волгоградской области совершать регистрационные действия со следующим имуществом, в том числе, в отношении встроенного нежилого помещения площадью 258,9 м.кв. по <адрес> в г. Волгограде, по ходатайству ОАО «<данные изъяты>» по делу по иску ОАО «<данные изъяты>» к различным ООО, в том числе, к ООО «<данные изъяты>», который заменен на ответчика ООО «<данные изъяты>», о взыскании задолженности по кредитному договору на общую сумму 24 миллиона рублей и обращении взыскания на заложенное имущество (58-63).
При таких обстоятельствах, учитывая, что подлинник договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного нежилого помещения по <адрес> истцом не представлен, подлинность представленной копии договора и подписей на нем представителем 3-го лица ОАО «<данные изъяты>» в суде оспаривается, что определением суда от сентября 2010 года наложен запрет на совершение УФРС Волгоградской области любых регистрационных действий в отношении спорного помещения, что указанный договор купли-продажи, якобы заключенный между ООО «<данные изъяты>» и Ш. заключен в нарушении действующего законодательства (ст.168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона.
С учетом изложенного, суд находит, что в иске Ш. о регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение по <адрес> в г. Волгограде за <данные изъяты> следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Ш. к ООО «<данные изъяты>», Управлению федеральной регистрационной службы Волгоградской области о регистрации перехода права собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью 258,9 м.кв., расположенное на 1 этаже жилого дома по <адрес>, за Ш. - отказать.
Решение может быть обжаловано в областной суд в течение 10 дней через районный суд.
Судья : Е.А. Малышева