РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«ДД.ММ.ГГГГ г. <адрес>
Тракторозаводский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Сергеева С.С.
при секретаре ФИО4
с участием истца ФИО1, его представителя ФИО6
ответчика ФИО2, ее представителя ФИО8
третьего лица ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании государственной регистрации права собственности недействительной, аннулировании в едином государственном реестре регистрационной записи, приведении сторон в первоначальное положение
У С Т А Н О В И Л:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстановки. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он и ответчик по договору купли продажи приобрели у ФИО3 <адрес> в <адрес>. В результате совершенной сделки он и ответчик стали собственниками квартиры в равных долях. Несмотря на то, что в договоре купли-продажи указано, что оплата за квартиру произведена полностью, он и ответчик оплату за приобретенную квартиру продавцу ФИО3 не произвели, а достигли устной договоренности о том, что стоимость квартиры будет выплачена ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ Однако, в связи с отсутствие денежных средств он и ответчик за квартиру до настоящего времени не расплатились. В связи с указанным просит договор купли-продажи квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 расторгнуть. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на 1/2долю в <адрес> и права собственности ФИО2 на 1/2 долю в <адрес> в <адрес>, аннулировать в едином государственном реестре регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ Привести стороны в первоначальное положение - передав в собственность ФИО3 <адрес> в <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, при этом пояснил, что <адрес> в <адрес> была приобретена ФИО3 в 2006 г. за счет денежных средств ООО «АБГнефтехимком», в которой он работал и директором которой являлся он - ФИО1 В 2007 г. с ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Денежные средства планировалось передать ФИО3 частями в течении 2008 года. ФИО5 в свою очередь должен был вернуть денежные средства в ООО «АБГнефтехимком». Поскольку деньги за квартиру ФИО3 переданы не были, и он не возвратил их в ООО «АБГнефтехимком». В настоящее время руководство ООО «АБГнефтехимком» предъявляет претензии к нему и к ФИО3, требуя возвратить денежные средства, уплаченные за квартиру. Предъявляет исковые требования к ФИО2 поскольку последняя, зная, что денежные средства по договору купли-продажи за квартиру не уплачены, являясь собственником 1/2 доли квартиры, отказывается выплачивать эти денежные средства, либо в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры возвратить стороны в первоначальное положение.
Представитель истца ФИО1 - ФИО6, исковые требования поддержал, при этом пояснил, что заявляя данные исковые требования сторона истца руководствовалась нормами п.п. 2 ст. 323 ГК РФ кредитор имеет право требовать исполнения по договору от всех должников покупателей, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, считает, что обязанность погасить задолженность ответчика ФИО2 перед продавцом лежит и на истце ФИО1, следовательно бездействие ответчика ФИО2 и не принятие ею мер к погашению своей доли финансового обязательства перед ФИО3 может повлечь наложения на истца обязательства погасить задолженность по договору полностью.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, при этом пояснила, что спорная квартира была приобретена у ФИО5 за сумму указанную в договоре купли-продажи. Деньги были переданы ФИО3 до заключения договора купли-продажи. В регистрационном управлении за ФИО5 действовала на основании доверенности ФИО7, являющаяся ее матерью. После заключения договора купли-продажи ФИО3 каких-либо материальных требований и претензий по поводу неисполнения обязательств по договору купли-продажи не предъявлял.
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО8, действующий на основании доверенности с исковыми требованиями не согласился, при этом указал, что заключенный между продавцом ФИО3 и покупателями ФИО1 и А.В. договор купли-продажи квартиры является двухсторонним договором. ФИО9 свои обязательства по договору исполнила, передав денежные средства продавцу и приняв квартиру в собственность. ФИО3 с момента заключения договора купли-продажи ни каких материальных требований об уплате денежных средств по договору не заявлял, претензий о возврате квартиры в связи с неуплатой ее стоимости не предъявлял.
Третье лицо ФИО3 свое отношение к исковым требованиями высказать затруднился, при этом пояснил, что в 2006 г. работал в ООО «АБГнефтехимком», был в дружеских отношениях с генеральным директором ООО «АБГнефтехимком» ФИО1 На денежные средства данного предприятия была приобретена <адрес> в <адрес>, которая была оформлена на его имя. Получив в собственность квартиру, ею он не пользовался. Впоследствии в 2007 г. ФИО1 попросило передать ему в собственность данную квартиру. Переход права собственности решили оформить через договор купли-продажи. Им была выдана доверенность на совершение сделки на имя матери супруги ФИО1 - ФИО7, которая от его имени данную сделку заключила с ФИО1 и ФИО2 Денежные средства за проданную квартиру он не получал. Поскольку данная квартира была приобретена не на его денежные средства, требований материального характера к ФИО1 и ФИО2 он не имеет. Ранее им направлялись претензии к ФИО1 об оплате квартиры, т.к. данными претензиями хотел себя обезопасить от материальных требований ООО «АБГнефтехимком», поскольку ему не было известно выплатил ли ФИО1 денежные средства за квартиру предприятию. В период с 2006 г. по настоящее время ООО «АБГнефтехимком» каких-либо требований материального характера ему не предъявляло.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в представленных объяснениях по иску указал, что Управлением ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона №- ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правоустанавливающий документ, который являлся основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, содержал необходимую информацию для внесения сведений в ЕГРП, на момент государственной регистрации не признан недействительным в судебном порядке. По обстоятельствам, касающимся заключения договора купли -продажи, дать пояснения не имеет возможности, так как они не связаны с процессом государственной регистрации.
Выслушав стороны, их представителей, свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые
заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при
той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по
характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст.ст. 549, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО7 и покупателей ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, согласно которому ФИО1 и ФИО2 указанную квартиру приобрели в равных долях в общедолевую собственность. Также по условиям данного договора покупатели уплатили продавцу определенную сторонами стоимость квартиры в размере 1 300 000 рублей. Денежные средства переданы продавцу ФИО3 до подписания указанного договора. Квартира являющаяся предметом договора ДД.ММ.ГГГГ представителем продавца передана покупателям по Акту передачи жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права на <адрес> в <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи (л.д. 5), копией Акта передачи жилого помещения (л.д. 51), копией доверенности (л.д. 52), копией свидетельства о регистрации права за ФИО2 (л.д. 53), копией свидетельства о регистрации права за ФИО2 (л.д. 4), пояснениями свидетеля ФИО7, подтвердившей в судебном заседании факт передачи в качестве оплаты денежных средств за приобретенную ФИО1 и ФИО2 квартиру.
При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований сомневаться в достоверности отраженных в договоре купли-продажи <адрес> в <адрес> заключенном ДД.ММ.ГГГГ условий о цене квартиры и сведений о выполнении данных условий - в части оплаты покупателями.
Суд не может согласиться с доводами истца и его представителя изложенными в исковом заявлении, а также правовым обоснованием исковых требований, поскольку при рассмотрении дела установлено, что между истцом ФИО1, ответчиком ФИО2 и третьим лицом ФИО3 имеются правоотношения регламентированные главой 30 ГК РФ (купля-продажа), соответственно в силу ст. 454 ГК РФ истец ФИО1 и ответчик ФИО2 являются стороной по договору купли-продажи квартиры, охватываемой понятием «покупатель», второй стороной договора купли-продажи - «продавцом» является третье лицо ФИО3
Суд не может согласиться с утверждениями представителя истца о том, что заключенный между сторонами по делу и третьим лицом договор является трехсторонним договором, поскольку из существа данного договора, а также объема корреспондирующих прав и обязанностей сторон договора следует, что заключенный договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним - с участием покупателя и продавца. При этом на стороне покупателя выступает два физических лица, поскольку гражданское законодательство не ограничивает число лиц, которые могут выступать либо на стороне покупателя, либо на стороне продавца (множественность лиц).
Суд не может согласиться и с трактовкой представителя истца части 2 ст. 450 ГК РФ о том, что договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон, а именно покупателем, имеющим обязательство перед продавцом, в связи с чем, ФИО1 и заявлены исковые требования к ФИО2 как к солидарному должнику.
В данном случае, ФИО1 не вправе предъявлять требования о расторжении договора купли-продажи к ФИО2, поскольку в рамках договора они оба выступают на одной стороне и не имеют обязательств друг перед другом. Правом требования к покупателю по договору наделен продавец, в данном случае третье лицо по делу - ФИО3, однако, каких-либо претензий ни к ФИО1 ни к ФИО2 у него не имеется.
Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что права истца ответчиком не нарушены, а следовательно в удовлетворении исковых требований в данной части должно быть отказано в полном объеме.
Требования ФИО1 о признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/2 долю в <адрес>. 4 по <адрес> в <адрес> и права собственности ФИО2 на 1/2 долю в <адрес>. 4 по <адрес> в <адрес>, аннулировании в едином государственном реестре регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ не основаны на законе и не полежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
В п. 1 ст. 13 Закона о регистрации указано, что при проведении правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект, а также иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что представленные правоустанавливающие документы, которые явились основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ответчиком, содержали необходимую информацию для проведения государственной регистрации и на тот момент не были оспорены.
Следовательно, при проведении государственной регистрации Управлением ФРС, нарушений действующего законодательства не допущено.
В силу ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с изложенным, у суда не имеется правовых оснований для признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, аннулировании записи о государственной регистрации права.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/2 долю в <адрес>. 4 по <адрес> в <адрес> и права собственности ФИО2 на 1/2 долю в <адрес>. 4 по <адрес> в <адрес>, аннулировании в едином государственном реестре регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ, приведении сторон в первоначальное положение путем передачи в собственность ФИО3 <адрес>. 4 по <адрес> в <адрес> отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Волгоградский областной суд через Тракторозаводский районный суд <адрес> в течении 10 дней с момента изготовления полного текста решения.
Судья С.С.Сергеев
Копия верна, судья С.С.Сергеев