Дело № 2-3403/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 ноября 2011 года
Тракторозаводский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Севериной Н.А.
при секретаре Членовой И.А.
представителя ответчицы Полякова И.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Волгограда к Боковой (Соловьевой) Марии Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация Волгограда обратилась в суд к Боковой (Соловьевой) М.С. с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
В обоснование своих требований истец сослался на следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей Боковой (Соловьевой) М.С. был заключен договор аренды земельного участка № 8672 кадастровый номер № 34:34:020023:65 площадью 682 кв.м, расположенного в <адрес> Волгограда: по ул.им. Генерала Ватутина, 16, для эксплуатации кафе «Восток» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Ответчица продолжает пользоваться земельным участком по настоящее время. Поскольку с 2008 года по настоящее время ответчица Бокова (Соловьева) М.С. продолжает пользоваться земельным участком, просит взыскать с нее задолженность по арендной плате в размере 304879 рублей 43 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 148981 рубль 73 копейки, а всего 453861 рубль 16 копеек.
Представитель истца – администрации Волгограда в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица – Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Возражений относительно исковых требований суду не представил.
Ответчица Бокова (Соловьева) М.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчицы Боковой (Соловьевой) М.С. – Поляков И.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования признал частично: не возражал против взыскания с ответчицы суммы в виде задолженности по арендной плате в сумме 304879 рублей 43 копейки. В удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки просил отказать по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ в здании кафе «Восток» произошел пожар, в результате которого здание кафе «Восток» получило термическое повреждение в виде полного выгорания и обрушения конструктивных элементов. Поскольку внесение платежей за аренду земельного участка должно было производиться за счет коммерческой эксплуатации кафе, то после выгорания это стало невозможно. В настоящее время ответчица ведет работу по изменению целевого назначения аренды земельного участка, однако из-за длительных сроков оформления документов в органах земельного кадастра, процесс затягивается. Обстоятельство пожара является форс-мажорным, а подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствием нарушения обязательств.
Выслушав возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Администрации Волгограда обоснованными, основанными на законе, однако подлежащими частичному удовлетворению.
Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно ст.614 ГК Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы устанавливается уполномоченными органами исходя из принадлежности земельного участка к той или иной форме собственности, следовательно, стоимость аренды муниципальной земли относится к категории регулируемых цен.
При этом с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
В судебном заседании установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей Боковой (Соловьевой) М.С. был заключен договор аренды земельного участка № 8672 кадастровый номер № 34:34:020023:65 площадью 682 кв.м, расположенного в <адрес> Волгограда, по ул. им. Генерала Ватутина, 16, для эксплуатации кафе «Восток» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Ответчица Бокова (Соловьева) М.С. продолжает пользоваться земельным участком по настоящее время.
Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Согласно п.2.2. договора, арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. Договора.
Сторонами в пункте 2.8. Договора было установлено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.
Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы землю.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В соответствии с ч.2 ст.614 ГК Российской Федерации стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Из пункта 2.8. Договора следует, что размер арендной платы установлен не фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных фактор, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае изменения ставки арендной платы и (или) коэффициентов.
Следовательно фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 ст.614 ГК Российской Федерации, и представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная позиция отражена в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №11487/2009, постановлениях Федерального арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А12-14525/2009, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А12-14526/2009,
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 12404/09, в силу п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства в заключенный ими договор.
Согласно п.10 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Земельный участок, арендуемый ответчиком, процедуру разграничения не прошел, следовательно, на него в равной степени распространяется вышеприведенная норма закона.
Во исполнение указанного предписания Главой администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ издано Постановление № 2033 «Об утверждении Порядка расчета аренной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>». Утвержденным Порядком предусматривалась обязанность органов местного самоуправления принять на местном уровне расчетные показатели, используемые для определения арендной платы.
ДД.ММ.ГГГГ Волгоградской городской Думой принято Решение № 3/84, которым среди прочего и устанавливались такие показатели.
Расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, производится на основании порядка, утвержденного постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 2033 «Об утверждении Порядка расчета аренной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>», следующим образом.
Размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов с ДД.ММ.ГГГГ рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.
Сумма годовой арендной платы по Договору сложилась в результате расчета арендной платы для данного арендатора: КЗСУ = 9474,64 руб./кв.м. S зем.уч. = 682 кв.м. Кви = 0.015; Кдп =1,2; Ккан = 1; Ки=1: 9474,64 х 0,015 х 1,2 х 1 х 1 = 116310 рублей 68 копеек.
В 2009-2010 годах размер арендной платы не изменялся.
С ДД.ММ.ГГГГ годовая арендная плата для ответчика составила 123870 рублей 87 копеек, на основании постановления главы администрации <адрес> № 1945 от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес> (Ки = 1,065).
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с их условиями и требованиями закона.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о ненадлежащем исполнении условий Договора с предложением погасить задолженность по арендной плате.
Пунктом 2.12. Договора сторонами было установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
Поскольку Бокова (Соловьева) М.С. ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, суд взыскивает с её сумму задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 304879 рублей 43копейки.
Между тем, в силу ст.333 ГК Российской Федерации, суд находит возможным уменьшить размер начисленной неустойки.
За просрочку платежей ответчику на основании п.2.12. Договора согласно прилагаемому расчету была начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 148981 рубль 73 копейки.
В силу ст.330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.
В соответствии со ст.333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Из справки № 34/05/1177 от ДД.ММ.ГГГГ, выданной начальником Краснооктябрьского отделения ГПН УГПН ГУ МЧС России по <адрес>, видно, что ДД.ММ.ГГГГ в 21 час 53 минуты по <адрес>, в здании кафе «Восток» произошел пожар. В результате пожара здание кафе «Восток» получило термическое повреждение в виде полного выгорания и обрушения конструктивных элементов. Данный факт зарегистрирован в книге регистрации сообщений о преступлениях на территории <адрес> за 2008 год, регистрационный номер № 110.
В силу п.8 Договора аренды земельного участка № 8672 от ДД.ММ.ГГГГ под форс-мажорными обстоятельствами понимаются: пожар, наводнение, землетрясение, другие стихийные бедствия.
Поскольку начисленная истцом неустойка за задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 8672 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 148981 рубль 73 копейки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд уменьшает неустойку и взыскивает с ответчицы в пользу истца неустойку в размере 50000 рублей, отказывая истцу во взыскании остальной части неустойки в сумме 98981 рубль 73 копейки.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с Боковой (Соловьевой) Марии Сергеевны в пользу Администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 304879 рублей 43 копейки, а также неустойку за период за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50000 рублей, всего 354879 рублей 43 копейки.
Администрации Волгограда в иске к Боковой (Соловьевой) Марии Сергеевне о взыскании неустойки в сумме свыше 50000руб. - в размере 98981 рубль 73 копейки отказать.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 10 дней через Тракторозаводский районный суд <адрес>.
Федеральный судья - Н.А.Северина