ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Тракторозаводский районный суд г. Волгограда
в составе: председательствующего судьи Карташовой Е.В.,
при секретаре Гончарук И.В.,
с участием ответчика Оганесяна А.А. и его представителя Киреева Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде
ДД.ММ.ГГГГгражданское дело по иску Огневой Д.А. к Оганесяну А.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной ничтожной сделкой, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи, произведенной ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки,У С Т А Н О В И Л:
Истец Огнева Д.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском.
В обоснование иска истец Огнева Д.А. указала, что, нуждаясь в деньгах, в размере <данные изъяты> рублей, в ДД.ММ.ГГГГ года заняла у Оганесяна А.А. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей сроком на три месяца, так как меньшую сумму займа тот не давал. По предварительной устной договоренности обязалась отдать по истечении указанного срока <данные изъяты> рублей. Оганесян А.А. предложил ей подписать договор, согласно которому она передаст ему в залог квартиру по адресу: <адрес>, собственником которой являлась, и зарегистрировать этот договор в регистрационном учреждении. Она согласилась. ДД.ММ.ГГГГ, явившись в регистрационное учреждение, она подписала договор, предложенный ей ответчиком. Оганесян А.А. пояснил ей, что как только она вернет деньги, квартира перейдет обратно в её собственность. Это условие содержится в п. 2.4 договора купли-продажи, согласно которому продавец имеет право обратного выкупа квартиры в течение трех месяцев с момента подписания договора за сумму <данные изъяты> рублей. Деньги в размере <данные изъяты> рублей ей были переданы после подписания договора. Больше Оганесяна А.А. она не видела, по телефону также они не связывались. Поскольку у неё не было намерения продать указанную квартиру, она продолжает проживать в этой квартире вместе со своей бабушкой ФИО1, несет расходы по оплате этого жилья, другого жилья они не имеют, <данные изъяты> рублей согласно п. 3.1 договора ей не передавались. Более того, указанная денежная сумма не соответствует рыночной стоимости её квартиры, а только сумме, которую она должна была вернуть ответчику с учетом процентов. Таким образом, под видом договора купли-продажи фактически имел место и подразумевался договор залога. Поэтому на основании ст. ст. 170, 166, 167 ГК РФ, она просит признать договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> заключенный между нею и Оганесяном А.А. ДД.ММ.ГГГГ - недействительной ничтожной сделкой, прекратить в ЕГРП запись регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № сделанную ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение.
Представитель истца - <данные изъяты> Быль А.В., действующая по ордеру, прежде в судебном заседании поддерживала требования истца по указанным выше основаниям и просила удовлетворить иск Огневой Д.А. в полном объеме.
Истец Огнева Д.А. в судебное заседание не явилась. О месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом. Представила суду справку из <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ о том, что находится в указанном медицинском учреждении на стационарном лечении с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Однако не просила отложить рассмотрение гражданского дела по её иску. Доверенность адвокату или иному лицу, для представления её интересов в суде по её исковым требованиям, не выдала.
Ответчик Оганесян А.А. иск не признал. При этом пояснил, что истец сама предложила ему купить у неё квартиру по цене чуть ниже рыночной - за <данные изъяты> рублей, так как ей срочно нужны были деньги для переезда в <адрес> к своим родственникам. Поскольку это было выгодным вложением денег в недвижимость, он согласился. Ни о каком договоре займе и договоре залога речь вообще не шла. Они заключили с Огневой Д.А. именно договор купли-продажи квартиры, по которому он выполнил свои обязательства в полном объеме, передав Огневой Д.А. перед заключением договора купли-продажи квартиры продажную стоимость этой квартиры - <данные изъяты> рублей. Подписывая договор купли-продажи квартиры, Огнева Д.А. на вопрос регистратора подтвердила, что получила деньги за квартиру в полном объеме. О чем имеется и соответствующая запись в договоре, выполненная ею, собственноручно. Более того, она подтвердила на судебном заседании при рассмотрении его иска о выселении из указанной квартиры, что прекрасно понимала, когда заключала договор купли-продажи, последствия заключенной сделки. Каких-либо попыток выкупить у него эту квартиру Огнева Д.А. не предпринимала. А он вообще при заключении договора не обратил внимание на этот пункт договора. У них была лишь договоренность, что та снимется с учета в квартире вместе с бабушкой и освободит квартиру через три месяца. Но поскольку Огнева Д.А. не выполняет свои обязательства по договору, он вынужден был обратиться в суд о выселении указанных лиц из, принадлежащей ему, собственности. Он считает, что Огнева Д.А. со своей бабушкой и должны нести расходы за жилье и коммунальные услуги, поскольку пользуются его квартирой. Просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать.
Представитель ответчика - Киреев Д.В., действующий по доверенности, иск не признал. При этом указал, что, ни он, ни его доверитель - Оганесян А.А. не заключали с истцом договора займа и залога недвижимого имущества. Утверждает, что с момента заключения договора купли-продажи квартиры по настоящее время Огнева Д.А. не обращалась к нему с просьбой разыскать Оганесяна А.А. с тем, чтобы выкупить у него квартиру, которую продала ему за <данные изъяты> рублей, хотя он продолжал работать в том же кабинете, что и прежде. Поскольку истец не представила суду какие-либо доказательства, подтверждающие её исковые требования, просит в удовлетворении её иска отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. Из письменного отзыва на иск следует (л.д. 27 - 29), что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> зарегистрировано за Оганесяном А.А. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правоустанавливающие документы, которые были представлены на государственную регистрацию прав, соответствовали требованиям установленным законодательством Российской Федерации, содержали необходимую информацию для проведения государственной регистрации, и на момент государственной регистрации не были оспорены в судебном порядке. Следовательно, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации в соответствии со ст. 20 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требование истца о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности, считают необоснованным, поскольку это противоречит действующему законодательству. Просили учесть, что согласно ст. 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права. В судебном порядке может быть оспорено именно зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Учитывая, что их Управление не является субъектом спорных материальных правоотношений, никаких претензий к заявителю не предъявляет, просили рассмотреть данное дело во всех судебных заседаниях без участия представителя Управления. При вынесении решения по данному делу просили суд в удовлетворении исковых требований в части обязания Управления прекратить в ЕГРП запись регистрации права - отказать, в остальной части исковых требований полагаются на усмотрение суда.
Выслушав объяснения ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд признает иск необоснованным и подлежащим отказу.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ, - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ, - при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено, что <данные изъяты> квартира №, <адрес> принадлежала Огневой Д.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №.
Пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Огнева Д.А. по договору от ДД.ММ.ГГГГ продает Оганесяну А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартиру № <адрес> за <данные изъяты> рублей. Из этого договора следует (л.д.39-40), что деньги по договору получены полностью. Огнева Д.А. обязуется сняться и гарантирует снятие с регистрационного учета ФИО1 в квартире до ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Заверенные копии: договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39 - 40), свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25), подтверждают переход права на объект недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ к Оганесяну А.А.
То обстоятельство, что «продавец квартиры Огнева Д.А.», получила по указанному договору деньги за отчуждаемую «собственность» в сумме «<данные изъяты> рублей» в счет оплаты за эту квартиру полностью, подтверждает соответствующая запись, выполненная Огневой Д.А. собственноручно при подписании договора. Причем, взятые в кавычки фразы выделены по тексту договора жирными буквами.
Закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранных истцом оснований. Во всех этих случаях истцу требуется доказать наличие указанных им оснований.
Однако истец не представила суду в силу ст. 56 ГПК РФ доказательства, что ею фактически были заключены договора займа и залога недвижимого имущества. Более того в отличие от договора купли-продажи квартиры, который является возмездной сделкой, по договору залога передача денежных средств не допускается.
Доказательства, подтверждающие заключение сделки между сторонами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, суду не представлены.
Заявление о приостановлении государственной регистрации права собственности Оганесяна А.А. и переходе к нему права на спорную квартиру на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, на том основании, что ею фактически не были получены денежные средства от Оганесяна А.А. по указанному договору в полном объеме, что в заключенном договоре неправильно отражена их воля, так как она не намерена была отчуждать имущество и в заявлении о переходе права на недвижимое имущество неправильно указан вид регистрируемого права, истец в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области не направляла.
Доводы истца, что договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ с Оганесяном А.А. в обеспечение её обязательств перед ним по договору займа не нашли свое подтверждение в судебном заседании.
В тоже время, в соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ, - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Доводы истца, что она в течение трех месяцев со дня заключения договора имела необходимые денежные средства для выкупа квартиры у Оганесяна А.А. и предпринимала необходимые действия для этого, не нашли подтверждения в суде.
Ссылки истца, что 1) они совершали сделку купли-продажи квартиры с Оганесяном А.А. лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена, и преследовали иные цели, нежели предусмотрены в договоре, 2) договор купли-продажи квартиры заключался с целью прикрыть другую сделку - договор залога, суд не может признать состоятельными, так как правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Пункт 1 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, - в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Данное обстоятельство нашло отражение и в пункте 4.5 заключенного сторонами договора, где отражено, что договор будет считаться заключенным, а право собственности покупателя возникшим, с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, ввиду чего в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись не о залоге, а о праве собственности Оганесяна А.А. на квартиру.
По правилам п. 2 ст. 61 ГПК РФ, - обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вместе с тем, решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70-71, 72-73), установлено, что Огнева Д.А. исковые требования Оганесяна А.А. об устранении препятствий в пользовании собственностью путем снятия с регистрационного учета, о выселении из квартиры № <адрес> признала в полном объеме и не возражала против их удовлетворения. Более того, суду поясняла, что действительно продала квартиру Оганесяну А.А., так как планирует переехать на постоянное место жительства к родственникам в <адрес>.
При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца. Поэтому Огневой Д.А. надлежит отказать в удовлетворении её иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194 - 199 ГПК РФ, судР Е Ш И Л:В удовлетворении иска к Оганесяну А.А. о признании недействительной ничтожной сделкой - договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенного между Огневой Д.А. и Оганесяном А.А. ДД.ММ.ГГГГ, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи №, произведенной ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки, Огневой Д.А. - отказать.Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления полного текста решения, через Тракторозаводский районный суд г. Волгограда.Судья: