Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06 июля 2010 года с. Тоцкое
Тоцкий районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Волкова Д.С.
при секретаре Кшнякиной Н.А.
с участием:
истца Скондаковой Т.Б.
представителя истца адвоката Кий Е.В. (действующего на основании доверенности)
ответчика Иркенева Б.К.
представителя ответчика Новик Т.С. (действующей на основании доверенности)
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела Номер обезличен по иску Скондаковой Т.Б. к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель», Иркеневу Б.К, Абдилаеву У.Ю. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применения последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л :
Дата обезличена года Скондакова Т.Б. обратилась в Тоцкий районный суд с иском к ООО «Строитель», Иркеневу Б.К. и Абдиллаеву У.Ю. о признании недействительным заключённого Дата обезличена года по итогам торгов между ООО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Смагина С.В. и Иркеневым Б.К. договора купли-продажи недвижимого имущества – здания магазина, расположенного по адресу: ... ... ... ... и применения последствий недействительности сделки, а также признания недействительной сделки купли-продажи указанного магазина, заключённой Дата обезличена года между Иркеневым Б.К. и Абдиллаев У.Ю. и применения последствий недействительности указанной сделки.
В обоснование своих требований указала, что Дата обезличена года по итогам аукциона между ООО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Смагина С.В. и Иркеневым Б.К. заключён договор купли-продажи Номер обезличен недвижимого имущества – здания магазина площадью сумма обезличена кв.м. с земельным участком площадью сумма обезличена Га, расположенного по адресу: ... ... ... .... Полагает, что данный договор купли-продажи не соответствует требованиям статей 218, 554 Гражданского кодекса РФ и главе I.I Земельного кодекса РФ, что подтверждается вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка Номер обезличен .... Также полагает, что договор не соответствует требованиям статей 456, 554, 555 Гражданского кодекса РФ. Не соответствия указанным нормам закона выразились в том, что ООО «Строитель» продало здание магазина, не имея на него никаких прав. В договоре купли-продажи не указаны: основания права собственности ООО «Строитель» на здание, литер здания, его этажность, материл стен, не приложена схема расположения здания магазина. Также у ООО «Строитель» отсутствовали правоустанавливающие документы на здание. На основании изложенного сделка купли-продажи магазина, заключённая между ООО «Строитель» и Иркеневым Б.К. является ничтожной, следовательно, заключенная в последствии между Иркеневым Б.К. и Абдиллаевым У.Ю. сделка купли-продажи здания магазина также является ничтожной. Просила признать обе сделки ничтожными и применить последствия ничтожности сделки, возвратив здание магазина ООО «Строитель», а уплаченные за него деньги покупателям Иркеневу Б.К. и Абдиллаеву У.Ю.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец Скондакова Т.Б. исключила из числа ответчиков ООО «Строитель», которое ликвидировано в связи с банкротством, в связи с чем просила передать здание магазина администрации МО «Тоцкий сельский совет», которая определением суда привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
Истец Скондакова Т.Б. и её представитель Кий Е.В. в судебном заседании, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Также пояснили, что Скондакова Т.Б. на основании договора аренды, заключённому Дата обезличена года с ООО «Строитель» является арендатором части здания сроком на 10 лет с правом последующего выкупа, в связи с чем ООО «Строитель» не могло передать здание магазина Иркеневу Б.К., т.к. оно не было свободно от прав третьих лиц.
Ответчик Иркенев Б.К. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что соответствие договора купли-продажи, заключённого между ним и ООО «Строитель» неоднократно проверялась Арбитражным судом и подтверждена вступившим в законную силу решением.
Представитель ответчика Иркенева Т.Б. Новик Т.С. пояснила также, что Скондакова Т.Б. не является заинтересованным лицом, поскольку представлены ею договор аренды не соответствует требованиям статей 607, 608 Гражданского кодекса РФ, т.к. не содержит сведений об арендуемом объекте и не прошёл государственную регистрацию. Кроме того, представленные Скондаковой Т.Б. в доказательство исполнения договора аренды квитанции о внесении арендных платежей за 2002-2007 годы заполнены на бланках, отпечатанных в типографии в 2009 года, т.е. являются подложными.
Ответчик Абдиллаев У.Ю. и его представитель Швецова А.А., извещённые о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. В ходе предварительного судебного заседания Абдиллаев У.Ю. исковые требования Скондаковой Т.Б. не признал, пояснил, что заключённая между ним и Иркеневым Б.К. сделка купли-продажи совершена в полном соответствии с законом.
Суд расценивает неявку ответчика и его представителя как реализацию их права на рассмотрение дела в их отсутствие.
Третье лицо администрация МО «Тоцкий сельский совет», извещённые о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, представили заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, в котором исковые требования Скондаковой Т.Б. признали в полном объёме.
Суд с согласия истца и ответчика Иркенева Б.К. на месте постановил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчика Абдиллаева У.Ю., его представителя и представителя администрации МО «Тоцкий сельский совет».
Заслушав пояснения сторон, показания специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьями 454-456, 554-555 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда ... от Дата обезличена года ООО «Строитель» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Смагин С.В. В ходе конкурсного производства в конкурсную массу включены, в том числе, здание магазина, общей площадью сумма обезличена кв.м. и земельный участок, площадью сумма обезличена Га, расположенные по адресу: ... ... ... ..., принадлежавший ООО «Строитель» на праве собственности. В результате проведения открытых торгов Дата обезличена года между ООО «Строитель» и Иркеневым Б.К. заключён договор купли-продажи, являющийся одновременно передаточным актом. Деньги по договору уплачены Иркеневым Б.К. в полном объёме и он вступил во владение и пользование приобретённым имуществом. Дата обезличена года указанные здание магазина и земельный участок по договору купли-продажи приобретены у Иркенева Б.К. в собственность Абдиллаевым У.Ю.
Данные обстоятельства, подтверждаются исследованными в судебном заседании и доказательствами.
Специалист ФИО12 показала в судебном заседании, что она работает специалистом в ... Кадастровый план здания магазина составляла она по договору с ООО «Строитель» в лице временного управляющего Смагина С.В. от Дата обезличена года. В подтверждения прав на здание магазина Смагиным С.В. была представлена инвентарная карточка учёта основных средств. При определении площади строения учитывается только полезная площадь, в которую не входят площади некапитальных строений и площади, занимаемые стенами, поэтому площадь магазина составляет сумма обезличена кв.м., в то время как общая площадь здания (включая пристрои и стены) составляет сумма обезличена кв.м., а площадь застройки составляет сумма обезличена кв.м.
Также указанные обстоятельства подтверждаются другими доказательствами по делу:
1) Договором аренды от Дата обезличена года помещения площадью сумма обезличена кв.м., заключённым между ООО «фирма «Строитель» и Скондаковой Т.Б.;
2) Договором купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена года здания магазина и земельного участка, расположенного по адресу: ... ... ... ..., заключённым между ООО «Строитель» в лице конкурсного управляющего Смагина С.В. и Иркеневым Б.К.;
3) Кадастровым паспортом здания магазина, расположенного по адресу: ... ... ... ...;
4) Договором от Дата обезличена года купли-продажи здания магазина и земельного участка, расположенного по адресу: ... ... ... ..., заключённым между Иркеневым Б.К. и Абдиллаевым У.Ю.;
5) Свидетельствами о государственной регистрации права собственности на спорное здание магазина и земельного участка за Иркеневым Б.К.;
6) Свидетельствами о государственной регистрации права собственности на спорное здание магазина и земельного участка за Абдиллаевым У.Ю.;
7) Решением мирового судьи судебного участка Номер обезличен ... ... от Дата обезличена года об отказе в признании права собственности за Иркеневым Б.К.;
8) Определением Тоцкого районного суда Оренбургской области от Дата обезличена года об оставлении решения мирового судьи от Дата обезличена года без изменения;
9) Решением Тоцкого районного суда от Дата обезличена года об установлении факта владения Иркеневым Б.К. спорным зданием магазина на праве собственности;
10) Кассационным определением СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от Дата обезличена года об отмене решения Тоцкого районного суда от Дата обезличена года;
11) Определением Тоцкого районного суда о прекращении производства по иску Иркенева Б.К. к Скондаковой Т.Б. об устранении препятствий в пользовании спорным зданием магазина;
12) Выпиской из ЕГРЮЛ о ликвидации ООО «Строитель» и исключении его из числа юридических лиц Дата обезличена года;
13) Решением Арбитражного суда Оренбургской области от Дата обезличена года об отказе в иске Скондаковой Т.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи спорного здания магазина, заключённой по результатам аукциона;
14) Постановлением 18-го Арбитражного апелляционного суда от Дата обезличена года об оставлении решения Арбитражного суда Оренбургской области от Дата обезличена года без изменения;
15) Постановлением федерального арбитражного суда Уральского округа от Дата обезличена года об оставлении решения Арбитражного суда Оренбургской области от Дата обезличена года без изменения;
16) Решением Арбитражного суда Оренбургской области от Дата обезличена года об отказе в удовлетворении исковых требований Скондаковой Т.Б. о признании аукционных торгов и договора купли-продажи имущества недействительными;
17) Постановлением 18-го Арбитражного апелляционного суда от Дата обезличена года об оставлении решения Арбитражного суда Оренбургской области от Дата обезличена года без изменения;
18) Постановлением федерального арбитражного суда ... от Дата обезличена года об оставлении решения Арбитражного суда Оренбургской области от Дата обезличена года без изменения;
19) Материалами инвентаризационного дела на здание спорного магазина.
Доводы ответчика о том, что оспариваемый договор от Дата обезличена года не соответствует требованиям статьи 456 Гражданского кодекса РФ, несостоятельны, поскольку здание магазина продано Иркеневу Б.К. вместе с земельным участком на котором он расположен. Здание магазина фактически было передано ответчику Иркеневу Б.К., о чём указано в пункте 8 Договора, согласно которому он имеет силу передаточного акта. Факт передачи здания магазина Иркеневу Б.К. подтверждается также и наличием у него правоустанавливающих документов на здание, а также последующим распоряжением зданием и земельным участком. Также факт передачи магазина установлен судебным актом – определением о прекращении производства по иску Иркенева Б.К. к Скондаковой Т.Б. об устранении препятствий в пользовании спорным магазином.
Доводы истца о том, что оспариваемый договор купли-продажи здания магазина от Дата обезличена года не соответствует требованиям статей 554, 555 Гражданского кодекса РФ, суд признаёт необоснованным, поскольку в представленном договоре имеются сведения, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества – указан адрес здания, его площадь, а также площадь земельного участка, на котором он расположен и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (пункты 1, 2). Договор содержит сведения о цене и здания магазина, и земельного участка, на котором он расположен (пункт 7).
Ссылки истца в обоснование требований на решение мирового судьи от Дата обезличена года не могут быть приняты судом, поскольку указанное решение вынесено по делу, в котором не участвовал ответчик Абдиллаев У.Ю. и, следовательно, к нему не могут быть применены положения части 2 статьи 61 Гражданско-процессуального кодекса РФ.
В тоже время в соответствии с частью 2 при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. В материалах дела имеются вступившие в законную силу решения Арбитражного суда ... от 31 января и Дата обезличена года, которыми признано законным и соответствующим действующему законодательству включение спорного здания магазина и земельного участка, на котором оно расположено, в конкурсную массу при ликвидации ООО «Строитель», проведение аукциона по продаже спорного недвижимого имущества и заключение договора купли-продажи по итогам аукциона. Право собственности ООО «Строитель» на спорное здание магазина подтверждается также инвентарной карточкой учёта основным средств.
Кроме того данными решениями Арбитражного суда ... договор аренды, представленный Скондаковой Т.Б. в качестве доказательства своей заинтересованности в признании сделки недействительной, признан не соответствующим статьями 607, 609 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем суд признаёт его недопустимым доказательством по делу.
Таким образом, указанными решениями Арбитражного суда Оренбургской области опровергаются доводы истца о том, что ООО «Строитель» не имело прав на спорное недвижимое имущество и, следовательно, не имело основания для его отчуждения, а также доводы истца о том, что продаваемое здание не было свободно от прав третьих лиц.
Также недопустимыми доказательствами суд признаёт представленный Скондаковой Т.Б. квитанции об оплате арендных платежей, поскольку даты в квитанциях (2003-2005 годы) не соответствуют дате выпуска квитанций (отпечатаны в типографии в 2009 году), что свидетельствует об их подложности.
Утверждения истца о том, что указанная в договоре от Дата обезличена года площадь здания магазина сумма обезличена кв.м. не соответствует реальной и не относится к объекту купли-продажи, неубедительны, поскольку опровергаются вышеприведёнными пояснениями специалиста Анакиной О.А. о порядке определения площади здания и представленными ею документами инвентарного дела, в том числе и письмом конкурсного управляющего Смагина С.А. с просьбой провести инвентаризацию здания магазина, площадью сумма обезличена кв.м.
Таким образом, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от Дата обезличена года, заключённый между ООО «Строитель» и Иркеневым Б.К. соответствует требованиям закона и не может быть признан недействительным по указанным истцом основаниям.
Поскольку суд пришёл к выводу о законности договора купли-продажи от Дата обезличена года, заключённая впоследствии Дата обезличена года между Иркеневым Б.К. и Абдиллаевым У.Ю. сделка купли-продажи спорного имущества также является законной и обоснованной и не может быть признана недействительной по указанным истцом основаниям.
Кроме того, в соответствии с положениями статьи 302 Гражданского кодекса РФ имущество, возмездно приобретенное у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), может быть истребовано только собственник в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Скондакова Т.Б. собственником спорного имущества не является, доказательств того, что спорное имущество было похищено либо выбыло из владения собственника помимо его воли, о чём было известно приобретателю Абдиллаеву У.Ю. суду не представлено.
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Скондаковой Т.Б. надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Скондаковой Т.Б. – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Тоцкий районный суд в течение десяти дней с момента изготовления в окончательной форме.
Судья: Д.С. Волков
Мотивированное решение в соответствии со статьёй 199 Гражданского процессуального кодекса РФ изготовлено Дата обезличена года (понедельник).