Дело № 2-685/2011 копия

Р Е Ш Е Н И Е

г. Торжок 03 августа 2011 года

Торжокский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Голубевой О.Ю.,

при секретаре Смеховой Е.А.,

с участием представителя истца Давыдова Д.А., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева Григория Александровича к Тверскому Негосударственному Пенсионному Фонду «Содружество», Межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП по Тверской области о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Васильев Г.А. обратился в суд с иском к Тверскому Негосударственному Пенсионному Фонду «Содружество», Межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП по Тверской области о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

В основании иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Тверским Негосударственным Пенсионным Фондом «Содружество» предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались заключить соглашение о передаче ему в собственность трехкомнатной <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

При подписании данного предварительного договора он исходил из того, что фактически покупает квартиру, сразу основной договор купли-продажи не был заключен, потому что, как ему пояснил руководитель ТНПФ «Содружество», право собственности ТНПФ «Содружество» не было на тот момент зарегистрировано в установленном порядке. Однако он в соответствии с условиями предварительного договора добросовестно производил платежи за квартиру.

В установленный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи также не был заключен, так как и к этому моменту права продавца на квартиру не были зарегистрированы.

Он смог подписать договор купли-продажи квартиры с ТНПФ «Содружество» только ДД.ММ.ГГГГ. К этому времени он внес уже большую часть стоимости квартиры и намеревался оплатить оставшуюся часть в соответствии с п.2.1. договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП по <адрес> был наложен арест на квартиру. Поскольку договор купли-продажи и переход права собственности не были на тот момент зарегистрированы в установленном порядке, по данным ЕГРП собственником квартиры является ТНПФ «Содружество», судебный пристав-исполнитель обратил взыскание на квартиру по исполнительным документам, выданным в отношении ТНПФ «Содружество» - наложил на это имущество арест.

Он обратился за разъяснениями к ТНПФ «Содружество». Из пояснений ТНПФ «Содружество» следует, что фонд не может предпринять действия, необходимые для государственной регистрации перехода прав на квартиру в силу наложенных приставами ограничений. По имеющейся у него информации, пристав-исполнитель предпринимает в рамках исполнительного производства действия, направленные на реализацию арестованной квартиры.

Таким образом, несмотря на то, что он как покупатель по договору имеет законное право на приобретение квартиры в собственность, в том числе на регистрацию права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в настоящее время в силу того, что ТНПФ «Содружество» уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, а судебные приставы предпринимают действия по изъятию квартиры, его законные интересы могут быть существенно нарушены.

Поскольку действия судебного пристава-исполнителя свидетельствуют о непризнании прав истца на спорный объект, в соответствии со статьей 12 ГК РФ надлежащим способом защиты оспариваемого права будет признание права собственности в судебном порядке.

На этом основании просит суд о признании права собственности на объект недвижимого имущества - трехкомнатную <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью с холодными помещениями - 68,2 квадратных метра, кадастровый номер №, и о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.

Истец Васильев Г.А., надлежаще извещенный о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суд не уведомил.

Представитель истца по доверенности Давыдов Д.А. в судебном заседании исковые требования подержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Пояснил при этом, что 21 января 2009 года истец подписал с ответчиком Тверским Негосударственным Пенсионным Фондом «Содружество» предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, поскольку право собственности ответчика на тот момент не было зарегистрировано в органах госрегистрации. Однако истец сразу расценивал это договор как основной и предпринимал все действия по его исполнению. На сегодняшний день истцом внесена большая часть денежных средств, он готов оплатить квартиру и в полном объеме, но в связи с наложением ареста считает это нецелесообразным.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли-продажи, но ДД.ММ.ГГГГ к истцу в квартиру пришел судебный пристав-исполнитель и объявил, что накладывается арест на квартиру, поскольку у ТНПФ «Содружество» имеется задолженность перед контрагентами.

Истец обратился за разъяснениями в ТНПФ «Содружество», там не стали отрицать факт заключения договора и передачи денег, но пояснили, что явиться в регистрационную службу для регистрации перехода прав собственности не могут, так как на квартиру наложен арест.

Обратившись к судебному приставу-исполнителю, истец узнал, что ТНПФ «Содружество» является должником и имеет большую задолженность перед кредиторами, а судебные приставы со своей стороны предпримут все действия, направленные на взыскание этой задолженности, в том числе по реализации спорной квартиры.

В этой связи полагает, что право истца может быть защищено именно предъявлением иска о признании права собственности на спорную квартиру, поскольку ТНПФ «Содружество» прав ФИО1 на эту квартиру не отрицает, но предпринять действия по регистрации перехода права собственности к истцу не может в силу существующих ограничений.

Обратил внимание суда также на тот факт, что судебный пристав-исполнитель не вправе был налагать арест на спорную квартиру, поскольку по закону об исполнительном производстве арест имущества, находящегося у третьих лиц, возможен только по судебному решению.

Представитель ответчика - Тверского негосударственного пенсионного фонда «Содружество», надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель ответчика – межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Тверской области, надлежаще извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Из возражений ответчика, представленных суду в письменном виде (л.д. 38-43), следует, что в производстве Межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП России по Тверской области находится сводное исполнительное производство №, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ТНПФ «Содружество», адрес: <адрес>, в состав которого входят несколько исполнительных производств.

Остаток суммы задолженности по сводному исполнительному производству на данный момент составляет 46481458,19 рублей. Также у должника ТНПФ «Содружество» недостаточно активов для удовлетворения требований по вышеуказанным исполнительным документам. Транспортных (самоходных, водных, авто и т.д.) средств за должником не зарегистрировано. Денежные средства на расчетных счетах отсутствуют.

Установлено, что должнику принадлежат три квартиры, расположенные в <адрес> и <адрес>, на которые наложен арест, два земельных участка, расположенных в <адрес> и п<адрес>, векселя <данные изъяты>, но <данные изъяты>» - банкрот, акции <данные изъяты>. В целом по предварительной оценке на сумму <данные изъяты> рублей.

Иного имущества (активов), принадлежащего должнику на праве собственности, на которое может быть обращено взыскание, за исключением перечня объектов недвижимого имущества, расположенных в <адрес>, но они находятся в залоге у <данные изъяты>, не установлено.

08.02.2011 года в соответствии со статьей 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» в отношении <адрес>, расположенной в <адрес>-а по <адрес>, принадлежащей на праве собственности должнику ТНПФ «Содружество», было вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) и направлено сторонам исполнительного производства и в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (Торжокский отдел) для исполнения.

01.06.2011 года в соответствии со статьями 69, 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ввиду непогашения должником задолженности был наложен арест на вышеуказанную квартиру (акт описи и ареста имущества от 01.06.2011 года). О данном аресте ТНПФ «Содружество» было предупреждено заранее.

Согласно сведениям, предоставленным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, по вышеуказанному объекту недвижимого имущества никаких обременений (ипотека, аренда и т.д.), кроме постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, не зарегистрировано.

Какие-либо договоры по сделкам по вышеуказанной квартире в службу судебных приставов не предъявлялись.

Более того, договор (основной) купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен при обстоятельствах, в которых и истец и ответчик знали о постановлении о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) и должны были предвидеть тот факт, что переход права собственности при данных обстоятельствах невозможен.

Из искового заявления истца следует, что на момент подачи иска у него имеется определенная непогашенная денежная задолженность по договору перед ТНПФ «Содружество» (срок оплаты которой определен до ДД.ММ.ГГГГ) и соответственно при наличии задолженности говорить о признании права собственности в судебном порядке преждевременно.

В соответствии с частью 5 статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца Васильева Г.А., представителей ответчиков ТНПФ «Содружество» и Межрайонного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП России по Тверской области.

Выслушав представителя истца Давыдова Д.А., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ считается ничтожной.

Исходя из положений пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Развивает положение указанной нормы статья 131 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи223 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Васильевым Григорием Александровичем заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-а, <адрес> (л.д. 6-8).

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи названной выше квартиры (л.д. 9), в соответствии с которым продавец и покупатель обязуются осуществить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27) спорная <адрес>-а по <адрес>, кадастровый номер №, принадлежит на праве собственности Тверскому Негосударственному Пенсионному Фонду «Содружество» с ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках сводного исполнительного производства, должником по которому является Тверской Негосударственный Пенсионный Фонд «Содружество» (л.д. 57-62, 63-64, 65-66, 67-69), постановлением от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении принадлежащего должнику имущества - <адрес>-а по <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 52-53).

Во исполнение названного постановления Торжокский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировал ограничение права ТНПФ «Содружество» на спорную квартиру в виде запрета на совершение сделок с ней ДД.ММ.ГГГГ за номером № (л.д. 28, 44-47).

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>-а по <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с актом судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ подвергнута аресту (л.д. 48-51).

Изложенное выше объективно подтверждается приведенными доказательствами, исследованными и принятыми судом, и не оспаривается сторонами по существу.

Таким образом, договор купли-продажи <адрес>-а по <адрес> заключен меду истцом Васильевым Г.А. и ответчиком ТНПФ «Содружество» ДД.ММ.ГГГГ, то есть в тот период, когда спорное имущество находилось под запретом на совершение сделок с ним, а рассматриваемое судом требование о признании права собственности на это имущество заявлено, когда квартира уже была подвергнута описи и аресту.

В силу части 4 статьи 80 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Принимая во внимание, что право продавца ТНПФ «Содружество» по договору купли-продажи спорной квартиры от 20 апреля 2011 года на пользование и распоряжение спорным имуществом было ограничено действиями судебного пристава-исполнителя, и постановление о наложении ареста в установленном законом порядке не оспорено, иск о признании права собственности на квартиру, подвергнутую описи и аресту, не может быть удовлетворен, ввиду неправильно выбранного способа защиты права.

Ибо, переход права на недвижимое имущество, признание права собственности на это имущество невозможно без освобождения имущества от ареста.

Распоряжение арестованным имуществом, в том числе и посредством принятия судебного решения, противоречит закону.

Как следует из содержания статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Статья 442 ГПК РФ, корреспондируя положениям Федерального закона «Об исполнительном производстве», закрепляет право других лиц, не являющихся сторонами в исполнительном производстве, обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи).

При этом, принимая настоящее решение, суд учитывает требования гражданского процессуального закона, гласящего, что в случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ).

При рассмотрении дела и установлении правоотношений сторон в сложившейся ситуации суд исходил из совокупности данных: предмета и основания иска, фактических обстоятельств, заявленных истцом в ходе судебного разбирательства, иных фактов, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

В этой связи судом выяснялась позиция истца относительно избранного им способа защиты права, разъяснялись положения статьи 442 ГПК РФ о возможности обращения с иском об освобождении спорного имущества от ареста (исключении из описи).

Однако представитель истца настаивал на защите интересов своего доверителя посредством признания за последним права собственности на спорную квартиру и государственной регистрации перехода к нему этого права.

Доводы представителя истца об исполнении сторонами (Васильевым Г.А. и ТНПФ «Содружество») сделки купли-продажи <адрес>-а по <адрес>, в частности, о практически полной оплате покупателем стоимости квартиры, и фактической передачи ему спорного имущества, а также о том, что истец не знал о существующих ограничениях прав продавца в момент заключения договора, правового значения при рассмотрении данного дела не имеют, ибо настоящий спор подлежит разрешению по правилам приведенных выше норм законов, определяющих, что переход права на недвижимое имущество, признание права собственности на это имущество невозможно без освобождения имущества от ареста.

Кроме того, следует отметить также, что в силу статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, установленные судом обстоятельства в логической взаимосвязи с положениями Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «Об исполнительном производстве» позволяют сделать вывод о том, что требования Васильева Г.А. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и регистрации перехода права собственности на нее, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

отказать Васильеву Григорию Александровичу в удовлетворении иска к Тверскому негосударственному пенсионному фонду «Содружество», межрайонному отделу судебных приставов по особо важным исполнительным производствам УФССП по Тверской области о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Торжокский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 08 августа 2011 года.

Председательствующий подпись О.Ю.Голубева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>а