Дело №2-991/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торжок. 24 ноября 2011 года.

Торжокский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего – судьи Шабановой Н.А.,

при секретаре Маслобойщиковой Л.Ю.,

с участием истца Бароян М.А., его представителей – адвоката Хозинского А.Н., представившего удостоверение ***,

представителя ответчика Тверского негосударственного пенсионного фонда «Содружество» в лице ликвидационной комиссии Фаизовой М.Т., действующей по доверенности ***, представителя соответчика негосударственного пенсионного фонда «Газгео-Гарант» Шушлебина Д.В., действующего по доверенности ***,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бароян Миши Аршавировича к Тверскому негосударственному пенсионному фонду «Содружество», негосударственному пенсионному фонду «Газгео-Гарант» о признании основным договором купли-продажи квартиры***, предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключённый 19 сентября *** между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Бароян Мишей Аршавировичем; о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ***, заключённого между Бароян Мишей Аршавировичем и ТНПФ «Содружество»; о государственной регистрации перехода права собственности на трёхкомнатную квартиру *** на Бароян Мишу Аршавировича,

у с т а н о в и л:

Бароян М.А. обратился в суд с иском и просит признать основным договором купли-продажи квартиры***, предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключённый 19 сентября *** между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Бароян М.А.

В обоснование исковых требований указал, что 19 сентября *** между ним и ТНПФ «Содружество» был заключен договор купли-продажи квартиры***, после чего эта квартира была передана ему в фактическое пользование.

Договор *** с ТНПФ «Содружество» был означен как предварительный, поскольку на момент его заключения фонд ещё не зарегистрировал своего права собственности на продаваемую ему квартиру. При этом все основные условия продажи этого жилья были в предварительном договоре в полной мере оговорены.

Так были оговорены цена сделки и порядок расчёта между её сторонами.

При подписании договора, в соответствии с его условиями, он внёс фонду «Содружество» за выкупаемую квартиру *** рублей. Остальные деньги в сумме *** рублей он должен вносить фонду в рассрочку, по предусмотренному договором графику, до сентября *** года.

11 марта *** право собственности ТНПФ «Содружество» на указанную квартиру было надлежащим образом зарегистрировано. Однако фонд длительное время не предпринимал действий к оформлению и регистрации основного договора.

Трижды по договорённости с администрацией ТНПФ «Содружество» он занимал очередь в органе регистрации прав на недвижимое имущество ***, чтобы сдать на регистрацию основной договор купли-продажи квартиры, который должен был привезти полномочный представитель фонда. Однако представитель с текстом договора в г. *** так и не прибыл.

К февралю *** по предварительному договору он выплатил фонду «Содружество» за выкупаемую квартиру *** рублей, и временно прекратил выплаты.

08*** в его адрес поступило устное и письменное требование со стороны НПО «Газгео-Гарант» о погашении образовавшейся у него задолженности по платежам за выкуп квартиры, поскольку между фондами имеется договор о переводе прав ответчика на всю дебиторскую задолженность к НПФ «Газгео-Гарант».

Считает что, несмотря на то, что ответчик после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры уклонялся от оформления соответствующего основного договора, фактически такой договор между ними состоялся и выполняется.

Он и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям для данного вида договора. Они определяют предмет договора, цену сделки, порядок расчёта за продаваемое имущество. Квартира фактически передана ему в пользование, её выкуп продолжался длительное время в соответствии с условиями договорённости. Согласно п.1.5 предварительного договора от 19*** платежи, произведённые им по данному договору, считаются платежами по основному договору купли-продажи квартиры.

В ходе рассмотрения дела истец представил уточнённые исковые требования и просит суд о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ***, заключённого между Бароян М.А. и ТНПФ «Содружество», и о государственной регистрации перехода права собственности на трёхкомнатную квартиру *** на Бароян М.А. В обоснование указал, что 11*** право собственности ответчика на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, отпали обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации договора купли-продажи квартиры *** и перехода права собственности на объект недвижимости к истцу. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании истец Бароян М.А., его представители - Хозинский А.Н., Егорова К.М. поддержали исковые требования в полном объёме, по изложенным в иске основаниям.

Истец Бароян М.А. дополнительно пояснил суду, что предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры *** ответчику ТНПФ «Содружество» он не направлял, к ответчику до 01 февраля *** не обращался, акт приёма передачи квартиры не составлялся при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. В конце *** года, возможно в декабре, и в начале нового *** года он обращался в регистрационную палату в г. *** для регистрации договора купли-продажи квартиры, но представители ответчика не прибыли. Осенью *** он стал настаивать на заключении основного договора купли-продажи квартиры, за которую он вносил денежные суммы, когда узнал, что на квартиру наложен арест. Предварительный договор купли-продажи квартиры заключал только один раз, который и представил суду.

Представитель истца Егорова К.М. пояснила суду, что согласно п.1.1. предварительного договора купли-продажи квартиры *** стороны приняли на себя обязательство не позднее 01*** заключить основной договор купли-продажи квартиры. Однако считает, что данное условие не могло быть выполнено, поскольку на дату истечения указанного срока право собственности ответчика не было ещё зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в данном случае срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, нельзя признать определённым, а договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Следовательно, срок заключения основного договора-19***. Считает, что в данном случае заключен договор купли-продажи товара, который будет приобретён продавцом в будущем. На момент заключения договора купли-продажи квартиры *** номер дома был ещё не присвоен.

Представитель истца Хозинский А.Н. пояснил суду, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры оговорены все условия необходимые для основного договора. Данный предварительный договор исполнялся, расчёт по предварительному договору считается расчётом, производящимся также по основному договору. Когда наступил срок для заключения основного договора, договорные обязательства сохранялись, стороны продолжали выполнять свои обязательства. В феврале *** истец перестал перечислять платежи за квартиру. Целью признания предварительного договора купли-продажи квартиры основным является регистрация сделки купли-продажи для возникновения права собственности. Платежи за квартиру намерены производить по графику до *** года.

Представитель ответчика ТНПФ «Содружество» в лице представителя ликвидационной комиссии Фаизова М.Т. в судебном заседании иск Бароян М.А. не признала в полном объёме, просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что согласно условиям предварительного договора от 19*** основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 01***. Поскольку до 02*** основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне до истечения указанного срока ни с афертой о заключении основного договора, ни с предложением изменить условие предварительного договора и увеличить срок подписания основного договора, у истца отсутствуют доказательства направления ответчику письменных предложений заключить основной договор, и они им не представлены, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Также полагает, что нельзя идентифицировать предмет договора, в нём не указан номер данного дома, указана другая площадь квартиры, не указан земельный участок, на котором возводится жилой дом, поэтому нельзя признать предварительный договор основным договором купли-продажи спорной квартиры.

Условие о полной оплате недвижимой вещи, либо существенной её части является обязательным для признания договора, поименованного сторонами как предварительный, договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. Сторонами предварительного договора была согласована цена передаваемого объекта недвижимости в размере *** рублей. Истцом оплачена сумма в размере *** рублей, что составляет менее *** от определённой сторонами цены и не является существенной. Поэтому считает, что данный договор не может являться договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Представитель ответчика НПФ «Газгео-Гарант» Шушлебин Д.В.иск признал и пояснил суду, что по договору *** о реализации передачи обязанностей по выплате назначенных пенсий и средств пенсионных резервов для исполнения указанной обязанности негосударственным пенсионным фондом «Содружество» негосударственному пенсионному фонду «Газгео-Гарант» переданы обязанности по выплате назначенных негосударственных пенсий участников, указанных в пункте 3.4 настоящего договора. Согласно договору уступки прав от *** НПФ «Содружество» - Цедент уступает, а НПФ «Газгео-Гарант»-Цессионарий принимает права требования в полном объёме по договорам, в том числе и по договору ***, заключённому между Цедентом и Бароян М.А. (должник) в сумме *** рублей. В связи с чем, в случае непоступления денежных средств от должника Бароян М.А., возможно возникнут затруднения в выплате пенсий.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просил суд рассмотреть дело без его участия.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 19 сентября *** между Бароян М.А. и НПФ «Содружество» заключен предварительный договор *** купли-продажи принадлежащей последнему квартиры *** (л.д.8-10).

Согласно условиям данного соглашения стоимость квартиры была оценена в *** рублей и стороны обязались не позднее 01 *** года заключить основной договор купли-продажи квартиры, пункты 1.1 и 1.1.5 предварительного договора ***. Часть выкупной стоимости квартиры в размере *** рублей покупатель обязуется оплатить продавцу в момент подписания предварительного договора. Из квитанции к приходному кассовому ордеру *** следует, что данная сумма оплачена продавцу (л.д.13).

В силу пункта 1.6 предварительного договора ответчик о выполнении своих обязательств по предварительному договору в части условий купли-продажи и готовности заключить основной договор купли-продажи сообщает покупателю в течение пяти рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что истец Бароян М.А., как покупатель по предварительному договору, не направил другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры в согласованный сторонами срок, не позднее 01 февраля ***, поскольку истцом не представлено суду доказательств направления другой стороне предложения заключить основной договор, хотя такая обязанность возлагалась на истца в соответствии со статьёй 56 ГПК РФ при подготовке дела к слушанию.

Доводы истца Барояна М.А. о том, что он устно обращался в НПФ «Содружество» и просил заключить основной договор купли-продажи квартиры в установленный договором срок, неоднократно занимал очередь в регистрационной палате г. *** для регистрации договора купли-продажи, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются письменными доказательствами и показаниями свидетелей ***.

Так из сообщения государственного регистратора Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (росреестра) от 07*** следует, заявитель Бароян М.А. записан на регистрацию на 08*** (л.д.134-135).

Свидетель *** пояснила суду, что до апреля *** никаких разговоров с Барояном М.А. о регистрации основного договора не было. Запись на регистрацию в палату договоров производила только она или директор. Бароян М.А. обращался один раз для получения отсрочки оплаты по предварительному договору, после получения ими свидетельства о регистрации права на эту квартиру, в марте ***. Основной договор купли-продажи квартиры с Барояном М.А. не заключался, поскольку был риск неоплаты по этому договору.

Свидетель *** показала суду, что Бароян М.А. приходил 2-3 раза в январе, феврале ***, требовал заключить основной договор. Она записалась в регистрационную палату на первые числа февраля ***, но очередь пропустила, основной договор не подготовила, платежей по графику за эту квартиру не было.

Показания свидетелей суд признаёт достоверными и принимает их, поскольку они согласуются между собой, не противоречат друг другу, свидетели излагают те сведения, которые им известны лично, а также их показания согласуются с письменными доказательствами по делу, сообщением росреестра от 07***.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры обязательства прекратились, а основной договор купли-продажи квартиры не заключен.

Доводы стороны истца о том, что стороны своими действиями фактически исполнили предварительный договор, который содержит все существенные условия основного договора, который между ними состоялся и выполняется, суд принять не может.

Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор купли-продажи недвижимости признаётся заключённым в момент, предусмотренный пунктом 1 статьи 433 ГК РФ. То есть в момент подписания сторонами договора, как единого документа. Кроме того, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть государственной регистрации подлежит только существующее право, возникшее на законных основаниях.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества, на момент совершения сделки.

Суд полагает, что поскольку обязательства по предварительному договору прекратились, а основной договор стороны не заключили, основания для удовлетворения требования о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры *** и о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество*** на Бароян М.А., отсутствуют.

Представленные стороной истца светокопии договора купли-продажи квартиры *** и передаточного акта, суд признаёт недопустимыми доказательствами по делу, поскольку они не заверены надлежащим образом, не представлены подлинники данных документов, в связи с чем, невозможно установить их достоверность. Более того, истец в своём иске указывает, что основной договор не заключался, в судебном заседании в ходе рассмотрения его иска также пояснил, что акт приёма передачи квартиры также не составлялся. Свидетель на стороне ответчика *** однозначно утверждала, что с Бароян М.А. заключался только один договор, а свидетель *** пояснила суду, что основной договор купли-продажи квартиры по предварительному договору с Бароян М.А. она подготовить не успела.

Информацию следователя *** на имя президента НПФ «Газгео-Гарант», как доказательство заключения основного договора купли-продажи квартиры *** и внесения по этому договору систематических платежей, суд принять не может, поскольку в информации идёт речь о договоре от 18***, по которому денежные средства не вносились.

Не принимает суд и доводы стороны истца о квалификации этого предварительного договора, как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, или её существенной части, так как это условие является обязательным для признания договора, поименованного сторонами как предварительный, договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

Судом установлено, что сторонами предварительного договора была согласована цена передаваемого объекта недвижимости в размере *** рублей, в то время как фактически истцом оплачена сумма *** рублей, что менее ***% от установленной цены, поэтому суд не может признать её существенной, а сам предварительный договор признать договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Учитывая изложенное, суд полагает в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Бароян Мише Аршавировичу о признании основным договором купли-продажи квартиры, ***, предварительный договор купли-продажи этой квартиры, заключённый 19 сентября *** между Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество» и Бароян Мишей Аршавировичем; о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ***, заключённого между Бароян Мишей Аршавировичем и Тверским негосударственным пенсионным фондом «Содружество»; о государственной регистрации перехода права собственности на *** квартиру *** на Бароян Мишу Аршавировича, отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Тверской областной суд через Торжокский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/

Решение принято в окончательной форме 29 ноября 2011 года.

Решение не вступило в законную силу