именем Российской Федерации

         Топкинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего Гордиенко А.Л., при секретаре Шеллер Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Топки  26 августа 2010 года гражданское дело по иску Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной, и признании за ним права собственности,

УСТАНОВИЛ:

           Истец Зарютин В.В. обратился в суд с иском к Смелому Е.А., Смелой Н.А. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной, и признании за ним права собственности. Свои требования мотивировал тем, хх.хх.2009г. между Смелым Е.А., в лице представителя Д., действующей на основании нотариальной доверенности от хх.хх.2009г. №хххх, Смелой Н.А., в лице представителя Д., действующей на основании нотариальной доверенности от хх.хх.2009г. №хххх, и  Зарютиным В.В., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

 Согласно данному договору, Смелый Е.А. и Смелая Н.А. продали ему принадлежащую им по праву равной долевой собственности, двухкомнатную квартиру общей площадью - 43,2 м2, в том числе жилой - 27,4 м2, находящуюся по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Х, д.х, кв. хх, за 760000 руб. Кроме того, они условились, что в будущем в срок до хх.хх.2010г. сдать данную сделку на государственную регистрацию. Столь длительный срок ответчики объясняли тем, что им необходимо время, чтобы подыскать себе другое жилье, перевезти вещи и передать ему квартиру.

  Во исполнение условий предварительного договора и в счет расчета за купленную квартиру, он передал представителю ответчика Д., а она передала Смелой Н.А. и Смелому Е.А., денежные средства в размере 760000 руб., в том числе 200000 руб. до подписания предварительного договора и оставшиеся 560000 руб. при подписании данного договора. хх.хх.2009г. факт получения денежных средств ответчик подтвердил путем написания собственноручно расписок в получении денежных средств. Смелым Е.А. на сумму 380000 руб. и Смелой Н.А. на сумму 380000 руб.

 После заключения хх.хх.2009г. предварительного договора и передачи денежных средств за квартиру в полном объеме, они устно условились сдать документы, необходимые для государственной регистрации сделки и права собственности на него хх.хх.2009г.

Со своей стороны условия сделки по купле-продаже квартиры он выполнил в полном объеме - расчет за купленную квартиру произвел. Но до настоящего времени ответчик уклоняется от выполнения взятых на себя обязательств по продаже квартиры и регистрации сделки купли-продажи и права собственности на квартиру в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.  

хх.хх.2010г. он направил ответчику письмо с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры и надлежащим образом его зарегистрировать до хх.хх.2010г., срок оговоренный предварительным договором от хх.хх.2009г. хх.хх.2010г. ответчик письмо получил, но уклоняется от выполнения обязательств.

  Истец Зарютин В.В. просит признать сделку купли-продажи квартиры действительной и признать за ним, право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью - 43,2 м2, в том числе жилой - 27 м2, находящуюся по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул.Х, д.х, кв.хх, взыскать с ответчика расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере 10800 руб.

 Представитель истца Зарютина В.В. – Г., поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.   

Истец Зарютин В.В. извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В письменном заявлении указал, что требования поддерживает, доверяет участвовать в рассмотрении дела своему представителю л.д. 71, 94).

Ответчик Смелый Е.А., иск не признал, пояснил, что они с женой, Смелой Н.А. решили продать свою квартиру, находящуюся по адресу: г. Топки, ул. Х, д. х, кв. хх или обменять на дом с доплатой. Они обратились в агентство недвижимости к Д., на имя которой ими была оформлена нотариальная доверенность. Его жена брала у Д. лишь 200000 руб., позже в связи с угрозами, он с женой написал расписки на общую сумму 760000 руб., но таких денег его жена не брала у  Д. Они не могли продать квартиру за 760000 руб., т.к. их квартира стоит 1300000 руб.

Ответчик Смелая Н.А., иск не признала, пояснила, что не отрицает того, что она брала 200000 руб. у Д. Возместить данную суму она не отказывается. В агентство недвижимости ИП «Зарютин» она обратилась с просьбой продать или обменять квартиру на дом с доплатой. Самого Зарютина она никогда не видела. Данное агентство недвижимости ранее принадлежало истцу. В мае 2009г. она пришла к Д. и сказала, что нужны деньги, Д. предложила ей занять у нее 200000 руб. под проценты, которые они потом отдавали ежемесячно по 20000 руб. Получение других сумм в счет оплаты квартиры Смелая Н.А. оспаривает, мотивируя тем, что расписку в получении денежных средств в размере 380000 руб. она написала под угрозами в адрес дочери.

          Суд, заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению.

 Судом установлено, что хх.хх.2009г. Смелой Н.А., Смелым Е.А. были выданы доверенности Д., удостоверенной нотариусом Топкинского нотариального округа Кемеровской области, зарегистрированные в реестре за №хххх, №хххх л.д.9, 10), на право продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Топки, ул.Х, д. х, кв. хх, принадлежащей им на праве собственности по ? доли у каждого.   

Письменный договор на оказание услуг по продаже квартиры между Д. и Смелым Е.А., Смелой Н.А. не заключался, услуги оказывались по фактически выданной доверенности.

  Судом установлено, что Зарютин В.В. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается соответствующим свидетельством от хх.хх.2009г. л.д. 105).

Д. работала в «Агентство недвижимости» ИП Зарютин В.В. в должности хххх, что подтверждается приказом о приеме на работу №хк от хх.хх.2009г. л.д. 98), копией трудовой книжки л.д. 99-101).

         Из расписки от хх.хх.2009г. л.д. 17) следует, что Д. действующая как представитель Смелой Н.А., Смелого Е.А. по доверенности, получила от Зарютина В.В. в качестве аванса в счет расчета за проданную квартиру, расположенную по адресу: г. Топки, ул. Х, д. х, кв. хх, денежные средства в размере 200000 руб., из причитающихся 760000 руб.  

          К исковому заявлению Зарютина В.В. приложен предварительный договор купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., согласно которого, Смелый Е.А., в лице представителя Д., действующей на основании нотариальной доверенности от хх.хх.2009г. №хххх, Смелая Н.А., в лице представителя Д., действующей на основании нотариальной доверенности от хх.хх.2009г. № хххх, обязуется в будущем заключить с  Зарютиным В.В., договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью - 43,2 м2, в том числе жилой - 27,4 м2, находящейся по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул.Х, д. х, кв. хх, а Зарютин В.В. обязуется прибрести данную квартиру в собственность, и уплатить за нее денежные средства в размере 760000 руб. л.д. 6). Из пункта 3 данного договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор в  срок до хх.хх.2010 года.

  В исковом заявлении срок заключения предварительного договора - до хх.хх.2010 года, указан истцом в качестве основания иска л.д. 2). 

   Суд, исследовав предварительный договор купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г. л.д. 6), установил, что суду представлен не достоверный документ, который не может являться надлежащим доказательством по делу. 

Судом установлено, что ранее исковые требования Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. относительно спорной квартиры являлись предметом судебного разбирательства в Топкинском городском суде по делу №2-30/10.

Определением Топкинского городского суда от 03.02.2010г. иск Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры оставлен без рассмотрения л.д. 81).

Из пункта 3 предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г. л.д.80), ранее представленного Зарютиным В.В. по делу                №2-30/10 следует, что стороны обязуются заключить основной договор в срок до хх.хх.2009 года. 

Кроме того, сведения об условиях заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., указанные в исковом заявлении Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. по делу №2-30/10 л.д.78-79) существенно отличались от сведений указанных в исковом заявлении Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. по рассматриваемому делу. Ранее Зарютин В.В. указывал, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до хх.хх.2009г. Просил суд обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области зарегистрировать договор купли-продажи от хх.хх.2009г., заключенный между ним и Смелым Е.А., Смелой Н.А., и переход права собственности. В дальнейшем Зарютин В.В. изменил требования, просил суд обязать ответчиков в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от хх.хх.2009г. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Топки, ул.Х, х-хх.

 Для установления достоверности предоставляемых суду документов, и выяснения срока действия предварительного договора, у представителя истца был истребован подлинник предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г. л.д. 106), из подлинника договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор в срок до хх.хх.2009 года (пункт 3).

Суд считает, что при оценке доказательств по делу необходимо руководствоваться подлинником предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., и указанными в нем условиями.

Ч. 6 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что в срок установленный предварительным договором – до хх.хх.2009 года, основной договор купли-продажи квартиры между Зарютин В.В. и Смелым Е.А., Смелой Н.А. заключен не был.

В срок до хх.хх.2009 года Зарютин В.В. не направил предложение Смелому Е.А., Смелой Н.А. о заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. Топки, ул. Х, д. х, кв. хх, в связи с чем, суд на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ, считает, что действие предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г. прекратилось.

Представленное суду письменное предложение Зарютина В.В. заключить основной договор купли-продажи квартиры, направлено Смелому Е.А., Смелой Н.А. хх.хх.2010г. л.д. 21-22), т.е. позже срока установленного предварительным договором  -  хх.хх.2009 г.

Поскольку на основании ч. 1 ст. 429 ГК РФ, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поскольку предварительный договор сам по себе не может служить основанием для возникновения права собственности истца на указанное недвижимое имущество, в связи с чем, суд считает заявленное исковое требование не подлежащим удовлетворению.

Суд считает, что передача Зарютиным В.В. денежных средств Смелым Е.А., Смелой Н.А., по предварительному договору купли-продажи квартиры, не влечет переход права собственности. В случае не заключение основного договора, переданные денежные средства могут лишь рассматриваться как необоснованное обогащение со стороны ответчиков.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В судебном заседании 26.08.2010г. представителем истца Г. суду был представлен договор купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г. л.д. 111). Оценив представленный договор в совокупности с другими доказательствами по делу, суд пришел к выводу, что данный договор купли-продажи квартиры между Зарютиным В.В. и Смелым Е.А., Смелой Н.А. в лице представителя Д. не заключался.

Суд пришел к данному выводу анализируя требования Зарютина В.В., изложенные в исковом заявлении по делу №2-30/10 к Смелому Е.А., Смелой Н.А., из которого следует, что между сторонами был заключен только предварительный договор купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г.  л.д.78, 79). Из искового заявлению по рассматриваемому делу № 2-666/10. также следует, что основной договор купли-продажи квартиры не заключался. Из объяснений представителя Зарютина В.В. – Г. в судебном заседании 16.08.2010г. также следует, что между сторонами был заключен только предварительный договор купли-продажи квартиры. Кроме того, из показаний свидетеля Д. в судебном заседании 16.08.2010г., также следует, что заключался только предварительный договор купли-продажи квартиры.

Суд критически оценивает показания Д. изложенные при повторном допросе 26.08.2010г., что в действительности договор купли-продажи был подписан, а также объяснений представителя истца Г. в судебном заседании 26.08.2010г., что когда перебирали документы, нашли основной договор купли-продажи квартиры, поскольку указанные доводы противоречат объяснениям Г., показаниям Д. данным в судебном заседании 16.08.2010г., а также противоречат ранее предоставленным истцом сведениям, изложенным в исковых заявлениях делам №2-30/10, № 2-666/10 л.д. 2, 78-79).

Судом установлено, что доверенности на продажу квартиры были отозваны Смелым Е.А., Смелой Н.А. у  Д. хх.хх.2009г. путем подачи нотариусу Топкинского нотариального округа соответствующих заявлений л.д.96, 97).  

хх.хх.2009г. Смелая Н.А. обратилась в ОВД по Топкинскому муниципальному району с заявление о привлечении Д. к уголовной ответственности. По ее обращению было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от хх.хх.2009г. л.д. 28-29).

Суд учитывая, что Д. работала у ИП Зарютина В.В. в агентстве недвижимости, а также выявленный в ходе рассмотрения дела факт предоставления суду недостоверного доказательства - предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., подписанного Зарютиным В.В. и Д. л.д. 6), который имеет неверное содержание, расходящееся с подлинником указанного договора л.д. 106), считает, что Зарютин В.В. и Д. имели реальную возможность составить договор купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., уже после отзыва у Д. доверенностей, выданных Смелым Е.А., Смелой Н.А. и извещения ее о данном факте.

В связи с чем, суд не принимает в качестве достоверного доказательства договор купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., представленный стороной истца и считает, что указанный договор не может порождать юридически значимых обстоятельств для сторон.

 Кроме того, судом установлено, что в представленных представителем истца документах, в подтверждение расчета за спорную квартиру, имеются неустранимые противоречия. Из расписки от хх.хх.2009г. следует, что Зарютин В.В. передал Д. представителю по доверенности Смелого Е.А., Смелой Н.А., в качестве аванса за квартиру 200000 руб. л.д. 17), из расписки от хх.хх.2009г. следует, что Зарютин В.В. передал Д. в счет расчета по предварительному договору купли-продажи 560000 руб. л.д. 18), всего 760000 руб. Однако, из в представленных суду расходно-кассовых ордеров ИП Зарютин следует, что им выдано Д. по расходно-кассовому ордеру №х от хх.хх.2009г. 200000 руб. в качестве оплаты за квартиру, расположенную по адресу: г. Топки ул. Х, х-хх, по расходно-кассовому ордеру №хх от хх.хх.2009г. за квартиру выдано 150000 руб., по расходно-кассовому ордеру №ххх от хх.хх.2009г. за квартиру выдано 200000 руб., по расходно-кассовому ордеру №хххх от хх.хх.2009г. за квартиру выдано 200000 руб., по расходно-кассовому ордеру №Хх от хх.хх.2009г. в счет оплаты сделки купли-продажи выдано 10000 руб., всего 760000 руб. л.д. 112-116)  Таким образом, даты передачи денежных средств ИП Зарютиным В.В. в счет оплаты за спорную квартиру, указанные в расписках, не совпадают с датами указанными в расходно-кассовых ордерах.

В пункте 4 подлинника предварительного договора купли-продажи от хх.хх.2009г. л.д. 106) указано, что при заключении и подписании настоящего договора Покупатель передает Продавцу сумму в размере 560000 руб., сумма в размере 200000 руб., была выплачена Продавцу до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, из представленного предварительного договора следует, что денежные средства в размере 560000 руб. были получены Д. действующей по доверенности от Смелого Е.А., Смелой Н.А. только хх.хх.2009г., что противоречит вышеуказанным приходно-кассовым ордерам, и противоречит показаниям Д., Б. о передаче денежных средств Смелому Е.А., Смелой Н.А. по частям за 3-4 раза с ххх по хххх 2009г. и подтверждает объяснения Смелого Е.А., Смелой Н.А. о получении ими только 200000 руб. В расписках в получении Смелым Е.А., Смелой Н.А. от Д. денежных средств в размере 380000 руб. каждым л.д. 19, 20), указана дата хх.хх.2009г., однако из показаний Д., Б. следует, что в указанный день денежные средства не передавались, они были переданы Смелой Н.А., Смелому Е.А. ранее указанной даты.   

 Суд, оценив в совокупности доказательства представленные представителем истца, в подтверждение передачи Зарютиным В.В. денежных средств Смелому Е.А., Смелой Н.А. в счет оплаты за спорную квартиру, считает, что факт передачи истцом ответчикам 760000 руб., несмотря на наличие письменных расписок не доказан.

 При отказе в удовлетворении требований, суд исходит прежде всего из установленных обстоятельств – окончания срока действия предварительного договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г., на момент направления Зарютиным В.В. предложения заключить основной договор купли-продажи квартиры, а также выводов суда о недостоверности договора купли-продажи квартиры от хх.хх.2009г. Наличие или отсутствие оплаты по предварительному договору в данном случае не является определяющим при разрешении данного спора.

Показания свидетелей З., К. об обстоятельствах дела, не подтверждают и не опровергают установленные судом факты, поскольку из показаний З. следует лишь то, что он занимал Зарютину В.В. денежные средства в размере 1000000 руб. на развитие бизнеса, а из показаний К. следует, что отвозил Д. и Б. на автомобиле в квартиру Смелых, в разговоры он не вникал. 

На основании вышеизложенного, суд считает, что требования Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и признании за ним, право собственности на двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Топки, ул. Х, д.х, кв. хх, не подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в случае отказа в удовлетворении иска не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Следовательно, расходы истца по уплате госпошлины в размере 10800 руб. не подлежат взысканию с ответчика.

      Руководствуясь ст.ст.12,56.57,194-198 ГПК РФ, суд                           

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Зарютина В.В. к Смелому Е.А., Смелой Н.А. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и признании права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Х, д. х, кв. хх отказать.

       Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня принятия его судом в окончательной форме.

Председательствующий А.Л. Гордиенко    

Мотивированное решение изготовлено 31.08.2010г.

Решение в законную силу не вступило.