Дело № 2-331/2010
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
с. Топчиха 16 сентября 2010 г.
Топчихинский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего Хабаровой Т. В.,
при секретаре Мартыновой Н.В.,
с участием помощника прокурора Топчихинского района Алтайского края Гричановой А.С.,
представителя истца Базылиной Ю.Н., ответчика Никоновой Н.Н., представителя ответчика Макарова С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску А. РФ (открытое акционерное общество) в лице У. отделения № к Никоновой Н.Н., Никонову Е.А., Королевой Е.Ю. о выселении,
у с т а н о в и л:
11 августа 2010 г. А. РФ (открытое акционерное общество) в лице У. отделения № обратился в суд с иском к Никоновой Н.Н. о выселении ее из <адрес>, ссылаясь на то, что является собственником указанной квартиры на основании договора мены, заключенного 27 сентября 1994 г. и зарегистрированного в Бюро техинвентаризации р.п. Топчиха 05 октября 1994 г. 01 июля 2005 г. между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет, в соответствии с которым Никоновой Н.Н. было предоставлено за плату во временное владение и пользование для проживания изолированное жилое помещение - квартира в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Квартира была передана ответчику по акту приема-передачи, фактически ответчик пользуется переданным жилым помещением в течение 16 лет. 01 июля 2010 г. договор коммерческого найма прекратил свое действие. В соответствии со ст. 304 ГК РФ истец вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.
При подготовке дела к судебному разбирательству представитель истца уточнил исковые требования, просил выселить из квартиры Никонову Н.Н. с <данные изъяты> сыном Никоновым Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, Никонова Е.А. и Королеву Е.Ю., к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Никонов Е.А. и Королева Е.Ю.
В судебном заседании представитель истца Базылина Ю.Н. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, кроме того, пояснила, что 01 июля 2005 г. по просьбе Никоновой Н.Н. был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры сроком на 5 лет с правом последующего выкупа указанной квартиры нанимателем. В течение 5 лет договор сторонами исполнялся и никем не оспаривался. В связи с истечением срока договора коммерческого найма право пользования ответчиков спорной квартирой прекращено, поэтому в соответствии со ст. 35 ЖК РФ они подлежат выселению из этого жилого помещения. Преимущественное право выкупа квартиры Никоновой Н.Н. истцом не оспаривается, однако соглашение по цене договора сторонами не достигнуто.
Ответчик Никонова Н.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что при заключении договора мены от 27 сентября 1994 г. она действовала в качестве представителя Топчихинского отделения № С., ею была произведена доплата за спорную квартиру в сумме 2 000 000 рублей, что подтверждается справкой, удостоверенной нотариусом. Доплату она произвела из собственных средств, в связи с тем, что Топчихинским отделением сбербанка было принято решение о передаче указанной квартиры ей в собственность. Однако в установленном законом порядке это сделано не было. С 1994 г. она проживает в спорной квартире. В 2005 г. она обратилась в отделение сбербанка за получением кредита, тогда ей было предложено заключить договор найма квартиры, с чем она согласилась. В настоящее время вместе с ней в квартире проживает ее муж Никонов Е.А., их <данные изъяты> сын Никонов Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ее дочь Королева Е.Ю., другого жилья они не имеют. Спорная квартира была предоставлена ей, как работнику Топчихинского отделения № С., где она проработала более 10 лет, поэтому, по ее мнению, она и члены ее семьи не могут быть выселены из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Ее преимущественное право выкупа квартиры истцом не оспаривается, однако ей предложено выкупить квартиру по ее рыночной стоимости, с чем она не согласна. Во время заключения с ней договора найма 01 июля 2005 г. условия, на которых она вправе выкупить занимаемую квартиру, не оговаривались. Считает, что ей, как бывшему работнику банка, проработавшей в нем более 10 лет, и прожившей в квартире 16 лет, с учетом произведенной доплаты за спорную квартиру из собственных средств, эта квартира должна быть продана по ее балансовой стоимости, а не по рыночной, как предлагает истец.
Представитель ответчика Никоновой Н.Н. - Макаров С.Н. в судебном заседании просил требования истца о выселении из квартиры Никоновой Н.Н. с несовершеннолетним сыном Никоновым Е.Е., Никонова Е.А. и Королевой Е.Ю. оставить без удовлетворения, считая, что проживание Никоновой Н.Н. и членов ее семьи в спорной квартире не препятствует истцу распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Никонова Н.Н. имеет право преимущественной покупки квартиры и в случае уменьшения продажной цены квартиры может им воспользоваться. Кроме того, по мнению представителя ответчика, Никонова Н.Н. и члены ее семьи в соответствии с п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР не могут быть выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, так как квартира была предоставлена Никоновой Н.Н. в связи с характером трудовых отношений, как работнику С., в котором она проработала более 10 лет.
Ответчики Никонов Е.А. и Королева Е.Ю. в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие, письменно сообщили, что с исковыми требованиями не согласны.
Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд соглашается с заключением помощника прокурора Топчихинского района Гричановой А.С., полагая иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что с 19 августа 1988 г. по 01 декабря 1999 г. Никонова Н.Н., до 20 февраля 2002 г. носившая фамилию Королева, работала в Топчихинском отделении № С., которое было реорганизовано на основании приказа от 03 августа 1998 г. путем присоединения к У. отделению. На базе присоединенного отделения создан универсальный филиал с присвоением номера 2327. В связи с этим все имущество Топчихинского отделения № было передано на баланс У. отделения №.
Право собственности истца на спорную квартиру в судебном заседании никем не оспаривалось. Оно подтверждается договором мены от 27 сентября 1994 г., описью инвентаризации имущества по Топчихинскому отделению №, актом приема-передачи от 15 октября 1998 г.
Согласно п. 14.2 Устава А. РФ (открытого акционерного общества) филиалы банка наделяются имуществом, которое учитывается на их отдельных балансах, так и на балансе Банка.
Согласно п. 1.6. Положения о филиале А. РФ (открытого акционерного общества) Усть-Пристанском отделении № филиал имеет отдельный баланс, который входит в баланс Банка.
Таким образом, на основании договора мены от 27 сентября 1994 г., удостоверенного нотариусом с. Топчиха и зарегистрированного в БТИ 05 октября 1994 г., А. РФ (открытое акционерное общество) в лице У. отделения № (далее истец) является собственником <адрес>, расположенной в <адрес>.
С 27 сентября 1994 г. в указанной квартире проживает Никонова Н.Н.
В настоящее время вместе с Никоновой Н.Н. в спорной квартире проживают ее несовершеннолетний сын Никонов Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, ее муж Никонов Е.А. и дочь Никоновой Н.Н. - Королева Е.Ю.
Никонова Н.Н., Никонов Е.Е. и Королева Е.Ю. зарегистрированы по месту жительства в <адрес>3, Никонов Е.А. проживает в спорной квартире без регистрации.
До 01 июля 2005 г. Никонова Н.Н. и члены ее семьи проживали в спорной квартире безвозмездно, оплачивая только коммунальные услуги.
15 июня 2005 г. Никонова Н.Н. обратилась с заявлением к управляющему У. отделения № с заявлением о сдаче ей в аренду <адрес> сроком на 5 лет с последующим выкупом.
01 июля 2005 г. между А. РФ (открытое акционерное общество) в лице У. отделения № и Никоновой Н.Н. заключен договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма) - <адрес> в <адрес>. Срок действия договора составляет 5 лет с правом последующего выкупа указанной квартиры нанимателем.
Факт заключения договора найма жилого помещения 01 июля 2005 г. ответчиком Никоновой Н.Н. не оспаривается.
В соответствии с ч. 1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В течение срока действия договор сторонами исполнялся и никем оспорен не был. Спор между сторонами возник в 2010 г., когда они по истечении срока действия договора не достигли соглашения о цене договора купли-продажи спорной квартиры.
Факт вынужденного заключения ответчиком договора найма жилого помещения не нашел подтверждения в судебном заседании.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что Никонова Н.Н. заключила договор найма жилого помещения по своей инициативе, существующие с 1994 г. правоотношения между истцом и ответчиком трансформировались в договор коммерческого найма жилого помещения. Следовательно, иного права пользования спорным жилым помещением, кроме, как на основании договора найма от 01 июля 2005 г. у Никоновой Н.Н. и членов ее семьи не могло возникнуть.
04 марта 2010 г. за три месяца до истечения срока действия договора истцом в соответствии со ст. 684 ГК РФ Никоновой Н.Н. направлено уведомление о том, что отделением принято решение о продаже жилого помещения, в связи с чем, сдаваться в наем квартира после 01 июля 2010 г. и заключаться договор коммерческого найма на новый срок не будет.
28 июня 2010 г. Никонова Н.Н. повторно уведомлена о том, что 30 июня 2010 г. заканчивается срок договора коммерческого найма, Никоновой Н.Н. предложено сообщить о ее намерении выкупить данную квартиру по рыночной стоимости либо освободить квартиру.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 314 ГК РФ обязательство, в котором предусмотрен срок его исполнения, исполняется в пределах установленного срока.
В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Из вышеприведенных положений законодательства и установленных обстоятельств, которые сторонами не оспариваются, следует, что истец не обязан предоставлять квартиру в пользование ответчиков после 01 июля 2010 г., в связи с чем, отсутствуют основания пользования спорной квартирой ответчиками после прекращения срока действия договора.
Обязательства сторон прекращены в связи с истечением срока действия договора. Соглашение о выкупе спорной квартиры Никоновой Н.Н. между сторонами не достигнуто. Законных оснований занимать спорное жилое помещение у ответчиков не имеется, истец лишен возможности свободно владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом, поэтому спорное жилое помещение должно быть передано истцу, а ответчики подлежат выселению из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения в силу ст. 688 ГК РФ.
Длительное проживание ответчиков в спорной квартире не порождает признание за ними права пользования спорной квартирой после 01 июля 2010 г.
У ответчиков отсутствуют какие-либо основания возникновения прав на спорную квартиру после 01 июля 2010 г., поскольку квартира не является государственной или муниципальной, и по смыслу ч. 2 ст. 5 ЖК РСФСР никогда не относилась к общественному жилищному фонду, не передавалась Никоновой Н.Н. в установленном порядке. Решение о включении спорной квартиры в число служебных исполнительным комитетом районного Совета народных депутатов не принималось, ордер на служебное жилое помещение Никоновой Н.Н. не выдавался. Поэтому не подлежит применению ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и нормы жилищного законодательства о служебных жилых помещениях, как ошибочно считают ответчик и ее представитель.
Доводы Никоновой Н.Н. о том, что ею была произведена доплата за спорную квартиру из собственных средств, при заключении договора мены, юридического значения при разрешении спора о выселении не имеют.
Утверждение ответчика о том, что Топчихинским отделением сбербанка было принято решение о передаче указанной квартиры ей в собственность не нашло подтверждения в судебном заседании, поэтому также не может быть принято судом во внимание.
В судебном заседании установлено, что преимущественное право выкупа квартиры истцом не оспаривается, однако стороны не достигли соглашения о цене договора купли-продажи спорной квартиры. Договора найма от 01 июля 2005 г. не содержит условий, на которых ответчик вправе выкупить занимаемую квартиру. Никонова Н.Н. подтвердила в судебном заседании, что при заключении договора эти условия не оговаривались.
Поскольку суд признает, что право пользования ответчиков спорной квартирой прекращено, то в соответствии с положениями ст. 35 ЖК РФ они подлежат выселению из этого жилого помещения.
Доводы представителя ответчика о том, что проживание Никоновой Н.Н. и членов ее семьи в спорной квартире не препятствует истцу распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в случае уменьшения продажной цены квартиры Никонова Н.Н. может воспользоваться своим правом преимущественной покупки, суд находит несостоятельными.
Статья 304 ГК РФ закрепила право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Кроме этого, в соответствии со ст.ст. 209, 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в равных долях.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования А. РФ (открытое акционерное общество) в лице У. отделения № удовлетворить.
Выселить Никоновой Н.Н. с <данные изъяты> сыном Никоновым Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, Никонову Е.А. и Королевой Е.Ю. из <адрес> в <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Никоновой Н.Н., Никонову Е.А. и Королевой Е.Ю. в пользу А. РФ (открытое акционерное общество) в лице У. отделения № понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 (четырех тысяч) рублей в равных долях.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтай ского краевого суда через Топчихинский районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме, то есть после 21 сентября 2010 г.
Судья: Т.В.Хабарова