Дело № 2-77/2011Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 января 2011 года г. Томск
Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего Белькевич Г.Н.
при секретаре Наумовой О.С.
с участием:
истца Храмова А.Г.,
представителя ответчика Тарасенко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-77/2011 по исковому заявлению Храмова А.Г. к Чернявщук С.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании притворной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
у с т а н о в и л:
Храмов А.Г. обратился в суд с иском к Чернявщук С.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее по тексту – Управление Росреестра) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от .., расположенного по адресу: ..., и применении последствий недействительности ничтожной сделки путём признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности от Храмова А.Г. к Чернавщук С.А. на .... доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, ....-этажное (подземных этажей-....), общей площадью ....., лит. ...., расположенное по адресу: ...; об обязании Управления Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Храмова А.Г. на указанное имущество.
В обоснование заявленных требований указал, что .. занял у Чернявщук С.А. .... с передачей в залог нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу и обязался вернуть полученный займ в срок до ... Передача имущества в залог была оформлена договором купли-продажи недвижимого имущества от .., заключенного им с ответчиком. По условиям договора купли-продажи, цена договора – ....., однако фактически данная сумма получена им не была. .. он вернул сумму займа ответчику, однако Чернявщук С.А. не исполнила свою обязанность – в срок до .. не вернула ему полученное в залог недвижимое имущество.
Считает, что договор купли-продажи является притворной сделкой, которая ничтожна в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ, и просит признать его недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки путём признания недействительной государственную регистрацию перехода права собственности от Храмова А.Г. к Чернявщук С.А. и обязать Управление Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Храмова А.Г. на .... долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, ....-этажное (подземных этажей-....), общей площадью ....., лит. ....., расположенное по адресу: ....
Истец Храмов А.Г. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, пояснив, что при составлении договора займа на сумму .... он с ответчиком намеревался в обеспечение сделки заключить договор залога имущества на период пользования деньгами. В этих целях был составлен договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на нежилое помещение. После возврата суммы займа ответчик отказалась исполнить свои обязательства по возврату имущества.
Ответчик Чернявщук С.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просит рассмотреть дело в своё отсутствие, при участии представителя Тарасенко А.В.
В письменном отзыве на исковое заявление Чернявщук С.А. указала, что исковые требования не признаёт, поскольку в соответствии с ч.1 ст.809 ГК РФ на переданную взаймы суммы в размере .... подлежали уплате проценты в размере ..... Так как данная сумма процентов ей выплачена не была, недвижимость по адресу: ... ею на Храмова А.Г. не переоформлялась.
Представитель ответчика Тарасенко А.В., действующий на основании доверенности от .., в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что Чернявщук С.А. не оспаривает факт того, что сделка купли-продажи являлась притворной, а свои обязательства по возврату имущества в качестве залога не выполняет вследствие отказа истца уплатить проценты за пользование её денежными средствами по договору займа.
Представитель ответчика – Управления Росреестра по Томской области К в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление от .., в котором просит о рассмотрении дела в своё отсутствие.
В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копии решения суда, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика Чернявщук С.А. и представителя ответчика Управления Росреестра.
Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги и другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Из представленной суду расписки следует, что .. между Храмовым А.Г. (заемщик) и Чернявщук С.А. (займодавец) был заключен договор займа, в соответствии с которым Храмов А.Г. получил от Чернявщук С.А. денежную сумму в размере .... в качестве займа с передачей в залог нежилого помещения по адресу: ...., срок возврата полученного займа до .., в подтверждение договора займа составлена расписка от ...
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В судебном заседании истец утверждал, что в качестве обеспечения его обязательств, как заёмщика, по устной договоренности между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества – нежилого помещения по адресу: ..., однако фактически оформлен был договор купли-продажи.
Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исполнение заемщиком своих обязательств по договору займа подтверждается распиской от .., в соответствии с которой Чернявщук С.А. получила от Храмова А.Г. денежные средства в размере .... в качестве возврата займа от .., обязуется вернуть Храмову А.Г. полученное от него в залог недвижимое имущество, находящееся по адресу: ....
Таким образом, истцом обязательства были выполнены, а ответчик отказалась передать имущество по договору купли-продажи доли нежилого помещения. В связи с этим ответчик обратился в суд о признании договора купли-продажи притворной сделкой и применении последствий ее недействительности.
Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений п.1 ст.551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 1 ст.556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из представленного суду договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами .., следует, что Храмов А.Г. (продавец) обязуется передать в собственность Чернявщук С.В. (покупатель) недвижимое имущество, состоящее из .... в праве общей долевой собственности на нежилое здание, ....-этажное (подземных этажей-....), общей площадью ....., лит. ...., расположенное по адресу: ..., а Чернявщук С.А. обязуется принять недвижимое имущество и уплатить продавцу денежную сумму в размере ....
В ходе судебного заседания истец пояснил, что договор купли-продажи от .. был заключен им с ответчиком для обеспечения обязательств по договору займа, и передача недвижимого имущества фактически не производилась, отчуждать принадлежащее ему недвижимое имущество он не желал, также как и Чернявщук С.А. не желала приобрести это имущество в свою собственность.
В последующем он намеревался вернуть Чернявщук С.А. сумму займа и получить своё имущество обратно. Представителем ответчика не оспаривалось, что договор купли-продажи недвижимого имущества воспринимался сторонами как договор залога, и недвижимым имуществом Чернявщук С.А. фактически не пользовалась. Более того, представитель ответчика подтвердил, что в настоящее время Чернявщук С.А. отказывается вернуть имущество и не признает исковые требования лишь потому, что истцом не выплачены проценты за пользование денежными средствами, предусмотренные законом.
Объективных доказательств, свидетельствующих об исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества, суду не представлено, акт о передаче имущества сторонами не составлялся, расписки или другого документа о получении продавцом денежных средств по договору купли-продажи сторонами не представлено.
Таким образом, данный договор сторонами фактически не исполнен, однако регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество была произведена в установленном законом порядке, и Чернявщук С.А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно п. 1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 1 ст.167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Проанализировав содержание двух расписок от имени Храмова А.Г. от .. и от имени Чернявщук С.А. от .. суд приходит к выводу, что при составлении договора займа между сторонами действительно в обеспечение возврата долга указывался договор залога вышеуказанного имущества.
Доказательств намерения сторон заключить договор купли-продажи суду не представлено, и истец, и ответчик утверждают, что не желали заключать договор купли-продажи, а хотели лишь обеспечить исполнение обязательств заемщика по договору займа.
Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны своими действиями имели намерения вызвать правовой эффект, но не тот, который по закону является результатом их волеизъявления, а другой, о котором они фактически договорились. За притворной сделкой всегда скрывается другая сделка.
Судом установлено, что по договору купли-продажи нежилого помещения фактически деньги не передавались, с имуществом, указанным в договоре купли-продажи, никаких изменений не произошло, о чем в суде подтвердили истец и представитель ответчика. Стороны желали достичь одного результата – возврата денег в сумме .... путем удержания имущества ответчиком и последующим его возвратом при условии погашения долга, то есть договор купли-продажи недвижимого имущества от .. прикрывал договор залога недвижимого имущества, за счет которого ответчик вправе был получить удовлетворение в случае не возврата в срок суммы займа.
Доводы ответчика Чернявщук С.А. в том, что Храмовым А.Г. не были выплачены проценты в размере .... на переданную в займы сумму, по этой причине недвижимость, расположенная по адресу: ... на Храмова А.Г. не переоформлялась, суд признает несостоятельными, поскольку встречного искового требования не предъявлялось, иных самостоятельных требований относительно пользования чужими денежными средствами ответчиком не заявлено.
Таким образом, суд не усматривает причинной связи между требованиями истца и условиями ответчика по непризнанию исковых требований по существу. Фактически доводы истца стороной ответчика признаны и в судебном заседании не оспаривались.
В силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что денежные средства покупателем по договору купли-продажи не были переданы продавцу, также как и не было передано имущество по указанному договору, была произведена лишь регистрация нового собственника недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд считает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Храмова А.Г. к Чернявщук С.А. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности от Храмова А.Г. к Чернявщук С.А. на спорное нежилое здание.
Разрешая требования истца, предъявленные к Управлению Росреестра, суд приходит к следующему.
Договор купли-продажи недвижимого имущества и переход права собственности на него были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой, имеющейся на договоре. Право собственности Чернявщук С.А. на недвижимое имущество, якобы переданное по договору купли-продажи, было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от ...
В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 29.12.2010 года) к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей, выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Согласно абз.11 п.1 ст.17 указанного Федерального закона, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В момент регистрации договора и права собственности ответчика на недвижимое имущество Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области, правопреемником которого является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, не могло предполагать о недействительности договора купли-продажи, который был составлен при соблюдении правовых норм.
Стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих вину ответчика в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в недействительности совершенной сделки.
При таких обстоятельствах суд находит исковые требования Храмова А.Г. к Управлению Росреестра о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества от .. и применении последствий её недействительности не подлежащими удовлетворению.
Требования Храмова А.Г. к Управлению Росреестра об обязании внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд находит заявленными излишне, поскольку в соответствии с абз.6 п.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, признание судом сделки недействительной является основанием для государственной регистрации восстановленных прав.
На основании изложенного, руководствуясь, 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Храмова А.Г. удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из .... долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, ....-этажное (подземных этажей-....), общей площадью .... кв.м, лит....., расположенное по адресу: ..., заключенный между Храмовым А.Г. и Чернявщук С.А. .., недействительным в силу его притворности.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путём признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности от Храмова А.Г. к Чернявщук С.А. на нежилое здание, ....-этажное (подземных этажей-....), общей площадью .... кв.м, лит....., расположенное по адресу: ..., подтвержденной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество .... от ...
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В иске Храмова А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: Г.Н. Белькевич
Мотивированный текст решения изготовлен ...