Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 февраля 2011года Томский районный суд Томской области в составе
председательствующего – судьи Томского районного суда Камыниной С.В.
при секретаре Незнановой А.Н.,
с участием:
представителя истцов Лазаревой О.А.,
представителя ответчика Михайловой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело №2-90/11 по иску Масленникова А.В. и Масленниковой Т.В. к Черновскому С.К. о признании нежилых помещений с кадастровыми номерами № общим имуществом в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес> признании недействительными государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу <адрес> имеющие кадастровые номера № (регистрационная запись № от .....), № (регистрационная запись № от .....), №
у с т а н о в и л:
Масленниковы обратились в суд с иском (с учетом изменения исковых требований от 19.01.2011) к Черновскому С.К. о признании нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, № общим имуществом в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, признании недействительными государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу <адрес>, имеющие кадастровые номера № (регистрационная запись № от .....), № (регистрационная запись № от .....), № с понуждением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области внести запись о прекращении права собственности Черновского С.К. на нежилые помещения №, №, №.
В обоснование исковых требований указали, что им на основании договора купли-продажи, заключенного ..... с Черновским С.К. принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу <адрес>. С момента приобретения квартиры в собственность до настоящего времени ими добровольно исполняются обязанности по содержанию общего имущества жилого дома в виде оплаты услуг сантехника, услуг по уборке нежилых помещений, оплаты ремонта и расходных материалов к очистным сооружениям по воде, оплаты за обслуживание электрооборудования. В 2010 году им стало известно, что на нежилые помещения, расположенные в доме по адресу <адрес>, занимающие общую площадь ......м с номерами №, №, № зарегистрировано право собственности за Черновским С.К. При этом ими ..... по предложению ответчика была выплачена ему денежная сумма в размере 400000 рублей за место на общей стоянке в данном доме, которое является нежилым помещением №. Считают, что правовой режим данных нежилых помещений определен неверно, спорные помещения не могут быть использованы как самостоятельные объекты, так как в них находится оборудование и коммуникации, являющиеся общим имуществом всех собственников дома, используемые исключительно для обслуживания жилого дома.
В ходе рассмотрения дела истцы в лице представителя Лазаревой О.А., действующей на основании доверенности от 01.11.2010 сроком действия один год, от части иска, предъявленного к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области отказались, отказ от части иска принят судом и производство в части исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области прекращено.
Истцы Масленников А.В. и Масленникова Т.В. были извещены о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается расписками в получении судебных повесток, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя Лазаревой О.А., что изложили в письменном заявлении.
Представитель истцов Лазарева О.А. в судебном заседании требования Масленниковых поддержала по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснила, что ответчиком в нарушение действующего законодательства не были узаконены перепланировки нежилых помещений и не внесены изменения в технический паспорт. Считает заключение эксперта ФИО22 недопустимым, поскольку экспертом самостоятельно была произведена перенумерация помещений и полномочий давать правовую оценку статусу спорных помещений у эксперта не имеется. Поскольку в спорных нежилых помещениях находятся оборудование и инженерные коммуникации, являющиеся общим имуществом собственников помещений жилого дома, в них необходим постоянный доступ для эксплуатации и обслуживания инженерного оборудования и коммуникаций, следовательно, данные помещения относятся к общему имуществу жилого дома.
Ответчик Черновский С.К. был извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, что подтверждается распиской в получении судебной повестки, в судебное заседание не явился, о причинах неявки сообщено не было, ходатайств об отложении не заявлял. Согласно письменному заявлению просит рассмотреть дело в его отсутсвие.
Представители ответчика Еремин В.А. и Айрих А.А., действующие на основании доверенностей от 17.01.2011 сроком три года, в судебном заседании и в письменном отзыве признали требования истцов в части признания недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № (электрощитовая) и № (венткамера), в остальной части иск не признали, сославшись на заключение эксперта ООО «.....» ФИО22 от ...... Указали, что действительно ответчиком была произведена перепланировка нежилого помещения № в виде выполнения глухой перегородки, в результате чего образовались помещение водоочистки и помещение хозяйственной кладовой.
После объявленного перерыва представители ответчика Еремин В.А. и Айрих А.А. в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика Михайлова А.М., действующая по доверенности от 17.01.2011 сроком действия три года, в судебном заседании поддержала позицию Еремина В.А. и Айрих А.А.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Гладких Б.А., Гладких Ю.Б., Пятков О.Н., Казак С.Л., Иганова А.В., Иганова И.П., Елигечев В.В., Ларионов А.Н., Сосновская И.А., Чахпуниди В.Ю. были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о назначении судебного заседания, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, что изложили в адресованных суду заявлениях.
Черновский В.С., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований на предмет спора, был извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в соответствии со ст.113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, о причинах неявки сообщено не было, ходатайство об отложении не заявлял.
Представитель третьего лица Банка ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество), привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Тамилин М.А., действующий на основании доверенности от 20.01.2011 сроком действия до 15.04.2012, исковые требования Масленниковых полагает не подлежащими удовлетворению, указал, что постановлением Отдела судебных приставов по Томскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> от ..... на основании исполнительного листа, выданного ..... Арбитражным судом г.Москвы во исполнения кредитного платежа в размере 10254188,28 был наложен запрет Черновскому С.К. совершать сделки, направленные на распоряжение нежилыми помещениями №, №, №
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, Управление Росреестра по Томской области, было извещено о времени и месте судебного заседание надлежащим образом, представитель Управления в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.
Заслушав пояснения представителей сторон, опросив специалиста ФИО22, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на ..... Областным государственным унитарным предприятием «.....», по адресу <адрес> находится 4-этажный 9-ти квартирный кирпичный жилой дом с подвалом и мансардой 2005 года постройки.
Право собственности на данный жилой дом было зарегистрировано за Черновским С.К. в период с ..... по ....., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту решения ЕГРП) от ..... №.
Из копии свидетельства о государственной регистрации прав собственности серии № от ..... следует, что жилой дом был введен в эксплуатацию ..... на основании разрешения №, выданного Администрацией муниципального образования «Зональненское сельское поселение».
Согласно этому же свидетельству Черновский С.К. ..... принял решение о разделе данного объекта недвижимости - жилого дома.
Согласно выписке из ЕГРП от ..... № собственниками квартир с жилом доме, распложенном по адресу <адрес> являются Елигечев В.В. (<адрес>), Ларионов А.Н. (<адрес>), Иганова А.В. и Иганова И.П. ......р. (<адрес>), Масленников А.В. и Масленникова Т.В. (<адрес>), Казак С.Л.(<адрес>), Сосновская И.А. и Чахпуниди В.Ю. (<адрес>), Пятков О.Н. (<адрес>), Гладких Б.А., Гладких Ю.Б. ......р. и Гладких Л.К. (<адрес>), Черновский В.С. (<адрес>).
Из установленных выше обстоятельств следует, что право собственности данных лиц на квартиры могло возникнуть не ранее декабря 2008г.
Истцы Масленниковы приобрели квартиру № в вышеуказанном жилом доме на основании договора купли-продажи от ....., заключенного с Черновским С.К., что подтверждается соответствующим договором, актом приема-передачи от ..... и свидетельством о государственной регистрации права серии № от ..... (запись о регистрации № от .....).
Согласно выписке из ЕГРП от ..... № следует, что нежилые помещения в вышеуказанном жилом доме с номерами пом.№, пом.№, пом.№, пом.п№, пом.№, пом.№, пом.№, пом.№, пом.№, пом.№ пом.№, пом.№ пом.№ зарегистрированы на праве собственности за Черновским С.К.
При этом согласно копии постановления и.о. Главы Томского района от ..... № Черновский С.К. являлся застройщиком при строительстве жилого дома по адресу <адрес> (до перенумерации в соответствии с приказом Администрации Зональненского сельского поселения от ..... № числившегося по адресу <адрес>).
Из вышеуказанного технического паспорта жилого дома, кадастровых паспортов помещений от ..... и пояснений сторон следует, что зарегистрированные на имя Черновского С.К. нежилые помещения расположены в подвальном этаже данного жилого дома, при этом помещение под номером п.№ является помещением электрощитовой, под номером п.№ – техническое помещение, под номером п.№ – вспомогательное помещение, где находится оборудование по водоочистке, под номером п.№ – кладовая, под номерами п.п.№ – основные помещения (автостоянка с выездом), под номером пом.№ – подсобное помещение (коридор), под номерами пом.№-пом.№ – помещения погребов.
Согласно Уведомления Управления Росреестра по Томской области от ..... № права на нежилое помещение №пом.№ в ЕГРП не зарегистрировано.
В соответствии с п.п.1,2 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (подп. «а» п.2 Правил).
Согласно п.4 ст.37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
В соответствии со ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Стороны в лице своих представителей признали, что в помещении п.№ находится электрощитовая с электрическим оборудованием, обслуживающим весь жилой дом, что в силу п.2 ст.68 ГПК РФ считается установленным и не требует дальнейшего доказывания.
В помещениях под номерами п.№ и п.№ находится оборудование по водоочистке, обслуживающее весь жилой дом и предназначенное застройщиком для обслуживания также 2-ой и 3-ей очереди строительства, при этом данный жилой дом является 1-ой очередью строительства, что подтверждается пояснениям представителей ответчика, специалиста ФИО22, проектной документацией «<адрес> (1-я очередь строительства). Корректировка. Рабочая документация, Альбом 6. Водоснабжение и канализация» 2007 года, Заключением о техническом состоянии строительных конструкций объекта по адресу: <адрес> по состоянию на ....., составленного работниками ООО «.....» и Заключением негосударственного судебного эксперта ФИО22 № от ......
Сторона истца также подтвердила нахождение в данных помещениях оборудования системы водоочистки, обслуживающей все жилые помещения жилого дома №
Таким образом, в помещениях под номерами п.№ располагается оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, следовательно, данные помещения как помещения общего пользования в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу.
При этом суд расценивает установление факта принадлежности как данных помещений, так и иных спорных помещений подвала ни как самостоятельные требования истца, а в связи с рассмотрением спора о праве на помещения подвала в исковом порядке основанием оспаривания права собственности ответчика на соответствующие нежилые помещения, подлежащим установлению в ходе рассмотрения дела как юридически значимое обстоятельство.
Довод стороны ответчика, что оборудование жилого дома системой водоочистки изначально не было запланировано при строительстве жилого дома и только в процессе строительстве были внесены соответствующие изменения в проектную документацию и о том, что узел водоочистки был построен за счет Черновского С.К., по мнению суда не может свидетельствовать о принадлежности помещений, в которых расположено оборудование системы водоочистки, исключительно ответчику по следующим основаниям.
Согласно пояснениям представителей ответчика и проектной документации «Жилой комплекс в <адрес> (1-я очередь строительства). Корректировка. Рабочая документация, Альбом 6. Водоснабжение и канализация» 2007г., создание узла водоочистки в помещениях подвала под номерами п.п.№ было запроектировано и осуществлено до возникновения зарегистрированного права собственности Черновского С.К. на жилой дом, прекращения данного права и возникновения права собственности на жилые помещения в жилом доме у истцов и других физических лиц, привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц. При этом исходя из данных доказательств Черновский С.К. изначально знал и желал при строительстве узла водоочистки, чтобы данный узел обслуживал жильцов данного дома, подавая в квартиры очищенную воду. Данные помещения до ввода дома в эксплуатацию были предназначены для размещения оборудования, предназначенного для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.
Суд критически относится к выводам экспертного заключения №от ....., составленного на основании исследования помещений подвала жилого дома №, проведенного по ходатайству стороны ответчика негосударственным судебным экспертом ФИО22 об отнесении одних помещений подвала к общему имуществу жилого дома, в том числе под номерами п.№, и не отнесения к ним других помещений подвала, поскольку данные вопросы являются правовыми и не относятся к компетенции специалиста, имеющему техническое образование по специальности инженер-строитель.
В то же время суд посчитал возможным использовать исследовательскую часть данного заключения и показания специалиста как доказательства для установления фактов расположения в помещениях подвала коммуникаций и оборудования, не являющегося частями квартир и предназначенного для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, что является юридически значимым при разрешении возникшего спора.
То обстоятельство, что помещение под номером п.№ в настоящее время разделено некапитальной стеной, что подтвердили стороны, специалист ФИО22 и следует из заключения данного специалиста № от ....., по мнению суда не может иметь значения для разрешения настоящего спора по существу, тем более, что данная стена не является капитальной и ее установление с разделением помещения не узаконено в установленном порядке, что не опровергнуто стороной ответчика и следует из технического паспорта жилого дома и кадастрового паспорта данного помещения.
Согласно ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Следовательно, регистрация права собственности на помещения под №№№ п.№ и п.№ за единственным собственником Черновским С.К., то есть единоличного, а не общего права собственности, противоречит закону и подлежит признанию недейсвтительной. При этом Черновский С.К. вправе претендовать на данные жилые помещения как собственник помещений в многоквартирном жилом доме с регистрацией своего права общей долевой собственности на данное имущество.
В то же время как следует из Заключения о техническом состоянии строительных конструкций объекта по адресу: <адрес> по состоянию на ....., составленного работниками ООО «.....», Заключения негосударственного судебного эксперта ФИО22 № от ....., пояснений сторон и специалиста ФИО22 в помещениях под №№п.№ п.п.№ отсутствует какое-либо инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование. Расположение данных помещений не свидетельствует о их предназначения для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме и не исключат возможность их самостоятельного использования.
Кроме того, как следует из пояснений сторон и специалиста ФИО22 данные нежилые помещения на настоящий момент являются пустующими, то есть фактически не используемыми собственниками помещений жилого дома, в том числе истцами.
В отношении спорных помещений под номерами п.№ и под номером п.№ судом установлено следующее.
Согласно пояснениям сторон, специалиста ФИО22, Заключению о техническом состоянии строительных конструкций объекта по адресу: <адрес> по состоянию на ....., составленного работниками ООО «.....» и Заключению негосударственного судебного эксперта ФИО22 № от ..... вдоль одной из стен помещений под номерами п.п.№, п.п.№ п.п.№ и п.№ проходит канализационная труба жилого дома, в которую не вмонтировано никакое оборудование.
При этом исходя из проектной документации «Жилой комплекс по <адрес>. Мансардный трехэтажный жилой дом (1-ая очередь строительства). Подземная автостоянка. Альбом №3. Архитектурно-строительные решение ниже отм.0,000» 2003 года, изначально при строительстве жилого дома было запланировано строительство подземной автостоянки.
Согласно техническому паспорту жилого дома, Заключению о техническом состоянии строительных конструкций объекта по адресу: <адрес> по состоянию на ....., составленного работниками ООО «.....», Заключению негосударственного судебного эксперта ФИО22 № от ....., пояснений сторон и специалиста ФИО22 помещения под номерами п.п.№ и п.№ объединены в единое помещение и фактически используется под автомобильную стоянку, помещение под номером п.№ является въездом (выездом) в автостоянку.
Пояснениями представителя истцов и распиской от ..... о получении Черновским С.К. 400 тысяч рублей от Масленникова А.В. за долю в праве общей собственности на нежилые помещения п.№ также подтверждается, что фактически распоряжается данными помещениями Черновский С.К.
На основании установленных обстоятельств, учитывая наличие проектной документации на автостоянку как самостоятельный объект многоквартирного жилого дома, фактически сложившийся порядок использования помещений под номерами п.п.№ и отсутствие какого-либо оборудования на проходящей вдоль стены помещений канализационной трубы, а также соотношение площади данных помещений и занимаемого канализационной трубой пространства, а также расположение данных помещений относительно иных помещений жилого дома, суд полагает, что данные спорные помещения могут быть использованы по самостоятельному назначению и не относятся к местам общего пользования жилого дома.
При этом обслуживание канализационной трубы собственниками жилых помещений возможно с применением положений ст.277 ГК РФ, согласно которой сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество.
По мнению суда, все указанное в отношении помещений под номерами п.№ в полной мере относится и к помещению под номером п.п.№
Учитывая, что право собственности на весь жилой дом изначально было зарегистрировано за Черновским С.К., который являлся застройщиком при строительстве данного объекта, нет оснований считать, что помещения подвала: автостоянка и взъезд на автостоянку (п.п.№), помещения под номера п.п.№ и п.п.№ были построены на средства истцов либо иных собственников жилых помещений. Доказательств обратного не предоставлено.
В договоре купли-продажи от ..... не указано, что при покупке Маленниковыми квартиры № они приобретают и какие-либо иные нежилые помещения. Следовательно, в силу ст.38 ЖК РФ Масленниковы вместе в квартирой приобрели право собственности только на нежилые помещения, относящиеся в силу закона к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Довод представителя истцов о том, что над спорными помещениями располагается первый жилой этаж, а также о том, что в данных помещениях имеются несущие стены, по мнению суда, не имеет значения для определения принадлежности самих помещений исходя из смысла вышеуказанных норм ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на то, что сами ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома в силу закона являются общим имуществом жилого дома, в противном случае жилые помещения, которые также имеют данные конструкции, не могли бы находится в собственности отдельных лиц.
На основании изложенного, суд не усматривает оснований для отнесения помещений под номерами п.№, п.№, п.№ к общим помещениям жилого дома.
В связи с чем, у Маслениковых отсутствует заявленное в исковом заявлении основание для оспаривании зарегистрированного права собственности Черновского С.К. в отношении помещений под кадастровыми номерами п.№, п.№, п.№.
На основании изложенного, суд полагает иск Масленниковых подлежащим частичному удовлетворению.
В силу п.1 ст.98 ГПК РФ, п.1 ст.333.19 НК РФ, учитывая оплату истцами при подаче иска государственной пошлины в размере 400 рублей, что подтверждается банковской квитанцией, с ответчика подлежат взысканию расходы на оплате Масленниковыми государственной пошлины по 200 рублей в пользу каждого истца.
Руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Масленникова А.В. и Масленниковой Т.В. удовлетворить частично.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Черновского С.К. на жилые помещения с кадастровым номером №, № и №, расположенные по адресу <адрес>.
Решение является основанием для внесения изменений в регистрационную запись № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части иска отказать.
Взыскать в пользу Масленникова А.В. и Масленниковой Т.В. с Черновского С.К. государственную пошлину в размере 200 рублей в пользу каждого.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий-
судья Томского районного суда Камынина С.В.