Р Е Ш Е Н И Е
от 07 апреля 2011 года по делу № 2-249/11
Именем Российской Федерации
Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего –
судьи Томского районного суда Томской области Жолудевой М.В.
при секретаре Филоновой Д.С.
с участием:
истицы Аникеенко О.Н.
представителя истицы Аникеенко О.Н. Рязанова С.А.
ответчика Аникеенко А.В.
представителя ответчика Аникеенко А.В. Каштанова В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Аникеенко ОН к Аникеенко АВ о признании права собственности на земельный участок,
у с т а н о в и л :
Аникеенко О.Н. обратилась в суд с иском к Аникеенко А.В. о признании права собственности на земельный участок площадью ... м2, имеющий кадастровый № ... и расположенный по адресу: ....
В обоснование заявленного требования Аникеенко О.Н. указала, что квартира и земельный участок, расположенные по адресу: ... представляют собой единое домовладение, поскольку были переданы как таковое по договору купли-продажи предыдущим собственником, которым она (Аникеенко О.Н.) и ответчик до раздела имущества пользовались совместно, без определения порядка пользования земельным участком и выдела долей в натуре.
Решением Томского районного суда Томской области от (дата) между ней и её бывшим супругом Аникеенко А.В. в равных долях (по ? доли каждому) было разделено совместное имущество в виде вышеуказанной трёхкомнатной квартиры и земельного участка площадью ... м2. При этом земельный участок не разделён и юридически представляет собой единый и целый объект, на котором находится квартира.
По договору купли-продажи от (дата) ею была приобретена ? доля Аникеенко А.В. в праве собственности на квартиру, которая соответствует размеру доли в праве собственности на земельный участок. Переход права собственности на указанную долю в жилом помещении ею зарегистрирован в Управлении Росреестра по Томской области, о чём получено соответствующее свидетельство.
Ответчик, считая, что за ним сохранилось право собственности на ? доли спорного земельного участка, не позволяет ей владеть и пользоваться половиной участка, которой он сам не пользуется.
Полагает, что действиями ответчика нарушаются её права собственника земельного участка, расположенного по ул...., поскольку право собственности на ? долю в нём ей перешло в силу ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.273 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи от (дата).
В судебном заседании Аникеенко О.Н. просила заявленное ею требование удовлетворить в полном объёме.
Представитель истицы Аникеенко О.Н. – Рязанов С.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной на его имя (дата) сроком действия на один год, в судебном заседании исковое требование Аникеенко О.Н. поддержал, просил его удовлетворить в полном объеме в силу того, что в соответствии со ст.273 Гражданского кодекса РФ и ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ право собственности истицы на спорный земельный участок перешло к ней вместе с переходом права собственности на ? долю в квартире, располагающуюся на нём. Отметил, что и ? доли в праве собственности на квартиру и ? доли в праве собственности на земельный участок, на момент приобретения их истицей, принадлежали ответчику. Земельный участок не был ограничен в обороте, порядок пользования им не определялся, доли в натуре не выделялись, то есть он был юридически единым объектом.
Указал, что отчуждение ? доли в праве собственности на квартиру без перехода права собственности на ? доли земельного участка, принадлежащего ответчику, нарушается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
При этом не оспаривал, что предметом договора купли-продажи, заключённого сторонами (дата), являлась ? доли в праве собственности на квартиру, земельный участок предметом данного договора не являлся.
Ответчик Аникеенко А.В. в судебном заседании исковое требование Аникеенко О.Н. не признал, указав, что квартира и земельный участок, расположенные по ул...., были приобретены им по договору купли-продажи в (дата) в период брака с истицей. По данному договору купли-продажи ими приобреталось не домовладение, а самостоятельные объекты недвижимости в виде трёхкомнатной квартиры и земельного участка площадью ... м2. Данное обстоятельство подтверждается тем, что при регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в (дата) на его имя Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области были выданы два свидетельства – одно на земельный участок, второе на квартиру.
В (дата) решением Томского районного суда по иску Аникеенко О.Н. о разделе общего имущества супругов, земельный участок площадью ... м2 и трёхкомнатная квартира, расположенные в с...., были разделены между ним и истицей в равных долях, то есть каждому по ? доли, как в праве собственности на квартиру, так и в праве собственности на земельный участок. На основании данного судебного решения, им в регистрирующем органе было зарегистрировано право собственности на ? долю трёхкомнатной квартиры общей площадью ... м2 и право собственности на ? долю в земельном участке площадью ... м2, о чём получены соответствующие свидетельства.
(дата) им с истицей был заключён договор купли-продажи, по условиям которого, он продал Аникеенко О.Н. свою ? доли в праве собственности на трёхкомнатную квартиру № ..., расположенную по ул..... Указал, что принадлежащие ему ? доли в праве собственности на спорный земельный участок, не являлись предметом договора купли-продажи от (дата) и им не отчуждалась.
Просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Представитель ответчика Аникеенко А.В. – Каштанов В.Н., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (бланк серии № ...), выданной на его имя (дата) сроком действия на три года, в судебном заседании также указал, что исковое требование Аникеенко О.Н. не подлежит удовлетворению, поскольку ? доли Аникеенко А.В. в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, не являлась предметом заключённого (дата) между сторонами договора купли-продажи. Предметом данного договора являлась ? доли Аникеенко А.В. в праве общей долевой собственности на трёхкомнатную квартиру № ..., расположенную по ул..... Полагал, что в данном случае действие п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ на выкупленную Аникеенко О.Н. долю Аникеенко А.В. в праве собственности на жилое помещение не распространяется поскольку в натуре доли сторон в праве собственности на земельный участок не определены, в связи с чем, в настоящее время невозможно определить, где именно на земельном участке площадью ... м2, расположенном по ул...., находится ? доля земельного участка принадлежащего ответчику.
Выслушав пояснения сторон и их представителей, изучив и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд считает иск Аникеенко О.Н. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Земельный кодекс РФ в ст.1 одним из принципов, на которых основывается земельное законодательство, объявил единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Фактические обстоятельства, установленные по конкретному делу, свидетельствуют о том, что данный принцип земельного законодательства при совершении ответчиком сделки купли-продажи не был нарушен.
На основании ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользования и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.ст.273 п.1, 552 п.2 Гражданского кодекса РФ и п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Свидетельствами о государственной регистрации права (бланки серии ТА № ... и ТА № ...), выданными (дата) Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Томский областной регистрационный центр», установлено, что на основании договора купли-продажи от (дата) за Аникеенко АВ, (дата) года рождения, было зарегистрировано право собственности на трёхкомнатную квартиру общей площадью ... м2 и земельный участок общей площадью ... м2, расположенные по адресу: ... (л.д.32-33).
Признав указанные объекты недвижимости общим имуществом супругов, Томский районный суд Томской области решением от (дата) его разделил, признав за Аникеенко О.Н. и за Аникеенко А.В. по ? доли в праве собственности на земельный участок площадью ... м2 и по ? доли в праве собственности на трёхкомнатную квартиру общей площадью ... м2, расположенные по ул..... Решение суда вступило в законную силу.
Таким образом, и Аникеенко О.Н., и Аникеенко А.В. на основании судебного решения от (дата) получили в собственность каждый по ? доли на два самостоятельных объекта недвижимого имущества: квартиру площадью ... м2 и земельный участок площадью ... м2, расположенные по ул.....
В результате заключённого (дата) сторонами договора купли-продажи, Аникеенко А.В. передал в собственность, а Аникеенко О.Н. приняла и оплатила в соответствии с условиями договора принадлежащую Аникеенко А.В. ? долю квартиры в кирпичном двухквартирном одноэтажном жилом доме, расположенном на участке площадью ... м2, находящемся по адресу: ...
Данный договор исполнен сторонами во всех его условиях, о чём свидетельствует имеющийся в материалах дела акт приема-передачи доли квартиры от (дата) и фактическая регистрация (дата) Аникеенко О.Н. на основании указанного договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области права собственности на ? долю в общей долевой собственности на указанное выше жилое помещение (свидетельство о государственной регистрации права (бланк серии 70АБ № ...).
Согласно ч.1 ст.420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с правилами п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
Проанализировав договор купли-продажи от (дата), суд приходит к выводу о том, что он соответствует указанным нормам права, поскольку в нём соблюдены все существенные условия сделки купли-продажи, а именно определён предмет купли-продажи, указана его цена и месторасположение на соответствующем земельном участке.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч.1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из анализа условий данного договора, суд приходит к выводу о том, что предметом состоявшейся (дата) между Аникеенко О.Н. и Аникеенко А.В. сделки купли-продажи являлась только ? доля квартиры № ... в доме № ... по ул..... В тексте договора ссылка на отчуждение земельного участка отсутствует, его площадь и цена не указаны, переход прав на земельный участок при продаже расположенной на нем доли недвижимости между сторонами по сделке не согласовывался, что свидетельствует о том, что земельный участок предметом сделки не являлся.
При этом, с доводом стороны истицы о том, что земельный участок в качестве предмета сделки купли-продажи от (дата) указан в п.1 договора, суд не может согласиться, поскольку исходя из норм ст. ст. 431, 554 Гражданского кодекса РФ приходит к выводу о том, что ссылка в п.1 договора купли-продажи на земельный участок площадью ... м2, находящегося по адресу: ..., является лишь конкретизацией месторасположения отчуждаемого недвижимого имущества - ? доли квартиры.
Факт того, что ? доли Аникеенко А.В. в праве общей совместной собственности на земельный участок площадью ... м2 не являлась предметом заключённой им (дата) с Аникеенко О.Н. сделки купли-продажи, подтверждается также и представленным стороной истицы свидетельством о государственной регистрации права (бланк серии 70АБ № ...), выданного ей (дата), по которому объектом права истицы на основании состоявшегося договора является только ? доля в праве собственности на трёхкомнатную квартиру общей площадью ... м2.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
С учётом изложенного суд приходит к выводу о том, что воля Аникеенко А.В. при совершении им (дата) с Аникеенко О.Н. сделки купли-продажи была направлена только на отчуждение ответчиком принадлежавшей ему ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру № ... по ул..... Воли Аникеенко А.В. на отчуждение (дата) принадлежащей ему ? доли в праве собственности на земельный участок площадью ... м2, находящегося по адресу: ..., не имело место.
При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что в результате совершённой (дата) с Аникеенко А.В. сделки купли-продажи у Аникеенко О.Н. возникло право только на принадлежащую ранее ответчику ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру № ... по ул.....
Следовательно, в настоящее время Аникеенко О.Н. является собственницей квартиры № ... по ул...., площадь которой (всех частей здания, в том числе комнат и помещений вспомогательного использования) согласно техническому паспорту, выполненному (дата) Томским отделением ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации», составляет ... м2, а принадлежащая ей же ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет ... м2 (? часть от площади земельного участка ... м2).
Изложенное свидетельствует, что общая площадь квартиры истицы не превышает ее доли в праве на земельный участок.
При этом, как из пояснений сторон, так и имеющихся материалов дела судом установлено, что доли Аникеенко О.Н. и Аникеенко А.В. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... м2, расположенный по адресу: ..., в натуре не выделялись, границы их земельных участков на местности не устанавливались. Юридически земельный участок продолжает оставаться единым и целым объектом, доли истца и ответчика в праве собственности на земельный участок по вышеуказанному адресу выражены только в квадратных единицах площади. Изложенное свидетельствует, что земельная доля ответчика не индивидуализирована, а спорный объект недвижимости – квартира не находится на неделимом земельном участке, исходя из его площади и наличия имеющегося строения.
Каких-либо объективных доказательств тому, что приобретённая (дата) истицей у ответчика ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру № ... по ул. ..., находится в границах принадлежащей ответчику ? доли в праве собственности на земельный участок, стороной истицы в соответствии с положениями ст.ст.56 и 57 Гражданского процессуального кодекса РФ в суд не представлено.
Кроме того, суд считает, что согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, пунктом 4 статьи 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из содержания ст. 35 ЗК РФ видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику как права на земельный участок, так и на здание, строение, сооружение, находящееся на нем.
Таким образом, анализ данной статьи свидетельствует о том, что в результате сделки у приобретателя объекта недвижимости должно возникнуть как право на земельный участок, так и на строение, расположенное на нем.
Установленные по делу фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок, под частью которого находится строение, принадлежит на праве общей долевой собственности и истице, и ответчику.
Поскольку по договору купли-продажи ? доля земельного участка ответчика не являлась предметом сделки, а покупатель ( Аникенко О.Н.) является сособственником земельного участка, где располагается этот объект недвижимости, который по площади значительно меньше, чем весь участок, то принцип единства земли и строения, находящегося на нем, в данном случае не нарушается.
Данная позиция соответствует и общим положениям ст. 36 ЗК РФ.
Дав совокупную оценку представленным сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательствам, исследовав фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о невозможности применения к конкретным спорным правоотношениям п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 273, 552 ГК РФ
Кроме этого, суд считает необходимым отметить, что в силу норм п.п. 1, 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ законодателем установлено, что доля лица в общей площади земельного участка должна быть пропорциональная его доле в общей площади помещения, на которой он находится. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями и сооружениями и свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.
Иной подход противоречил бы требованиям 1 ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
С учетом изложенного, требования истицы о признании за ней права на всю ? долю земельного участка, принадлежащего ответчику, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства.
При этом, поскольку по основаниям, изложенным выше, суд пришел к выводу об отсутствии нарушения принципа единства земельного участка и строения, находящегося на нем в данном конкретном деле, то у истицы отсутствуют и основания на признание за ней права на земельную долю, находящуюся под строением.
Суд считает, что разрешение данного спора в приведённом порядке не нарушает права и интересы участников процесса и соответствует принципам разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Томский районный суд Томской области
Р Е Ш И Л :
Аникеенко ОН в удовлетворении предъявленного ею к Аникеенко АВ искового требования о признании права собственности на земельный участок - отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение 10-ти дней с момента изготовления мотивированного текста судебного решения.
Председательствующий –
судья Томского районного суда
Томской области М. В. Жолудева
...